一、引言

商場(chǎng)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建設(shè)中的重要功能組成部分，其功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物場(chǎng)所。如今，隨著人們消費(fèi)水平和消費(fèi)能力的不斷提高，商場(chǎng)、購(gòu)物中心等多種形式的商場(chǎng)物業(yè)漸漸成為居民購(gòu)物的首選之地。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理在商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中的重要作用也日臻顯著。商場(chǎng)管理的基礎(chǔ)性?xún)?nèi)容包括保潔、綠化、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修、廣告管理等方面，這些方面被視為商場(chǎng)物業(yè)的基本管理。

二、商業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）商業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀

相對(duì)于國(guó)外，我國(guó)的商場(chǎng)物業(yè)起步較晚。近些年，隨著國(guó)內(nèi)大中型城市國(guó)際化趨勢(shì)的加強(qiáng)和房地產(chǎn)行業(yè)的快速成長(zhǎng)，商場(chǎng)物業(yè)大量出現(xiàn)，并開(kāi)始在社會(huì)發(fā)展中扮演著重要的角色，這在一定程度上充分說(shuō)明了我國(guó)部分城市令人驚嘆的國(guó)際化程度和發(fā)展速度。同時(shí)，在商場(chǎng)物業(yè)蓬勃發(fā)展過(guò)程中，管理水平落后，管理無(wú)法滿(mǎn)足買(mǎi)主、租戶(hù)要求等問(wèn)題也在不斷地顯現(xiàn)出來(lái)。商場(chǎng)物業(yè)具有特殊性：一般說(shuō)來(lái)客流量大、時(shí)間性強(qiáng)、服務(wù)繁多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能齊全，設(shè)備設(shè)施較為高檔，這就對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求。這既給物業(yè)管理帶來(lái)了機(jī)遇，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

（二）商業(yè)物業(yè)基本管理中易存在的問(wèn)題

××商城管理守則

前言

尊敬的租戶(hù)：

為把××城建成一個(gè)興旺、安全、文明、整潔、環(huán)境優(yōu)美的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，本公司將高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)地做好××城的各項(xiàng)服務(wù)及管理工作。本公司特編制《管理守則》。供各租戶(hù)執(zhí)行。敬請(qǐng)各住租戶(hù)務(wù)必仔細(xì)閱讀《管理守則》內(nèi)容，明確雙方的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。并向本公司簽訂承諾書(shū),共同遵守執(zhí)行。

衷心希望在我們對(duì)您的服務(wù)中能得到您的鼎力支持和通力合作，并對(duì)我們的管理工作予以客觀評(píng)價(jià)，以進(jìn)一步提高××城的服務(wù)質(zhì)量和管理水平，如有不足之處，懇請(qǐng)各位租戶(hù)提出定貴的意見(jiàn)。

××城管理有限公司

內(nèi)容摘要:商業(yè)物業(yè)是物業(yè)管理的一種形式之一,受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的影響,近年來(lái)我國(guó)商業(yè)物業(yè)在開(kāi)發(fā)與管理上存在較大的盲目性。本文僅就目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展存在的客流不旺、租戶(hù)難求、管理乏力問(wèn)題,分析其原因,并提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞:商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)措施

目前商業(yè)物業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

我國(guó)商業(yè)物業(yè)的建立與經(jīng)營(yíng)大多缺乏對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)研,缺乏客觀的依據(jù),所以物業(yè)管理帶有很大的盲目性。

經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后

商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商,通過(guò)統(tǒng)一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀,是否接受統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷(xiāo)活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后,都會(huì)使商業(yè)物業(yè)形象受損,導(dǎo)致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

一、前言

在邁入21世紀(jì)的今天,我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)越來(lái)越活躍和豐富,物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)環(huán)節(jié),也越來(lái)越呈現(xiàn)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和補(bǔ)充作用。在現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)源地的英美等西方商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家,物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目繁多,內(nèi)容非常廣泛,不僅包括了建設(shè)前后飛物業(yè)使用全過(guò)程,同時(shí)延展了物業(yè)功能布局和規(guī)劃、目標(biāo)客戶(hù)群認(rèn)定、市場(chǎng)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)融資、物業(yè)的處分(物業(yè)租售,推廣)等。

隨著商品經(jīng)濟(jì)意識(shí)在國(guó)人頭腦中的深入,為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、搞活流通,甚至增加就業(yè)機(jī)會(huì),我國(guó)各地涌現(xiàn)出了大批的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)樓字。而這類(lèi)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)與過(guò)去的國(guó)營(yíng)百貨商場(chǎng)有所不同,它們的產(chǎn)權(quán)是獨(dú)立與多元化并存的。對(duì)于物業(yè)管理從業(yè)人員來(lái)說(shuō),這些購(gòu)物、休閑的消費(fèi)性場(chǎng)所,服務(wù)的對(duì)象有業(yè)主、使用人、消費(fèi)者等多重顧客,服務(wù)內(nèi)容也由簡(jiǎn)單勞動(dòng)密集性作業(yè),延展為以產(chǎn)權(quán)人經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化為目的的營(yíng)運(yùn)服務(wù)的商服物業(yè)管理。

商服物業(yè)管理就是為了適應(yīng)商服物業(yè)產(chǎn)權(quán)及顧客多元化,以經(jīng)營(yíng)效益為導(dǎo)向的特定需求,為促進(jìn)商品交換而提供服務(wù)的一個(gè)新的物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域。

二、商服物業(yè)的分類(lèi)

商服物業(yè)是指集合各種商業(yè)形式的建筑場(chǎng)所。商服物業(yè)的發(fā)展是商品經(jīng)濟(jì)繁榮的結(jié)果。隨著改革開(kāi)放的深入,個(gè)人收入的兩極分化,市場(chǎng)產(chǎn)生了多樣化、差異化的消費(fèi)需求;同時(shí)也隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng),消費(fèi)者行為的改變,零售商業(yè)服務(wù)業(yè)出現(xiàn)了多種形式共存的事實(shí)。基本上來(lái)說(shuō),零售商業(yè)務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式可分為以下幾個(gè)商業(yè)形式:

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展環(huán)境下，更是需要注重加強(qiáng)內(nèi)部控制水平，以此適應(yīng)新時(shí)期對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。本文分析當(dāng)前商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)部控制過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出針對(duì)性的解決策略，旨在為提升商業(yè)物業(yè)管理水平獻(xiàn)力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；內(nèi)部控制；改進(jìn)分析

1前言

近年來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)了商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新和改革，為商業(yè)物業(yè)管理的良性發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。由于商業(yè)物業(yè)管理水平會(huì)直接影響著企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)物業(yè)管理水平，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展便要從內(nèi)部控制改進(jìn)的方面入手，并且在物業(yè)管理中形成穩(wěn)定持續(xù)性的工作狀態(tài)，才能有效提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。

2內(nèi)部控制應(yīng)用到商業(yè)物業(yè)管理的概述

內(nèi)部控制是指企業(yè)為實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)的保值增值，以更加嚴(yán)密完整的控制體系，將具有控制職能的方法和程序進(jìn)行規(guī)范化、系統(tǒng)化的調(diào)整，保證內(nèi)部財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中可持續(xù)發(fā)展。將內(nèi)部控制應(yīng)用到商業(yè)物業(yè)管理中能夠規(guī)范內(nèi)部各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，有效提升物業(yè)服務(wù)水平。由于近年來(lái)人們生活水平和收入的提升，對(duì)于服務(wù)種類(lèi)以及質(zhì)量的要求明顯提升。商場(chǎng)物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)，也是大型商場(chǎng)服務(wù)的進(jìn)一步延伸。經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展后，我國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)取得了一定的進(jìn)展，但在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，物業(yè)管理行業(yè)的相對(duì)分散仍會(huì)造成企業(yè)發(fā)展失衡，也影響自身的競(jìng)爭(zhēng)力。越來(lái)越多的商業(yè)物業(yè)企業(yè)意識(shí)到加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要性，紛紛制定內(nèi)部控制制度，并優(yōu)化內(nèi)控方式，其目的是保證內(nèi)部資產(chǎn)的真實(shí)完整，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠按照預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行，在減少企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展[1]。

第一條為規(guī)范本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)產(chǎn)權(quán)人）和房屋使用人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)使用人）的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《**住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》和《**市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)辦法）。

第二條本辦法適用于本市經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的物業(yè)管理單位對(duì)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)、公寓、別墅、商住樓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、廠房以及住宅小區(qū)內(nèi)停車(chē)樓、場(chǎng)（庫(kù)）等提供社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)。

第三條**市物價(jià)局是全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門(mén)是本轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理機(jī)關(guān)。物價(jià)部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四條**市物價(jià)局與區(qū)、縣（自治縣、市）物價(jià)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理。**市物價(jià)局的管理職責(zé)是：

（一）制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法及其它有關(guān)政策規(guī)定；

（二）制定全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格水平；

[案例十九]

設(shè)備功率過(guò)剩怎么辦

上海華聯(lián)物業(yè)管理有限公司管理的福興大廈原設(shè)計(jì)5-6樓為餐飲、酒家，7-15層為辦公樓，均帶有套內(nèi)衛(wèi)生間，為此設(shè)計(jì)中二級(jí)污水處理以每小時(shí)用水流量為20立方米每小時(shí)，選用風(fēng)機(jī)11千瓦二臺(tái)，但大樓竣工后，7-15層辦公樓套內(nèi)衛(wèi)生間改為樓層公用衛(wèi)生間，5-6樓經(jīng)招租后，也改為辦公樓。因此，用水流量大大減少，實(shí)際二級(jí)污水處理每小時(shí)流量?jī)H為5立方米每小時(shí)，故原配套11千瓦風(fēng)機(jī)嚴(yán)重過(guò)剩，這時(shí)候企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)了修理還是更換的分歧。

[提示]

綜合大廈由于設(shè)計(jì)和實(shí)際竣工使用后用途有所改變，原設(shè)計(jì)有部分設(shè)備不甚合理，通過(guò)適當(dāng)改造，可節(jié)約大量費(fèi)用。

[案例分析]