導(dǎo)語：區(qū)委城市物業(yè)管理意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為進(jìn)一步加強我區(qū)城市物業(yè)管理工作，明確監(jiān)管職責(zé)，完善運作機制，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷滿足人民群眾對物業(yè)管理服務(wù)的需求，根據(jù)《市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強城市物業(yè)管理工作的意見》，經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)結(jié)合我區(qū)實際提出以下意見：

一、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，事關(guān)千家萬戶切身利益。規(guī)范、有序、和諧的物業(yè)管理，不僅有利于保障物業(yè)合理使用，促進(jìn)物業(yè)保值增值，而且有利于提升城市管理水平，改善城市人居環(huán)境，提高群眾居住質(zhì)量。各級各部門要從全面落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識進(jìn)一步加強物業(yè)管理工作的重要意義，切實增強做好新形勢下物業(yè)管理工作的緊迫感和使命感，強化大局意識、責(zé)任意識和協(xié)作意識，進(jìn)一步明確職責(zé)，強化監(jiān)督，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，著力解決群眾反映強烈的熱點和難點問題，不斷滿足人民群眾對物業(yè)管理服務(wù)的需求，努力提升我區(qū)城市物業(yè)管理整體水平。

二、明確職責(zé)，規(guī)范管理

按照“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，進(jìn)一步明確區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）、社區(qū)（居委會）和有關(guān)職能部門職責(zé)分工。

（一）區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)局

作為全區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省和市物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究擬定物業(yè)管理相關(guān)政策、規(guī)定；負(fù)責(zé)受理和審核三級及以下物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)申請，組織開展轄區(qū)物業(yè)專項維修；負(fù)責(zé)城市住宅室內(nèi)裝飾裝修活動日常管理；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)；受理業(yè)主大會和業(yè)主委員會資料備案，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會（或建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)選定物業(yè)服務(wù)等級；指導(dǎo)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）開展物業(yè)管理服務(wù)日常檢查工作，依法查處物業(yè)管理服務(wù)重大違法行為，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查考核。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）

對轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，貫徹落實上級部門有關(guān)政策規(guī)章，制定基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等配套措施；明確轄區(qū)物業(yè)管理部門，設(shè)立轄區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，落實人員和工作經(jīng)費；受理物業(yè)專項維修申請；檢查指導(dǎo)轄區(qū)物業(yè)管理日常工作，對物業(yè)管理違法違規(guī)行為進(jìn)行查處；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)物業(yè)交付和物業(yè)承接查驗，組織轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)。

（三）社區(qū)（居委會）

具體組織轄區(qū)物業(yè)管理工作。牽頭組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會并按規(guī)定上報備案；指導(dǎo)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督業(yè)主大會日常工作；建立轄區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，處理轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)投訴，調(diào)處轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛，引導(dǎo)業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費；組織開展物業(yè)管理服務(wù)日常檢查，及時糾正物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量問題，制止轄區(qū)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，必要時提請有關(guān)部門查處；參與轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)，組織和協(xié)調(diào)老舊住宅小區(qū)、保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作。

（四）相關(guān)部門

區(qū)公安分局負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安協(xié)助工作，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分小區(qū)停車位，劃定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行車路線，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、違規(guī)停放大型客貨車和油罐車的行為依法采取強制措施。

區(qū)行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容和室內(nèi)裝飾裝修管理等方面法律法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處。

區(qū)規(guī)劃分局負(fù)責(zé)監(jiān)督建設(shè)單位嚴(yán)格按規(guī)定配置物業(yè)管理服務(wù)用房及其它配套建筑，對于改變物業(yè)服務(wù)用房及其它配套建筑用途的，及時提請有關(guān)部門依法查處。

區(qū)環(huán)保局負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪聲、油煙、廢氣等擾民行為。

區(qū)工商分局負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告和無證經(jīng)營行為。

區(qū)財政局根據(jù)財政事權(quán)相統(tǒng)一的原則，負(fù)責(zé)安排物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)差額補貼資金并納入財政預(yù)算。

區(qū)地稅分局負(fù)責(zé)按規(guī)定審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅等額獎勵申請。

區(qū)農(nóng)林水務(wù)局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)自來水經(jīng)營單位為具備條件的物業(yè)管理區(qū)域代收物業(yè)服務(wù)費，并會同市水務(wù)局和市物價局調(diào)整共用設(shè)施設(shè)備用水水費收取類別。

各級各部門要嚴(yán)格按照上述職責(zé)分工，積極履職盡責(zé)，加強協(xié)調(diào)配合，加大管理力度，齊心協(xié)力推進(jìn)我區(qū)城市物業(yè)管理工作。

三、因地制宜，分類管理

住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實行分等定級式物業(yè)管理服務(wù)和基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)并舉。分等定級式物業(yè)管理服務(wù)是指具備條件的住宅小區(qū)按照《市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分等定級標(biāo)準(zhǔn)》選擇服務(wù)等級和對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理服務(wù)；基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）參照《市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分等定級標(biāo)準(zhǔn)》的最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)（一級），實行以保潔、保綠、設(shè)施維護等為主要內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)和相應(yīng)下浮的收費標(biāo)準(zhǔn)。辦公樓、商場等非住宅物業(yè)推行市場調(diào)節(jié)價式物業(yè)管理服務(wù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門、社區(qū)（居委會）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和組織業(yè)主結(jié)合物業(yè)規(guī)模、設(shè)施配套、周邊環(huán)境、自身需求，合理選定服務(wù)模式。

（一）新建商品房住宅小區(qū)。嚴(yán)格實行分等定級式物業(yè)管理服務(wù)。已建成交付使用的，必須按要求組建業(yè)主委員會，并在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門指導(dǎo)下，由社區(qū)（居委會）組織協(xié)調(diào)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會按規(guī)定做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘（解聘）、新聘以及業(yè)主自治管理銜接工作。

（二）老舊住宅小區(qū)。對于綜合整治小區(qū)，必須按規(guī)定組建業(yè)主委員會，實行物業(yè)管理服務(wù)。具備條件的，實行分等定級式物業(yè)管理服務(wù)；暫不具備條件的，必須實行基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)。對于零星居民樓和規(guī)模小、分布散、相對偏僻的住宅小區(qū)，由社區(qū)（居委會）結(jié)合其所在物業(yè)管理區(qū)域現(xiàn)狀，組織實行以保潔為主要內(nèi)容的有償服務(wù)。

（三）保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)。前期物業(yè)管理階段，可結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀實行分等定級式或基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)。具備組建業(yè)主委員會條件的，比照新建商品房住宅小區(qū)管理模式實施物業(yè)管理服務(wù)；暫不具備組建業(yè)主委員會條件或不具備條件實行物業(yè)管理服務(wù)的，由社區(qū)（居委會）組織和協(xié)調(diào)小區(qū)管理服務(wù)工作。

（四）辦公樓、商場等非住宅物業(yè)。具備條件的，由業(yè)主單位（或使用單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費額度，實行市場調(diào)節(jié)價式物業(yè)管理服務(wù)；涉及四旁三包、城市創(chuàng)建等社會事務(wù)的，由業(yè)主單位（或使用單位）負(fù)責(zé)。

四、落實政策，完善措施

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理工作。新建住宅小區(qū)必須在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門組織協(xié)調(diào)下，嚴(yán)格按規(guī)定通過招投標(biāo)方式選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理服務(wù)；建設(shè)單位每次申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證（或現(xiàn)房銷售備案）前，必須向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會報送前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理項目招投標(biāo)情況說明、物業(yè)配套建筑及其產(chǎn)權(quán)歸屬說明；建設(shè)單位必須在售樓現(xiàn)場明示小區(qū)設(shè)施設(shè)備清單、物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、起始時間；物業(yè)交付前，必須在區(qū)物業(yè)管理部門指導(dǎo)監(jiān)督下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門牽頭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位對建設(shè)項目進(jìn)行綜合查驗。未經(jīng)綜合查驗，不得辦理房屋交付，房屋登記機構(gòu)不得辦理建設(shè)項目房屋產(chǎn)權(quán)初始登記。

（二）試行物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)差額補貼。對建設(shè)年代較早的老舊住宅小區(qū)、保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)，在市政府按照應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費的20%給予物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)差額補貼的基礎(chǔ)上，區(qū)政府按照應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費的10%給予物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)差額補貼，區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）按1：1比例承擔(dān)，并納入年度財政預(yù)算予以安排，以促進(jìn)老舊小區(qū)、保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，提升服務(wù)水平，提高物業(yè)服務(wù)費收繳率，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)良性循環(huán)。

（三）試行物業(yè)服務(wù)費委托水電經(jīng)營單位代收。在具備條件的物業(yè)管理區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)費委托水電經(jīng)營單位代收，促進(jìn)業(yè)主依法繳納物業(yè)服務(wù)費；同時加強對代收物業(yè)服務(wù)費的監(jiān)管，進(jìn)一步完善物業(yè)管理服務(wù)檢查考核機制，嚴(yán)格獎懲，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。

（四）提升業(yè)主自治能力。合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，每個物業(yè)管理區(qū)域組建一個業(yè)主委員會，選聘一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)；每個社區(qū)（居委會）必須建立一個由社區(qū)（居委會）、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、城市管理行政執(zhí)法部門、派出所等單位參加的聯(lián)席會議制度，及時協(xié)調(diào)解決轄區(qū)物業(yè)管理問題；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門和社區(qū)（居委會）要加強對業(yè)主委員會、聯(lián)席會議的指導(dǎo)監(jiān)督，把好業(yè)主委員會選舉程序和人選關(guān)，鼓勵、支持符合條件的社區(qū)（居委會）成員通過選舉進(jìn)入所屬小區(qū)的業(yè)主委員會；加強對業(yè)主委員會成員的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會成員依法履職能力。

（五）規(guī)范住宅物業(yè)專項維修工作。區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)局要建立健全物業(yè)專項維修工作制度，規(guī)范工作程序，加強督查抽查。組織開展物業(yè)專項維修的部門應(yīng)當(dāng)就報修資料審查、維修時限、工程質(zhì)量監(jiān)督、工程竣工驗收等細(xì)化工作措施，并在報修窗口明示，確保維修資金專款專用，提高工程質(zhì)量和維修工作效率。

（六）建立物業(yè)管理服務(wù)履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)按照年度應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費的5%向所屬社區(qū)（居委會）交納履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前3個月向業(yè)主公示，在其依法移交物業(yè)服務(wù)用房、結(jié)余物業(yè)服務(wù)費及相關(guān)資料，并進(jìn)行備案登記后，社區(qū)（居委會）退還其保證金。逐步完善物業(yè)管理服務(wù)退出機制，社區(qū)（居委會）、業(yè)主大會（或建設(shè)單位）對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在物業(yè)管理服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量低劣、業(yè)主投訴較多等問題，且屢教不改的，可以解除物業(yè)管理服務(wù)合同，強制其退出物業(yè)管理服務(wù)小區(qū)。

（七）加強物業(yè)管理服務(wù)政策扶持。對于住宅小區(qū)綠化、水景等屬于全體業(yè)主共有的共用設(shè)施、設(shè)備用水產(chǎn)生的水費，按照居民用水收費標(biāo)準(zhǔn)收??；對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主（或使用人）持有《市城市居民特困證》、《市城市低收入家庭專項救助證》的，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會（或建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商并報經(jīng)社區(qū)（居委會）審核，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）同意免收的物業(yè)服務(wù)費，由區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）按1：1比例承擔(dān)；對于聘用城市下崗再就業(yè)人員達(dá)到企業(yè)職工總?cè)藬?shù)30%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對其營業(yè)稅實行先征后等額獎勵；對于保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)，在按規(guī)定配建物業(yè)服務(wù)用房的基礎(chǔ)上，必須再按不低于小區(qū)總建筑面積4‰的比例配建物業(yè)經(jīng)營性用房（納入公租房管理，在土地招拍掛條件中明確），免費租給物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營使用，所得收益用于保障小區(qū)實行基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)；對于機關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)工作人員無故拒繳物業(yè)服務(wù)費的，由拒繳人所在單位督促繳費。機關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)工作人員繳納物業(yè)服務(wù)費情況，納入該單位作風(fēng)建設(shè)和文明單位創(chuàng)建考核內(nèi)容。

（八）完善物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勝劣汰機制。各級各有關(guān)部門要加強對物業(yè)管理服務(wù)行為的監(jiān)督檢查，定期開展物業(yè)管理政策培訓(xùn)和特殊崗位培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。鼓勵和幫助具備條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過開展上規(guī)模、上檔次、上水平、高質(zhì)量的服務(wù)，提升資質(zhì)等級，參加評先評優(yōu)，樹立物業(yè)管理服務(wù)品牌，在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)揮示范帶動作用。同時，對于少數(shù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下、群眾投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，逐步通過信用檔案建設(shè)、設(shè)立招投標(biāo)條件，將其淘汰出物業(yè)管理服務(wù)市場。

本實施意見涉及的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)差額補貼、物業(yè)服務(wù)費委托代收、住宅物業(yè)專項維修等具體操作辦法待市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會出臺后另行制定。

（九）本實施意見由區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。