導(dǎo)語：《物業(yè)管理案例分析》匯編----實訓(xùn)案例篇（4）一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[案例十九]

設(shè)備功率過剩怎么辦

上海華聯(lián)物業(yè)管理有限公司管理的福興大廈原設(shè)計5-6樓為餐飲、酒家，7-15層為辦公樓，均帶有套內(nèi)衛(wèi)生間，為此設(shè)計中二級污水處理以每小時用水流量為20立方米每小時，選用風(fēng)機11千瓦二臺，但大樓竣工后，7-15層辦公樓套內(nèi)衛(wèi)生間改為樓層公用衛(wèi)生間，5-6樓經(jīng)招租后，也改為辦公樓。因此，用水流量大大減少，實際二級污水處理每小時流量僅為5立方米每小時，故原配套11千瓦風(fēng)機嚴(yán)重過剩，這時候企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)了修理還是更換的分歧。

[提示]

綜合大廈由于設(shè)計和實際竣工使用后用途有所改變，原設(shè)計有部分設(shè)備不甚合理，通過適當(dāng)改造，可節(jié)約大量費用。

[案例分析]

物業(yè)管理公司組合子有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行了認(rèn)真的測算，并提出幾套方案進(jìn)行論證。經(jīng)過測算，根據(jù)目前用水量，只要配備4千瓦的風(fēng)機就足夠保證設(shè)備的正常運行，與原11千瓦的風(fēng)機相比，僅每年電費就可節(jié)省2.4萬元。從不同方案費用對比看，對遠(yuǎn)設(shè)備改造費用3000元，更換費用3萬元，相關(guān)10倍，但更新后選用風(fēng)機的型號更先進(jìn)了，且3-5年內(nèi)基本無維修費用。所以，以長遠(yuǎn)利益考慮，還是長痛不如短痛，物業(yè)管理公司決定采用更新方案。

[案例二十]

小區(qū)車庫成了“酒窖”

某小區(qū)11號樓的52戶居民們投訴稱11號樓原有兩層車庫，為小區(qū)居民停車專用，這是全小區(qū)業(yè)主參與投資的公共配套設(shè)施?？墒?，開發(fā)商和物業(yè)公司卻將第二層車庫分別出租給了兩家公司，車庫的一半被當(dāng)作存酒的倉庫，另一半則被一外地商家修理復(fù)印機和存放硒鼓碳粉，運貨車輛整天在居民樓下進(jìn)進(jìn)出出裝卸貨物。“東邊車庫內(nèi)整箱堆放的酒使樓面承載過重，勢必造成樓座鋼筋水泥疲勞，并且酒是易燃物品，一旦出現(xiàn)火情后果不堪設(shè)想；西邊的修理廠存放硒鼓碳粉等大量污染物，發(fā)出的氣味刺鼻……”

[提示]

首先應(yīng)查找資料弄清物業(yè)管理公司這樣做是否改變了該共用設(shè)施的原設(shè)計用途，然后再根據(jù)具體的情況妥善處理。

[案例分析]

經(jīng)查11號樓下的兩層車庫本來為小區(qū)居民停車專用，這也是全小區(qū)業(yè)主參與投資的公共配套設(shè)施，可是開發(fā)商與物業(yè)公司未經(jīng)廣大業(yè)主同意，卻私自將第二層車庫出租挪作它用。如今，小區(qū)內(nèi)由于業(yè)主的車輛過多，致使許多車輛被迫停在小區(qū)的馬路上。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五章規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施，不得改變用途。”顯而易見，開發(fā)商和小區(qū)物業(yè)的做法直接損害了業(yè)主的利益。

物業(yè)管理公司應(yīng)迅速明確表態(tài)表態(tài)：立刻終止租賃合同，并向業(yè)主公布收取租金的使用情況。

[案例二十一]

轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約原業(yè)主照付物業(yè)費

余女士系本市亮都商場某商鋪的原業(yè)主。幾個月前，順利將該商鋪轉(zhuǎn)手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業(yè)管理公司居然要求她繼續(xù)支付物業(yè)管理費。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉(zhuǎn)手好幾個月了，自己居然還得為新業(yè)主照付物業(yè)費。

[提示]

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)應(yīng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理，尤其應(yīng)注意是入住時與物業(yè)管理公司簽訂的公約合同等中的相關(guān)條款。

[案例分析]

庭審中，物業(yè)管理公司拿出了一份余女士當(dāng)初與物業(yè)管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業(yè)主轉(zhuǎn)讓其擁有的單元時，須將轉(zhuǎn)讓情況書面通知物業(yè)公司，否則，前業(yè)主仍對該單元的管理費用及一切相關(guān)事項負(fù)有責(zé)任。但余女士未履約，應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費。日前，法院判定，該管理公約對雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費1568.8元。

[案例二十二]

ATM取款機忘鎖門怎么辦

上海華聯(lián)物業(yè)管理有限公司管理的11號店內(nèi)有一臺ATM取款機，在銀行保安員押運現(xiàn)金過程中，由于疏忽忘記鎖取款機門（后查內(nèi)有價值35萬元現(xiàn)金）。此時正處于商場的購物高峰時段，顧客川流不息，被管理處巡邏保安員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)。超市中的ATM取款機，應(yīng)屬于銀行的管理范圍，保安員應(yīng)該怎么辦。

[提示]

此類事件屬突發(fā)事件，雖然發(fā)生幾率很低，而且一般在物業(yè)管理突發(fā)事件處理預(yù)案中不會提及，但應(yīng)參照突發(fā)事件處理預(yù)案中的相關(guān)事件進(jìn)行妥善處理。

[案例分析][案例二十三]

樓頂變私家花園怎么辦

某花園個別業(yè)主“圈占”公用天臺（樓頂），有的建了一個私家花園，有的利用樓頂建了鴿子房，該花園已經(jīng)有6個樓頂被私人占用。該花園B座被“改造”過的3個天臺中，某住戶的“手筆”可謂匠心獨運：不僅200平方米的天臺被其全部據(jù)為己有，連天臺上原有的通風(fēng)管道、消防器材也被統(tǒng)統(tǒng)拆除。該住戶還自行拆除了樓頂?shù)母魺釋樱伾狭朔鹿诺卮u，種上了花草，設(shè)置了假山、假樹，上得天臺，真是別有洞天。為了把其他人拒之門外，該住戶還“安排”了一條大狼狗把門。好端端的公用天臺，變成了這位住戶的“私家花園”。對此大多數(shù)業(yè)主很有意見，紛紛到物業(yè)管理公司投訴。

[提示]

公用天臺屬于全體業(yè)主的共用部位，任何人無權(quán)占用。私占公用天臺是對其他業(yè)主的侵權(quán)行為。

[案例分析]

公用天臺是作為建筑面積分?jǐn)偟綐I(yè)主們的購房款中的，現(xiàn)在卻被個別人據(jù)為己有，是一種侵權(quán)行為。亂搭亂建行為，破壞了樓體的結(jié)構(gòu)，造成天臺承壓過重；把隔熱層鏟掉，也會影響到樓下業(yè)主的居住環(huán)境。因此，管理處應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，采取行動拆除“私家花園”。如違章業(yè)主不予配合，或采取抵制行動，物業(yè)管理公司應(yīng)運用法律手段保護(hù)大多數(shù)野豬的利益。

[案例二十四]

有人逗留損毀綠地怎么辦

某花園前原來有一片敞開式綠地。綠地上亭榭多姿，曲徑通幽，池水泛光，花木含情。春、夏、秋的傍晚時分，眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小憩，裝點著深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線。然而，其中也有一些不太自覺的人，隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲，導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露，不得不反復(fù)補種和重植，成為小區(qū)管理中的一個難題，想了許多辦法，都未奏效。

[提示]

克服人們的劣習(xí)，不做宣傳教育工作是不行的，光靠宣傳教育也是不行的。既要講道理，使之不想，又要有相關(guān)的強有力措施，使之不能、不敢。久而久之，習(xí)慣成自然。

[案例分析]

后來，管理處拓寬思路，采取了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù)：

教——加大宣傳力度，提高宣傳藝術(shù)。首先將警示牌由通道旁移至人們時常穿越、逗留的綠地中，同時將警示語由刺眼的“請勿踐踏草地、違者罰款”更改為動心的“足下留請、春意更濃”，讓人舉目可及，怦然心動；

管——配足護(hù)衛(wèi)力量，強調(diào)全員管理。針對午后至零時人們出入較多的特點，此間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點負(fù)責(zé)綠地的巡邏，同時規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地，都要主動上前勸阻把綠地管理擺上重要“版面”，不留真空；

疏——營造客觀情境，疏導(dǎo)游人流向。在只有翻越亭臺才能避開綠地通行的地段，增鋪平順的人行通道，同時把綠地噴灌時間由早晨改為傍晚，保持人流密度大的時段內(nèi)綠地清新濕潤（說明白點，就是灑上水。灑了水，請你坐，你會去坐嗎？），使人們盡享自然，而又無由無法作出石筍系馬等煞風(fēng)景之舉。

三招并用，效果顯現(xiàn)。之后，花園的綠地中依然游人如織，但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見。

該保安員立即用對講機通知當(dāng)值隊長到場。隊長到場后，果斷下達(dá)指令：

1．安排保安隊員設(shè)崗負(fù)責(zé)安全。

2．及時通知商場防損部有關(guān)人員

3．等待銀行派員前來處理事件。

該管理處保安員在處理此事時，充分體現(xiàn)了保安員的責(zé)任心，把平時培訓(xùn)時的要求，運用到了實際工作中，避免國家財產(chǎn)的損失。整個事件的處理，得到了銀行方面、店方主管的稱贊。