導(dǎo)語：預(yù)防房地產(chǎn)稅收風(fēng)險一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)常見稅收問題

房地產(chǎn)業(yè)的特點是：發(fā)展速度最快、行業(yè)的平均利潤率最高、造就的富豪最多、涉及的稅費最多、接受稅務(wù)機(jī)關(guān)專項檢查最多……連續(xù)三年成為進(jìn)行稅收專項檢查的重點行業(yè)，說明“這個行業(yè)肯定存在著比較嚴(yán)重的涉稅問題”，經(jīng)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)通過各種手段少報銷售收入或拖延納稅，偷逃、占用稅款主要表現(xiàn)在：

（一）收入方面

1、預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款

（1）將預(yù)售收入記入“其他應(yīng)付款”貸方，未按照國稅發(fā)[2003]83號（2006年1月1日后為國稅發(fā)〔2006〕31號文）文件的規(guī)定將預(yù)售收入乘以15%利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納所得稅。

（2）把預(yù)收購房款變?yōu)橘彿坑喗?，或者墊付款項，不確認(rèn)預(yù)售收入。

（3）混淆預(yù)售收入與銷售收入的概念，選擇預(yù)售收入轉(zhuǎn)銷售收入的時機(jī)，達(dá)到拖延納稅的目的。

（4）采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，有的甚至將預(yù)收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，直到房產(chǎn)交付使用后才入帳繳稅，使國家稅款不能及時、足額入庫。

2、銷售收入確認(rèn)不及時

（1）對已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，企業(yè)往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認(rèn)或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。

（2）企業(yè)將已完工的產(chǎn)品出租或是自用，不按規(guī)定做視同銷售行為的收入確認(rèn)，并將實際取得的租金或營業(yè)收入在帳外循環(huán)或記入關(guān)聯(lián)企業(yè)。

3、隱瞞收入，收入計算不準(zhǔn)確

（1）虛開發(fā)票，實現(xiàn)“雙偷”

開發(fā)商和客戶為減少產(chǎn)權(quán)過戶時雙方應(yīng)繳納的各項稅費，采取虛報成交金額，協(xié)議少開或不開發(fā)票的手段，實現(xiàn)“雙偷”。

（2）低價開票，少計收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋開票時，不按實際銷售價格開具發(fā)票，而是低于實際價格開票入賬，另一部分房價款開自制收據(jù)不入賬，以此達(dá)到少繳稅款的目的。這種手段多發(fā)生在個人承包開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。

（3）提供虛假或不完整的銷售面積

銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。

（4）以收抵支

①以商品房抵付施工單位工程款。房地產(chǎn)開發(fā)公司為彌補資金短缺，通常以部分商品房抵付施工單位工程款。在賬務(wù)處理上，將售房收入直接記入“應(yīng)付賬款”等往來科目，抵減應(yīng)付工程款，從而達(dá)到少計收入，偷逃企業(yè)所得稅的目的。

②以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有錢還款(銀根收緊以后更甚)，就用一部分房地產(chǎn)抵付借款，往往到不能再“拖”的時候再辦理銷售手續(xù)申報納稅，甚至隱瞞銷售。這種手法多發(fā)生在小型開發(fā)商和承包工程的個人身上。他們的開發(fā)資金不足，往往向銀行貸款，向民間個人借款或拖欠承建人工程款。

③以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)等等。

④以完工房地產(chǎn)抵付職工獎勵支出。近幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較好，企業(yè)職工收入可觀，特別是中層以上人員收入更高，個別企業(yè)以應(yīng)支付職工獎金的多少確定不同的價格由個人進(jìn)行銷售，其差額作為收入的發(fā)放，從而少繳了營業(yè)稅、所得稅、個人所得稅等。

⑤以完工房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出。購買房地產(chǎn)的企業(yè)或個人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了貨物或勞務(wù)，房地產(chǎn)完工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就按“優(yōu)惠價”向其出售房地產(chǎn)，用市場價與“優(yōu)惠價”之間的差價來抵付應(yīng)付款項，雙方都少繳了稅款。

⑥房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷環(huán)節(jié)為避免大量的現(xiàn)金流出，同拆遷戶達(dá)成協(xié)議，用購房價格上的讓利抵頂拆遷賠償款。

（5）收取價外費用不計收入

不少開發(fā)商在售房后，以各種理由收取水、電、燃?xì)?、外裝修等代辦費，在往來賬款科目按代收代付核算，沒有將其并入營業(yè)收入申報納稅。為客戶提供的額外服務(wù)，如防盜門、封閉陽臺等相關(guān)收入委托物管部門結(jié)算且長期掛帳，企業(yè)就合同房款作收入，形成帳外循環(huán)。

（6）內(nèi)部預(yù)售再轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)移利潤。

一般情況下，房地產(chǎn)銷售在開盤初期銷售價格較低，隨著時間的推移，銷售價格逐步提高。有的企業(yè)利用內(nèi)部認(rèn)購，以較低的價格簽訂預(yù)售合同，一段時間后又以較高的售價進(jìn)行轉(zhuǎn)售，但合同簽訂的價格為預(yù)售合同價格，其差價名義上是訂購人收取，實際上轉(zhuǎn)入了企業(yè)賬外收入。由于房產(chǎn)價格是隨著市場價格的變動而上下浮動，上述利潤轉(zhuǎn)移現(xiàn)象具有很大的隱蔽性，對其價格的重新核定難以尋找依據(jù)。

（7）收取廣告管理費、房租收入未按規(guī)定納稅。

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，往往有讓廣告公司在開發(fā)地塊上做一些廣告牌取得廣告費收入的情況，有的還蓋一些臨時用房進(jìn)行出租取得租賃收入，這些收入都未計入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入申報納稅。

（8）利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有若干個經(jīng)營內(nèi)容不同的公司，如：建筑設(shè)計公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目虧損或微利。將開發(fā)的商品房低價賣給股東、關(guān)系單位、或關(guān)系人。

（9）因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入直接抵減應(yīng)付工程款。

（10）掛靠企業(yè)開發(fā)，不申報納稅

一些個體經(jīng)營者或單位為了獲得房地產(chǎn)開發(fā)資格，往往采取掛靠某個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，上交一定管理費的方法開發(fā)房地產(chǎn)。他們既不合并作賬，也不單獨申報納稅。這類開發(fā)商偷逃稅的手法靠“三快”：一是組建快；二是運作快；三是解散快，造成漏征漏管。

4、假代建、真開發(fā)

這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)方代墊，實際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。

對假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個條件即：

（1）以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；

（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

（3）與委托方事前簽訂委托代建合同；

（4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

（二）成本費用方面

1、利用虛開、代開發(fā)票等手段，人為抬高開發(fā)成本，減少應(yīng)納稅所得。

（1）不合規(guī)發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在期間費用方面存在的最大問題。

如會議費、出國考察費、差旅費、場地租金、水電費等。

（2）取得的拆遷補償費支付憑證一部分不符合規(guī)定。

如企業(yè)單位開具行政事業(yè)單位發(fā)票；村委會開具農(nóng)、林、牧發(fā)票；資金往來發(fā)票、商場購買的收據(jù)，個人開具的白條等。

（3）額外攤派亂列支。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本當(dāng)中經(jīng)常會出現(xiàn)被征用土地的所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或單位向該企業(yè)額外攤派一定的費用，收取這些費用大多使用銀錢收據(jù)，并多以公益發(fā)展基金、各種補償費名目開具。

2、利用成本核算特點虛增成本

目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。

由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務(wù)不能及時的取得各項目的“工程結(jié)算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預(yù)算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預(yù)算造價，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

3、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。

例如某房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本43萬元，直接混入項目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。

4、超標(biāo)準(zhǔn)列支費用

利息支出問題－－未在成本對象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務(wù)處理為將其作為財務(wù)費用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。

高利率融資存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

5、成本費用重復(fù)入帳。

企業(yè)利用建安工程施工復(fù)雜、項目繁多、專業(yè)性強(qiáng)的行業(yè)特點，重復(fù)列支費用。

（1）企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。

（2）企業(yè)將開發(fā)項目全部發(fā)包給建筑施工企業(yè)，且合同中明確規(guī)定建筑材料由承包企業(yè)負(fù)擔(dān)，但仍將為施工企業(yè)購買的建筑材料的票據(jù)在開發(fā)成本中列支。

6、虛假列支成本費用

（1）舊城改造土地出讓金優(yōu)惠列入成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目如屬于舊城改造，該項目在土地出讓金方面是有一定優(yōu)惠的，而且這種優(yōu)惠幅度是很大，具體的操作模式是開發(fā)公司先全額上繳土地出讓金，然后地方財政再按一定的比例返還，然而有的開發(fā)公司在上繳土地出讓金時記入開發(fā)成本，在取得返還款項時并不沖減成本，造成企業(yè)虛增成本。

（2）人為加大期間費用問題比較嚴(yán)重。

例如：大額或巨額送禮費用的發(fā)票內(nèi)容開具辦公用品、勞保用品等；虛增職工人數(shù)，提高稅前扣除工資限額；采取非法手段獲取發(fā)票或取得與本企業(yè)無關(guān)的各種票據(jù)在期間費用中列支等等。

（3）預(yù)付款大大超過合同價款

除了改變原設(shè)計規(guī)模，增加樓層面積等正常因素外，有的企業(yè)付款后以現(xiàn)金取走；有的利用同屬一集團(tuán)的關(guān)系，預(yù)付款與往來款混同，而建筑公司又歸地稅管征，難以查證；有的企業(yè)干脆直接領(lǐng)取現(xiàn)金作為預(yù)付工程款的原始憑證。

（4）利用建筑安裝發(fā)票監(jiān)管不嚴(yán)密的漏洞，虛列土建安裝工程成本

由于稅源緊張，少數(shù)地方把建筑業(yè)發(fā)票作為“引稅”的主要工具，實行由稅務(wù)征收管理部門或發(fā)票管理部門代開發(fā)票，只要繳納營業(yè)稅及其附加便可開具，有的是以房地產(chǎn)公司名義直接開具，有的是以虛構(gòu)的建安企業(yè)名義開具。

利用建安發(fā)票虛列成本的，房地產(chǎn)公司只要支付3.3%的營業(yè)稅及附加,便可偷逃33%的企業(yè)所得稅和個人所得稅

重點要檢查開發(fā)成本中由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票建安業(yè)務(wù)是否真實。

（5）關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。

7、利用“預(yù)提費用”、“待攤費用”賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤

房地產(chǎn)企業(yè)“婆婆”多，企業(yè)規(guī)費負(fù)擔(dān)重，問題相對集中，大到政府部門、行業(yè)協(xié)會，小到街道居委會，形成文件明確規(guī)定的收費就有上百個，如，土地出讓金、征地補償費、土地配套費、商業(yè)網(wǎng)點費，水、電、氣、暖、人防、消防、公共設(shè)施配套費等費用。

從房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)管理審批流程可以看出，各行政管理部門之間的工作銜接得相當(dāng)嚴(yán)密，沒有上個環(huán)節(jié)的審批、許可、費用繳納手續(xù)，下一個環(huán)節(jié)的管理部門就不會再辦下去，房地產(chǎn)開發(fā)項目就會中斷。因此，正常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能存在拖欠規(guī)費問題，但實際情況并非如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都存在預(yù)提各項規(guī)費數(shù)額大，有的配套工程已經(jīng)完工驗收之后也不及時結(jié)轉(zhuǎn)工程成本，而是長期掛賬，滾動使用，形成的原因主要有幾方面：

一是政府各部門已經(jīng)清理不再收取的費用，開發(fā)企業(yè)照樣計提掛賬。

二是：規(guī)費抵免收益

地方政府在加快當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)步伐中，為減輕財政支出的壓力，往往在招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項目上附加一些配套開發(fā)建設(shè)項目，由房地產(chǎn)公司無償為有關(guān)部門承擔(dān)“形象工程”、“領(lǐng)導(dǎo)工程”等，承擔(dān)這些工程可以按規(guī)定享受“規(guī)費抵免”，政府不用給房地產(chǎn)公司工程款，對房地產(chǎn)公司應(yīng)繳的地方性收費項目給予減免或降低收費標(biāo)準(zhǔn)，對無權(quán)做主減免的規(guī)費，則“暗箱”操作，給予私下“照顧”，不再收取，但房地產(chǎn)公司對上述已經(jīng)不用再支付的規(guī)費仍按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提掛賬。

三是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要位置，企業(yè)與政府之間的“關(guān)系”較近，加上政府的各項規(guī)費征收隨意性較大，通過疏通各種關(guān)系長期掛賬（實際已不再支付）。

如某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年按照政府有關(guān)部門的收費文件，預(yù)提政府配套、水電暖安裝、房產(chǎn)交易費、人防費等920萬元長期掛“預(yù)提費用”科目，納稅人已通過各種關(guān)系或優(yōu)惠政策的許可，實際已不用再支付，未按規(guī)定沖減開發(fā)成本，這種情況在房地產(chǎn)業(yè)比較普遍。

檢查過程中，應(yīng)重點審查各項費用計提是否有政府文件規(guī)定，是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計提；查明各項規(guī)費未正常繳納的真實原因，如：規(guī)費收取的有關(guān)部門是否有緩繳、免繳或催繳的文件、通知書，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)所得稅真實性原則、據(jù)實扣除原則、合法性原則，從嚴(yán)掌握稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

8、成本核算混亂，收入與支出不相匹配

（1）跨時間、跨地域滾動開發(fā)房地產(chǎn)項目，人為將應(yīng)由以后開發(fā)項目負(fù)擔(dān)的成本、費用記入已完工的開發(fā)項目。

（2）混淆分清成本負(fù)擔(dān)的對象，年終把當(dāng)年度成本、費用全部列入已完工產(chǎn)品成本。

（3）自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M、基礎(chǔ)設(shè)施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房屋承擔(dān)，造成成本結(jié)轉(zhuǎn)不實。

9、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數(shù)以及工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準(zhǔn)確。

（2）虛增費用

由于對銷售費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各公司取費標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售費的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以費的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支

超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費、業(yè)務(wù)招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費”等明細(xì)科目的賬載金額。

按照“預(yù)售收入”計算扣除廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費。

二、如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查

(一)稅務(wù)稽查方法

1、從行業(yè)特點出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項目檢查相結(jié)合。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項目作為檢查的重點。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。采用項目檢查法，以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢點。從項目開始到結(jié)束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準(zhǔn)確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點。

2、拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。

為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。

（1）從計委、建委、土地局、規(guī)劃局、房管局、銀行了解相關(guān)信息，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有關(guān)信息。

（2）要求企業(yè)提供一些與項目基本信息有關(guān)的證件資料。

（3）要收集納稅人的基本信息

3、收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)

基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。

房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項目銷售情況一覽表等。

通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。運用數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析方法，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；

建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。開發(fā)成本明細(xì)表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。

4、運用整體測算法分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。

（1）各規(guī)費支出的依據(jù)和比例

土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；

土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】；

房屋產(chǎn)權(quán)交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；

配套費的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括）

人防基建費【無人防工程的開發(fā)項目。人防辦按房屋售價的2％收取】；

市政建設(shè)配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】；

墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】；

公共建地費【針對小規(guī)模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】；

渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】；

熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】；

煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】；

規(guī)化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；

房屋產(chǎn)權(quán)交易費【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；

代收業(yè)戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例

目前房地產(chǎn)項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為650-750元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢查

1、收入檢查的基本思路

（1）將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等項目核對，確認(rèn)申報的開發(fā)項目。

（2）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門，收集各項目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實地核對，以確認(rèn)銷售面積。

（3）收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對，并將結(jié)果與申報、帳上記錄進(jìn)行核對,以確認(rèn)銷售（收入時間、數(shù)量、金額）準(zhǔn)確性、及時性。

（4）深入到項目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場實地盤點、掌握項目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，因此對于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來頻繁的的單位，進(jìn)行重點外調(diào)核實。

2、稽查收入確認(rèn)時點應(yīng)注意的問題

（1）、首先要正確區(qū)分銷售收入與預(yù)售收入的區(qū)分。企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。收入確認(rèn)問題是指已完工開發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)過有關(guān)部門驗收合格后即作為完工（以下的“完工之日”，亦指驗收合格之日）。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收取的價款（包括定金）作為預(yù)售收入，開發(fā)產(chǎn)品完工后按照售房合同有關(guān)條款辦理移交手續(xù)后應(yīng)確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)。企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計算預(yù)計營業(yè)利潤。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。

符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：

①竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

②已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

③已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。

（2）、收入檢查的內(nèi)容

開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴(yán)格按照稅法規(guī)定的原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)；

預(yù)售收入是否按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅；視同銷售行為的收入是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤計算繳納所得稅；代建工程和提供勞務(wù)收入的確認(rèn)是否正確；合作建房收入的確認(rèn)是否正確；開發(fā)產(chǎn)品的出租收入的確認(rèn)是否正確；關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的銷售價格是否按獨立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來的價格收取或者支付款項；客戶放棄的購房定金有否及時轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入；商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過合同、協(xié)議規(guī)定的支付時間三年以上沒有付出的，應(yīng)作為其他收入處理，以后年度實際支付時可稅前扣除。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的檢查

1、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有否虛列、重列有關(guān)的成本、費用。

2、土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費是否按成本對象進(jìn)行歸集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當(dāng)期銷售成本。

3、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積；

4、為代收的開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修的維修基金是否作在稅前扣除；

5、土地閑置費的稅前扣除是否符合政策的規(guī)定；

6、成本對象建造過程中發(fā)生的單項或單位工程報廢或損毀是否作為財產(chǎn)損失直接稅前扣除；

7、為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計入有關(guān)房地產(chǎn)的成本；

8、“廣告費”、“業(yè)務(wù)宣傳費”、“業(yè)務(wù)招待費”、“壞帳損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況；

9、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊；

10、是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及到的營業(yè)稅及附稅一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，有否重復(fù)列支稅金；

11、固定資產(chǎn)改良支出支出和修理費用，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；

12、一些特色扣除項目的處理是否符合規(guī)定；

（1）白蟻防治費

（2）竣工獎等各類給施工單位的獎金

（3）延期交房違約金

（4）應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金

（5）墻改基金

（6）人防費

13、銷售費用和廣告費、業(yè)務(wù)招待費的劃分是否正確；

14、一些限制性扣除項目是否已作納稅調(diào)整；

（1）工資及三項經(jīng)費

（2）勞動保護(hù)費

（3）保險（社會保險，財產(chǎn)保險，補充養(yǎng)老保險等）

（4）公益救濟(jì)性捐贈等

15、按規(guī)定不得扣除項目是否作納稅調(diào)整。

（1）有否將購建“固定資產(chǎn)”、無形資產(chǎn)等資本性支出在直接在稅前扣除。

（2）各項跌價準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整

（3）自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠?/p>

（4）違法經(jīng)營的罰款和被沒收財物的損失等。