導(dǎo)語：地鐵上蓋物業(yè)項目特征分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

在互聯(lián)網(wǎng)購物繁榮之際，線下實體商業(yè)受到了較大的沖擊。與此同時，隨著以地鐵為代表的軌道交通不斷建設(shè)，城市中的實體物業(yè)呈現(xiàn)出向地鐵沿線聚集的趨勢，并形成了當(dāng)前關(guān)注較多的TOD發(fā)展模式。事實上，地鐵建設(shè)所帶來的價值溢出會流向臨近地塊的既有物業(yè)已成為一個共識，那么如何使得該溢價部分能夠流向政府并用于彌補(bǔ)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或是更大程度上實現(xiàn)其可能的潛在價值，無疑用好地鐵站點和場段及其臨近地塊實施上蓋物業(yè)開發(fā)是一個絕佳契機(jī)。目前，國內(nèi)對于上蓋物業(yè)開發(fā)已經(jīng)有一個初期探索的階段性發(fā)展，通過分析一些已實施上蓋的項目來逐漸獲得有關(guān)業(yè)態(tài)布局的共識。文章梳理現(xiàn)有上蓋開發(fā)項目的功能業(yè)態(tài)特征關(guān)系，對于指導(dǎo)今后項目決策有著積極的參考作用。因此，基于既有多個地鐵上蓋物業(yè)項目的對比分析，試圖歸納出上蓋物業(yè)功能業(yè)態(tài)布局的有益經(jīng)驗，以供借鑒。

1案例介紹

案例1∶香港創(chuàng)紀(jì)之城（MillenniumCity）位于東九龍工業(yè)區(qū)，整體橫跨兩個地鐵車站，沿觀塘道西側(cè)興建，開發(fā)商為新鴻基地產(chǎn)，項目一共6期，該項目定位為東九龍商業(yè)發(fā)展的據(jù)點，力圖通過該項目將觀塘轉(zhuǎn)型為新世紀(jì)高科技發(fā)展和熱鬧繁盛的新商業(yè)區(qū)。項目所在的觀塘區(qū)屬于傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和居住區(qū)。其中，“APMMall”是該項目的核心購物中心，總面積為55740m2，位于地鐵觀塘站上蓋部分。該商場以年輕人為主要客戶群體，并且延長了夜間經(jīng)營的時間，以“二十四小時”購物理念吸引消費者。APM通過延時夜間消費的概念區(qū)別于香港多數(shù)商場，讓平日里繁忙的顧客得以充分利用晚上的時光，盡情放松。案例2：杭州綠城楊柳郡（七堡車輛段）位于杭州地鐵1、4號線公用地鐵車輛段上蓋，項目地塊是夾在滬杭甬高速和德勝路之間的50公頃土地，整個地塊建筑由地鐵站點、地鐵功能建筑、住宅、酒店、寫字樓等幾部分構(gòu)成。該項目包括車輛段運營庫（一號線和四號線）、綜合維修大樓和控制中心等；其中，住宅的建筑面積約為63萬m2、商業(yè)等建筑面積為20萬m2[1]。上蓋物業(yè)呈放射性布局，以強(qiáng)化用地特征，突出地區(qū)形象。案例3：深圳華潤中心位于深圳CBD金融中心，是典型的多種復(fù)合物業(yè)協(xié)同開發(fā)項目。地塊周邊是以高端寫字樓和金融服務(wù)為代表的集聚區(qū)域。地鐵站在項目北側(cè)，地塊北區(qū)為高端寫字樓，中區(qū)是購物中心，南區(qū)為居住區(qū)，分期規(guī)劃施工建成。甲級寫字樓4.2萬m2，其中在4層設(shè)置了開放式的屋頂花園；大型綜合購物中心—萬象城18.8萬m2，容納了300余家店鋪。兩者累計可以提供3000余停車位。其中，購物中心內(nèi)含四大主力店鋪，包括RéEL百貨、Olé超市、嘉禾影城以及萬象滑冰場，對客流形成吸納作用。此外，幸福里住宅區(qū)由3棟49層住宅組成，樓高164.4m，是深圳最高的住宅。案例4：東京MIDTOWN屬于車站上蓋綜合體，位于原防衛(wèi)廳舊址之上，地處東京都港區(qū)?；孛娣e68981.63m2，總建筑面積563801.02m2。地下5層、地上54層。物業(yè)類型包括寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)、美術(shù)館、多功能廳等的符合城市綜合體，中間位置布置超高層地標(biāo)“中城塔”，南側(cè)設(shè)置公共廣場，廣場東西兩側(cè)分別設(shè)置兩個側(cè)塔，臨近檜町公園處布置了三棟住宅。案例5：京投發(fā)展•公園悅府。該項目位于北京8號線平西府站，并連接交通樞紐站，交通優(yōu)勢明顯，是區(qū)域的地標(biāo)性項目。項目整體規(guī)模60萬m2，包含6萬m2特色商業(yè)配套，1萬m2商業(yè)辦公，6萬m2景觀花園；為社區(qū)提供全面覆蓋的一站式悅享生活體驗；自身配備專屬幼兒園及學(xué)校，擁有完善的教育體系。該項目在北京地鐵8號線正上方進(jìn)行施工，并充分借鑒日本及香港軌道物業(yè)先進(jìn)開發(fā)理念，使地鐵建設(shè)與城市規(guī)劃密切融合，借助一體化優(yōu)勢提升軌道物業(yè)價值，締造北京首席軌道綜合體。

2上蓋物業(yè)業(yè)態(tài)特征的對比分析

APM商業(yè)中的業(yè)態(tài)比較豐富，涵蓋超市、餐飲、零售、數(shù)碼和電影院；其業(yè)態(tài)占比排序為零售50%、餐飲及娛樂25%、其他25%?？梢钥闯?，項目業(yè)態(tài)整體以零售為主，其次為餐飲和服務(wù)，同時隨著項目的逐漸成熟，零售的比重在不斷提高，但依然維持著業(yè)態(tài)的豐富程度，以確保其多樣性。商場定位年輕人為主要消費對象，聚焦于年齡段為20~39歲的消費群體，并以“夜晚消費、年輕消費、女性行為”為核心對象，特別強(qiáng)調(diào)夜間休閑的核心商業(yè)概念，并在名稱上以“AM和PM”的組合象征白天和夜晚的概念。APM商業(yè)的整體規(guī)模較小，但是業(yè)態(tài)齊全，為了凸顯購物過程的豐富性。匯聚了購物、娛樂、餐飲和休閑等豐富的功能，零售業(yè)態(tài)覆蓋了超市、時裝、美容、影音、娛樂、母嬰和個人護(hù)理，可以為商業(yè)吸聚人氣。商場中的不同檔次店鋪搭配比例合適，強(qiáng)化以主力店吸引客流。APM特別凸出年輕潮流，開發(fā)商精選了100余個租客，并且確保其中30%為新進(jìn)入本地的品牌店鋪，借此確保差異化和新鮮感。APM業(yè)態(tài)之中的時尚潮流服飾和餐飲總共占比接近七成，是項目成功的重點業(yè)態(tài)；其余休閑娛樂和配套服務(wù)各自占比約一成，主要目的是為顧客提供購物的相關(guān)服務(wù)。APM犧牲了最能獲取收益的商業(yè)一層，用以解決城市交通問題，增加的人流彌補(bǔ)了商場一層無商鋪的經(jīng)營損失。APM項目運營的核心在于采用多種組合方式來最大限度的聚集人流，并將其轉(zhuǎn)化為實際購買力。杭州楊柳郡上蓋物業(yè)的核心位置是中央商務(wù)區(qū)，包括酒店、寫字樓和商業(yè)，周圍分布著七個居住組團(tuán)，項目內(nèi)部通過立體方式使人車分流，避免不同部分車輛的相互干擾。項目沿街的功能布局考慮了與南側(cè)道路功能的對接，以塑造出一個完整性，形成統(tǒng)一的街道空間，并利用漸變的色彩規(guī)避了2200m超長界面可能帶來的單調(diào)感。該項目通過技術(shù)手段使得車輛段整塊土地的使用效率得到了大幅的提升，并通過轉(zhuǎn)換層設(shè)置停車位，以及充分利用地塊面積較大的特征，進(jìn)行了良好的項目業(yè)態(tài)規(guī)劃，變不利因素為有利因素，形成了低密度、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)項目，以此獲得了可觀的收益。該項目在地塊范疇內(nèi)形成了一個集住宅私密舒適，辦公高端便利，商業(yè)服務(wù)社區(qū)等各功能融洽的業(yè)態(tài)格局。華潤中心的初期規(guī)劃定位較高，其成功受到優(yōu)秀管理團(tuán)隊、軌道交通便利性、商業(yè)主力店鋪引導(dǎo)以及階段性多業(yè)態(tài)開發(fā)共同作用而實現(xiàn)。大地塊的階段性開發(fā)使得可以通過住宅公寓開發(fā)出售來反哺商業(yè)開發(fā)成本，支持了商業(yè)資產(chǎn)全部自持的可能性，進(jìn)而使得管理團(tuán)隊能夠集中精力以長期利益目標(biāo)來開展運營管理工作。差異化的主力店定位極大地打造了項目特色，吸引了人流?？傮w上，通過地塊的高標(biāo)準(zhǔn)綜合規(guī)劃開發(fā)實現(xiàn)了地塊價值的充分挖掘。東京MIDTOWN（Tokyo）上蓋開發(fā)代表了城市更新功能的實現(xiàn)，利用TOD站點周邊的高密度開發(fā)達(dá)到盈虧平衡，并且借助商品住宅開發(fā)以支持商業(yè)綜合體的開發(fā)?？梢?，對于地鐵周邊地塊容積率適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)，通過地鐵修建過程來支持舊城更新是可行的舉措。公園悅府項目是京投發(fā)展開發(fā)的高品質(zhì)住宅案例。項目雄踞北京中軸線北段上風(fēng)上水地帶，以地脈天成的優(yōu)勢矗立8號線地鐵上蓋，圍合中關(guān)村商圈、上地商圈、亞奧商圈、奧北商圈等多個黃金城市生活圈，升值潛力巨大?；诖?，可以發(fā)現(xiàn)影響地鐵上蓋物業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)鍵性影響因素主要有以下三點：一是區(qū)域位置，特別是地鐵站點的級別，其決定了交通的便利程度和城市規(guī)劃中的區(qū)域定位，分為城市級、區(qū)域級、社區(qū)級和交通樞紐四類[2]。每一種軌道站點級別反映了其服務(wù)層級的不同和服務(wù)重點的差異。例如，城市級和區(qū)域級的輻射面較廣，而社區(qū)級的輻射面相對較窄，交通樞紐的核心服務(wù)功能是人流的換乘出行以及相關(guān)聯(lián)服務(wù)事項地提供，應(yīng)重點保證其交通功能；二是地塊規(guī)模，地塊的大小決定了可開發(fā)的空間和業(yè)態(tài)多樣性的實施基礎(chǔ)，也影響容積率，規(guī)模性開發(fā)對于開發(fā)商必然是有利的，盡可能地協(xié)調(diào)周邊地塊實施綜合開發(fā)規(guī)劃是進(jìn)一步挖掘上蓋開發(fā)價值的有益手段；三是上蓋類型，主要分為站點上蓋、跨線路上蓋、車輛段上蓋三種類型，一般站點上蓋的開發(fā)空間較小，多處于既有城區(qū)，以單體商業(yè)和辦公寫字樓為主要開發(fā)業(yè)態(tài)，而車輛段上蓋可開發(fā)面積會相對較大，往往達(dá)到數(shù)百公頃，業(yè)態(tài)的多樣性也會更為豐富，以滿足該地塊內(nèi)部人群的各項基礎(chǔ)服務(wù)功能。而跨線上蓋目前沒能得到足夠的重視。整體來看，現(xiàn)有國內(nèi)地鐵上蓋物業(yè)所涉及的業(yè)態(tài)既存在同質(zhì)化綜合體的傾向，也存在追求豐富及特色化定位的認(rèn)識。設(shè)置的業(yè)態(tài)一般包括商務(wù)、餐飲、服飾、運動健身、休閑娛樂、居住、城市生活配套等，具體依據(jù)相對應(yīng)的區(qū)域功能的需要進(jìn)一步分析確定。

3結(jié)語

總體來看，通過案例對比分析發(fā)現(xiàn)地鐵上蓋項目應(yīng)以主力店引導(dǎo)下的特色商鋪業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，重點引入未入駐本地的全新品牌，形成差異化的品牌優(yōu)勢。由于城市發(fā)展下的土地逐漸稀缺，所以對于車輛段的上蓋造地開發(fā)已經(jīng)廣泛得到一些城市管理方的重視。地塊的規(guī)模很大程度上決定了其可開發(fā)的空間，應(yīng)盡可能實現(xiàn)一體化綜合開發(fā)。城市內(nèi)部地鐵站點的上蓋開發(fā)可以有助于拆舊建新的城市更新功能的實現(xiàn)，而城市外圍地鐵的上蓋開發(fā)在業(yè)態(tài)上要保有一定的豐富性，借此保證其居住者生活功能的滿足。

參考文獻(xiàn)

[1]李文穎.NC地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)策劃與經(jīng)濟(jì)分析[D].南昌：南昌大學(xué)，2014.

[2]王祥玉.城市軌道交通站點區(qū)域綜合開發(fā)利用設(shè)計研究[D].大連：大連理工大學(xué)，2017.

作者:巨鵬煒 單位:西安地鐵投資發(fā)展有限責(zé)任公司