導(dǎo)語：國有煤炭企業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀與前景一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，經(jīng)過不斷的探索和實(shí)踐，如雨后春筍般不斷的壯大。國有煤炭企業(yè)的后勤服務(wù)也必將步入物業(yè)專業(yè)化、市場化的發(fā)展道路，這將從根本上改變傳統(tǒng)后勤服務(wù)的性質(zhì)，同時減輕企業(yè)的后勤保障服務(wù)負(fù)擔(dān)。但實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀卻不理想，需要研究正確的對策適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：國有煤炭企業(yè)；物業(yè)現(xiàn)狀；發(fā)展前景

物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市管理的朝陽產(chǎn)業(yè)。20世紀(jì)80年代，隨著全國住宅小區(qū)興建，現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳入我國內(nèi)地。1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員數(shù)量迅速增加。1994年3月23日，建設(shè)部以第33號令頒布了城市新建《住宅小區(qū)管理辦法》，這為我國有關(guān)城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定基礎(chǔ)。2003年9月1日，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。隨著這十多年的房地產(chǎn)高速發(fā)展，專業(yè)的物業(yè)企業(yè)也隨之快速發(fā)展。

一、煤炭行業(yè)物業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.發(fā)展歷程。30年前，大多數(shù)煤礦職工都是住在集體宿舍，幾個人住一間房子是普遍現(xiàn)象，能夠擁有一個小套間是那個時代的夢想。進(jìn)入90年代，國家取消福利房，推行住房制度改革，大部分職工成為了有房階層。進(jìn)入新世紀(jì)，國家全面推行住房市場化，商品房小區(qū)如雨后春筍般發(fā)展。30年后的今天，國家兩次針對煤炭行業(yè)的政策性安居房（沉陷治理、棚戶改造）基本解決了煤炭戰(zhàn)線員工住房難的問題。為加強(qiáng)煤礦生產(chǎn)經(jīng)營管理，有的煤炭專業(yè)化公司將生活后勤與生產(chǎn)經(jīng)營管理分開，成立專門的社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)整個公司生活后勤管理，各煤礦成立以生活后勤為職責(zé)的社區(qū)，隸屬于公司社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，而機(jī)構(gòu)運(yùn)行費(fèi)用由公司劃撥。有的煤炭專業(yè)化公司成立了物業(yè)公司，負(fù)責(zé)整個公司內(nèi)部小區(qū)物業(yè)管理，物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用一部分由公司劃撥，一部分通過物業(yè)管理收取費(fèi)用，通過幾年的發(fā)展，物業(yè)管理逐步與市場接軌?，F(xiàn)在的煤礦小區(qū)已不再是只居住本單位職工家屬的生活區(qū)，和其它商品房小區(qū)一樣人員來自各個地方，但以本單位職工家屬居多。最顯著特征：一是礦區(qū)變社區(qū)。由于房屋可以交易，傳統(tǒng)的礦區(qū)住進(jìn)了大量的非單位的人員。礦區(qū)已經(jīng)不再是單一的職工家屬區(qū)，變成為一個人員結(jié)構(gòu)多元化的社區(qū)；二是工人變業(yè)主。以前職工是無房階層，無償使用單位房屋。現(xiàn)在職工購買房屋，擁有產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證，居住在小區(qū)的是業(yè)主，身份已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化；三是無償服務(wù)變有償服務(wù)。以前礦區(qū)生活后勤完全依靠企業(yè)提供服務(wù)，職工不交錢?，F(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)化以后，物業(yè)管理就不再是無償服務(wù)，職工需交物管費(fèi)。2.現(xiàn)狀。（1）設(shè)施不配套，管理難度大。礦區(qū)很多房屋都是20世紀(jì)七八十年代的建筑，房屋破舊，設(shè)施老化，缺少投入。新建的沉陷治理房和棚改房主要滿足居住功能，缺少停車、綠化、休閑等方面配套設(shè)施。業(yè)主總與商業(yè)小區(qū)相比較，管理難度大。（2）很多礦區(qū)物業(yè)公司身份不合法。由于煤礦小區(qū)是由各煤炭專業(yè)化公司組織修建的，小區(qū)物業(yè)公司也由煤炭專業(yè)化公司安排，小區(qū)就如同這些物業(yè)公司的下級單位，根本就沒有成立業(yè)主委員會，更談不上由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司。物業(yè)公司和小區(qū)就是一種隸屬關(guān)系或管理與被管理的關(guān)系。（3）經(jīng)濟(jì)效益不佳?，F(xiàn)在是煤礦物業(yè)公司與市場接軌的過渡期，由于自身在人員、管理、設(shè)施方面存在的缺陷，物業(yè)收入入不敷出，物業(yè)公司普遍虧損，需要上級補(bǔ)貼。（4）物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)低。從業(yè)人員基本上是過去長期從事后勤管理的工作人員，年齡大，文化程度低，沒有專業(yè)知識，習(xí)慣于安排、命令的工作方式，沒有認(rèn)識到物業(yè)是一種服務(wù)，希望他們通過學(xué)習(xí)提升素質(zhì)基本不可能。由于效益不好、收入低，鮮有大中專院校畢業(yè)生愿意到煤礦物業(yè)公司工作，這種人才不足的局面已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。（5）業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知程度較低。煤礦小區(qū)大多數(shù)居住的是煤礦職工家屬，他們習(xí)慣于過去那種生活后勤管理方式，認(rèn)為水電氣費(fèi)用該交，其它都不該交，并認(rèn)為這是職工的一種福利，對于物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)施維修費(fèi)用，很多業(yè)主拒交或不按規(guī)定交納。（6）物業(yè)管理規(guī)模小?，F(xiàn)在的煤礦物業(yè)管理是煤礦物業(yè)起步期，僅僅負(fù)責(zé)本企業(yè)的小區(qū)服務(wù)，沒有能力參與市場競爭，在規(guī)模和總量上就很小，這也是物業(yè)管理虧損的原因之一。

二、煤礦居民小區(qū)物業(yè)管理的對策

1.充分利用“三供一業(yè)”分離移交政策讓煤礦企業(yè)徹底放下包袱。2016年6月11日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導(dǎo)意見》，提出了在2018年底完成分離移交任務(wù)的路線圖，到2019年國有企業(yè)的財務(wù)支出中不能再列支有關(guān)后勤服務(wù)方面的費(fèi)用。如果國有煤炭企業(yè)抓不住這次機(jī)遇，企業(yè)就永遠(yuǎn)卸不下這個沉重的歷史包袱。由于時間緊，任務(wù)重，水電氣接管單位不積極，改造的標(biāo)準(zhǔn)沒有可參照的模式，分離過程中的資產(chǎn)處置、人員安置太棘手，特別是施工過程中涉及居民、周邊村社矛盾影響施工，居民對免費(fèi)服務(wù)變成有償服務(wù)抵觸情緒大等等這些問題，都需要做大量的正面宣傳引導(dǎo)，不然就可能在某一個環(huán)節(jié)上掣肘。因此，專業(yè)化煤炭公司領(lǐng)導(dǎo)一是要下定決心主動移交，徹底分離，不能有難以割舍之心；二是成立專門機(jī)構(gòu)研究政策，指導(dǎo)改造分離移交工作；三是與水電氣接收單位簽訂好協(xié)議，監(jiān)督好“三供”改造資金的使用；四是改造完善基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步改善職工的人居環(huán)境。只有改造成功才能夠保證分離成功，水電氣接管單位才會積極接收；五是加強(qiáng)政策宣傳，多方引導(dǎo)，為“三供一業(yè)”順利推進(jìn)消除矛盾和障礙。2.“三供一業(yè)”分離移交，物業(yè)管理市場巨大。煤炭系統(tǒng)通過國家兩次的政策性建設(shè)沉陷房和棚改房后，一大批標(biāo)準(zhǔn)配套有產(chǎn)權(quán)的房屋已經(jīng)分配到職工手中。大一點(diǎn)的煤炭產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司一般都有上百萬平方米，如果加上房改時期的老房屋以及部分商品房，這個物業(yè)管理的市場非常大。3.走專業(yè)化道路。從國家1994年出臺城市新建《住宅小區(qū)管理辦法》到2003年9月1日，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》再到2007年《物權(quán)法》出臺，在這十多年時間里，一批傳統(tǒng)的國有企業(yè)將后勤服務(wù)改革成為專業(yè)化的物業(yè)公司，如中航物業(yè)、水電物業(yè)、新華物業(yè)等等，這些都是由原來的央企、國企后勤單位改革改制而來，現(xiàn)在已經(jīng)是全國性的物業(yè)集團(tuán)，成為國企物業(yè)標(biāo)桿企業(yè)。而煤礦企業(yè)地處偏遠(yuǎn)，相對封閉，與物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)既沒有在礦區(qū)廣泛宣傳，也沒有認(rèn)真研究產(chǎn)權(quán)關(guān)系發(fā)生變化以后的管理模式，主要精力聚焦在煤炭生產(chǎn)銷售主業(yè)上。在國家調(diào)結(jié)構(gòu)去產(chǎn)能的今天，煤炭企業(yè)突然發(fā)現(xiàn)自己背負(fù)的后勤包袱太沉重了，那么從企業(yè)改革的角度，后勤服務(wù)走向市場化，物業(yè)公司走向?qū)I(yè)化是歷史的必然。4.走規(guī)模化道路。規(guī)模太小，收入有限，不能維持機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)。全國70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，他們依托房產(chǎn)開發(fā)為平臺，帶領(lǐng)旗下物業(yè)公司在全國攻城掠地，形成規(guī)模效應(yīng)。據(jù)了解，煤炭企業(yè)下面有很多房地產(chǎn)公司，這些公司大多沒有成立專門的物業(yè)公司。己有的物業(yè)公司多是單打獨(dú)斗，不相關(guān)聯(lián)，僅局限本單位本小區(qū)。通過房產(chǎn)開發(fā)帶動物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些市場經(jīng)驗(yàn)值得煤礦人思考。同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司是做前端買地建房銷售，在一個項(xiàng)目上就幾年時間，賺錢是一次性的。而物業(yè)管理是樓盤后期的運(yùn)行，以服務(wù)賺錢并長期存在。開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理自己開發(fā)的商業(yè)小區(qū)，不僅能夠彌補(bǔ)前期開發(fā)的不足，而且利于在整個房地產(chǎn)業(yè)界樹立自己的品牌。5.擴(kuò)大自己的延伸服務(wù)。小區(qū)就是一個小社會，最大限度地滿足業(yè)主的需要是物業(yè)公司的職責(zé)。當(dāng)前建設(shè)智能化小區(qū)，滿足業(yè)主不出小區(qū)就能就醫(yī)、上學(xué)、購物、洗車、充電、網(wǎng)上繳費(fèi)等已成為物業(yè)最基本的服務(wù)。有的物業(yè)公司還把目光瞄準(zhǔn)了電梯安裝維保市場，成立了電梯安裝維保公司。他們依靠自身技術(shù)實(shí)力，依托內(nèi)部房地產(chǎn)公司為平臺開發(fā)電梯安裝和維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)，取得了不錯的經(jīng)濟(jì)效益。如果以行業(yè)或以一個大的集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)為平臺，那么帶動的物業(yè)服務(wù)、電梯安裝、電梯維保市場將是十分巨大的。6.實(shí)行法制化規(guī)范化管理。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主委員會與物業(yè)公司以合同形式履行的經(jīng)濟(jì)活動。業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司，物業(yè)公司通過《業(yè)主公約》、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決議和決定等做到依法管理，依規(guī)服務(wù)。目前，煤礦小區(qū)普遍沒有成立業(yè)主委員會，物業(yè)公司一般由上級安排，這與國家物業(yè)管理法規(guī)相悖離。要解決這一問題，一是成立合法的居民自治組織---業(yè)主委員會。二是由業(yè)主委員會主持制定本小區(qū)的《業(yè)主公約》和業(yè)主大會的議事規(guī)則，作為處理小區(qū)事務(wù)的管理規(guī)范。三是由業(yè)主大會制定出小區(qū)物業(yè)的服務(wù)方式。四是煤礦物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂服務(wù)合同。7.樹立“人本”的理念，讓智能化走進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個細(xì)節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時已經(jīng)越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng)時代的發(fā)展要求，采用以計算機(jī)管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，提供硬件設(shè)施的提升，實(shí)現(xiàn)由勞動密集型向科技智能型過度，降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。同時，可以推廣一些先進(jìn)的管理方法，讓互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)成為智能化小區(qū)的發(fā)展方向。

三、未來物業(yè)管理發(fā)展趨勢

1.企業(yè)競爭已經(jīng)進(jìn)入了品牌時代。一方面，物業(yè)管理品牌企業(yè)的優(yōu)勢在市場競爭中得到了充分體現(xiàn)，很多的物業(yè)管理項(xiàng)目被品牌企業(yè)接管，從而促使越來越多的企業(yè)紛紛把實(shí)施品牌戰(zhàn)略作為走向市場的重頭戲。另一方面，大量品牌物業(yè)管理企業(yè)，以品牌的優(yōu)勢逐步向全國主要城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局和布點(diǎn)，其中以上海、深圳最具有代表性。2.重視物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)，都非常重視企業(yè)文化的建設(shè)，把企業(yè)文化融于服務(wù)和管理中，讓業(yè)主感到溫馨親切，并把這項(xiàng)工作列在重中之重來抓。3.物業(yè)管理人才的爭奪和競爭將更加激烈。人才競爭是企業(yè)競爭力的核心，是企業(yè)發(fā)展的重要動力和保障。近年來，物業(yè)管理企業(yè)的人才爭奪和外流現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些物業(yè)企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。同時，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓。

總之，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關(guān)鍵時期，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們做出更進(jìn)一步的努力。物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，以建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制為目標(biāo)，以培育市場、規(guī)范市場為重點(diǎn)，加快立法步伐，加快機(jī)制轉(zhuǎn)換，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，盡快提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好行業(yè)形象，推進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

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作者:張玉梅 單位:四川煤炭產(chǎn)業(yè)集團(tuán)廣旺物業(yè)分公司