導(dǎo)語：物業(yè)專項維修資金增值與管理一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：我國城市化進程的加快帶來了住宅面積的不斷增大，建筑物在居住過程中不可避免的會出現(xiàn)損壞而需要不定期維修，物業(yè)專項維修資金的設(shè)立是提高業(yè)主居住體驗、維護業(yè)主切身利益很好的手段，但是由于這部分資金數(shù)額較大而使用時間不定，所以在資金增值和管理上存在一些問題，本文對當(dāng)前物業(yè)專項維修資金的實際使用情況進行分析，并基于此給出了提高資金增值和管理效率的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)專項維修資金；增值方式；物業(yè)管理

一、引言

建筑物及其附屬設(shè)施在使用過程中難免會出現(xiàn)老化或者損毀等問題，建筑物的內(nèi)部維修是業(yè)主自己來負責(zé)，而建筑物的公用部分及電梯等共用設(shè)施的維修和改造等則是由業(yè)主向政府定期繳納一定費用，政府將這筆資金交給專門的資金管理中心管理，這種資金就是物業(yè)專項維修資金。當(dāng)前我國建筑面積大，每年收繳的物業(yè)專項維修資金數(shù)額龐大。資金管理中心可以使用合法的手段使這些資金流動起來而獲取一定的增值收益，但因資金來自業(yè)主，關(guān)乎其切身利益，因此在管理和增值的過程中必須要遵循一定的原則：一是確保資金安全性。物業(yè)專項維修資金的基數(shù)較大，如果能有效利用使其增值固然很好，但如果在管理過程中出現(xiàn)問題，對業(yè)主來說會是一筆巨大的損失，也不利于社區(qū)的和諧發(fā)展。因此在管理和增值過程中，首要的是確保資金的安全。一方面，管理中心要慎選增值的手段，不能為了高收益而選擇風(fēng)險過高的方式；另一方面，應(yīng)用制度明確資金管理中心專項管理負責(zé)人的責(zé)任和權(quán)利，防止私自挪用等現(xiàn)象的發(fā)生。二是增值收益歸業(yè)主所有。物業(yè)專項維修資金是業(yè)主為了獲得更舒適的生活體驗而向政府繳納的，管理中心只是起到代為保管統(tǒng)一使用的作用，資金的本金和取得的增值收入仍屬業(yè)主，不得私自投資而將增值據(jù)為己有。住宅公用部分出現(xiàn)維修問題時，其花費的費用應(yīng)與資金支出相對應(yīng)，不能虛報維修費用或欺騙業(yè)主，資金的增值和使用都應(yīng)以業(yè)主利益為根本出發(fā)點，對業(yè)主負責(zé)。三是資金管理的民主化。物業(yè)專項維修資金要想高效的運轉(zhuǎn)和流動起來，科學(xué)管理是關(guān)鍵，而且管理中要注重民主化。首先資金的收支情況應(yīng)公開透明并向民眾披露，方便業(yè)主實時監(jiān)督；維修中資金的使用明細及對外投資的對象和收益也要定期向業(yè)主匯報，使業(yè)主知曉自己所繳納的費用是怎么使用的和用在了哪里；最后，業(yè)主代表應(yīng)參與到資金規(guī)劃和使用中，提出合理建議并進行監(jiān)督。

二、物業(yè)專項維修資金的使用和管理現(xiàn)狀分析

（一）資金增值渠道單一收益較低。物業(yè)專項維修資金雖然數(shù)額比較大，但是在2007年建設(shè)部和財政部聯(lián)合下發(fā)的165號令中已經(jīng)規(guī)定了物業(yè)專項維修資金只能存定期和購買國債，而購買國債必須是購買一級市場新發(fā)行的國債并持有到期，還需要經(jīng)業(yè)主大會雙三分之二以上業(yè)主同意。故資金管理中心一般是將其存入銀行收取定期利息。近年銀行的存款利率逐年走低，所產(chǎn)生的利息不足以抵消通貨膨脹對貨幣的貶值作用，有些省市的管理辦法中雖然提到這些資金在閑置期間可用于購買國債或在法律準(zhǔn)許范圍之內(nèi)進行投資，但其中能夠明確的只有購買國債，其他方式雖然也可以嘗試但必須承擔(dān)更大風(fēng)險，而資金管理中心也缺乏專業(yè)的投資人才和相關(guān)的理財知識，所以一般不會將資金投入到銀行存款或國債之外的理財項目中去，這就導(dǎo)致了手中雖有大量的閑置資金但卻無法使其有效地流動起來創(chuàng)造價值。（二）資金使用過程中存在監(jiān)管漏洞。物業(yè)專項維修資金在繳納、使用、分配過程中所牽涉到的利益主體比較多，資金管理中心在專項維修資金的使用中必須要考慮到各方的利益與訴求。但由于客觀條件的限制，當(dāng)前的資金使用仍然存在著監(jiān)管不力的問題，有一些漏洞亟待解決。首先是住宅公用設(shè)施需要進行維修時，一般都是申報單位委托一家維修公司負責(zé)維修工作，存在相關(guān)維修項目負責(zé)人與維修公司勾結(jié)故意，提高維修費用而從中牟利的可能性；其次是維修過程中會使用到很多物料，業(yè)主和管理中心對這些專業(yè)知識并不了解，可能任由維修公司自行處理，維修中可能會出現(xiàn)質(zhì)量問題，這不僅是財務(wù)問題了，不達標(biāo)的維修是對業(yè)主人身安全的不負責(zé)任，這些都是由于存在監(jiān)管漏洞造成的隱患。（三）相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善。自1998年規(guī)定居民在購買住房時要繳納物業(yè)專項維修資金起，國家相繼出臺了一些規(guī)章制度規(guī)范資金的收繳、使用以及分配等事項。但在資金增值相關(guān)問題上，相應(yīng)的法律法規(guī)還不夠完善，這主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府明確規(guī)定該項資金只有銀行儲蓄和購買一級市場的國債可以作為增值手段，其他方式無說明，這極大限制了維修資金閑置時增值收益的獲取，如能擴大資金可采用的增值方式并制定政策加以監(jiān)督，資金的利用率和收益率就可大大提高，對于業(yè)主和社會來說都是好事；另一方面，物業(yè)維修專項資金在增值和管理過程中所牽涉到的利益相關(guān)者很多，但現(xiàn)有的法律法規(guī)對于增值收益如何分配無明確說法，這也是亟待解決的問題。

三、提高專項資金增值和管理效率的建議

（一）優(yōu)化資金增值保值的渠道與模式。物業(yè)專項維修資金只有建筑物公共部分在超過了建筑商保修年限發(fā)生損壞時才需要啟用，且其單項維修工程費用額度相比較于整個資金儲備額來說是非常小的。但是建筑物發(fā)生損毀的時間無法預(yù)測，出現(xiàn)問題時也需及時拿出資金用于維修，從物業(yè)專項維修資金的這一特點來看，資金管理中心可以通過對增值渠道和管理模式的優(yōu)化來提高資金收益率。可將資金可以分為兩部分，一部分根據(jù)以往維修所需費用和設(shè)備維護成本確定要留出的資金比例作為突發(fā)情況的準(zhǔn)備金，以確保一般的維修工作能夠正常開展；另一部分就是準(zhǔn)備金以外的剩余資金，這部分資金可不再僅限于銀行的活期存款，可用于周期較長的增值項目的投資，這樣專項資金就可以更好的流動起來獲得更佳的收益。（二）靈活利用存款政策提高資金收益。雖然目前國家對于物業(yè)專項維修資金的投資方式只明確了銀行存款和國債，但是銀行存款的形式也是非常多元化的，針對于資金較雄厚的顧客，銀行也有一些專門的政策，如能深入研究這些政策并有效加以利用，那么即便資金全放在銀行里也可獲得比活期存款更高收益。較常用的方式是協(xié)議存款，通過與銀行約定存放利率而進行的一定數(shù)額以上一定期限的存款業(yè)務(wù)。再次是協(xié)定存款，與銀行商定協(xié)定存款基本額度，帳戶中超過基本額度的存款按照協(xié)定存款利率計息。另外還有通知存款的方式，這是一種兼具有活期和定期存款特點的業(yè)務(wù)，客戶存在銀行的資金要想取出必須要提前通知銀行，這給了銀行資金回收的時間，也給了不定期取款客戶提高收益的機會，通知存款的利率根據(jù)存款數(shù)額而定，一般介于活期和定期之間，也是一種既能保證資金流動性又能提高收益率的可行辦法。（三）完善資金繳納和收益分配的制度。在對物業(yè)專項維修資金進行管理的過程中，除去比較關(guān)鍵的增值保值部分之外，還有資金的繳納和收益分配也是值得關(guān)注的問題，這兩方面的優(yōu)化也有助于提高資金管理成效。信息技術(shù)的飛速發(fā)展和大數(shù)據(jù)時代的到來為專項資金的繳存提供了便利，資金管理中心可以以先進的技術(shù)為依托，借助銀行等實現(xiàn)維修資金的自動繳存，從而避免業(yè)主拖欠資金或利用人際關(guān)系減免繳納額問題的出現(xiàn)。而在專項資金增值收益的分配問題上，就需要政府和相關(guān)部門制定比較明確的規(guī)章制度，各地區(qū)可在不違背國家大的方針政策下，根據(jù)本地區(qū)資金的繳納情況和收益率進行合理的規(guī)劃，根據(jù)各利益主體在資金增值過程中的貢獻程度確定收益分配方案，在此過程中，各主體可以參與進來共同探討，制定出各方都滿意的最優(yōu)方案。（四）加大政策宣傳力度提高資金繳、用成效。物業(yè)專項維修資金管理中心要采取有力的措施和有效的方式加大對維修資金相關(guān)政策的宣傳力度。一是要最大限度提高維修資金政策知曉度，讓廣大業(yè)主，尤其是以前未繳納過維修資金的老舊住房的業(yè)主知道這項政策的存在及繳納的意義，目前我們試點通過本地報刊欄目及電視臺的黃金時段進行相關(guān)政策的播放，下一步要在用好傳統(tǒng)媒體的基礎(chǔ)上利用好手機APP、微博等新媒體加大宣傳力度。二是重點加大資金繳納、使用、收益有利好處的宣傳，提高業(yè)主自主參與意識、自覺繳納意識以及自身的維權(quán)意識。三是在開展維修工程中，要積極推行公開招投標(biāo)方式，讓更多的維修公司參與進來，優(yōu)中優(yōu)選，選取合乎規(guī)范的優(yōu)質(zhì)維修公司，最大程度維護業(yè)主的切身利益。四是在維修資金的使用過程要建章立制，資金使用的全程實行公示、公開，增強使用的透明度，讓業(yè)主享有充分的知情權(quán)、建議權(quán)和決策權(quán)，增強業(yè)主維權(quán)意識。

四、結(jié)語

物業(yè)專項維修資金一個作為建筑住宅使用過程中比較特別的存在，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益以及社區(qū)的和諧穩(wěn)定，其中最關(guān)鍵的增值保值問題一直沒有得到很好的解決，仍需要資金管理中心以及物業(yè)管理等政府職能部門不斷去探索最優(yōu)的管理方式和最佳的增值方式。

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[3]許可.物業(yè)專項維修資金增值管理的若干研究論述[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2016，（24）：81.

[4]建設(shè)部和財政部聯(lián)合下發(fā)的165號令（2007年）

作者:彭曉玲 單位:衡陽市物業(yè)專項維修資金管理中心