導(dǎo)語：老舊小區(qū)物業(yè)管理對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

棗莊市共有住宅小區(qū)902個，已實行物業(yè)管理的小區(qū)329個，主要指2008年以來的新建住宅項目，建筑面積約2600萬平方米；機關(guān)、企事業(yè)單位自行管理的小區(qū)127個，建筑面積約540萬平方米；社區(qū)居民自行管理的小區(qū)446個，建筑面積約1200萬平方米，其中機關(guān)、企事業(yè)單位和居民自行管理小區(qū)絕大多數(shù)為老舊小區(qū)。

（一）房屋產(chǎn)權(quán)形式多樣

棗莊市老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、直管公房、回遷房等。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管部門、單位產(chǎn)權(quán)人、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

（二）部分小區(qū)硬件條件相對落后

棗莊市部分老舊小區(qū)建成年代比較早，硬件條件比較差，比如市中區(qū)文化四村，該小區(qū)建成于1984年，雖然地處市中區(qū)中心地帶，但多以陳舊的低矮樓房為主，規(guī)劃比較滯后，綠化面積較小、缺少機動車停車位、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小，且無物業(yè)管理，門面管理混亂、安全隱患嚴(yán)重。

（三）存在部分住宅樓無物業(yè)管理的現(xiàn)象

由于各種歷史原因以及產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，以榮華里小區(qū)為例，該小區(qū)從90年代開始分四期建設(shè)，財政局宿舍屬于有物業(yè)管理的住宅樓可以看到業(yè)主的生活環(huán)境得到了提高，財產(chǎn)人身安全得到了保證，綠化和房屋設(shè)施設(shè)備、娛樂設(shè)施設(shè)備得到了完善。反之，而作為商品房出售的榮華里二、三期沒有物業(yè)管理的住宅樓只有用“臟、亂、差”來形容，也影響了市容市貌。

（四）部分居民觀念陳舊，物業(yè)管理交費意識淡薄

多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的后勤部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交，住房消費意識淡薄，需要改變陳舊的觀念。目前，老市委、老政府宿舍包括東郊小區(qū)在內(nèi)都是由機關(guān)事務(wù)管理局進行管理，業(yè)主并不承擔(dān)物業(yè)費。

（五）老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造資金無來源

老舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如對小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金問題是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。目前，建成于20世紀(jì)80年代的文化一、二、三、四村，龍門里、青松里、光明新村等小區(qū)亟待進行整治改造。

（六）小區(qū)公共部分侵權(quán)行為引起業(yè)主之間糾紛

個別業(yè)主在進住小區(qū)后存在著違章搭建、毀綠種菜等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進行勸阻外，無任何行政執(zhí)法權(quán)來對其進行制約。物業(yè)的無授權(quán)管理行為，往往成為和而不解的導(dǎo)火索，往往導(dǎo)致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。

（七）業(yè)主委員會成立困難，運作難度大

通過了解，棗莊市中區(qū)2005年前建成的小區(qū)中成立了業(yè)委會的只有華山小區(qū)、君府花園、光明園、蘋果花園4個小區(qū)。在成立了業(yè)委會的4個小區(qū)中，只有光明園業(yè)委會和物業(yè)公司相互協(xié)調(diào)正常運作，蘋果花園業(yè)委會由于經(jīng)濟收入不公開，業(yè)主意見較大，處于半癱瘓狀態(tài)，另兩個則完全形同虛設(shè)沒有開展工作。在調(diào)查中有的小區(qū)業(yè)主入住13年都沒有辦法成立業(yè)委會，有的小區(qū)業(yè)主出于個人利益拉成幾團，相互爭斗，干擾了業(yè)委會的正常有序成立。而有些業(yè)主的自我保護維權(quán)意識淡薄，不關(guān)心業(yè)委會的成立，認為成立不成立不關(guān)他的事。

二、老舊小區(qū)物業(yè)管理問題分析

（一）法律法規(guī)落實難

2009年出臺的《山東省物業(yè)管理條例》在實際的操作過程中難以落實，原因主要是《山東省物業(yè)管理條例》高估了業(yè)主的法治意識和主動參與業(yè)主委員會實施民主管理的意愿，對物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的復(fù)雜性缺乏充分的分析和把握。

（二）物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng)、科技含量低、管理行為不規(guī)范

由于物業(yè)管理工作起步較晚，目前“小、散、亂”諸侯割據(jù)的狀況十分突出，多數(shù)物業(yè)管理公司都達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計，有70%以上的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損或虧損邊緣。科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。部分物業(yè)企業(yè)的行為不規(guī)范，存在著服務(wù)不到位、收費與服務(wù)不相符現(xiàn)象，一定程度上損害了業(yè)主的合法權(quán)益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對保安、保潔、保綠、對房屋設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠人工方式進行管理，不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間，而且難以達到規(guī)范化的管理效果。

三、對策

（一）實行屬地管理

近幾年，棗莊市按照物業(yè)管理“縱向到底、橫向到邊”的總體指導(dǎo)思想，2011年出臺了《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》，明確了物業(yè)管理重心下移，管理窗口前置，規(guī)定了社區(qū)物業(yè)管理工作原則，即“區(qū)（市）政府負責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，主管部門指導(dǎo)監(jiān)督，屬地管理，條塊結(jié)合”，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)物業(yè)管理在基層物業(yè)管理中的重要作用。

（二）推行“四位一體”物業(yè)管理模式

近年來，棗莊市著力推廣了在社區(qū)居委會黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司共同參與的“四位一體”物業(yè)管理模式，積極發(fā)揮“社區(qū)居委會黨支部、居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司”四方面力量，共同致力搞好社區(qū)物業(yè)管理工作，特別是在解決物業(yè)矛盾糾紛問題上，更顯這四方合力的重要性。棗莊市中區(qū)創(chuàng)新了“四位一體”物業(yè)管理模式為“4+X”聯(lián)席會議制度，同時將物業(yè)管理納入社共網(wǎng)格化管理。全面推廣“四位一體”物業(yè)管理模式，為老舊小區(qū)實行物業(yè)管理提供了社會各方共同參與社區(qū)物業(yè)管理的全新平臺。

（三）加大財政資金投入

棗莊市于2007年出臺了《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治的實施意見》，市政府以“文化四村”作為老舊住宅小區(qū)綜合整治試點，積極探索老舊小區(qū)綜合整治改造經(jīng)驗?！拔幕拇濉苯?jīng)過綜合整治改造后，小區(qū)“路不平、污水流、燈不明、停車難、環(huán)境差”等問題得到了徹底改變。

（四）依法成立業(yè)主委員會，為老舊小區(qū)實行物業(yè)管理提供組織保障

針對業(yè)主積極性不高，小區(qū)業(yè)主委員會成立難的這一現(xiàn)狀，嘗試在業(yè)主委員會籌備及成立的前期，由街道社區(qū)人員充實進去，組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法進行選舉，協(xié)助業(yè)主委員會與物業(yè)及政府部門進行溝通，承擔(dān)組織、監(jiān)督等職責(zé)，方便業(yè)主委員會正常運行，及業(yè)主權(quán)利的有效實現(xiàn)。當(dāng)業(yè)主委員會動作正常時，自動退出。

（五）培育以人為本的物業(yè)服務(wù)理念，構(gòu)建和諧平等物業(yè)服務(wù)關(guān)系

物業(yè)企業(yè)對小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費依據(jù)，盡職盡責(zé)的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進一步提高自身素質(zhì)，加強對員工的培訓(xùn)，增強與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結(jié)。

（六）加強輿論宣傳，為老舊小區(qū)實行業(yè)物業(yè)管理營造良好的氛圍

一是宣傳貫徹落實《物權(quán)法》、《山東省物業(yè)管理條例》、市人民政府《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》，提高業(yè)主、物業(yè)企業(yè)及全民的法律意識，使社會各方面充分認識到物業(yè)管理實質(zhì)上是一種有償服務(wù)，可以帶來巨大的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，營造一個全社會了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍，積極營造出一個物業(yè)管理市場化的良好氛圍，為物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定良好的社會環(huán)境。二是深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供有力的依據(jù)。三是強化黨委政府及社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。

（七）打造物業(yè)服務(wù)品牌，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)積極介入老舊小區(qū)物業(yè)管理

一是適度采用收購、兼并規(guī)模小經(jīng)營能力弱的物業(yè)管理企業(yè)等方式進行企業(yè)的重組整合，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而達到優(yōu)化企業(yè)資源配置，實現(xiàn)資源共享，降低管理成本，體現(xiàn)品牌特色。通過擴大管理規(guī)模，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，增強企業(yè)實力。二是在物業(yè)管理市場引入競爭機制和招投標(biāo)機制，培育公正公平的市場環(huán)境，擇優(yōu)聘用。政府應(yīng)加強監(jiān)督，強化管理，引導(dǎo)企業(yè)進行集約和規(guī)模經(jīng)營。

作者:郭萬寶 單位:棗莊市房產(chǎn)管理局