導(dǎo)語：企業(yè)財務(wù)論文：當(dāng)代物業(yè)企業(yè)的財務(wù)淺見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

本文作者：張穎工作單位：北京市建筑設(shè)計研究院有限公司

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

1.內(nèi)控體系的建立相對較為滯后"我國物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)控制不夠規(guī)范,還沒有完整的財務(wù)管理辦法遵循"首先沒有制定完整的內(nèi)部財務(wù)制度,會形成很多財務(wù)漏洞,例如成批領(lǐng)用保潔維修用品,沒有做二級臺賬,臨時停車費監(jiān)控管理措施不到位,固定資產(chǎn)的購置和日常管理環(huán)節(jié)沒有相應(yīng)的規(guī)章制度"其次由于會計基礎(chǔ)薄弱,沒有按照會計科目及公司生產(chǎn)經(jīng)營特點分門別類設(shè)置明細(xì)賬科目,造成會計信息不真實,不利于公司真實準(zhǔn)確的向業(yè)主客戶反映各種收費的使用情況"第三由于內(nèi)部控制不嚴(yán),還造成企業(yè)資金流失或循環(huán)不良,例如經(jīng)營性收人很多是現(xiàn)金收入,有些企業(yè)就將這部分資金搞成預(yù)算外資金,形成/小金庫0;或者對應(yīng)收款的催收不得力,造成應(yīng)收款項越積越多"2.成本費用管理不到位"物業(yè)管理企業(yè)的人工成本是物業(yè)管理企業(yè)最重要的部分,通常在60%以上,常見的是通過部門來核算工資,區(qū)分管理崗位和生產(chǎn)崗位"但實際上,物業(yè)公司不同崗位的特點也不同,很難通過一個模式來考察勞動生產(chǎn)率等指標(biāo),例如,清潔崗位和維修崗位就有較大的差距,清潔崗位可以通過日清掃次數(shù)、面積等指標(biāo)來考察單個人工的工作效率,而維修崗位的每一件工作各有特點,難易程度,工作量等都不易簡單確定,增加了考察工作效率的難度"很多物業(yè)企業(yè)并未對這些方面加以關(guān)注"另外,隨著物業(yè)設(shè)施科技含量和專業(yè)性能的增加,以及業(yè)主對服務(wù)水平提升的需求,越來越多的維修、維護(hù)、保養(yǎng)工作需要外包給專業(yè)的服務(wù)公司,一些小修工程也需要請專業(yè)的工程隊來施工,這部分傳統(tǒng)意義上的間接成本對公司成本分析工作也有很大的影響,并不是傳統(tǒng)意義上對生產(chǎn)有促進(jìn)作用的間接成本,而是與某些直接成本不相容,或者說是有替代作用的,由于近年來人工成本增長迅猛,企業(yè)需要仔細(xì)考察外包與自己服務(wù)兩種方式成本多少,是否應(yīng)當(dāng)把更多的項目外包出去"3.財務(wù)人員水平較低"物業(yè)公司不僅有會計、出納等財務(wù)人員,還涉及大量庫管、收款員等財務(wù)相關(guān)人員"有些中小型公司的財務(wù)人員水平較低,僅僅滿足于日常核算,能夠完稅,月末出報表,不具有財務(wù)管理和財務(wù)分析的能力;很多庫管及收款員身兼多職,缺乏基本的財務(wù)知識,無法主動遵守財務(wù)人員基本規(guī)范"

提升物業(yè)管理公司財務(wù)管理水平的幾點對策

(一)建立和健全內(nèi)部財務(wù)管理制度健全的財務(wù)制度是對企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為和程序的規(guī)范和約束"制度不全將造成管理上的混亂、給企業(yè)帶來重大損失"物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)國家頒布的相關(guān)規(guī)定,結(jié)合自身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求,制定企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理辦法,逐步完善貨幣資金管理辦法、資金審批制度、存貨管理制度、固定資產(chǎn)管理制度、收費員管理制度、物資采購辦法等等;制定相關(guān)責(zé)任人員的考核指標(biāo);財務(wù)部門應(yīng)對小區(qū)臺賬、日常財務(wù)資料進(jìn)行核對;對小區(qū)的收人進(jìn)行檢查監(jiān)督等"做到用制度管人,用制度辦事,在財務(wù)管理過程中形成有效的牽制制度,各負(fù)其責(zé)、互相制約,使物業(yè)管理企業(yè)能夠健康有序發(fā)展"(二)加強(qiáng)對成本的管理1、強(qiáng)化成本觀念"成本控制是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的重要保證,一個企業(yè)對成本的控制能力直接形成企業(yè)的核心競爭力,因此,成本的管控非常重要"但是要實現(xiàn)對成本的有效控制,必須對成本有正確的認(rèn)識,有了正確的觀念才會引證出是否有正確的決策和行動"企業(yè)要讓每一個員工明白成本是如何發(fā)生的,每個人都是控制成本的關(guān)鍵"降低成本的核心辦法就是培養(yǎng)員工的工作能力和執(zhí)行能力,使得他們的想法和觀念與經(jīng)營者、管理者一致,而管理層則需制定正確的策略,科學(xué)的考核方法,努力激勵員工"另外,要實現(xiàn)這一目標(biāo),還需要引導(dǎo)好一些觀念的修正,如企業(yè)中常會出現(xiàn)這樣一個觀念,就是讓財務(wù)人員承擔(dān)控制和改善財務(wù)績效指標(biāo)的責(zé)任"實際上,財務(wù)人員只是根據(jù)會計記錄得出指標(biāo)數(shù)值,當(dāng)看到指標(biāo)完成情況時,已經(jīng)是前方一系列工作完成的結(jié)果,而財務(wù)人員并不清楚前面一列各環(huán)節(jié)中成本如何發(fā)生,歸屬如何,歸誰負(fù)責(zé),占多大責(zé)任,對后續(xù)或其他成本會產(chǎn)生何種問題以及影響等諸如此類的情況,只能是單純地就數(shù)字研究數(shù)字"財務(wù)人員要研究作業(yè)成本與傳統(tǒng)成本核算的關(guān)系,積極為企業(yè)決策提供數(shù)據(jù)支持,同時積極配合其他部門如人力資源部、經(jīng)營部等管理部門進(jìn)行績效考核,把其他部門的管理和成本控制進(jìn)行有機(jī)結(jié)合起來,才能真正意義上地實現(xiàn)管理上的管控"2、加強(qiáng)預(yù)算管理"/凡事預(yù)則立,不預(yù)則廢0,預(yù)算是企業(yè)經(jīng)營管理活動與資源配置的標(biāo)桿與準(zhǔn)繩,全面預(yù)算主要由營業(yè)預(yù)算、資本預(yù)算和財務(wù)預(yù)算構(gòu)成"對于物業(yè)企業(yè)來說,營業(yè)預(yù)算和財務(wù)預(yù)算是其每年應(yīng)著力制定的預(yù)算"全面預(yù)算應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)企業(yè)長期發(fā)展的階段性,圍繞企業(yè)不同發(fā)展階段的目標(biāo),設(shè)計資產(chǎn)、負(fù)債、收人、成本、費用、利潤等核心指標(biāo)"全面預(yù)算應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)活動,落實到業(yè)務(wù)活動的各個環(huán)節(jié)和各個部門"達(dá)到對企業(yè)全部資源要素的合理有效配置"3、選擇適合的成本管理方法"隨著物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的提高,差異化服務(wù)的增加,間接成本在物業(yè)企業(yè)中占據(jù)了越來越大的比例,但這些間接成本并不是與企業(yè)所有服務(wù)項目都有關(guān)系,而只是與部分特點項目發(fā)生關(guān)系,大部分的間接費用服務(wù)于維修和保安方面"例如可以采用作業(yè)成本法,將間接成本科學(xué)有效的歸集到產(chǎn)品中去"通常的物業(yè)管理包含保潔、綠化、安保、維修、經(jīng)營等幾個主要服務(wù)功能,企業(yè)可以根據(jù)自己的特點將這幾部分劃分為不同的作業(yè)中心"物業(yè)企業(yè)的資源主要包括人工費、動力費、材料費、外包維修服務(wù)費、折舊費、辦公費"物業(yè)企業(yè)的成本對象是以有形的服務(wù)合同為載體,以無形的服務(wù)把成本分配給各成本對象,在作業(yè)成本計算時可以將成本庫歸集的成本按照成本動因分配到各成本計算對象上"成本作業(yè)法可以將間接費用準(zhǔn)確的分?jǐn)傆嬋氤杀?有效對投人成本進(jìn)行科學(xué)的劃分及分析,將企業(yè)整體作業(yè)流程理順"(三)提高財務(wù)人員專業(yè)水平專業(yè)知識和技能,是財會人員從事會計職業(yè)的根本"包括完成專業(yè)工作所需的基本知識以及完成專業(yè)工作所需要的技術(shù)和工作能力"企業(yè)應(yīng)定期組織培訓(xùn),同時要引導(dǎo)財會人員加強(qiáng)自學(xué),努力鉆研業(yè)務(wù)"財會人員要經(jīng)常學(xué)習(xí)國家的有關(guān)方針、政策、財務(wù)制度、財經(jīng)法規(guī)以及企業(yè)內(nèi)部制訂的財務(wù)管理辦法,不斷豐富專業(yè)理論知識,提高工作能力"物業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員需要掌握物業(yè)企業(yè)的行業(yè)特點,熟悉自己企業(yè)的經(jīng)營流程,能夠參與經(jīng)營管理,實行監(jiān)督職能"計算機(jī)的普遍應(yīng)用,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展,使得當(dāng)今的財務(wù)工作幾乎完全實現(xiàn)了計算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)化,所以物業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員也需熟練掌握財務(wù)軟件的使用,能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)的遠(yuǎn)程處理、網(wǎng)上支付、網(wǎng)上報稅及各種財務(wù)信息查詢"即便是庫管員和收款員等財務(wù)相關(guān)人員也需掌握一些基礎(chǔ)軟件的使用技能,能夠利用計算機(jī)記錄、匯總、傳輸數(shù)據(jù)"