導(dǎo)語(yǔ)：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商經(jīng)營(yíng)管理問題及對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：近年來(lái)，國(guó)內(nèi)各大、中、小城市為提升城市品牌和影響力，極力在不同層次領(lǐng)域打造城市核心商業(yè)圈，建設(shè)各種形態(tài)的地標(biāo)性商業(yè)建筑，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)蓬勃發(fā)展。由于國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，且各投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商大多從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型而來(lái)，開發(fā)理念和思路習(xí)慣性套用住宅的開發(fā)思路，即采用“先開發(fā)、再招商、后經(jīng)營(yíng)”的流程管理模式，從而產(chǎn)生開發(fā)、招商與經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)脫節(jié)，對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)管理造成極大影響。文章從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商及經(jīng)營(yíng)管理存在問題的表現(xiàn)特征為出發(fā)點(diǎn)，深入分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商及后期的運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生問題、原因及由此帶來(lái)的后果，并提出了目前市場(chǎng)上幾種常見和有效的解決方案和建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；招商；經(jīng)營(yíng)管理

1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹

商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務(wù)行為；地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開發(fā)和地上物建設(shè)行為。從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上講，商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個(gè)城市或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動(dòng)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮的主要驅(qū)動(dòng)力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商大部分從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來(lái)，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗(yàn)及住宅開發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設(shè)計(jì)—建設(shè)—銷售”住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運(yùn)營(yíng)需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開發(fā)、再招商、后運(yùn)營(yíng)”的開發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商、后期運(yùn)營(yíng)管理及發(fā)展不相適應(yīng)，以至于招商受阻、經(jīng)營(yíng)冷淡，嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預(yù)測(cè)的示范經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相差較遠(yuǎn)。

2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題

按照房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)權(quán)益劃分，商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)基本權(quán)益——即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個(gè)權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求，特別是開發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營(yíng)階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關(guān)系，就特別容易產(chǎn)生開發(fā)、招商及經(jīng)營(yíng)之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象?？偨Y(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商及經(jīng)營(yíng)不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位不匹配

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，需要進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位。但多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)上，沒有為未來(lái)的招商與運(yùn)營(yíng)進(jìn)行認(rèn)真充分的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)合理的市場(chǎng)定位。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，通常只追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而給后期經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場(chǎng)定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時(shí)貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；②功能設(shè)計(jì)沒有結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)貌，只追求空間使用效率，給項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)諸多問題；③項(xiàng)目建成后，商戶為滿足個(gè)性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴(yán)重浪費(fèi)。

2.2開發(fā)建設(shè)和招商經(jīng)營(yíng)脫節(jié)

目前，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響，經(jīng)營(yíng)模式通常以只租不售型居多，比較注重長(zhǎng)期持有帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)思路的影響，通常講究開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過度追求“開發(fā)、出售、再開發(fā)”，加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤(rùn)，只關(guān)注開發(fā)、建設(shè)和出售，不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目售出后很多開發(fā)商不愿意承擔(dān)更多的招商和經(jīng)營(yíng)責(zé)任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項(xiàng)目所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分散歸屬，開發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的嚴(yán)重脫節(jié)或不匹配。

2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)

自2010年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長(zhǎng)迅速。雖然受電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，無(wú)論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2015年約7成的租賃成交來(lái)自內(nèi)資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢(shì)明顯，受此帶動(dòng)，2016年租金升幅達(dá)到自2011年以來(lái)的最高位，同比增長(zhǎng)4%”。對(duì)于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，2015年是調(diào)整年，電商重塑消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣，對(duì)實(shí)體零售經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時(shí)國(guó)外中高端品牌積極擴(kuò)張進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，尤其是國(guó)際中高端時(shí)尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學(xué)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來(lái)的結(jié)果必然是投資過剩及浪費(fèi)。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增長(zhǎng)速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國(guó)內(nèi)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。

3原因分析

近幾年，國(guó)內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購(gòu)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)事件，都是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、招商與后期經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致嚴(yán)重后果造成的。例如曾以92.2億高價(jià)成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國(guó)收購(gòu)，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購(gòu)，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購(gòu)開發(fā)成“光耀東方中心”。仔細(xì)分析這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購(gòu)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。

3.1商業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期效益是主要原因

目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，通常是住宅項(xiàng)目搭配商業(yè)配套一起開發(fā)。且在當(dāng)前國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)出讓體制下，開發(fā)商主要通過一級(jí)市場(chǎng)公開招拍掛競(jìng)價(jià)獲得土地，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競(jìng)價(jià)對(duì)資金實(shí)力要求越來(lái)越高，因此土地獲取越來(lái)越困難，一家房地產(chǎn)公司在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束，很可能由于沒有新項(xiàng)目接繼、沒有土地供應(yīng)而被迫停止開發(fā)，甚至面臨公司解散的危機(jī)。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)才可能獲取豐厚利潤(rùn)。因此，許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級(jí)市場(chǎng)靠資金實(shí)力獲取土地資源，不得不要求在手項(xiàng)目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時(shí)通常采用以出售為目的商業(yè)開發(fā)，而開發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開發(fā)的長(zhǎng)期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個(gè)先天性體制問題。

3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)技術(shù)人才

商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場(chǎng)化趨向程度較高。相比于住宅開發(fā)，在建筑外觀、機(jī)電安裝、配套設(shè)施、物業(yè)管理及通風(fēng)朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價(jià)值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì)，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費(fèi)的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營(yíng)的增值和投資的潛力，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的投資匯報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)作為整個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中一個(gè)基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)任務(wù)包含建筑外觀、功能空間、配套機(jī)電、環(huán)境設(shè)施、服務(wù)技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、業(yè)態(tài)選擇、市場(chǎng)定位、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，無(wú)論在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、選址、立項(xiàng)等方面，還是在建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。然而，很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗(yàn)和復(fù)合型專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，這是導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營(yíng)和地產(chǎn)開發(fā)存在問題的一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因。

3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

2012年9月12日，國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應(yīng)完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和土地政策，強(qiáng)調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會(huì)及計(jì)劃單列城市)要科學(xué)抓好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的報(bào)批和實(shí)行。然而，在許多城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于一種無(wú)序狀態(tài)，政府招商無(wú)限放寬條件，開發(fā)商追求利潤(rùn)不顧及社會(huì)責(zé)任，擅自更改規(guī)劃事件屢見不鮮。某些開發(fā)商拿到土地開發(fā)權(quán)，只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤(rùn)，不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，不做市場(chǎng)調(diào)研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開發(fā)思路導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局嚴(yán)重失衡，商業(yè)功能設(shè)置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴(yán)重，購(gòu)物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無(wú)法滿足多樣性的消費(fèi)需求，也面臨著經(jīng)營(yíng)艱難的窘境，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施無(wú)法出租而閑置，造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。

3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)資金斷裂

商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場(chǎng)上建立品牌、口碑及達(dá)到成型和成熟通常需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育（約1-3年時(shí)間），即使開發(fā)商引進(jìn)了一些具有較高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)的主力店客戶，此孕育和成長(zhǎng)過程依然無(wú)法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往較大（少則幾千萬(wàn)元，多則幾個(gè)億甚至幾十億元），而開發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)售或稅費(fèi)貼補(bǔ)返還等。在目前國(guó)內(nèi)銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來(lái)越大，社會(huì)融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的資金壓力一般遠(yuǎn)高于住宅開發(fā)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有提前預(yù)售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會(huì)形成開發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)環(huán)環(huán)脫節(jié)問題的自然發(fā)生。

4影響后果

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)難度和復(fù)雜程度最高的一個(gè)綜合性工程，如果處理不好開發(fā)、招商與運(yùn)營(yíng)的相互關(guān)系，所帶來(lái)的各種問題和社會(huì)影響也是最嚴(yán)重的。

4.1降低了管理控制能力

國(guó)際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營(yíng)銷宣傳推廣體系。但我國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常按照房地產(chǎn)開發(fā)理念來(lái)操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產(chǎn)權(quán)屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導(dǎo)致開發(fā)人員對(duì)出售后商業(yè)項(xiàng)目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理有一個(gè)2-3年的嚴(yán)峻考驗(yàn)期，必然會(huì)遇到各類各樣的問題，如果開發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整，結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后，開發(fā)商賺錢退場(chǎng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)則開始呈現(xiàn)消退冷落局面。

4.2減少了規(guī)模效益

近年來(lái)，許多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪?zhàn)獬龊笏?jīng)營(yíng)項(xiàng)目和產(chǎn)品檔次，形成項(xiàng)目交叉重復(fù)，雜亂無(wú)章，業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品簡(jiǎn)單隨意地拼湊，勢(shì)必造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局無(wú)序、無(wú)特色，服務(wù)功能殘缺，嚴(yán)重影響企業(yè)的品牌形象、市場(chǎng)聲譽(yù)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；②小商鋪基于生存競(jìng)爭(zhēng)壓力考慮，可能會(huì)出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產(chǎn)品，這種行為對(duì)小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個(gè)地方重新經(jīng)營(yíng)，但可能嚴(yán)重影響整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的形象和聲譽(yù)，而這種商戶的識(shí)別和處理又比較麻煩，開發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。

4.3限制了業(yè)務(wù)宣傳推廣

宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經(jīng)營(yíng)預(yù)期和承諾對(duì)吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項(xiàng)目開業(yè)前的早期推廣費(fèi)用由開發(fā)商支付通過管理公司，開發(fā)商也會(huì)把這個(gè)費(fèi)用包含在項(xiàng)目開發(fā)成本；然而，在正式開業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費(fèi)用往往成為各商家店鋪爭(zhēng)執(zhí)扯皮的焦點(diǎn)問題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個(gè)突出的問題。一個(gè)商業(yè)體運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分?jǐn)傄驗(yàn)楦骷疑啼仩I(yíng)業(yè)利潤(rùn)高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因?yàn)樾薷馁M(fèi)用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進(jìn)而制約了整個(gè)商業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。

4.4阻礙了資源合理配置

前幾年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長(zhǎng)沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長(zhǎng)沙、廣州等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比大小、拼奢華的同時(shí)，廣大欠發(fā)達(dá)城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設(shè)施。同時(shí)，甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設(shè)施過于密集，而遠(yuǎn)郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏的的強(qiáng)烈對(duì)比。例如，北京的遠(yuǎn)郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購(gòu)物中心，購(gòu)物消費(fèi)只能開車進(jìn)入市區(qū)；上海是中國(guó)商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達(dá)的一線城市，盡管它的遠(yuǎn)郊區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過中心城市總量50%，但遠(yuǎn)郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設(shè)施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問題。

5建議和對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值為目標(biāo)的投資形式，反映的是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)集成向金融價(jià)值投資的最大化實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最大化不是指開盤銷售價(jià)格和利潤(rùn)的最大化，而應(yīng)是從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度，經(jīng)過長(zhǎng)期、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和培育達(dá)到物業(yè)升值，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)未來(lái)增值空間的價(jià)值最大化。因此，開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角色的轉(zhuǎn)變，改變過去只重視開發(fā)和銷售而輕視項(xiàng)目后期的實(shí)踐管理和品牌服務(wù)的錯(cuò)誤思路，建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)并重的經(jīng)營(yíng)格局。

5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場(chǎng)定位

（1）做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，市場(chǎng)定位是關(guān)鍵，同質(zhì)性管理只會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源和企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。只有精確定位，科學(xué)管理，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)精確定位，一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)需求；另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位的前提，尤其是對(duì)商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤(rùn)，必須把市場(chǎng)細(xì)分到極致，小型商業(yè)通過定位，避免與大型商場(chǎng)沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“?！薄⒆觥熬?，通過自身的特色和亮點(diǎn)來(lái)吸引消費(fèi)者。（2）加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃和布局管理。加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。規(guī)劃布局應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合。應(yīng)與城市整體發(fā)展、人口分布、消費(fèi)需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護(hù)相結(jié)合，通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進(jìn)城市功能的不斷完善和升級(jí)；②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場(chǎng)資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)劃必須尊重市場(chǎng)規(guī)律，在市場(chǎng)規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃，并給市場(chǎng)留下足夠空間；③以規(guī)劃引導(dǎo)市場(chǎng)，讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來(lái)代替市場(chǎng)的調(diào)配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的生活消費(fèi)水平綜合評(píng)估考慮。根據(jù)國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著如下幾點(diǎn)規(guī)律：①當(dāng)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達(dá)到12000美元之后，領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾?gòu)物中心或購(gòu)物廣場(chǎng)（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費(fèi)頻繁、小額、近距離的小型購(gòu)物超市、便利店和特色餐飲設(shè)施等。

5.2實(shí)行“訂單合作”經(jīng)營(yíng)模式

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)許多實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)企業(yè)常常尋求與國(guó)際知名品牌商業(yè)巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對(duì)方的行業(yè)優(yōu)勢(shì)和專業(yè)力量進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。這種合作模式主要有三種：①購(gòu)買關(guān)系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提前下訂單購(gòu)買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關(guān)系，是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)固定和低廉的租金形式提前預(yù)定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關(guān)系，免費(fèi)提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，但開發(fā)商要從品牌商的銷售營(yíng)業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營(yíng)擔(dān)保金和利潤(rùn)分享。市場(chǎng)上習(xí)慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設(shè)、再招商、后運(yùn)營(yíng)管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項(xiàng)目，這種模式更能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點(diǎn)。（1）通過和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場(chǎng)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，有助于彌補(bǔ)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中人才緊缺、經(jīng)驗(yàn)不足的弱點(diǎn)，并幫助開發(fā)商精準(zhǔn)、客觀地進(jìn)行商圈分析、市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，力求達(dá)到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的固定投資回報(bào)，可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，改善和提升商家的投資青睞和購(gòu)物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因?yàn)榭梢晕罅康念櫩?，吸引其他商家跟風(fēng)入駐，進(jìn)而影響商品的購(gòu)買價(jià)格或商鋪的租賃價(jià)格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設(shè)施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設(shè)施設(shè)備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)；娛樂業(yè)需要嚴(yán)格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式，開發(fā)商可以提前按需設(shè)計(jì)，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進(jìn)行的拆改、改造，降低浪費(fèi)最小化。

5.3實(shí)行“售后回租”經(jīng)營(yíng)模式

售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪，開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報(bào)。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報(bào)換取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。在當(dāng)前我國(guó)金融體系環(huán)境中，長(zhǎng)期持有型的開發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開發(fā)商對(duì)售出的商鋪實(shí)行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。售后回租應(yīng)做到三個(gè)基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進(jìn)商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務(wù)類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時(shí)，不僅關(guān)注租金高低，更應(yīng)該關(guān)注商戶的業(yè)務(wù)、資格、背景和信譽(yù)度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務(wù)與物業(yè)類型、設(shè)計(jì)是否沖突，行業(yè)之間有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，與其他商戶經(jīng)營(yíng)的商品是否互補(bǔ)。（2）統(tǒng)一的營(yíng)銷管理。這有助于維護(hù)和提高商戶和開發(fā)商的共同利益，有計(jì)劃的做好整體營(yíng)銷方案和促銷活動(dòng)；同時(shí)，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動(dòng)，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護(hù)和提升商業(yè)項(xiàng)目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務(wù)和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)入住商戶，以確保高效的商業(yè)開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導(dǎo)和服務(wù)，如統(tǒng)一服裝、和營(yíng)銷說(shuō)辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓(xùn)，物流運(yùn)輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一公平、公正、公開的監(jiān)督管理，違反市場(chǎng)規(guī)則和法規(guī)，損壞商場(chǎng)形象、品牌的商戶應(yīng)嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重應(yīng)堅(jiān)決清理退出。

5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道

靈活、機(jī)動(dòng)、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最關(guān)鍵問題，也是解決目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問題。因此，建立商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康、完善的投融資機(jī)制，鼓勵(lì)和扶持社會(huì)資金進(jìn)入公共配套商業(yè)領(lǐng)域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需資金多渠道、多方位來(lái)源，避免傳統(tǒng)單一的國(guó)有銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。借鑒國(guó)外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是由專門的基金組織籌集社會(huì)資金來(lái)支持運(yùn)作的。例如，在美國(guó)將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國(guó)各地的購(gòu)物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購(gòu)物中心也是大部分由專業(yè)基金機(jī)構(gòu)通過社會(huì)募集資金來(lái)投資建設(shè)的。然而，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金來(lái)源主要來(lái)自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達(dá)到60％以上，有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至超過80％。近年來(lái)，國(guó)家在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷創(chuàng)新投融資機(jī)制，積極開放和引進(jìn)國(guó)、內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)投資和專項(xiàng)投資基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)；借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投融資的成功經(jīng)驗(yàn)，引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險(xiǎn)基金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域；正在嘗試將社?；鹨氲酱笮蜕虡I(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方向。上述投融資機(jī)制的不斷完善將對(duì)促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動(dòng)作用，應(yīng)大力鼓勵(lì)和支持。

作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部

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