導(dǎo)語(yǔ)：虛假?gòu)V告法律問(wèn)題一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、從一個(gè)案例說(shuō)起

某開(kāi)發(fā)商一條廣告，稱(chēng)其開(kāi)發(fā)的××花園商品房擁有3000平米的中心花園及網(wǎng)球場(chǎng)。當(dāng)購(gòu)房者入住后發(fā)現(xiàn)，廣告中的3000平米的中心花園變成了現(xiàn)實(shí)的幾百平米，而廣告平面圖中的網(wǎng)球場(chǎng)，現(xiàn)實(shí)中卻是個(gè)臭水潭。購(gòu)房者群起向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。在案件審理中，開(kāi)發(fā)商針對(duì)購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求提出了三點(diǎn)答辯意見(jiàn)：第一，售樓廣告不是向特定的人發(fā)出的，不具備一般邀約的特點(diǎn)。第二，售樓廣告并未對(duì)售房具體內(nèi)容作出具體約定。第三，雙方?jīng)]有明確將廣告內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同。因此售樓廣告不具有約束力，開(kāi)發(fā)商不需要承擔(dān)違約責(zé)任。①

這一案例是一起典型的因商品房銷(xiāo)售中的虛假廣告引起糾紛的案件。廣告是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要一環(huán)，廣告的導(dǎo)向作用在這一領(lǐng)域表現(xiàn)得尤其明顯。因此廣告在商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)擁有巨大的影響力。最高人民法院相關(guān)人員就商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛使用法律司法解釋答記者問(wèn)時(shí)就透露：目前，90%以上的商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷(xiāo)的[1]。正因?yàn)閺V告在商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)這樣巨大的作用，導(dǎo)致在商品房銷(xiāo)售中虛假?gòu)V告層出不窮。

二、商品房虛假?gòu)V告的含義及形式

商品房銷(xiāo)售虛假?gòu)V告，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售其所開(kāi)發(fā)的商品房，通過(guò)一定的媒介和形式，采用不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳來(lái)直接或間接地介紹自己所開(kāi)發(fā)的商品房的商業(yè)廣告。商品房銷(xiāo)售廣告是一種廣義上的廣告，包括媒體廣告、招貼廣告、售樓書(shū)、開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)制作的廣告牌以及通過(guò)樣板房來(lái)進(jìn)行的銷(xiāo)售宣傳。其中媒體廣告包括紙質(zhì)媒體，如報(bào)刊雜志等主要以文字或圖像形式的印刷廣告；包括廣播電視媒體，如廣播臺(tái)、電視臺(tái)以視聽(tīng)音像形式的廣告；還包括網(wǎng)絡(luò)媒體。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)走進(jìn)千家萬(wàn)戶(hù)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)媒體來(lái)對(duì)商品進(jìn)行宣傳受到越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商的青睞。

三、商品房虛假?gòu)V告的內(nèi)容

(一)商品房環(huán)境的虛假?gòu)V告

環(huán)境包括自然環(huán)境和生活環(huán)境。前者如小區(qū)的生態(tài)狀況，房屋的采光、朝向，小區(qū)的綠化率等因素。后者既包括商品房區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，如小區(qū)內(nèi)的商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、餐飲、娛樂(lè)等配套設(shè)施等；還包括商品房區(qū)域外的環(huán)境，如交通、通訊、購(gòu)物、教育、醫(yī)療等諸多因素。開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在環(huán)境問(wèn)題上大做文章，進(jìn)行虛假宣傳。

(二)商品房配備設(shè)施的虛假?gòu)V告

商品房的配備設(shè)施是指與商品房的使用功能相關(guān)的各種設(shè)施，包括室內(nèi)配備設(shè)施，如供水、供暖、供氣、煤氣管道，電視網(wǎng)絡(luò)線路等；還包括公共配備設(shè)施，如走廊、電梯、停車(chē)場(chǎng)、健身房、休閑廣場(chǎng)等。開(kāi)發(fā)商在配備設(shè)施方面的虛假?gòu)V告宣傳主要表現(xiàn)在：在廣告中對(duì)配備設(shè)施作出承諾，但實(shí)際上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)這種承諾，或者雖然實(shí)現(xiàn)了承諾的項(xiàng)目，但是質(zhì)量很低。如配備24小時(shí)保安巡邏，實(shí)際上只是在傳達(dá)室配備了一個(gè)看門(mén)人。

(三)向購(gòu)房者提供某些優(yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品方面的虛假?gòu)V告

在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往在廣告中明確表示給予特定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，如價(jià)格優(yōu)惠、數(shù)量?jī)?yōu)惠或者提供贈(zèng)品等。這類(lèi)廣告的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：購(gòu)房的優(yōu)惠條件不明確，附贈(zèng)的禮品等常常以“超級(jí)大禮包”等詞語(yǔ)模糊表述，并不能使購(gòu)房者清楚預(yù)見(jiàn)購(gòu)房行為所能帶來(lái)的明確收益。

(四)面積和價(jià)格方面的虛假?gòu)V告

大多數(shù)的購(gòu)房者對(duì)房屋的面積和價(jià)格都非常的關(guān)注。開(kāi)發(fā)商正是在這里看到了虛假?gòu)V告的商機(jī)。很多開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售廣告中承諾給購(gòu)房者“價(jià)格大優(yōu)惠”“面積大贈(zèng)送”等，實(shí)際上購(gòu)房者不但沒(méi)有得到面積和價(jià)格方面的優(yōu)惠，反而連合同中規(guī)定的住房面積都沒(méi)有達(dá)到。

四、虛假?gòu)V告的認(rèn)定

國(guó)家工商行政管理局《關(guān)于認(rèn)定處理虛假?gòu)V告問(wèn)題的批復(fù)》指出:“關(guān)于虛假?gòu)V告，一般應(yīng)從以下兩個(gè)方面認(rèn)定:一是廣告所宣傳的產(chǎn)品和服務(wù)本身是否客觀、真實(shí)；二是廣告所宣傳的產(chǎn)品和服務(wù)的主要內(nèi)容(包括產(chǎn)品和服務(wù)所能達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)、效用，所使用的注冊(cè)商標(biāo)，獲獎(jiǎng)情況，以及產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和服務(wù)提供單位等)是否真實(shí)。凡利用廣告捏造事實(shí)，以并不存在的產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行欺詐宣傳，或廣告所宣傳的產(chǎn)品和服務(wù)的主要內(nèi)容與事實(shí)不符的，均應(yīng)認(rèn)定為虛假?gòu)V告?！比绻鲑u(mài)人故意進(jìn)行虛假宣傳，該虛假宣傳使購(gòu)買(mǎi)者陷入一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，并基于該錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)進(jìn)行了購(gòu)買(mǎi)，那么出賣(mài)者的行為就構(gòu)成民事欺詐。

五、商品房銷(xiāo)售廣告的法律性質(zhì)分析

一直以來(lái)人們對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告的法律性質(zhì)就存在著邀約邀請(qǐng)和邀約兩種界定，二者有著明顯的不同。邀約邀請(qǐng)，是指一方邀請(qǐng)他人向自己發(fā)出邀約的意思表示。③邀約邀請(qǐng)人不需要受邀約邀請(qǐng)的約束。而邀約是指一方當(dāng)事人以訂立合同為目的而發(fā)出的，由相對(duì)人受領(lǐng)的意思表示。②邀約的內(nèi)容明確具體，經(jīng)受邀約人同意邀約人就要受該邀約的約束。因此對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告的不同的界定結(jié)果將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)虛假?gòu)V告承擔(dān)不同的法律責(zé)任。

(一)屬于邀約邀請(qǐng)性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售廣告

《合同法》第15條第1款規(guī)定：“……寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)?！薄蛾P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)”。由此可見(jiàn)，商品房銷(xiāo)售廣告原則上是邀約邀請(qǐng)，邀約邀請(qǐng)的內(nèi)容是模糊的，不具體的，不是法律行為，這種情況下，商品房銷(xiāo)售廣告中開(kāi)發(fā)商所作的允諾不能作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條款。例如，開(kāi)發(fā)商打出這樣的廣告：“環(huán)境優(yōu)美，交通便利?！边@樣的廣告宣傳由于不具有具體明確性，不是邀約，而是邀約邀請(qǐng)。即使開(kāi)發(fā)商最后提供的商品房環(huán)境不優(yōu)美，交通不便利，開(kāi)發(fā)商也不需要為虛假?gòu)V告承擔(dān)違約責(zé)任。

(二)屬于邀約性質(zhì)的商品房銷(xiāo)售廣告

《合同法》第15第2款規(guī)定:“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！本唧w什么樣的商業(yè)廣告才能視為要約呢？根據(jù)《合同法》第14條的規(guī)定：第一，內(nèi)容具體明確。第二，表示經(jīng)受邀約人同意要約人即受該意思表示約束。符合上述兩條規(guī)定的商業(yè)廣告是邀約。另外《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條作了更為詳細(xì)的規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)這一條，認(rèn)定商品房銷(xiāo)售廣告是邀約要滿(mǎn)足三個(gè)條件：第一，出賣(mài)人對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施所做的允諾必須具體明確。這里的說(shuō)明和允諾就是出賣(mài)人對(duì)商品房所作的任何一種形式的廣告宣傳。例如：本文開(kāi)篇所引述的案例中，開(kāi)發(fā)商在廣告中承諾說(shuō)小區(qū)有3000多平方米的中心花園，這樣的說(shuō)明和允諾就是具體明確的。當(dāng)然對(duì)于一些不涉及數(shù)據(jù)的允諾和說(shuō)明，何為具體，不同的法官可能有不同的理解，這就有可能造成不同的法院對(duì)相同性質(zhì)的案件有不同的判決結(jié)果。第二，該說(shuō)明和允諾針對(duì)的是商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。這里強(qiáng)調(diào)允諾和說(shuō)明針對(duì)的對(duì)象是商品房買(mǎi)賣(mài)中的實(shí)質(zhì)性重要內(nèi)容，即房屋和相關(guān)設(shè)施。相關(guān)設(shè)施是指商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施。包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、停車(chē)場(chǎng)等。第三，該允諾和說(shuō)明對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。對(duì)“商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立”“房屋價(jià)格”究竟有多大影響才是“重大影響”？《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》這一司法解釋對(duì)這一問(wèn)題缺乏一個(gè)客觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)，具有很大的主觀性。例如，有人認(rèn)為重大影響是指訂立或者不訂立合同，而有人認(rèn)為，對(duì)訂立合同時(shí)間的影響也是重大影響。司法實(shí)踐中，這一規(guī)定的可操作性不強(qiáng)。

六、虛假?gòu)V告的民事責(zé)任

(一)對(duì)邀約邀請(qǐng)性質(zhì)的虛假?gòu)V告的民事責(zé)任承擔(dān)

筆者在前文已經(jīng)論述，當(dāng)商品房銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)是邀約邀請(qǐng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商不需要為虛假?gòu)V告承擔(dān)違約責(zé)任。但是不承擔(dān)違約責(zé)任并不代表不承擔(dān)任何責(zé)任。事實(shí)上，由于受誠(chéng)實(shí)信用原則的約束，當(dāng)開(kāi)發(fā)商的虛假?gòu)V告導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不成立，被撤銷(xiāo)或者無(wú)效，同時(shí)造成商品房購(gòu)買(mǎi)者信賴(lài)?yán)娴膿p失時(shí)，開(kāi)發(fā)商要為此負(fù)上締約過(guò)失責(zé)任。締約過(guò)失責(zé)任是指在締結(jié)合同過(guò)程中，一方當(dāng)事人過(guò)失的違反誠(chéng)實(shí)信用義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，致使他方當(dāng)事人遭受損害而應(yīng)付的賠償責(zé)任。③締約過(guò)失責(zé)任是對(duì)信賴(lài)?yán)孢M(jìn)行保護(hù)的一項(xiàng)重要制度。信賴(lài)?yán)娴膿p失包括直接損失，如購(gòu)買(mǎi)者為購(gòu)置商品房而做出的一些必要的花費(fèi)；也包括間接的損失，如購(gòu)買(mǎi)者喪失了與其他開(kāi)發(fā)商訂立合同的機(jī)會(huì)所造成的損失。

(二)對(duì)邀約性質(zhì)的虛假?gòu)V告的民事責(zé)任承擔(dān)

當(dāng)商品房銷(xiāo)售廣告構(gòu)成邀約時(shí)，開(kāi)發(fā)商要受該邀約的約束。此時(shí)，出賣(mài)人可能承擔(dān)以下幾種民事責(zé)任：

第一，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

違約責(zé)任是指一方當(dāng)事人不履行或不完全履行根據(jù)合同應(yīng)負(fù)有的義務(wù)時(shí)，所承擔(dān)的不利后果。③筆者在前文已經(jīng)充分論述了商品房銷(xiāo)售廣告何種情況下構(gòu)成邀約，對(duì)于構(gòu)成邀約的商品房銷(xiāo)售廣告，即使廣告內(nèi)容沒(méi)有列入合同條款，只要買(mǎi)賣(mài)合同依然有效，購(gòu)買(mǎi)者向出賣(mài)人主張違約責(zé)任的，法院都會(huì)支持。

第二，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

商品房銷(xiāo)售廣告雖然構(gòu)成了邀約，但是這一虛假的廣告導(dǎo)致出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間的買(mǎi)賣(mài)合同不成立，被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，這時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任的基礎(chǔ)（有效的合同）就不存在了，不能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，只能要求其承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

第三，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定了適用懲罰性賠償責(zé)任制度的五種情形：(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；(3)出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(4)出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(5)出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。有上述五種情形之一，開(kāi)發(fā)商仍然進(jìn)行虛假宣傳或隱瞞真實(shí)情況，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

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