導(dǎo)語(yǔ)：中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對(duì)策一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容之一，也是中小房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房企”）管理的難點(diǎn)之一，直接影響到其生存和發(fā)展?；诖?，文章對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策展開(kāi)研究。文章首先闡述了中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的目的和主要內(nèi)容，然后結(jié)合實(shí)際深入研究了目前中小房企資金管理存在的問(wèn)題及原因，最后提出了加強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策。論文對(duì)于中小房企提升資金管理能力有借鑒意義。

關(guān)鍵詞：資金管理；中小房地產(chǎn)企業(yè)；資金預(yù)算

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，表現(xiàn)在資金需求量大、占用周期長(zhǎng)兩個(gè)方面。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策收緊，預(yù)售條件越來(lái)越嚴(yán)格，預(yù)售資金受到越來(lái)越嚴(yán)厲監(jiān)管等，房地產(chǎn)企業(yè)從資金籌集到回籠越來(lái)越艱難，加之突發(fā)公共衛(wèi)生事件，給本就資金實(shí)力薄弱、運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)困難的中小房企帶來(lái)了更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如何提高資金管理效率對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)是重中之重的大事，為此，論文對(duì)中小房企資金管理問(wèn)題開(kāi)展了研究。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

本文所說(shuō)資金是指資金活動(dòng)，包括資金的籌集、投放和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，重點(diǎn)研究資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。資金管理是指對(duì)資金的計(jì)劃、使用、回籠和監(jiān)督考核等一系列過(guò)程的管理。計(jì)劃主要是指投資項(xiàng)目決策時(shí)做好全周期資金預(yù)測(cè)、各節(jié)點(diǎn)資金來(lái)源規(guī)劃以及做好年度、月度資金預(yù)算；使用是指每個(gè)月跟進(jìn)預(yù)算執(zhí)行（包含金額和節(jié)點(diǎn)控制）、例外和突發(fā)情況支出合理性審核；資金回籠包含盡快去化、加速銷(xiāo)售、住房貸款的下?lián)芨M(jìn)；監(jiān)督考核是指對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行資金制度建立、執(zhí)行上的考核，讓資金管理形成閉環(huán)、保證資金管理強(qiáng)有效性。根據(jù)工信部等四部委頒布的《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》，中小房企是指年收入在20億元以下或者資產(chǎn)總值在1億元以下的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、前期到開(kāi)發(fā)這幾個(gè)階段都需要大量資金的投入和周轉(zhuǎn)，資金被形容為房地產(chǎn)企業(yè)的血液毫不為過(guò)。中小房企資金單薄，信用度低融資渠道狹窄，資金管理不到位很可能導(dǎo)致資不抵債、資金鏈斷裂等滅頂之災(zāi)，因此對(duì)于中小房企而言，資金管理至關(guān)重要。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及原因分析

（一）盲目決策、融資渠道有限、預(yù)算不到位

首先，中小房企管理層專(zhuān)業(yè)性有限，項(xiàng)目決策時(shí)盲目性大。在房地產(chǎn)行業(yè)興旺時(shí)，雖然沒(méi)有戰(zhàn)略和規(guī)劃，中小房企趁著東風(fēng)也迅速發(fā)展起來(lái)，導(dǎo)致管理團(tuán)隊(duì)雖然位置高，但是專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和運(yùn)營(yíng)能力較低。一旦行情遇冷、監(jiān)管力度加大，管理層既不能做項(xiàng)目可行性研究，更不會(huì)預(yù)判行業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，甚至很多中小房企還在不加節(jié)制在非熱點(diǎn)城市、非優(yōu)質(zhì)地塊上開(kāi)發(fā)，將大量資金繼續(xù)投入劣質(zhì)項(xiàng)目，導(dǎo)致資金鏈緊張甚至斷裂，經(jīng)營(yíng)陷入困境或破產(chǎn)。其次，中小房企融資渠道有限、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。對(duì)于房企而言，可用的融資方式通常為銀行開(kāi)發(fā)貸款、信托、股權(quán)質(zhì)押、向大股東借款等，因中小房企不具備信用、地位和資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，只能使用銀行借款、定金和預(yù)售回款等融資方式。目前國(guó)有銀行已停止開(kāi)發(fā)貸，商業(yè)銀行又傾向大型房企，中小房企即使拿到貸款，成本也很高，再加上預(yù)售房款遭遇嚴(yán)厲監(jiān)管，本就資金緊張的中小房企更是雪上加霜，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高企、周轉(zhuǎn)困難。最后，預(yù)算制度不健全、預(yù)算水平過(guò)低。目前，越來(lái)越多中小房企已具有資金預(yù)算的意識(shí)，但沒(méi)有從大局、戰(zhàn)略的高度來(lái)看待預(yù)算，沒(méi)有建立一個(gè)系統(tǒng)、科學(xué)的資金預(yù)算管理制度，預(yù)算時(shí)各個(gè)部門(mén)想怎么報(bào)自己定，財(cái)務(wù)部門(mén)匯總即完成。老板覺(jué)得有預(yù)算就是加強(qiáng)管理了，豈不知這種預(yù)算既沒(méi)有任何結(jié)論（如ROE、IRR、各稅目占比等），也不具備可執(zhí)行性。

（二）預(yù)算執(zhí)行有偏差、多余資金不管理

1.預(yù)算執(zhí)行力欠缺很多中小房企預(yù)算本身不科學(xué)，實(shí)際執(zhí)行時(shí)又不按照計(jì)劃行事，隨意性很強(qiáng)，又多缺乏議價(jià)能力，設(shè)計(jì)變更頻頻、工程簽證滿天飛。此外，對(duì)于資金超支既不跟蹤檢查，也不納入考核，致使項(xiàng)目從投資到運(yùn)營(yíng)實(shí)際支出與預(yù)算相差很大，資金預(yù)算沒(méi)有起到應(yīng)有的指導(dǎo)和監(jiān)控作用。2.多余、可用資金不管理部分中小房企有時(shí)資金會(huì)比較充足，這恰恰說(shuō)明了資金缺乏有效的管理；有些保證金賬戶、監(jiān)管賬戶有大量沉淀資金閑置不去催促釋放，尤其是從2020年年初開(kāi)始公積金貸款銀行已不再要求存留保證金，但是很多中小房企并沒(méi)有跟上形勢(shì)，抓緊時(shí)間釋放，任由可用資金游離管理之外，不給企業(yè)產(chǎn)生任何效益。

（三）去化和銷(xiāo)售速度慢、住房貸款跟進(jìn)不及時(shí)

1.資金、存貨周轉(zhuǎn)效率低下隨著經(jīng)濟(jì)增速趨緩，城市化進(jìn)程變慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，持觀望態(tài)度者增多，而市場(chǎng)供給量一直在增長(zhǎng)，房地產(chǎn)去化和銷(xiāo)售速度變慢，資金回流周期不斷拉長(zhǎng)。中小房企因無(wú)法形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)、成本控制不利等因素導(dǎo)致無(wú)法像大型房企一樣做低房?jī)r(jià)、批量銷(xiāo)售以求加快資金和存貨周轉(zhuǎn)，致使資金成本變高。2.住房貸款跟進(jìn)不及時(shí)隨著國(guó)家調(diào)控力度加大，銀行住房貸款額度越來(lái)越緊,加之突發(fā)公共衛(wèi)生事件，2020年4月銀行才開(kāi)始正常發(fā)放住房貸款，但壓件情況嚴(yán)重；銀行又傾向于和大型房企合作，交件越多越容易先通過(guò)審批。中小房企很多貸款專(zhuān)員并不專(zhuān)業(yè)，對(duì)于銀行放貸套路不明確、跟件不及時(shí)，導(dǎo)致回款嚴(yán)重滯后。

（四）監(jiān)督考核機(jī)制不完善

中小房企資金管理問(wèn)題還體現(xiàn)在監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制不完善。中小房企很大程度上更關(guān)注營(yíng)銷(xiāo)、政企關(guān)系，沒(méi)有科學(xué)有效的監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制。沒(méi)有合理、公正、科學(xué)地評(píng)價(jià)相關(guān)責(zé)任人資金管理情況，致使中小房企資金管理真空和管理重復(fù)的缺陷同時(shí)存在。

三、加強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究、制定科學(xué)的預(yù)算制度

1.加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究中小房企要根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展要求開(kāi)展項(xiàng)目可行性研究，這是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵?？尚行匝芯恳獙⒏鞑块T(mén)骨干組織進(jìn)來(lái)，對(duì)各自板塊進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性判斷和數(shù)據(jù)核算，并由運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家組把關(guān)，如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)人員可以聘請(qǐng)有資質(zhì)的咨詢公司開(kāi)展。重點(diǎn)審核項(xiàng)目位置、定位、周邊配套等投資方案、資金來(lái)源和融資渠道、投資回報(bào)，核實(shí)相關(guān)資料和數(shù)據(jù)是否翔實(shí)、扎實(shí)和可靠。2.拓寬融資渠道對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，很多融資渠道存在但是不暢通，除維護(hù)好與各金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系外，還可以考慮員工持股計(jì)劃，針對(duì)項(xiàng)目或者公司都可以，從高管到普通員工按級(jí)別、投資意愿等分配股份進(jìn)行融資；手中有地的中小房企還可以和大型房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，借助大型房企的資金及品牌優(yōu)勢(shì)，維持企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。3.制定科學(xué)的資金預(yù)算制度，做好年度月度預(yù)算資金預(yù)算制度主要包括預(yù)算方案體系和預(yù)算評(píng)價(jià)體系。預(yù)算方案體系主要是企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及發(fā)展階段，制定一整套有內(nèi)在邏輯、互相勾稽的預(yù)算表格，對(duì)企業(yè)的資金收支預(yù)先規(guī)劃和控制，細(xì)化量化為具體指標(biāo)，而且不僅要年度預(yù)算，還要月度預(yù)算，實(shí)行柔性管理和滾動(dòng)預(yù)算；預(yù)算評(píng)價(jià)體系包括支持考核的管理系統(tǒng)和激勵(lì)機(jī)制兩方面，前者要有崗位說(shuō)明書(shū)、流程圖、工作計(jì)劃、預(yù)算和KPI指標(biāo)，后者是對(duì)于考核結(jié)果的獎(jiǎng)懲措施。

（二）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行和考核，向多余資金要效益

首先，在科學(xué)編制預(yù)算指標(biāo)后，中小房企老板首先要從戰(zhàn)略高度重視預(yù)算指標(biāo)的落地，老板重視員工就不敢怠慢。另外還要加強(qiáng)監(jiān)督和考核，每個(gè)月要跟蹤預(yù)算指標(biāo)和實(shí)際數(shù)據(jù)的對(duì)比，及時(shí)糾正偏差。財(cái)務(wù)部要嚴(yán)格把控各項(xiàng)支出，尤其是例外事項(xiàng)；定期匯報(bào)預(yù)算跟蹤情況、例外事項(xiàng)情況等，給超支部門(mén)上緊箍咒等。要定期展開(kāi)監(jiān)管評(píng)價(jià)考核活動(dòng)，考核越頻繁，作用就越大，預(yù)算執(zhí)行情況就越好。其次，對(duì)于多余資金不管理，要追究財(cái)務(wù)部責(zé)任。財(cái)務(wù)部可以根據(jù)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算情況，進(jìn)行短期理財(cái)，或是上轉(zhuǎn)總公司對(duì)其他項(xiàng)目進(jìn)行貼補(bǔ)，或是還部分貸款以降低資金成本等；對(duì)于監(jiān)管賬戶資金和保證金賬戶資金，財(cái)務(wù)部和相關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)了解國(guó)家和地方政策，及時(shí)傳遞資料跟進(jìn)等，盡快釋放資金。

（三）加快銷(xiāo)售和去化速度，促進(jìn)項(xiàng)目回款

1.制定策略，加快銷(xiāo)售銷(xiāo)售回款是中小房企最重要的資金來(lái)源，企業(yè)應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注。在市場(chǎng)推廣上要下大力氣，注重客戶體驗(yàn)、提高項(xiàng)目口碑；擴(kuò)展?fàn)I銷(xiāo)渠道，維護(hù)好與中介和老客戶的關(guān)系、提高營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)、優(yōu)化傭金激勵(lì)制度、鼓勵(lì)全員營(yíng)銷(xiāo)，充分調(diào)動(dòng)一切可用資源，加速庫(kù)存去化和新產(chǎn)品銷(xiāo)售；采取差別化銷(xiāo)售策略傾向于一次性付款購(gòu)買(mǎi)方式和多交首付方式，提高庫(kù)存去化率和銷(xiāo)售回款率。2.跟緊銀行按揭貸款進(jìn)度自中國(guó)人民銀行[2019]16號(hào)公告以后，各銀行商業(yè)貸款額度收緊，中小房企更要和銀行維護(hù)好關(guān)系，采取一些措施加強(qiáng)合作和互動(dòng)（可根據(jù)銀行需要），努力爭(zhēng)取銀行的額度支持，催促客戶盡快準(zhǔn)備資料以盡早送件。貸款專(zhuān)員加強(qiáng)學(xué)習(xí)、提高資料精準(zhǔn)度，多和客戶經(jīng)理交流溝通信息，爭(zhēng)取銀行盡快按揭審批，同時(shí)對(duì)貸款專(zhuān)員進(jìn)行考核，按照預(yù)算進(jìn)度考核回款任務(wù)，做好過(guò)程控制。

（四）完善考核機(jī)制，重視內(nèi)審工作

首先，中小房企應(yīng)完善考核機(jī)制，考核資金管理制度的建立和執(zhí)行情況，資金管理制度不僅包含資金預(yù)算制度，還有日常資金審批制度、保管制度、會(huì)計(jì)核算制度等系列制度，因此考核內(nèi)容不限于預(yù)算考核，應(yīng)囊括所有資金管理制度，防止舞弊、玩忽職守行為，以保障資金安全完整。其次，內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)控的監(jiān)督者和評(píng)價(jià)者，在資金管理中的作用不可忽視。中小房企應(yīng)單獨(dú)成立內(nèi)部審計(jì)部，直屬監(jiān)事會(huì)或董事會(huì)，對(duì)資金管理的效率和效益進(jìn)行獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)性評(píng)價(jià)。

四、結(jié)語(yǔ)

在經(jīng)濟(jì)下行、國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控的當(dāng)前，科學(xué)有效的資金管理是中小房企長(zhǎng)久生存和發(fā)展的根本。本文重點(diǎn)研究了中小房企資金管理目前存在的問(wèn)題和應(yīng)對(duì)的策略，未來(lái)中小房企不應(yīng)滿足于上述應(yīng)對(duì)方法，還要像大型房企一樣建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，比如萬(wàn)科設(shè)置了100多項(xiàng)指標(biāo)來(lái)評(píng)估公司和項(xiàng)目的現(xiàn)金流量能力、盈利能力、償債能力等風(fēng)險(xiǎn)信息來(lái)幫助企業(yè)查找風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，以便采取相應(yīng)措施降低或規(guī)避損失。中小房企實(shí)力薄弱，抵御資金風(fēng)險(xiǎn)能力低，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度更加迫切和必要。

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作者：李?lèi)?ài)華