導(dǎo)語：財(cái)務(wù)杠桿的房地產(chǎn)業(yè)融資探析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產(chǎn)業(yè)存在的融資問題

1．短期借貸偏多。對(duì)于企業(yè)而言，為保持穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)均衡地安排長短期負(fù)債，保持適當(dāng)?shù)谋壤詽M足對(duì)不同用途資金的需求，保證資金有效周轉(zhuǎn)同時(shí)合理規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)是一開發(fā)周期較長的行業(yè)，其需要長期的、巨額的資金支出，但由于我國商業(yè)銀行結(jié)構(gòu)不夠完善及房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，導(dǎo)致其較難獲得銀行長期信貸支持，使其長期融資能力有限，從而產(chǎn)生流動(dòng)負(fù)債比例偏高的現(xiàn)象，這種狀況與其行業(yè)周期的長期性不相適應(yīng)，加大了其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2．外源融資比例較高。根據(jù)優(yōu)序融資理論的觀點(diǎn)，企業(yè)融資首選留存收益融資，即內(nèi)源融資，其次是負(fù)債融資，最次是股權(quán)融資。而根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，留存收益占總?cè)谫Y的規(guī)模偏低，外源融資，特別是負(fù)債融資所占比例偏高，房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中，除去企業(yè)自有資金及定金和預(yù)收款后，國內(nèi)貸款是其主要外部資金來源，債券、信托等資金所占的比例非常小。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中若負(fù)債比例過大（即過度負(fù)債經(jīng)營），生產(chǎn)經(jīng)營中一旦有銷售不暢、存貨積壓的現(xiàn)象，都會(huì)引起資金成本大幅度增加，降低企業(yè)的經(jīng)營利潤，加大企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其對(duì)于資金使用周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)而言，更會(huì)使其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。3．上市融資較為困難。股權(quán)融資具有增加企業(yè)財(cái)務(wù)靈活性，保持企業(yè)債務(wù)融資能力，增強(qiáng)企業(yè)投資擴(kuò)充能力，提升企業(yè)知名度，增強(qiáng)市場(chǎng)競爭力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的效用，而且隨著金融業(yè)的愈來愈市場(chǎng)化，上市融資已成為各房地產(chǎn)企業(yè)融資的工具。但是，上市的條件極為苛刻，很大一批企業(yè)達(dá)不到要求，并且申請(qǐng)上市的時(shí)間跨度很大，成功后企業(yè)面臨的競爭將更為激烈，企業(yè)還存有稀釋股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)報(bào)表的披露，將使企業(yè)面臨商業(yè)秘密泄露的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的較少。4．股權(quán)集中度偏高。我國房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)高度集中，大股東掌控管理層的情形頻繁發(fā)生，公司治理有等于無，而中小股東大多具有搭順風(fēng)車的心理，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營管理不甚關(guān)心。因此，大股東與公司管理層形成共同利益體，共同控制企業(yè)，管理層多借助于財(cái)務(wù)杠桿使大股東獲取非法利益，以致中小股東利益經(jīng)常受損，導(dǎo)致其不得不轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)，投機(jī)市場(chǎng)扭曲了股票價(jià)格信息，對(duì)企業(yè)的融資行為難以形成有效的約束。企業(yè)的投資、融資難以形成有效的約束機(jī)制。

改善房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的對(duì)策

1．發(fā)展債券市場(chǎng)，提高長期負(fù)債比例。對(duì)于資金周轉(zhuǎn)周期較長的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其長期資產(chǎn)（固定資產(chǎn)和長期投資等）應(yīng)由權(quán)益資金和長期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)（流動(dòng)資產(chǎn)）由短期負(fù)債資金支持。如果長期負(fù)債和權(quán)益資金之和小于長期資金需求，即以部分短期負(fù)債支持了部分長期資產(chǎn)，那么一旦企業(yè)面臨短期債務(wù)償還壓力時(shí)，勢(shì)必會(huì)影響正常的經(jīng)營活動(dòng)，因此，企業(yè)應(yīng)從發(fā)展債券融資入手，加大長期負(fù)債融資的比例。發(fā)展債券市場(chǎng)，首先應(yīng)完善債券信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)效力，其次完善債券方面的法律、法規(guī)，依靠硬性規(guī)定來促進(jìn)債券市場(chǎng)的發(fā)展，最后應(yīng)適量減少對(duì)債券發(fā)行的規(guī)定條件，使企業(yè)在債券的發(fā)行價(jià)格和發(fā)行數(shù)量方面有充分的自主性，同時(shí)也應(yīng)增加企業(yè)債券的流動(dòng)性，使債券市場(chǎng)得到充分的發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的長期負(fù)債比率。2．保持合理的負(fù)債比率，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)具有極易受國家宏觀調(diào)控政策影響的特點(diǎn)，且國家政策是不可預(yù)測(cè)的、不可逆轉(zhuǎn)的，因此，對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率過高的企業(yè)而言，很可能出現(xiàn)融資困難，甚至是資金鏈的斷裂的危險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比率過低的問題，國家可以考慮調(diào)整金融工具使用方面的政策，優(yōu)先使用能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿效益的金融工具，從而幫助企業(yè)改善融資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。合理的資產(chǎn)負(fù)債率能使企業(yè)在國家實(shí)施緊縮調(diào)控政策的情況下，盡量減小自身融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能促使管理層關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，加強(qiáng)了借貸還本付息的對(duì)其的壓力。此外，企業(yè)還應(yīng)積極開拓多元化融資渠道，安排合理的資金融資結(jié)構(gòu)，最大可能的分散融資風(fēng)險(xiǎn)。3．充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)杠桿的作用。財(cái)務(wù)杠桿在融資決策中具有極其重要的作用，企業(yè)應(yīng)重視并合理利用財(cái)務(wù)杠桿這一工具，提高投資回報(bào)率，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競爭力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)加強(qiáng)其管理層，尤其是財(cái)務(wù)層面的管理人員對(duì)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的深度認(rèn)識(shí)，促使其正確、準(zhǔn)確地運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析的基礎(chǔ)之上，利用財(cái)務(wù)杠桿來擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，打造企業(yè)在行業(yè)競爭中的優(yōu)勢(shì)地位，做到融資行為與企業(yè)的實(shí)際盈利能力和債券的融資成本相匹配，能保持合理的債權(quán)與股權(quán)融資關(guān)系，根據(jù)自身的實(shí)際情況，對(duì)資金結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，完善公司財(cái)務(wù)體系，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，爭取更多的市場(chǎng)份額，在看到財(cái)務(wù)杠桿對(duì)企業(yè)使用債務(wù)融資的負(fù)效應(yīng)的同時(shí)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力、增加企業(yè)價(jià)值。4．優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。應(yīng)進(jìn)一步推進(jìn)股權(quán)分置改革，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的股票流通，形成合理的利潤分配機(jī)制，完善其股權(quán)結(jié)構(gòu)，建立完善的產(chǎn)權(quán)制度和內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，有健全的發(fā)展機(jī)制，積極分離企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，最大程度上減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)和控制，防止出現(xiàn)大股東掌控管理層，從而利用財(cái)務(wù)杠桿的作用獲取利益、損害中小股東利益的情況，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以科學(xué)的管理理念和管理制度對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理，促進(jìn)合理的法人治理結(jié)構(gòu)的形成，同時(shí)還應(yīng)通過一切有力途徑加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高企業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，增強(qiáng)管理者的決策及執(zhí)行能力。

本文作者：焦晨璐工作單位：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生院