導(dǎo)語：模糊層次法的融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

通過對河北省部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深度訪談和問卷調(diào)查，結(jié)合企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)研究的相關(guān)文獻(xiàn)資料，從宏觀和微觀兩個(gè)方面總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素并對其進(jìn)行分析[3][4]。(一)宏觀影響因素分析本文界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)宏觀影響因素主要有政策法律因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素和行業(yè)競爭因素。1．政策法律因素。政策法律因素主要包括房地產(chǎn)業(yè)政策，金融政策、土地使用政策等因素。(1)房地產(chǎn)業(yè)政策是指國家中央或地方政府制定的，主動(dòng)干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各種政策的集合。產(chǎn)業(yè)政策包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)組織政策和產(chǎn)業(yè)布局政策。(2)金融政策是指中央銀行為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)而采用各種方式調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的各種方針和措施的總稱。(3)土地使用政策。近幾年來，我國一直在執(zhí)行嚴(yán)格的土地管理政策。嚴(yán)格的土地管理政策雖然促進(jìn)了土地的節(jié)約使用，但也導(dǎo)致了土地供應(yīng)的相對緊張，并增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)成本，增加了其融資的難度和融資成本，進(jìn)而提高了其融資風(fēng)險(xiǎn)。2．宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素主要包括通貨膨脹率、家庭可支配收入、房屋銷售價(jià)格指數(shù)、供求關(guān)系等因素。(1)通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象，指貨幣發(fā)行量超過流通中實(shí)際所需要的貨幣量而引起的貨幣貶值現(xiàn)象，它體現(xiàn)為購買力風(fēng)險(xiǎn)。在通貨膨脹壓力下，流動(dòng)性過剩問題將趨于明顯。為了確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，一般情況下政府會(huì)采取緊縮銀根的貨幣政策。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，對銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸依賴較大，受到緊縮貨幣政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度將會(huì)有所加大進(jìn)而增加其融資風(fēng)險(xiǎn)。(2)家庭可支配收入是指居民家庭在支付個(gè)人所得稅之后，所余下的實(shí)際收入。一般而言，家庭可支配收入多會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)更容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，提高其商業(yè)信譽(yù)進(jìn)而降低融資風(fēng)險(xiǎn);反之，家庭可支配收入較少會(huì)使得房地產(chǎn)需求萎縮從而增加融資風(fēng)險(xiǎn)。(3)房屋銷售價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期房屋銷售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢的相對數(shù)。一般來說，房屋銷售價(jià)格指數(shù)越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就越容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益從而償還債權(quán)人和投資者，增強(qiáng)其商業(yè)信譽(yù)，從而增強(qiáng)其融資能力，降低融資成本，最終降低融資風(fēng)險(xiǎn);反之，房屋銷售價(jià)格指數(shù)越低，則會(huì)加大融資風(fēng)險(xiǎn)。(4)供求關(guān)系指在一定條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。供大于求則預(yù)期銷售收入難以實(shí)現(xiàn)，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的難度和成本，融資風(fēng)險(xiǎn)較大;相反，如果供不應(yīng)求，則融資風(fēng)險(xiǎn)就較小。3．行業(yè)競爭情況。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭情況表現(xiàn)在:(1)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，每個(gè)企業(yè)占據(jù)的市場最高份額也極其有限，說明我國房地產(chǎn)市場集中度比較小。(2)房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，房地產(chǎn)東西部發(fā)展不平衡:東部地區(qū)在企業(yè)規(guī)模和投資、開發(fā)規(guī)模方面均大大超過西部地區(qū)，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江5省市。本文研究的行業(yè)競爭情況對融資風(fēng)險(xiǎn)的影響主要包括行業(yè)定位、同類型競爭者數(shù)量和企業(yè)所處的市場競爭環(huán)境三個(gè)方面。(二)微觀影響因素分析本文界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)微觀影響因素主要有企業(yè)信譽(yù)情況、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和企業(yè)經(jīng)營管理因素。1．企業(yè)信譽(yù)情況。企業(yè)信譽(yù)主要包括企業(yè)形象、抵押擔(dān)保、企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量、貸款到期清償率等因素。(1)企業(yè)形象是指人們通過企業(yè)的各種標(biāo)志(如產(chǎn)品特點(diǎn)、行銷策略、人員風(fēng)格等)而建立起來的對企業(yè)的總體印象。企業(yè)形象是企業(yè)精神文化的一種外在表現(xiàn)形式，它是社會(huì)公眾與企業(yè)接觸交往過程中所感受到的總體印象。企業(yè)形象好，知名度和公眾認(rèn)知度高，則融資更為容易，融資成本較低，所以融資風(fēng)險(xiǎn)較低;反之企業(yè)形象差則融資風(fēng)險(xiǎn)較高。(2)抵押擔(dān)保。抵押擔(dān)保是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對某一特定物的占有，而將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供的抵押擔(dān)保物越多、價(jià)值越高，投資者越愿意將資金投入該企業(yè)，則融資風(fēng)險(xiǎn)越低;反之融資風(fēng)險(xiǎn)便越高。(3)企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。企業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量對購買者的購買行為產(chǎn)生最直接的影響。如果產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量好則銷售狀況良好，進(jìn)而企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，降低了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn);反之，則加大了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。(4)貸款到期清償率。企業(yè)到期貸款償還能力的大小反映出其融資風(fēng)險(xiǎn)的大小。一般來說企業(yè)貸款到期清償率越高，則融資風(fēng)險(xiǎn)越小;反之融資風(fēng)險(xiǎn)就越高。2．企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。企業(yè)財(cái)務(wù)狀況主要體現(xiàn)在償債能力、營運(yùn)能力和盈利能力。(1)償債能力是指借款人(或擔(dān)保人)償還債務(wù)的能力。它表明借款人對債務(wù)的承受能力和償還債務(wù)的保障能力。企業(yè)償債能力強(qiáng)則增強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)，能較好地降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn);反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。(2)營運(yùn)能力是指企業(yè)的運(yùn)行能力，即企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)以賺取利潤的能力。它揭示了企業(yè)資金運(yùn)營周轉(zhuǎn)的情況，反映了企業(yè)對經(jīng)濟(jì)資源管理、運(yùn)用的效率高低。企業(yè)資金周轉(zhuǎn)越快，流動(dòng)性越高，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，資金獲取利潤的速度就越快。企業(yè)營運(yùn)能力強(qiáng)，則企業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)，能較好地降低融資風(fēng)險(xiǎn);反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。(3)盈利能力是指企業(yè)獲取的能力，也稱為企業(yè)的資金或資本增值能力。在一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)賺取利潤的能力越高，其盈利能力就越強(qiáng)。企業(yè)盈利能力強(qiáng)，則企業(yè)信譽(yù)好，能較好地降低融資風(fēng)險(xiǎn);反之則增加融資風(fēng)險(xiǎn)。3．企業(yè)經(jīng)營管理因素。企業(yè)經(jīng)營管理因素主要包括企業(yè)規(guī)模、開發(fā)項(xiàng)目的多樣性、管理層的經(jīng)營和素質(zhì)、內(nèi)部控制與管理等因素。(1)企業(yè)規(guī)模指對企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營等范圍的劃型。新標(biāo)準(zhǔn)將企業(yè)的類型劃分為大中小三個(gè)類型。一般來說，企業(yè)人員數(shù)、銷售量、資產(chǎn)、盈利和市場份額越小，融資風(fēng)險(xiǎn)就越大;反之，融資風(fēng)險(xiǎn)就越小。(2)開發(fā)項(xiàng)目的多樣性。按照房屋的使用功能不同可以將房地產(chǎn)劃分為居住用途的房屋、工業(yè)用途的房屋、商業(yè)用途的房屋、文體娛樂設(shè)施、政府和公用設(shè)施、城市綜合體等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多樣化能較好地分散融資風(fēng)險(xiǎn)，反之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單一化則融資風(fēng)險(xiǎn)較大。(3)管理層的經(jīng)驗(yàn)和素質(zhì)。企業(yè)管理層學(xué)歷高，具有優(yōu)良的道德品質(zhì)及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，則融資風(fēng)險(xiǎn)比較低;反之則融資風(fēng)險(xiǎn)較高。(4)內(nèi)部控制與管理。內(nèi)部控制是指單位和各個(gè)組織之間建立的一種相互制約的形式和職責(zé)分工制度。內(nèi)部控制的目的在于改善、提高經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)內(nèi)部組織構(gòu)架健全，建立了完善和科學(xué)的決策程序和管理信息系統(tǒng)，則融資風(fēng)險(xiǎn)較低;反之融資風(fēng)險(xiǎn)較高。

河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)

本文基于模糊層次分析法的基礎(chǔ)理論[5]，結(jié)合實(shí)際數(shù)據(jù)對河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)。文中數(shù)據(jù)全部來源于對河北省30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的直接和間接調(diào)查，與企業(yè)的中高層管理人員、財(cái)務(wù)人員，和這些房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的銀行風(fēng)險(xiǎn)部管理人員以及部分高校房地產(chǎn)金融專家進(jìn)行的訪談。下面結(jié)合構(gòu)建的層次分析模型進(jìn)行模糊層次分析。(一)層次分析法確定權(quán)重1．構(gòu)造層次分析結(jié)構(gòu)。本文基于調(diào)研資料分析河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要融資方式下面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型如下圖:融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型圖的第一層:融資風(fēng)險(xiǎn)，為目標(biāo)層。通過這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型的建立，最終預(yù)期得出一個(gè)地區(qū)整體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)情況，也可以得出某一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)情況。第二層:債務(wù)融資、權(quán)益融資，為準(zhǔn)則層。由于內(nèi)源融資方式面臨的0．430．500．200．500．470．600．300．200．070．130．300．170．170．200．460．170．200．130．100．070．200．130．030．1000．030．070．0700[]融資風(fēng)險(xiǎn)相對很小，故本文僅從債務(wù)和權(quán)益融資兩種外源融資方式中發(fā)掘其融資風(fēng)險(xiǎn)。第三層:銀行貸款、發(fā)行債券、民間借貸、預(yù)租預(yù)售為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在債務(wù)融資中主要的融資方式，上市融資和資產(chǎn)重組為權(quán)益融資中主要的融資方式，這六項(xiàng)構(gòu)成了子準(zhǔn)則層，分析這六種主要的融資方式下對應(yīng)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素。第四層:政策法律因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素、行業(yè)競爭因素、企業(yè)信譽(yù)因素、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營管理因素六種風(fēng)險(xiǎn)影響因素為方案層。這六種融資風(fēng)險(xiǎn)因素涵蓋了上面六種融資方式的共同風(fēng)險(xiǎn)。2．構(gòu)造兩兩比較的判斷矩陣。依據(jù)專家打分情況，構(gòu)造各個(gè)層次的兩兩比較判斷矩陣。3．層次單排序和一致性檢驗(yàn)。通過MATLAB軟件的編程計(jì)算，可以求得各判斷矩陣的權(quán)重、最大特征根、一致性指標(biāo)和一致性比率，結(jié)果證明各判斷矩陣的一致性檢驗(yàn)均可接受。4．層次總排序。由計(jì)算可知，第二層對第一層的權(quán)重為WA=(0．8000，0．2000)，第三層對第二層的權(quán)重分別為WB1=(0．5219，0．0715，0．1137，0．2928)，WB2=(0．8571，0．1429)。所以，第三層對第一層的權(quán)重為WC=(0．4175，0．0572，0．0910，0．0910，0．2342，K0．0286)。因此，此模型運(yùn)用層次分析法的層次總排序，即第四層對第一層的層次總排序WD(0．2983，0．1062，0．0628，0．1438，0．2584，0．1305)。由評價(jià)結(jié)果可知，河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)影響因素從大到小排序?yàn)?政策法律因素＞企業(yè)財(cái)務(wù)狀況因素＞企業(yè)信譽(yù)因素＞企業(yè)經(jīng)營管理因素＞宏觀經(jīng)濟(jì)因素＞行業(yè)競爭因素。(二)運(yùn)用模糊層次分析法進(jìn)行評價(jià)1．建立評判因素集:U=(政策法律因素，宏觀經(jīng)濟(jì)因素，行業(yè)競爭因素，企業(yè)信譽(yù)因素，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況因素，企業(yè)經(jīng)營管理因素)2．建立權(quán)重集:通過層次分析法的計(jì)算，因素集中元素所對應(yīng)的權(quán)重為:W=(0．2983，0．1062，0．0628，0．1438，0．2584，0．1305)3．建立評語集:ν=[風(fēng)險(xiǎn)極大，風(fēng)險(xiǎn)較大，風(fēng)險(xiǎn)一般，風(fēng)險(xiǎn)較小，風(fēng)險(xiǎn)極小]4．單因素模糊評價(jià):經(jīng)過對調(diào)查問卷反饋情況的總結(jié)整理，得出對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的單因素模糊評價(jià)為:I=5．模糊綜合評判:M=W•I==(0．2335，0．4656，0．1939，0．0893，0．0176)由評價(jià)結(jié)果可知，河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)比較大。

首先，政策法律因素對融資風(fēng)險(xiǎn)的影響最大。目前我國房地產(chǎn)融資渠道單一，大多依賴于銀行貸款，尤其是河北省，其他融資方式所占比重很小。這是由于上市融資、債券融資、房地產(chǎn)基金等方式在很大程度上受制于國家和地方的政策和法律因素，從而使其融資方式很難向多元化方向發(fā)展，進(jìn)而規(guī)避其融資風(fēng)險(xiǎn)。因此，政策法律因素對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的影響很大。其次，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營管理因素和信譽(yù)因素對融資風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否融資成功、融資的成本高低以及能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益等都與企業(yè)本身密切相關(guān)。再次，宏觀經(jīng)濟(jì)因素對融資風(fēng)險(xiǎn)影響較大。通貨膨脹率、居民可支配收入、房屋銷售價(jià)格指數(shù)、供求關(guān)系等因素直接關(guān)系到企業(yè)融資成本的高低、預(yù)期收益的高低。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)因素對融資風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。最后，行業(yè)競爭因素對融資風(fēng)險(xiǎn)的影響較小。由于本文調(diào)研問卷大多來自大型企業(yè)，所以表現(xiàn)出行業(yè)競爭因素對融資風(fēng)險(xiǎn)影響較小。

本文作者：李素紅陳立文王樹強(qiáng)工作單位：河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院