導(dǎo)語：農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：為有效衡量農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，本文提出了建立農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估體系的基本思路、指標(biāo)體系及評(píng)估方法，并選取安徽省77家農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)2020年上半年房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估數(shù)據(jù)，檢驗(yàn)評(píng)估體系的評(píng)估效果。結(jié)果表明，構(gòu)建的農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估體系具有一定的科學(xué)性和可行性。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)；宏觀審慎評(píng)估；房地產(chǎn)金融

一、引言

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展較快。2020年末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為49.58萬億元，同比增加11.7%；房地產(chǎn)貸款余額占全國(guó)各項(xiàng)貸款余額的比重為28.7%。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)狀況是影響區(qū)域金融穩(wěn)定的重要因素。2019年2月，人民銀行成立宏觀審慎管理局，強(qiáng)化并豐富了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀審慎管理措施，形成了以因城施策差別化住房信貸政策為主要內(nèi)容的住房金融宏觀審慎政策框架。農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“農(nóng)合機(jī)構(gòu)”）是我國(guó)金融體系的重要組成部分，是農(nóng)村金融服務(wù)的主力軍。探索建立農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估體系，對(duì)于有效實(shí)施農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)宏觀審慎政策，有著較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

二、探索構(gòu)建農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估體系

（一）評(píng)估對(duì)象

區(qū)域法人金融機(jī)構(gòu)是具有區(qū)域系統(tǒng)重要影響的風(fēng)險(xiǎn)媒介，一般情況下，地方法人金融機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較國(guó)有商業(yè)銀行弱，同時(shí)新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)（含村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、農(nóng)村貸款公司）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)較少甚至未開展，因此本文將評(píng)估對(duì)象僅限定為農(nóng)合機(jī)構(gòu)（含農(nóng)村信用社、農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行）。

（二）指標(biāo)體系

房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估指標(biāo)體系根據(jù)農(nóng)合機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型，可設(shè)計(jì)為宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、中觀區(qū)域房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和微觀房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)三大維度。其中，宏觀指標(biāo)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)情況，中觀指標(biāo)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)金融總體風(fēng)險(xiǎn)狀況，微觀指標(biāo)主要針對(duì)單個(gè)農(nóng)合機(jī)構(gòu)。農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估指標(biāo)體系總體框架如下：指標(biāo)選取遵循兩大原則：一是全面性。指標(biāo)的選取不僅涵蓋了歐美國(guó)家經(jīng)常使用的貸款價(jià)值比（LTV)、償債收入比（DTI)等宏觀審慎工具指標(biāo)，也選取了最低首付款比例要求等具有中國(guó)特色的指標(biāo)。指標(biāo)之間互相聯(lián)系、互為補(bǔ)充，能夠全面、客觀地反映金融風(fēng)險(xiǎn)狀況。二是易采集性。為保證數(shù)據(jù)的可得性，指標(biāo)選取盡量采取具有標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)規(guī)范且易被采集到的數(shù)據(jù)。指標(biāo)名稱確定后，按照“以風(fēng)險(xiǎn)為核心”的原則，確定指標(biāo)屬性。本文構(gòu)建的房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估指標(biāo)體系如下:

（三）指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化

為消除變量水平和量綱影響，需要對(duì)指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。本文涉及指標(biāo)屬于極大型指標(biāo)（數(shù)值越大越好）和極小型指標(biāo)（數(shù)值越小越好）兩種。針對(duì)指標(biāo)數(shù)據(jù)的不同特征，分別設(shè)定轉(zhuǎn)換函數(shù)，將所有的指標(biāo)數(shù)值轉(zhuǎn)化為0-1之間的標(biāo)準(zhǔn)值。設(shè)某項(xiàng)指標(biāo)的最小值為，最大值為。對(duì)于極大型指標(biāo)，轉(zhuǎn)換函數(shù)為：

三、實(shí)證分析

本文選取安徽省2020年上半年77家農(nóng)合機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)。農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估涉及的指標(biāo)過多且指標(biāo)之間存在多重相關(guān)性。為此，本文采用因子分析法進(jìn)行實(shí)證分析。因子分析法是研究從變量群中提取共性因子的統(tǒng)計(jì)技術(shù)，是一種指標(biāo)簡(jiǎn)化和削弱指標(biāo)間多重相關(guān)性的優(yōu)良工具。

（一）可行性檢驗(yàn)

在對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化處理后的數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析之前，先進(jìn)行KMO和Bartlett球形度檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示本例可以采用因子分析法。

（二）提取公因子

通過總方差解釋可知，前5個(gè)因子的特征值大于1，累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到65.61%。吳明隆在《問卷統(tǒng)計(jì)分析實(shí)務(wù)》中指出：社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域中，所萃取的共同因素累積解釋變量能達(dá)到60%以上就表示共同因素是可靠的。本文5個(gè)公共因子對(duì)各變量的解釋能力是可以接受的。

（三）因子旋轉(zhuǎn)采用因子

分析法計(jì)算得出的成分矩陣系數(shù)不是很明顯，本例采用最大方差法，對(duì)原始成分矩陣做正交旋轉(zhuǎn)，結(jié)果見表2。第一個(gè)公共因子在x6上有較大的載荷，可以看成是房地產(chǎn)貸款質(zhì)量因子；第二公共因子在x10、x11上有較大的載荷，可以看成是最低首付比例要求因子；第三公共因子在x1、x3上有較大的載荷，可以看成是房地產(chǎn)銷售因子；第四公共因子在x8上有較大的載荷，可以看成是房地產(chǎn)貸款總量因子；第五公共因子在x12上有較大的載荷，可以看成是房貸利率因子。

（四）綜合得分計(jì)算

本文利用SPSS進(jìn)行分析，得到成分得分系數(shù)矩陣，并由此得出各公因子的表達(dá)式。然后考慮按各公因子對(duì)應(yīng)的方差貢獻(xiàn)率比例為權(quán)重計(jì)算綜合得分。

（五）評(píng)估結(jié)果

利用單個(gè)樣本K-S檢驗(yàn)，可知77家農(nóng)合機(jī)構(gòu)的綜合得分在統(tǒng)計(jì)意義上服從正態(tài)分布。本文根據(jù)綜合得分將農(nóng)合機(jī)構(gòu)分為優(yōu)秀、中等、關(guān)注檔。其中：綜合得分≥平均值+標(biāo)準(zhǔn)差，為優(yōu)秀；綜合得分∈[平均值-標(biāo)準(zhǔn)差，平均值+標(biāo)準(zhǔn)差），為中等；綜合得分<平均值-標(biāo)準(zhǔn)差，為關(guān)注。優(yōu)秀檔，表明農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸資金投放合理，未來一定時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率相對(duì)很低。中等檔,表明農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率處于較低水平。關(guān)注檔，表明房?jī)r(jià)未來如果發(fā)生劇烈波動(dòng)，農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率相對(duì)較大。本文以優(yōu)秀檔的A農(nóng)商行和關(guān)注檔的B農(nóng)商行為例，對(duì)實(shí)證結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)方面，A農(nóng)商行所在地市2020年上半年GDP增長(zhǎng)率達(dá)到1.2%，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入增長(zhǎng)率達(dá)到4.2%，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位于全省前列；新建商品住房庫存去化周期為2.6個(gè)月，處于全省最低水平，說明該市房地產(chǎn)銷售景氣。中觀區(qū)域房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面，A農(nóng)商行所在地市金融體系房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率僅為10.53%，遠(yuǎn)低于全省平均水平，表明該市房地產(chǎn)金融整體不存在過熱的情況。微觀房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面，A農(nóng)商行房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重僅為7.99%，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率僅為10.91%，均遠(yuǎn)低于全省平均水平，表明該行資金并不存在過度集中在房地產(chǎn)行業(yè)的情形。B農(nóng)商行所在地市2020年上半年GDP增長(zhǎng)率為-0.8%，新建商品住房庫存去化周期為18.5個(gè)月，為全省最高值，上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反映出該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。在此背景下，該行房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率高達(dá)112.76%，房地產(chǎn)貸款增量占各項(xiàng)貸款增量的30.78%，表明該行資金過度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，可能會(huì)對(duì)該行的經(jīng)營(yíng)管理甚至轄區(qū)金融穩(wěn)定帶來不利影響。綜上，此次評(píng)估結(jié)果與各機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融實(shí)際情況基本一致，可見本文所建立的評(píng)估體系具有可靠性和適用性。

（六）結(jié)果運(yùn)用

對(duì)于評(píng)估結(jié)果為“優(yōu)秀”的農(nóng)合機(jī)構(gòu)，建議在貨幣政策工具運(yùn)用、金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)準(zhǔn)入、金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)價(jià)等方面予以優(yōu)先辦理或加分的激勵(lì)政策。對(duì)于評(píng)估結(jié)果為“關(guān)注”的農(nóng)合機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫較大時(shí)期，可采取逆周期宏觀審慎調(diào)控工具，如提高最低首付比例要求，提高最低房貸利率要求等。工具啟用后，定期評(píng)估農(nóng)合機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)變化，進(jìn)行工具校準(zhǔn)與退出。

四、政策建議

（一）夯實(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)

建議由人民銀行牽頭、聯(lián)合銀保監(jiān)、住建、統(tǒng)計(jì)等多部門搭建區(qū)域房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)信息共享平臺(tái)，建立跨部門的定期信息共享機(jī)制，進(jìn)一步細(xì)化與完善監(jiān)測(cè)指標(biāo)，夯實(shí)農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

（二）建立農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理模式

一是要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”政策導(dǎo)向不動(dòng)搖，支持居民正常購房需求的同時(shí)，抑制投機(jī)性購房行為，引導(dǎo)降低居民購房融資杠桿率，防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)。二是按照房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，審慎控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。不符合監(jiān)管要求的農(nóng)合機(jī)構(gòu)，爭(zhēng)取在過渡期內(nèi)將相關(guān)貸款占比調(diào)整至符合監(jiān)管要求。三是根據(jù)農(nóng)合機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融宏觀審慎評(píng)估結(jié)果，及時(shí)、動(dòng)態(tài)地調(diào)整貸款利率、最低首付款比例要求等指標(biāo)上限，強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)。

（三）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

完善政策法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)信托資金的發(fā)展和住房公積金制度的完善；引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行間債券市場(chǎng)發(fā)債，拓寬直接融資渠道；促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券、運(yùn)營(yíng)收益權(quán)ABS等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)項(xiàng)目債轉(zhuǎn)股的發(fā)展，多措并舉拓寬企業(yè)的融資渠道。

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作者：占祖桂 單位：中國(guó)人民銀行安慶市中心支行