導(dǎo)語：地區(qū)房地產(chǎn)金融論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要特征

（一）平均每戶住宅面積達42坪（約140平方米）。

2012年臺灣地區(qū)每戶平均住房面積達到平均每戶42坪，相當于140平方米，較上世紀80年代初增加了50多平方米。以2013年第三季度臺灣地區(qū)新購置住宅者購買房屋面積來看，25坪至未滿35坪的占25.1%、占比最高，35坪至未滿45坪的占17.8%。

（二）房價收入比超過8倍。

20世紀80年代中后期，臺灣地區(qū)房價漲幅較大，房價收入比例較高，1989曾年達到12倍。90年代初期之后，伴隨泡沫經(jīng)濟的破滅，臺灣地區(qū)房地產(chǎn)市場開始步入10余年的不景氣時期，然而房價收入比仍比較高，1991-1997年平均達到9倍以上。在1998年亞洲金融危機的影響下，臺灣地區(qū)房價有所下跌，但由于居民收入也相對下降，導(dǎo)致房價收入比指標并沒有明顯下降，2002年仍然達到8倍，普通家庭購買住房的壓力依然較大。根據(jù)臺灣地區(qū)“內(nèi)政部營建署”2013年第3季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房價收入比達到9.2倍，較2008年末（7.1倍）明顯提高。

（三）購房均價達到23.5萬元新臺幣/坪。

根據(jù)臺灣地區(qū)“內(nèi)政部營建署”2013年第3季的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年第3季新購置住宅者中，有27.4%的購房價格集中在600-900萬元新臺幣，較2012年同季（29.1%）下降1.7個百分點。平均購房總價（960.8萬元新臺幣）與單價（24.1萬元新臺幣/坪），較2012年同季（925.4萬元新臺幣、23.5萬元新臺幣/坪）增加3.8%、2.6%。各地區(qū)中，臺北市平均購房單價較其他縣市高，為56.2萬元新臺幣/坪，購買5000萬元新臺幣以上的房屋比例（4.1%）同樣最多；臺南市平均單價低于其他地區(qū)，約11.4萬元新臺幣/坪。（六）住房空置率達到19%。20世紀90年代初以來，臺灣地區(qū)由于住宅供給與市場需求失衡，住宅空置率不斷走高。1990年房屋空置率為13.34%，2000年達到17.62%。2010年底臺灣地區(qū)無人經(jīng)常居住且未供其他用途的空閑住宅，合計156萬宅，占比達到19.3%。比較2000年至2010年這10年間住宅居住情形的變動情況，有人經(jīng)常居住住宅增加63.1萬宅，增長11.5%，而無人經(jīng)常居住且未供其他用途的空閑住宅計增加32.7萬宅，增長26.6%，空閑住宅率較2000年的17.6%提高1.7個百分點。

二、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施

臺灣“行政院”于2010年推出“健全房屋市場方案”后，相關(guān)部門紛紛推出配套政策，以加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（一）臺灣地區(qū)“行政院”出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。

臺灣地區(qū)“行政院經(jīng)濟建設(shè)委員會”于2010年4月“健全房屋市場方案”，提出以“安定社會民心及穩(wěn)定市場”、“優(yōu)先照顧弱勢及相對弱勢者”及“確保中低收入及受薪階級的照顧與滿足居住需求”為目標，堅持“因地因人制宜”、“溫和有效”、“健全穩(wěn)定”、“社會公平”、“信息透明”等基本原則，就“臺北都會區(qū)住宅供給與需求均衡”、“協(xié)助輔導(dǎo)中低收入戶及受薪階級提升購（租）屋能力”、“住宅信息”、“不動產(chǎn)貸款風險管理”、“社會公平”等主題提出21項處理原則及44項具體措施。其中，與不動產(chǎn)信息揭露、金融及租稅有關(guān)的內(nèi)容主要包括“住宅信息”及“不動產(chǎn)貸款風險管理”兩項措施，以及“社會公平”等有關(guān)房屋稅及土地稅措施。

（二）臺灣地區(qū)“財政部”推行奢侈稅政策。

奢侈稅的課征與自用住宅的認定具有密切關(guān)系。自用住宅的認定依據(jù)是“一生一屋”，“本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶”。在此定義下，擁有的第二套以上的房子都屬于非自用住宅（含買進、受贈）。自有住宅在1年內(nèi)移轉(zhuǎn)或銷售者，其稅率為15%，在1-2年內(nèi)移轉(zhuǎn)者，課稅10%。臺灣地區(qū)“財政部”為了防止納稅人的不當逃稅，配合奢侈稅的實施，針對買房大戶進行個別查稅?；朔绞街饕ǎ阂皇抢谩暗卣睓C關(guān)的全島土地總歸戶系統(tǒng)；二是利用各“地稅捐稽征處”每周匯入財稅數(shù)據(jù)中心的土地及房屋異動數(shù)據(jù)庫；三是利用綜合所得稅申報租金收入前后年度差異數(shù)據(jù)；四是其他佐證性或強制性的查證等數(shù)據(jù)。

（三）臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”建立實價登錄制度。

為提高不動產(chǎn)交易信息透明化水平，臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”根據(jù)“立法院”通過的“實價登錄地政三法”，于2012年8月開始實施“實價登錄”制度，即“不動產(chǎn)成交案件實際信息申報登錄”，將不動產(chǎn)實際的交易價格登錄于臺灣地區(qū)“內(nèi)政部”所屬的“地政”機關(guān)網(wǎng)上，避免相關(guān)主體不實登錄而造成房價哄抬現(xiàn)象。實價登錄的數(shù)據(jù)主要分為交易標的、價格信息及標的信息等三類。

（四）臺北市試點房地產(chǎn)分區(qū)課稅。

2013年，臺北市以房價與漲幅作為“分區(qū)課稅”的依據(jù)。所大安、信義、中正及松山等4個豪宅林立地區(qū)列為“一級重稅區(qū)”，將其售房所得稅率從2012年的42%調(diào)整為2013年的48%，其他地區(qū)仍維持在42%的水平。

三、臺灣地區(qū)房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要措施

為配合“健全房屋市場方案”的實施、加強房地產(chǎn)信貸風險管理、保障存款大眾權(quán)益，臺灣地區(qū)金融管理部門制定和實施了多項針對房地產(chǎn)市場的宏觀審慎政策措施。具體包括：

（一）臺灣地區(qū)“中央銀行”實施不動產(chǎn)信用管制政策。

臺灣地區(qū)“中央銀行”對房市的調(diào)控措施主要采取選擇性的信用管制，主要包括三個階段的信用調(diào)控：1、第一階段信用管制。2010年6月，臺“中央銀行”針對房價高漲的實際推出信用管制措施，對臺北市及新北市的板橋、中和、永和、新店、新莊等十區(qū)進行房貸信用管制，貸款比例最高為七成；另外，臺“中央銀行”實行針對性審慎措施，調(diào)控特定地區(qū)房貸及土地抵押貸款。2、第二階段信用管制。2012年4月，臺“中央銀行”邀請九大行庫研究降低房貸比例，要求金融機構(gòu)針對“豪宅”訂出貸款成數(shù)限制最高五成。同年12月，臺“中央銀行”實施第二階段的信用管制措施，新新北市三峽、林口、淡水等三區(qū)房貸比例降至六成，土建融資比例則以六成五為限。3、第三階段信用管制。2013年3月，臺“中央銀行”為避免形成房價飆漲的態(tài)勢，臺“中央銀行”計劃進一步擴大房市管制區(qū)，除桃園縣中壢、蘆竹、八德等地外，將高雄美術(shù)館、臺中七期等地區(qū)納入房地產(chǎn)信用管制的范圍。

（二）臺灣地區(qū)“金管會”實施不動產(chǎn)融資約束政策。

1、對存款性金融機構(gòu)的調(diào)控。為抑制城市地區(qū)房價的不合理高漲，臺灣“金管會”要求島內(nèi)金融機構(gòu)的不動產(chǎn)貸款，必須符合相關(guān)規(guī)定，包括貸款對象、貸款額度、貸款利率、貸款年限等，以便抑制寬松資金流入房地產(chǎn)市場。除臺“央行”外，臺灣地區(qū)“金管會”對銀行辦理不動產(chǎn)也列出三大管制標準，即：房貸余額前十大銀行，房貸余額不能超過總放款的30%，其余銀行不能超過40%；前十大銀行土地及建筑放款不能超過總放款的10%，其余銀行15%；所有銀行不動產(chǎn)擔保放款不能超過總放款的70%。2、對非存款性金融機構(gòu)的調(diào)控。不動產(chǎn)市場的購房資金除了金融機構(gòu)的貸款數(shù)額外，保險公司的介入房市投資也是重要的資金來源。因此，臺灣地區(qū)“金管會”對非保險公司等存款性金融機構(gòu)的資金運用加以規(guī)范。2012年11月，臺灣地區(qū)“金管會”推出“新八條”，成為調(diào)控壽險業(yè)購買不動產(chǎn)的重要規(guī)定。具體內(nèi)容如下：一是收益率須超過2.875%；二是投資商用大樓5年內(nèi)不得移轉(zhuǎn)；三是收益標準立即適用；四是投資素地10年內(nèi)不得移轉(zhuǎn)；五是須經(jīng)董事會審查；六是自用不動產(chǎn)5年內(nèi)不得移轉(zhuǎn)；七是禁買預(yù)售房；八是配套放寬措施的規(guī)范。

（三）臺灣房地產(chǎn)金融調(diào)控措施的特點。

總體來看，臺灣針對房地產(chǎn)實施的金融調(diào)控政策呈現(xiàn)以下特點：1、注重金融政策與財稅政策和其他政策的協(xié)調(diào)，要求銀行針對非自用的投資者在貸款成數(shù)、利率及寬限期等方面采取差別化授信條件的同時，實行奢侈稅政策、建立實價登錄制度、試點房地產(chǎn)分區(qū)課稅等措施。2、實行差異性房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，對重點地區(qū)實行更加嚴格的房地產(chǎn)貸款管制政策，并針對房價上漲情況，不斷加大調(diào)控范圍。3、對不同房貸規(guī)模的銀行實行不同的調(diào)控政策，如要求房貸余額前十大銀行，房貸余額不能超過總放款的30%，其余銀行不能超過40%。4、完善房地產(chǎn)金融調(diào)控的配套措施，圍繞“健全房屋市場方案”，構(gòu)建房地產(chǎn)征信信息平臺，建立交易價格申報制度，成立住宅信息專責機構(gòu)，建立不動產(chǎn)交易安全保障機制等。5、加強對市場主體的引導(dǎo)，在金融調(diào)控過程中，注重房地產(chǎn)市場景氣分析和未來一段時間景氣變化趨勢的總體把握，加強對房地產(chǎn)市場主體的引導(dǎo)。

（四）房地產(chǎn)金融的措施調(diào)控效果。

臺灣采取的各項房地產(chǎn)金融調(diào)控措施，已取得初步成效。主要表現(xiàn)在：1、金融機構(gòu)不動產(chǎn)放款集中度下降。購置住宅貸款余額增長趨緩，占總放款比重由2010年6月末的27.62%降至2013年8月末的26.69%；特定地區(qū)房貸集中度有所改善，新承做房貸金額占全體新承做房貸總金額的比重由2010年6月末的64.37%降至2013年8月末的49.11%。2、金融機構(gòu)辦理不動產(chǎn)放款的貸款成數(shù)顯著下降，利率水平上升。特定地區(qū)受限戶房貸成數(shù)下降取得由2010年7月的63.91%降至2013年8月的57.55%，貸款利率由2010年7月的1.97%升至2013年8月的2.11%；銀行新承做土地抵押貸款成數(shù)由2010年12月的68.36%降至2013年8月的60.02%，貸款利率由2010年12月的2.08%上升至2013年8月的2.70%。

四、對大陸房地產(chǎn)金融調(diào)控的啟示

臺灣地區(qū)的發(fā)展環(huán)境與大陸較接近，尤其是與大陸東南沿海省份相近，其房地產(chǎn)金融調(diào)控經(jīng)驗可供大陸借鑒。

（一）堅持以金融政策調(diào)控促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運行的內(nèi)在要求。金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的總體思路和根本立足點，應(yīng)是確保房價穩(wěn)定，防止市場劇烈波動。由于當前眾多房地產(chǎn)市場主體存在各自的利益，主體之間的利益博弈導(dǎo)致各方行為存在非理性的現(xiàn)象，各主體對調(diào)控目標的認同、調(diào)控手段配合等方面出現(xiàn)差異，從而制約了金融政策調(diào)控效果。為此，在實施房地產(chǎn)金融調(diào)控過程中，要通過多種渠道增強對房地產(chǎn)相關(guān)利益主體的約束，確保金融調(diào)控政策達到預(yù)期效果。

（二）注重金融政策與相關(guān)政策相互協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)業(yè)具有系統(tǒng)性和綜合性的特征，相應(yīng)的調(diào)控手段應(yīng)該是系統(tǒng)的、綜合的，涉及金融、財稅、產(chǎn)業(yè)、土地等多個部門的調(diào)控政策。只有這些部門之間相互協(xié)調(diào)配合，才能產(chǎn)生政策協(xié)同效應(yīng)，實現(xiàn)調(diào)控效果的最大化。為實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策與其他政策的協(xié)同效應(yīng)，要以系統(tǒng)思維實施調(diào)控，加強金融與財政等政策在房地產(chǎn)調(diào)控中工具在調(diào)控方向、重點和力度上的協(xié)調(diào)配合，注重金融政策與財政等政策運用時機的選擇。要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展整體狀況及市場環(huán)境變化制定政策調(diào)控的總體目標，并在總體目標之下確保相關(guān)目標按同一調(diào)控方向發(fā)揮作用。

（三）實施差別化的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。

房地產(chǎn)市場發(fā)展具有不平衡的特性，必須根據(jù)不同類型、不同地域的情況實施差異性的調(diào)控政策，在調(diào)控政策上避免強調(diào)統(tǒng)一性。從不同類型房地產(chǎn)項目來看，對于開發(fā)中小戶型的普通商品房建設(shè)用地，應(yīng)采取積極穩(wěn)妥的金融措施給予支持；對于開發(fā)高檔住宅或別墅項目，則須適當提高開發(fā)商的融資條件和成本。從不同地區(qū)來看，對于房價上漲過快的一線城市和典型地區(qū)應(yīng)實施嚴格的調(diào)控政策，而對于房價上漲緩慢的二線、三線和四線城市采取相對緩和的調(diào)控措施。同時，利用差別化金融政策有效引導(dǎo)各類住房消費，對于正常、合理的住房消費需求應(yīng)給予充分保護，維護住房需求合理、均衡增長；對于投機性住房需求則應(yīng)嚴格抑制，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、持續(xù)、健康發(fā)展。

（四）加快建立多層次房地產(chǎn)金融調(diào)控目標制。

實施金融調(diào)控目標制有助于避免金融調(diào)控行為的表面化、單一化和短期化，在調(diào)控目標制下，政策目標能夠更好地細化并更具有可操作性。因此，為保證房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，必須加快建立金融調(diào)控目標制。首先，必須明確房地產(chǎn)調(diào)控的數(shù)量指標，根據(jù)年度居民收入平均水平和整體經(jīng)濟發(fā)展狀況，劃定房地產(chǎn)價格指標的波動區(qū)間，明確規(guī)定房價波動區(qū)間的上下限，據(jù)此運用相關(guān)操作工具實施金融調(diào)控，防范房價劇烈波動，確保調(diào)控效果；其次，必須建立多層次的房地產(chǎn)調(diào)控目標，有針對性地將房地產(chǎn)市場調(diào)控目標劃分為短期目標、中期目標和最終目標，使各階段的調(diào)控目標更加具體、更具可操作性?；诜康禺a(chǎn)調(diào)控的時效性，短期調(diào)控目標應(yīng)是抑制房價的短期異動，維護房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定運行。針對房地產(chǎn)存在的供需數(shù)量與市場結(jié)構(gòu)的雙重失衡，中期調(diào)控目標應(yīng)是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)均衡。最終調(diào)控目標應(yīng)是建立和健全社會住房保障體系。

（五）完善房地產(chǎn)金融調(diào)控的配套措施。

一是大力推進征信體系建設(shè)，在當前運行的征信體系基礎(chǔ)上，進一步征集涉及房地產(chǎn)開發(fā)與交易的信用信息，為金融機構(gòu)和調(diào)控部門提供參考。二是加快完善擔保、保險、拍賣處置、信托、評估等房地產(chǎn)金融相關(guān)中介機構(gòu)，推動中介機構(gòu)的規(guī)范性運營，提高房地產(chǎn)金融市場的風險防范和控制能力。三是加強房地產(chǎn)市場“軟”環(huán)境建設(shè)，制定比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)市場法律法規(guī)和配套政策，為監(jiān)管部門有效履行職責提供法律保障。四是構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控部門之間的信息共享平臺，良好的信息共享平臺能使房地產(chǎn)調(diào)控部門獲取一致的信息，實現(xiàn)信息共享。五是健全市場信息披露制度，全面、實時、準確地市場供需與價格信息。

作者：楊少芬吳湧超單位：中國人民銀行福州中心支行