導(dǎo)語：新經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)開發(fā)的探討論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【論文關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟(jì)時代房地產(chǎn)開發(fā)管理

【論文摘要】著重從房地產(chǎn)項目的可行性研究、項目建設(shè)全過程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對新經(jīng)濟(jì)時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理進(jìn)行了深入探討。

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險系數(shù)大、綜合性強(qiáng)的特點。每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都是一個系統(tǒng)工程，具有很強(qiáng)的綜合性。無論是單體開發(fā)還是小區(qū)綜合開發(fā)，都要經(jīng)過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加強(qiáng)管理，成立各個事業(yè)部，去完成各個階段的任務(wù)。

1可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)的先決條件

在做出投資決策前，先對有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對項目各種可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，對項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測和評價，據(jù)此提出該項目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見。

2項目建設(shè)全過程的管理

2．1建立項目品質(zhì)管理體系

(1)進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項目的施工圖設(shè)計任務(wù)。這樣利用競爭機(jī)制，使設(shè)計單位在競爭中提高設(shè)計水平，公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計，這種方式不可取。因為一是損害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是局部設(shè)計需要和整體設(shè)計吻合，由不同單位設(shè)計會影響整體效果。

(2)組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認(rèn)識，同時避免設(shè)計圖紙脫離實際、與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。

(3)設(shè)計招標(biāo)時可以把方案的造價作為評標(biāo)的一項內(nèi)容，促使設(shè)計單位改變設(shè)計方法，由以往的單純設(shè)計變?yōu)樵O(shè)計與預(yù)算同時進(jìn)行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計。在設(shè)計階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計，國內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計階段進(jìn)行多方案比較來對方案優(yōu)化，而國外最常用的優(yōu)化設(shè)計方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設(shè)計公司或者就由原來的設(shè)計公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計圖紙為基礎(chǔ)，再對建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，然后由原設(shè)計公司或者另外聘請的設(shè)計公司對第一次的圖紙進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計給業(yè)主帶來的收益要遠(yuǎn)高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節(jié)省項目的造價。

(4)組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進(jìn)行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計提出全面的意見。對設(shè)計的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。

(5)合理安排設(shè)計進(jìn)度，使出圖的時間與招標(biāo)、施工計劃吻合。

(6)通過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過程中親臨現(xiàn)場對施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。

2，2建立完善的進(jìn)度計劃管理體系

(1)設(shè)計報建進(jìn)度計劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進(jìn)度、單體方案設(shè)計及報建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計及報建進(jìn)度、市政園林設(shè)計及報建進(jìn)度；

(2)施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)、材料設(shè)備、分項工程招標(biāo)、施工臨時水電安裝和施工臨時設(shè)施進(jìn)度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃；

(3)施工進(jìn)度計劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進(jìn)度計劃等；

(4)配套設(shè)施工程進(jìn)度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進(jìn)度計劃等。

2．3建立完善的項目投資管理體制

(1)建設(shè)用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；

(2)工程建設(shè)成本：土建費、水電設(shè)備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設(shè)計監(jiān)理費、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、檔案保證金、勞動保險金等；

(3)銷售費用：銷售營業(yè)、售樓中介費、廣告宣傳費等；

(4)財務(wù)費用：貸款利息、資金運作利息等。

(5)工程計量控制；主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經(jīng)驗及專業(yè)知識。此外還應(yīng)做到：

(1)了解施工現(xiàn)場、了解工程量實際發(fā)生變化情況，及時對工程量的變化進(jìn)行核實。

(2)要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場價格變化情況來確定材料設(shè)備預(yù)算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作，地產(chǎn)公司只需負(fù)責(zé)對其結(jié)果審核及支付工程款。

(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開發(fā)實施工程中，開發(fā)公司會與設(shè)計院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過合同形式來約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項目建設(shè)過程。開發(fā)公司通過合同對各單位進(jìn)行監(jiān)控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據(jù)合同進(jìn)行索賠。

(4)組織對各單位的協(xié)調(diào)工作。開發(fā)公司必須在項目進(jìn)展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強(qiáng)各方的溝通。例如，在設(shè)計階段要定期組織設(shè)計例會及方案討論會，通過例會協(xié)商解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題。在施工階段，項目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會，及時解決工程有關(guān)問題。項目經(jīng)理親自組織召開例會，是督促各方的工作進(jìn)度最有效方法，是一種主動監(jiān)控方式，但開發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開來，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計劃要求。而開發(fā)公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質(zhì)、進(jìn)度及總成本滿足計劃的控制目標(biāo)。所以對施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，而開發(fā)公司應(yīng)著重在對設(shè)計的監(jiān)控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達(dá)出來。(5)負(fù)責(zé)申請并獲取項目開發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。

(6)負(fù)責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。

(7)組織項目的有關(guān)驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區(qū)綜合驗收等工作。

3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來房地產(chǎn)市場，只能靠精品和品牌來占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產(chǎn)名牌企業(yè)對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開發(fā)上千萬平米。中國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰(zhàn)。

決策者應(yīng)對企業(yè)品牌進(jìn)行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹立創(chuàng)新意識，在經(jīng)營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運作。

4高素質(zhì)人才至關(guān)重要

新經(jīng)濟(jì)時代的市場競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭。對人才的重視和開發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時代的重要特征之一，搞好人才資源開發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區(qū)：公務(wù)員之家

(1)人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認(rèn)識到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。

(2)缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源體系。沒有從開發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。

(3)人力資源開發(fā)工作不力。一般來說，人力資源開發(fā)是考慮個人的個性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。

在新經(jīng)濟(jì)時代，針對人力資源開發(fā)出現(xiàn)的新問題，只有采取新的人力資源開發(fā)方式，才能取得成效。

首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經(jīng)驗的人力資源管理專門人才才能完成。

其次，完善激勵機(jī)制。今天社會經(jīng)濟(jì)生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業(yè)的奮斗目標(biāo)和員工的個人目標(biāo)相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長，使員工能夠分享企業(yè)成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。

第三，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工培訓(xùn)體系，真正實現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟(jì)時代，企業(yè)人力資源的開發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團(tuán)隊合作精神等。

第四，營造良好的企業(yè)氛圍，加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認(rèn)同和共有的企業(yè)核心價值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟(jì)時代，企業(yè)人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業(yè)在實踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟(jì)競爭中成為贏家。

5結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)是一項風(fēng)險較大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)只有精心策劃，規(guī)范操作，以“精品”與人競爭，以“品牌”占領(lǐng)市場，才能實現(xiàn)既定目標(biāo)。只有做好管理，才能減少失誤，保證決策正確；才能增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，贏得主動；才能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢。