導語：宏觀經(jīng)濟學發(fā)展走向以及展望一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

傳統(tǒng)宏觀經(jīng)濟學是從總量角度來研究和分析國民經(jīng)濟活動的。它存在三個問題。第一個是沒有微觀基礎。雖然一些經(jīng)濟學家提出從千百萬個經(jīng)濟主體中抽象出有代表性經(jīng)濟主體，作為宏觀經(jīng)濟的微觀基礎。但是微觀世界千差萬別、千變?nèi)f化，又豈是幾個代表性經(jīng)濟主體所能準確反映出來的。因此宏觀經(jīng)濟學缺乏微觀基礎的問題并沒有真正解決。

一、宏觀分析介紹

第二個問題是宏觀分析方法過于抽象和理想化，將總需求與總供給相等的總量均衡作為主要方向。但現(xiàn)實生活遠沒有那么簡單，不僅總供給及其各個組成部分有自己的運行規(guī)律和運行軌道，而且總需求及其各個組成部分也有自己的變化特點和轉(zhuǎn)換規(guī)律。不去研究這些規(guī)律和特點，單純分析經(jīng)濟總量之間的關系，顯然是將復雜的經(jīng)濟現(xiàn)實看得過于簡單了。

第三個問題是建立在傳統(tǒng)宏觀經(jīng)濟理論基礎上的政府干預（即宏觀調(diào)控），運用擴張性或緊縮性財政貨幣政策，以恢復總需求與總供給表面上或形式上的相等來消除經(jīng)濟失衡。殊不知宏觀經(jīng)濟失衡并不是它的所有組成部分同時失衡造成的，而是其中某一部分失控引起的。正像一個人生病，不可能是身體的所有部位都出問題所致，而只能是某一部位失常造成的。因此總量失衡是果，局部失衡是因，但傳統(tǒng)宏觀經(jīng)濟學卻本末倒置，將總量失衡當成因，因而不就出問題的部門（產(chǎn)業(yè)）尋求解決之道，而單純在總量上找出路，難免有張冠李戴之嫌，很容易落入局部生病、整體吃藥的誤區(qū)。這也是政府干預難以達到預期目的，總是在通貨膨脹與經(jīng)濟衰退之間疲于奔命的原因。

從以上三個問題可以看出，僅僅從總量上研究國民經(jīng)濟活動是遠遠不夠的，應該逐步深入到經(jīng)濟內(nèi)部的各個方面、各個角落，即從宏觀層面進入到中觀層面，然后再進入到微觀層面。本文主要探討中觀層面，并在此基礎上建立中觀經(jīng)濟學的基本框架。

二、中觀經(jīng)濟學的理論基礎

中觀經(jīng)濟學是以國民經(jīng)濟各個部門或產(chǎn)業(yè)作為研究對象，探索它們的變化特點和運行規(guī)律。中觀經(jīng)濟學和中觀分析方法建立在以下4個理論之上。

1.經(jīng)濟發(fā)展階段理論。中觀經(jīng)濟學的分析方法是靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合，其中動態(tài)分析方法尤為重要。它要從經(jīng)濟發(fā)展的長河中觀察各個產(chǎn)業(yè)的地位、作用的變化過程，從中尋找它們的變化規(guī)律。而經(jīng)濟發(fā)展階段理論為研究各個產(chǎn)業(yè)地位的升降、變遷提供了一個重要平臺。

從經(jīng)濟學界對經(jīng)濟發(fā)展階段的劃分可以發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：每個經(jīng)濟發(fā)展階段都以某一產(chǎn)業(yè)來命名。如得到學術界普遍認同的三階段劃分法，將經(jīng)濟發(fā)展分為農(nóng)業(yè)社會、工業(yè)社會和服務社會三個階段，就分別以農(nóng)業(yè)（第一產(chǎn)業(yè)）、工業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）和服務業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）為標志。這難道是一種巧合嗎？當然不是，它既是經(jīng)濟發(fā)展的真實寫照，也反映了各個階段的主要特征，即這些產(chǎn)業(yè)都曾經(jīng)在某一經(jīng)濟發(fā)展階段發(fā)揮過關鍵性作用。

但三階段劃分法也不完備，如果進一步深入分析，就會發(fā)現(xiàn)工業(yè)化過程是一個以輕工業(yè)為主向重工業(yè)為主轉(zhuǎn)變的過程，因而工業(yè)社會又可細分為輕工業(yè)階段和重工業(yè)（也稱重化學工業(yè)）階段。這樣，經(jīng)濟發(fā)展階段的劃分，從三階段論發(fā)展到四階段論：農(nóng)業(yè)社會階段、輕工業(yè)階段、重工業(yè)階段、服務社會階段，從而形成一個比較完整的經(jīng)濟發(fā)展階段理論。

2.主導產(chǎn)業(yè)理論。這里所說的主導產(chǎn)業(yè)是指一個經(jīng)濟發(fā)展階段的主導產(chǎn)業(yè)。它的主要標志是在這個發(fā)展階段，其比重最大或活力最強，因而成為推動該階段經(jīng)濟發(fā)展的主要動力或最。

如何從各個經(jīng)濟發(fā)展階段尋找出主導消費需求呢？這需要運用中觀分析方法將總消費需求，細分為衣食住行和服務，其中食為農(nóng)產(chǎn)品；衣為輕紡產(chǎn)品，它屬于輕型消費品；住和行指住房和家用小汽車（其廣義包括公共交通），由于它們主要是重工業(yè)生產(chǎn)出來的或重工業(yè)提供主要部件，因而統(tǒng)稱為重型消費品；服務指第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品。于是總消費需求就細分為農(nóng)產(chǎn)品需求、輕型消費品需求、重型消費品需求和服務需求4個部分。

如果將4大消費需求與四大產(chǎn)業(yè)放在一起，就會發(fā)現(xiàn)它們之間存在著一一對應的供求關系，即農(nóng)業(yè)是滿足國民對農(nóng)產(chǎn)品的需求；輕工業(yè)是滿足國民對輕型消費品的需求；重工業(yè)是滿足國民對重型消費品的需求（當然還有生產(chǎn)資料需求等，下文將加以說明），第三產(chǎn)業(yè)是滿足國民對服務的需求。

從各個產(chǎn)業(yè)如何滿足人們的4大消費需求，我們可以發(fā)現(xiàn)消費需求，特別是主導消費需求的變化規(guī)律。

在人類社會經(jīng)濟發(fā)展的初期－－農(nóng)業(yè)社會，生產(chǎn)力十分落后，雖然人們對衣食住行和服務都很需要，但限于生產(chǎn)能力低下，只能首先滿足迫切程度最大的消費需求，即食物需求，所謂民以食為天。于是，食物需求成為主導消費需求，農(nóng)業(yè)也隨之成為主導產(chǎn)業(yè)，其他消費需求，如衣、住行、服務等只能置于次要地位，部分加以滿足，其生產(chǎn)部門也就成為次要產(chǎn)業(yè)。這時的社會表現(xiàn)出強烈的農(nóng)業(yè)社會特征。

以后，工業(yè)得到長足發(fā)展，不僅能基本滿足國民對輕型消費品需求，而且還有越來越多的余力大規(guī)模生產(chǎn)重型消費品，于是輕型消費品需求就從主導地位下降到次要地位，輕工業(yè)也降為次要產(chǎn)業(yè)，重型消費品需求和重工業(yè)則上升到主導地位，經(jīng)濟發(fā)展進入了第三階段。同時，農(nóng)產(chǎn)品需求、輕型消費品需求和服務需求因人口增加和收入提高而有所增長，并帶動其生產(chǎn)部門相應發(fā)展。

當生產(chǎn)力的發(fā)展能夠基本滿足國民對重型消費品需求以后，服務需求和第三產(chǎn)業(yè)就上升到主導地位，經(jīng)濟進入了第四階段。

從當前世界各國經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，歐美日等發(fā)達國家已經(jīng)進入第四階段的后期；中等發(fā)達國家處于第四階段的初期或中期；發(fā)展中國家有的處于第二或第三階段；有的甚至處于第一階段。我國已經(jīng)解決溫飽（吃穿）問題，工業(yè)比重已最大，而且重工業(yè)產(chǎn)值超過輕工業(yè)產(chǎn)值，因而處于重工業(yè)階段的中后期。

從以上分析可以得出如下結(jié)論：第一，從動態(tài)角度來看，消費需求的變化是一個主導消費需求不斷轉(zhuǎn)換的過程，或者說是主導消費需求不斷轉(zhuǎn)變?yōu)榇我M需求和次要消費需求不斷轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲗M需求的過程，而每一次主導消費需求的轉(zhuǎn)換都意味著一個新的經(jīng)濟發(fā)展階段的開始，這也為經(jīng)濟發(fā)展階段理論提供了重要依據(jù)。

第二，從靜態(tài)角度來看，消費需求結(jié)構(gòu)是一種主次結(jié)構(gòu)，主導消費需求處于中心和主要地位，它決定著總消費需求的發(fā)展方向。而次要消費需求則處于受制的從屬地位。社會生產(chǎn)要優(yōu)先滿足主導消費需求，即使主導消費需求由于某些原因出現(xiàn)萎縮，其所閑置的社會生產(chǎn)能力也很難用于增加次要消費需求的供給。因為人們對主導消費需求的迫切程度遠遠大于次要消費需求，因此在一般情況下，他們即使一時不購買主導消費品，也會將錢存起來，以待將來購買。

既然國民經(jīng)濟運行有其均衡軌道或軌道區(qū)間，那么，作為其組成部分的各個產(chǎn)業(yè)是否也存在自己的均衡運行軌道或軌道區(qū)間呢？回答是肯定的。從系統(tǒng)論的角度來看，國民經(jīng)濟作為一個整體，當它按某一軌道運行時，其各個組成部分也必須按相應軌道運行，與之相配合。如果它們胡行亂走，相互沖突，國民經(jīng)濟的運行就會混亂不堪。從某種意義上講，它與太陽系的運行有相似之處：一方面太陽按照自己的軌道運行；另一方面八大行星在按照自己軌道運行的同時又受到太陽的制約，圍繞著它運轉(zhuǎn)。如果八大行星無規(guī)則運行，整個太陽系也就不存在了。所謂皮之不存，毛將焉附。國民經(jīng)濟的運行就是依附在其各個組成部分運行之上的。

從表面上看，各個產(chǎn)業(yè)都在根據(jù)自己的需求進行生產(chǎn)，似乎互不相干。但整個社會生產(chǎn)作為一個整體，在一定時期是有限的，如果分配給這個產(chǎn)業(yè)的社會生產(chǎn)能力多了，用于其他產(chǎn)業(yè)的社會生產(chǎn)能力就少了。那么，由誰來進行協(xié)調(diào)和分配呢？這就是市場機制，它通過有支付能力的需求（總需求）來控制總供給，決定各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模。其實現(xiàn)過程是，人們以貨幣作為選票來表達自己對各個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求，凡是需求多（即得到的貨幣選票多）的產(chǎn)業(yè)發(fā)展就快，需求少的產(chǎn)業(yè)發(fā)展就慢。

經(jīng)過政府采取緊急措施加以調(diào)控，經(jīng)濟增長率迅速回升，從2010年前三個季度數(shù)據(jù)來看，第一產(chǎn)業(yè)增長率為4%，輕工業(yè)增長率為13.6%，重工業(yè)增長率為17.5%，第三產(chǎn)業(yè)增長率為9.5%，都在各自均衡增長區(qū)間，因此實際經(jīng)濟增長率也在均衡區(qū)間，為10.6%，比上年同期加快2.5個百分點。

那么，是什么力量將國民經(jīng)濟推離均衡運行軌道，陷入過熱或過冷呢？是四大產(chǎn)業(yè)和四大消費需求共同作用的結(jié)果，還是某一個產(chǎn)業(yè)和消費需求所為呢？

根據(jù)系統(tǒng)論，一個大系統(tǒng)是由多個分系統(tǒng)組成的，如果一個分系統(tǒng)出現(xiàn)異常，并且其規(guī)模和力量足夠大，則不僅會影響其他分系統(tǒng)，還會引起整個大系統(tǒng)的紊亂。國民經(jīng)濟這個大系統(tǒng)就是如此，當某個產(chǎn)業(yè)因一些擾動因素的沖擊而嚴重脫離其運行軌道，出現(xiàn)劇烈波動時，不僅會引起其他產(chǎn)業(yè)的連鎖反應，使之在一定程度上偏離均衡運行軌道，而且最終導致經(jīng)濟增長偏離均衡增長率，出現(xiàn)大幅度波動。由此可見，經(jīng)濟大起大落不是四大產(chǎn)業(yè)共同作用的結(jié)果，而是其中一個產(chǎn)業(yè)偏離其均衡運行軌道所致。

當然非主導產(chǎn)業(yè)的供求也不是一點波動也沒有，但幅度要遠遠小于主導產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)生波動的原因主要來自兩個方面。一個是政府過度增加貨幣供應量，其中很大一部分流入投機者手中，他們進行惡意炒作，推高某些非主導產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的價格，引起該產(chǎn)業(yè)的波動。

另一個原因是主導產(chǎn)業(yè)劇烈波動的連帶影響，表現(xiàn)為縱向和橫向雙重效應。從橫向效應來看，分為產(chǎn)業(yè)鏈效應（生產(chǎn)性效應）和收入效應（消費性效應）兩種。產(chǎn)業(yè)鏈效應是指主導產(chǎn)業(yè)發(fā)生劇烈波動，如大幅度萎縮，會使其相關產(chǎn)業(yè)，都要受到波及而萎縮。例如當輕工業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)時，如果它發(fā)生萎縮，供給其原材料的農(nóng)業(yè)和供給其生產(chǎn)資料的重工業(yè)都要受到影響而相應萎縮。收入效應是指主導產(chǎn)業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)的職工因本部門不景氣而工資下降或失業(yè)，無力再像過去那樣購買非主導消費品，其生產(chǎn)者不得不減產(chǎn)。這兩種效應將主導產(chǎn)業(yè)的波動向廣度擴散，直達整個經(jīng)濟。

從縱向效應來看，它是一種自激勵型效應，表現(xiàn)為主導產(chǎn)業(yè)的惡性循環(huán)：主導產(chǎn)業(yè)萎縮引起經(jīng)濟衰退，而經(jīng)濟衰退又進一步加劇主導產(chǎn)業(yè)萎縮，如此循環(huán)不已，直到達到某一極點。

總之，橫向效應將主導產(chǎn)業(yè)的波動向非主導產(chǎn)業(yè)擴散；縱向效應則不斷強化主導產(chǎn)業(yè)的波動，將其引向極致。兩種效應疊加在一起，相互激勵、相互促進，產(chǎn)生了極大的擾動力，足以將經(jīng)濟推離均衡運行軌道。

三、新的經(jīng)濟預測方法的嘗試

我們根據(jù)中觀經(jīng)濟學理論，建立了一個新的經(jīng)濟預測方法，分為五個步驟。第一步，測算出4大產(chǎn)業(yè)的均衡增長率及其區(qū)間，具體數(shù)值見前文。第二步，分析四大產(chǎn)業(yè)增長率的走勢，并據(jù)此判斷經(jīng)濟走勢。從我國當前情況來看，第一和第三產(chǎn)業(yè)屬于非主導產(chǎn)業(yè)，增長率比較穩(wěn)定，雖然農(nóng)產(chǎn)品價格出現(xiàn)上漲趨勢，但很大一部分原因是貨幣供應量和貸款過多，出現(xiàn)流動性過剩，一些投機者趁機炒作，因而屬于短期現(xiàn)象，供求平衡的基本面并沒有發(fā)生變化，只要制止貨幣和貸款的過度增長，價格就會回落到正常水平。預計2011年，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長率分別為4.3%和9.6%，保持在均衡增長區(qū)間。輕工業(yè)的情況比較復雜，就內(nèi)需而言，它屬于非主導產(chǎn)業(yè)，不僅需求比較穩(wěn)定，供給也相當充分，應該能穩(wěn)定在均衡運行軌道區(qū)間。但就外需而言，它的很大一部分產(chǎn)品用于出口，外需的影響很大。從世界經(jīng)濟形勢來看，美國經(jīng)濟復蘇乏力，日本經(jīng)濟減速，歐盟國家主權債務危機纏身，近期又要救助愛爾蘭，因此外需的不確定性很大。我國出口要像過去那樣高速增長已不可能。因此輕工業(yè)增長率的變化要看出口的實際狀況，估計有可能下降。

重工業(yè)是我國的主導產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)品主要由生產(chǎn)資料、重型消費品和重工業(yè)出口產(chǎn)品組成。其中生產(chǎn)資料的生產(chǎn)取決于消費品生產(chǎn)和出口，如果后兩者穩(wěn)定，它也隨之穩(wěn)定。而出口存在很大的不確定性，有下降的可能。因此重型消費品生產(chǎn)就成為關鍵：如果它下降，經(jīng)濟增長率必然下降；如果它增長強勁，則不僅能有效拉動經(jīng)濟增長，而且在外需不足時可以予以彌補。

現(xiàn)階段我國主導消費需求是住房需求和家用小汽車需求，但前者規(guī)模遠遠大于后者，因而主導消費需求以前者為代表。當前房價居高不下，導致自住房需求急劇萎縮，雖然投機需求旺盛，但政府為防止房地產(chǎn)泡沫膨脹，不得不出手加以抑制，在一定程度上暫時制止了房價瘋長。與此同時，也出現(xiàn)了商品房銷售量的大幅度下降。根據(jù)中觀經(jīng)濟學理論，主導消費需求萎縮，必然會引起主導產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長率下降。由此可以判斷，2011年重工業(yè)增長率呈下降趨勢。

第三步，測算有關變量的參數(shù)。首先是重工業(yè)增長率與經(jīng)濟增長率的參數(shù)，據(jù)測算，重工業(yè)增長率降低1個百分點，經(jīng)濟增長率下降0.268個百分點。其次是輕工業(yè)增長率與經(jīng)濟增長率的參數(shù)，據(jù)測算，輕工業(yè)增長率下降1個百分點，經(jīng)濟增長率下降0.18732個百分點。

第四步，提出預測方案，主要有兩種情景：第一種是出口穩(wěn)定，因而輕工業(yè)增長率保持在均衡軌道，為13.5%。于是，經(jīng)濟增長率的高低就取決于重工業(yè)。預計重工業(yè)增長率低于均衡增長率（16%）2個百分點，為14%。這將拖累經(jīng)濟增長率下降0.54個百分點（0.268×2），即從均衡增長率（10%）下降到9.46%。

第二種情景是，出口明顯減少，使輕工業(yè)增長率從均衡增長率（13.5%）下降1.5個百分點，為12%，拖累經(jīng)濟增長率下降0.287個百分點；重工業(yè)增長率仍然為14%，拖累經(jīng)濟增長率下降0.54個百分點，兩者加在一起，為0.82個百分點，使經(jīng)濟增長率從均衡增長率（10%）下降到9.18%。

總之，第一種情景是2011年經(jīng)濟增長率為9.46%；第二種情景是2011年經(jīng)濟增長率為9.18%。

第五步，加入政府干預因素，提出政府調(diào)控的具體目標。2011年我國經(jīng)濟增長率呈下降趨勢，如何扭轉(zhuǎn)這種局面，使之保持在潛在增長率（10%）呢？辦法是增加主導消費需求－－住房需求來提高房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率，拉動經(jīng)濟增長。

總量干預的另一種方法是貨幣政策，即通過超經(jīng)濟地大量發(fā)行貨幣來刺激總需求。一般來說，隨著貨幣供應量的大幅度增加，人們手中的錢會越來越多，其使用方向有兩個，一個是消費，另一個是投資或投機。從前者來看，人們可能會將一部分貨幣用于增加主導消費品的購買，但大量貨幣涌入主導消費品市場，會推動其價格飆升，使價格泡沫越吹越大，直到破滅。如我國在2009年大幅度增加貨幣供應量和貸款，引起房價迅速攀升，如果不是政府及時采取措施加以抑制，后果不堪設想。

總之，在經(jīng)濟衰退時期，不去解決主導產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題，而是運用擴張性財政貨幣政策從總量上尋找出路，不過是飲鴆止渴，至多將危機推遲一段時間而已，實際上是為危機更猛烈地爆發(fā)創(chuàng)造條件。

四、宏觀調(diào)控的科學化、精確化

按照中觀經(jīng)濟學理論，宏觀調(diào)控的任務有3個，第一個是找到引起經(jīng)濟失衡的產(chǎn)業(yè)，即主導產(chǎn)業(yè)；第二個是找到主導產(chǎn)業(yè)出問題的原因；第三個是提出有效的解決辦法。

從我國來看，主導產(chǎn)業(yè)是重工業(yè)，主導消費需求是住房需求，它已經(jīng)成為決定經(jīng)濟發(fā)展的關鍵性因素。那么，它出了什么問題呢？

進入新世紀以后，住房需求和房地產(chǎn)業(yè)變動十分劇烈。2004年和2007年我國經(jīng)濟兩次過熱都是房地產(chǎn)過熱造成的。而2008年下半年至2009年上半年的經(jīng)濟大幅度下滑雖然有世界金融經(jīng)濟危機巨大沖擊的影響，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率的急劇下降（2009年1月甚至下降到1%），也起了十分重要的作用。政府為了恢復經(jīng)濟增長，采取了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，貨幣供應量增長率（M2）從14%提高到28%，貸款更是達到近10萬億的天量。

為什么房地產(chǎn)開發(fā)商如此頑強，甚至有恃無恐，敢與政府的調(diào)控政策對著于，他們所仰仗的如此強大的抵抗力來自何方呢？這是房企的特殊性質(zhì)所決定的。

（1）房企具有較強的壟斷性。房企規(guī)模巨大而數(shù)量較少，容易公開或暗中達成協(xié)議或默契，操縱價格，如有些城市的房企公然聯(lián)合起來，集體宣布不降價。至于暗地里相互串通，共同提價或共同抵制降價，更是屢見不鮮。因此，與接近完全競爭市場的農(nóng)產(chǎn)品市場和接近壟斷競爭市場的輕紡產(chǎn)品市場相比，房地產(chǎn)市場接近于寡頭壟斷市場，或者處于壟斷競爭市場與寡頭壟斷市場之間，從而造成房價易升難降。

（2）房企具有很強的高房價堅持力和抗壓性。房企規(guī)模巨大，實力雄厚，又擁有較強的壟斷地位，與金融機構(gòu)有著千絲萬縷的聯(lián)系，容易獲得資金支持，再加上高價賣房獲得的暴利作后盾，即使出現(xiàn)銷售困難、虧損增加，也能堅持很長時間。例如，有的房企只要高價賣出一部分樓房，依托其所獲暴利，即使剩下的樓房賣不出去，也不愁資金短缺，因而抗壓性很強。

（3）巨大利潤的誘惑。房企生產(chǎn)規(guī)模巨大，房價只要提高一點，就能獲得巨額利潤；反之，如果降低一點，損失也是嚴重的。因此房企對房價十分敏感，總是希望它能多升少降。有的房企甚至明明知道房價已經(jīng)過高，但仍壓抑不住暴利的誘惑，用囤地和捂盤不售等不正當手段逼迫房價繼續(xù)上漲。這種行為已跡近貪婪了。

正是因為房地產(chǎn)開發(fā)商擁有一定的寡頭壟斷地位，實力雄厚，在追求利潤最大化的驅(qū)動下當然要竭力維持高房價，為此不惜與任何力量相抗衡。其實房地產(chǎn)開發(fā)商不是在與政府的調(diào)控政策對抗和博弈，而是與市場博弈，與自己未來的命運開玩笑。

房價從上升到房地產(chǎn)泡沫破滅大體經(jīng)歷4個階段：第一階段是房價雖在上升，但仍處于廣大中低收入者所能承受的水平，稱為自住房階段；第二階段是房價上升到該水平之上，但還有投資價值，如人們買房出租，仍有利可圖，稱為投資階段；第三階段是房價上升到單純投資已無利可圖，只能靠投機炒作賺錢的程度，稱為投機階段；第四階段是房價越炒越高，一直到無人敢接盤或沒有資金可供購買時，那股推動房價一路飆升的力量頓時消失。于是房價掉頭向下，一路狂跌，房地產(chǎn)泡沫就此破滅，稱為泡沫破滅階段。歐美等發(fā)達國家政府信奉市場萬能論，主張事后補救（即出現(xiàn)大危機后才被迫采取挽救措施），因而對房價的瘋長不加干預，直到它走到第四階段，自動破滅。

以上說明了政府必須進行干預的理由。那么它應該如何干預呢？歸納起來，政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的方法主要有兩種，第一種是政府運用各種經(jīng)濟和行政手段來影響房價，使之降低到合理水平，如提高首付款比例、限制貸款對象、征收房產(chǎn)稅等等。但這種方法有4個弱點，第一個是見效慢。房企有很強的抵抗力，如我國政府在2010年4月采取調(diào)控措施，至今仍沒有達到預期效果，雖然制止了房價瘋長，但要將它降到廣大中低收入者所能承受的合理水平，還有很長一段路要走，甚或不可能。第二個弱點是容易出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率大幅度下降，嚴重減少內(nèi)需。房企在高價房銷售困難的情況下，會不斷減少投資，甚至不惜以經(jīng)濟增長率下滑來要挾政府。

總之，無論是理論還是歷史實踐都證明，在重工業(yè)階段，政府負責滿足中低收入者基本住房需求，是實現(xiàn)經(jīng)濟順利發(fā)展的關鍵。在這方面有很多國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗可以借鑒。

從我國實際情況來看，政府可以采取市場化操作的方法來組織保障性住房的生產(chǎn)。市場化操作主要包括三個方面：（1）根據(jù)市場原則制定房價，使企業(yè)能獲得社會平均利潤率，至少要有利可圖；（2）保障性住房要通過招標等方式由民營企業(yè)或國有企業(yè)來生產(chǎn)；（3）保障性住房的主體一經(jīng)濟適用房、兩限房和公租房（統(tǒng)稱為平價房）由中低收入者按照市場規(guī)則，自己掏錢購買或租住，政府在必要時可以給予一定補貼，但主要部分要購房者自己承擔。

具體做法是：第一，將住房需求者分為高收入者、中低收入者、生活困難者三個層次。高收入者的住房需求（包括改善性住房需求）由市場來滿足，房價隨行就市，但要抑制惡意投機炒作，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。中低收入者的住房需求由政府提供平價房來滿足。生活困難者的住房需求由政府提供廉租房來滿足。

第二，大幅度降低住房價格和租金（指平價房），辦法有兩個，一個是大幅度降低土地出讓金和稅費。地方政府必須把眼光放遠一些，不能過度依靠出售土地來增加財政收入，而要靠經(jīng)濟發(fā)展使稅收水漲船高來獲得財源。如果將土地價格抬得太高，房子就會賣不出去，最終導致房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟衰退，到那時土地再多再賤也賣不出去，落得雙輸?shù)南聢?。另一個是禁止暴利。政府須規(guī)定平價房的生產(chǎn)者所獲利潤不得超過社會平均利潤率。房企也要把眼光放遠一些，高房價固然能獲得暴利，但最終會導致房地產(chǎn)業(yè)一片蕭條，自己也受到損害，甚至破產(chǎn)。而如果將房價維持在合理水平，不僅房地產(chǎn)業(yè)能長期繁榮，自己也能持久贏利。總之，只要做到以上兩點，再加上政府的適當補貼，保障性住房的價格就可以控制在中低收入者所能承受的水平。

第三，保障性住房以招標等方式交由民營或國有企業(yè)生產(chǎn)，在政府限定價格的條件下展開公平競爭。

第四，對于平價房的出售，必須制定嚴格的標準：（1）每套住房面積要在90～120平方米以內(nèi)；（2）每個家庭限購一套；（3）不得出售、出租和轉(zhuǎn)讓，違者收回住房。如果平價房購買者欲將其出售，可按一定價格退給政府，由政府轉(zhuǎn)售給其他中低收入者。

總之，運用第二種方法，政府就掌握了宏觀調(diào)控的主動權，不僅能大大提高調(diào)控的提前量，在經(jīng)濟失衡剛剛出現(xiàn)苗頭時就及時制止，而且能大大提高調(diào)控的精確度和效力，根據(jù)總需求與總供給缺口的大小來調(diào)整保障性住房投資規(guī)模，使宏觀調(diào)控走上科學化、精確化、高效化的正確道路。

五、宏觀經(jīng)濟學的發(fā)展方向

宏觀經(jīng)濟學有兩個發(fā)展方向，一個是走向“實”，通過中觀化、微觀化，越來越接近客觀實際和經(jīng)濟個體。另一個是走向“虛”，越來越虛擬化、空泛化，漂浮在總量層面上，用數(shù)學公式（數(shù)學是經(jīng)濟學研究的一個輔助工具，但如果喧賓奪主，把它當作目的或偶像，就本末倒置了）將各種總量指標的相互關系糾結(jié)在一起，構(gòu)建意想世界的空中閣樓；沉湎于復雜到連自己也弄不清楚的數(shù)學模型中，甚至與“現(xiàn)代煉金術”結(jié)合在一起，制造出大量有毒金融衍生品，釀成震驚世界的次貸危機。

實際上，傳統(tǒng)宏觀經(jīng)濟學走的是一條頗為獨特的路，它不去深入到經(jīng)濟生活的內(nèi)部世界，而是從表象上遠遠一望，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟衰退或膨脹大都伴隨著總需求小于或大于總供給的總量失衡現(xiàn)象，因而以為只要增加或減少需求（不管是什么需求），使總量哪怕是表面上達到平衡就能恢復經(jīng)濟正常增長。