導(dǎo)語(yǔ)：外國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：文章比較了泰國(guó)、香港和日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)的歷程，分析了產(chǎn)生的原因，結(jié)果表明，匯率和過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大的影響，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下跌。

關(guān)鍵詞：泰國(guó)；日本；房地產(chǎn)市場(chǎng)；匯率；逆轉(zhuǎn)

一、泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)的歷程

泰國(guó)房地產(chǎn)大幅下跌的外因是亞洲金融危機(jī)，泰國(guó)貨幣受到國(guó)際炒家的沖擊，但其中，也有泰國(guó)本身發(fā)展的內(nèi)因，導(dǎo)致國(guó)際炒家對(duì)泰國(guó)的沖擊，泰銖大幅貶值，給泰國(guó)造成巨大損失。引發(fā)的內(nèi)因有：

1．經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)泡沫性大。20世紀(jì)70年代末開始，包括泰國(guó)在內(nèi)的東盟各國(guó)積極推行出口導(dǎo)向的工業(yè)化戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速。但工業(yè)化過(guò)程中主要以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，缺乏科技和生產(chǎn)效率的支持，使出口難以長(zhǎng)期保持強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)泰國(guó)的經(jīng)濟(jì)處于上升階段時(shí)，銀行信貸急劇擴(kuò)張，但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產(chǎn)部門，而是流向高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)和股市。在金融風(fēng)暴前夕，泰國(guó)房地產(chǎn)積壓的資金為300億美元，積壓的住房有85萬(wàn)套，需7年時(shí)間才能消化，寫字樓和商鋪空置率高達(dá)20％以上。信貸過(guò)度擴(kuò)張和房地產(chǎn)熱造成通脹事急升，經(jīng)濟(jì)泡沫越來(lái)越濃。這為貨幣、銀行及金融危機(jī)留下了隱患。

2．國(guó)際收支惡化，對(duì)外負(fù)債嚴(yán)重。泰國(guó)推行經(jīng)濟(jì)國(guó)際化以及實(shí)行金融開放的政策，但其國(guó)際收支情況并不理想。泰國(guó)在危機(jī)前兩年經(jīng)常項(xiàng)目收支逆差每年都在100億美元以上。為了彌補(bǔ)經(jīng)常項(xiàng)目逆差，也為了擴(kuò)大國(guó)內(nèi)投資，不惜借人巨額外債，泰國(guó)的國(guó)家短期外債占77％。由于泰國(guó)資本市場(chǎng)開放度比較大，流人大量短期資本進(jìn)行套息或者投資到股市(泰國(guó)75％的外資流入股市)，然而一旦泰國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)有所變化，它們很快就會(huì)撤走。多年以來(lái)，泰國(guó)財(cái)政盈余穩(wěn)健，但進(jìn)入1996年，情況發(fā)生了變化，由于美元對(duì)日元在1995年、1996年持續(xù)上升，已經(jīng)嚴(yán)重的削弱了泰國(guó)出口競(jìng)爭(zhēng)力。1996年第四季度由于收入短缺而出現(xiàn)財(cái)政赤字，相當(dāng)于1．1％的GDP。財(cái)政收支短缺使泰國(guó)不再有盈余彌補(bǔ)日益擴(kuò)大的經(jīng)常賬目逆差。泰國(guó)的外債總額1991年只有300億美元，但到1996年底已經(jīng)增加到800億美元。

3．金融體系不健全，高風(fēng)險(xiǎn)貸款過(guò)于集中。泰國(guó)的金融體系不健全，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差，當(dāng)經(jīng)濟(jì)升溫時(shí)，金融體系大量資產(chǎn)流入房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)價(jià)格猛升，形成地產(chǎn)泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升到與實(shí)際購(gòu)買力脫節(jié)的地步，地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求，發(fā)展商失去支付高利率的能力，金融體系涌現(xiàn)了大量的呆壞賬。在1997年5月，泰國(guó)91家財(cái)務(wù)公司的呆帳就達(dá)到640億美元，其中大多數(shù)是房地產(chǎn)貸款呆帳，使其經(jīng)營(yíng)陷入困境。而泰國(guó)的金融貸款集中房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的貸款占到總貸款額的40％以上。銀行對(duì)單一行業(yè)的貸款過(guò)于集中，承受著巨大風(fēng)險(xiǎn)。

盡管從1985年開始，泰銖開始實(shí)行以美元為主的一籃子掛鉤制，使匯宰相對(duì)穩(wěn)定，但泰國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形不合理，旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占國(guó)民收入的三分之一以上。他們借助于東亞投資熱潮，大量引進(jìn)外資，借入外債，在房地產(chǎn)、零售及娛樂(lè)等第三產(chǎn)業(yè)等非生產(chǎn)領(lǐng)域，投入大量的資金，造成經(jīng)濟(jì)泡沫，虛假繁榮；此外，金融體系、特別是金融監(jiān)管體系不完善，過(guò)早開放金融市場(chǎng)，輕易實(shí)行金融自由化和國(guó)際化政策，使得外匯市場(chǎng)受到強(qiáng)烈的沖擊。

總之，貿(mào)易赤字、經(jīng)常項(xiàng)目逆差、財(cái)政收支不平衡、外債激增(特別是短期外債)、物業(yè)市場(chǎng)的不振以及信貸評(píng)級(jí)下降等因素共同作用的結(jié)果，使泰國(guó)成為亞洲危機(jī)的引爆點(diǎn)。導(dǎo)致泰國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰，貨幣急劇貶值，經(jīng)濟(jì)陷入衰退，很長(zhǎng)時(shí)間難以復(fù)原。這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的暴跌。

二、香港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)的歷程

1997年的香港，作為國(guó)際金融中心，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，擁有近900億美元的外匯儲(chǔ)備和龐大的財(cái)政盈余。香港經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)健全，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，1996年增長(zhǎng)率達(dá)4．5％，1997年前3季度分別取得5．4％、6．4％。和5.8％的強(qiáng)勁增長(zhǎng)；特區(qū)政府幾乎沒(méi)有任何經(jīng)常賬目赤字，反而擁有預(yù)算盈余。當(dāng)時(shí)，香港市場(chǎng)氣氛高昂，投資者信心充足。并且外資銀行(主要是美國(guó)投資銀行)預(yù)測(cè)，恒生指數(shù)跨越2萬(wàn)點(diǎn)高峰指日可待，將來(lái)有望會(huì)沖上28000點(diǎn)的新高。

然而，香港的經(jīng)濟(jì)并不是如此樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)隱憂在幾年前就已經(jīng)存在，并不斷積累，在特定條件下，經(jīng)濟(jì)危機(jī)有可能爆發(fā)。那就是多年來(lái)過(guò)度膨脹的資產(chǎn)價(jià)格，特別是房地產(chǎn)的價(jià)格，以及香港貨幣制度存在的隱憂。

香港的資產(chǎn)價(jià)格，主要是樓價(jià)在1997年前10年里上升了逾10倍，物業(yè)市場(chǎng)一直暢旺炙熱，經(jīng)久不衰。香港人多地少，土地供應(yīng)有限，并且香港嚴(yán)格限制土地和不動(dòng)產(chǎn)的供應(yīng)，為發(fā)展商壟斷物業(yè)價(jià)格提供了條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，然而銀行長(zhǎng)期的實(shí)質(zhì)負(fù)利率及投機(jī)炒賣活動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)飆升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1984年1月至1997年7月，大單位及豪宅價(jià)格上升了12．3倍，僅1997年上半年，住宅價(jià)格，特別是豪宅市場(chǎng)價(jià)格上漲了將近1倍。據(jù)報(bào)道，1997年夏秋，香港某些地點(diǎn)的物業(yè)價(jià)格，無(wú)論是住宅還是商用樓宇，都已經(jīng)趕上和超過(guò)了東京，高居全球第一。

與此同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，薪金連年上升，貨幣收入節(jié)節(jié)增長(zhǎng)；股票市場(chǎng)也增長(zhǎng)強(qiáng)勁，1997年上半年恒指由12000多點(diǎn)一路上揚(yáng)，直升到16800點(diǎn)。一方面，薪金收入增長(zhǎng)加上因股市和樓市上漲而帶動(dòng)資產(chǎn)組合膨脹，使實(shí)際收入大幅增加，導(dǎo)致市場(chǎng)需求亢奮。另一方面，由于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)，造成經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，營(yíng)銷成本增加，在消費(fèi)需求激升的刺激下，香港整體物價(jià)高昂，相比臨近地區(qū)，香港的物價(jià)顯得過(guò)于昂貴。特別是1997年下半年后，東盟各國(guó)貨幣以及韓元、臺(tái)幣相繼貶值；反觀香港，港元幣值堅(jiān)挺，資產(chǎn)價(jià)格不僅未降，反而持續(xù)上升，使得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力減弱，訪港游客驟減，出口萎縮。很明顯，香港資產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于膨脹，幣值高估，資產(chǎn)價(jià)格必須大幅下調(diào)，或港元大幅貶值。

在金融風(fēng)暴之后，香港的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，有20萬(wàn)人淪為“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”，在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)的“太古城”是最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級(jí)財(cái)富慘況的區(qū)域之一。其房地產(chǎn)價(jià)格從1997年以前約1．3萬(wàn)港元／平方英尺的最高峰，以后逐年下降，到2001年跌落至四五千元。

香港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)的原因主要有：

第一，亞洲金融危機(jī)，打擊了香港的宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放慢，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

第二，1997年下半年以后，東盟各國(guó)貨幣以及韓元、臺(tái)幣相繼貶值；而香港，幣值堅(jiān)挺，房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，造成經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，營(yíng)銷成本增加，使得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力減弱，訪港游客驟減，出口萎縮，失業(yè)率上升。

第三，美國(guó)以及全球經(jīng)濟(jì)不景氣，再加上“9．11事件”，令香港經(jīng)濟(jì)更加疲弱不振。由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，歐元區(qū)低迷不振，日本積重難返，世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化，國(guó)際市場(chǎng)

需求下滑。作為一個(gè)高度開放的香港經(jīng)濟(jì)體，受到很大沖擊。以2001年為例，2001年1月至10月，香港出口總值又比2000同期下跌4．8％?！?．11事件”之后，國(guó)際市場(chǎng)狀況進(jìn)一步惡化。在2001年10月份，香港的轉(zhuǎn)口貿(mào)易和港產(chǎn)品出口，分比2000年同期銳減13．5％和18．1％。很多廠商已遭海外買家要求減少貨物付運(yùn)量，推遲交貨期，甚至取消定單。裁員、凍薪、減薪(或變相減薪)便成為不可避免的手段。再加上股票價(jià)格猛跌(跌幅高達(dá)50％)，股民損失慘重，市民普遍缺乏購(gòu)樓欲望，這導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格難以復(fù)蘇。

第四，近幾年來(lái)，香港樓宇的供給量有了較大幅度的增長(zhǎng)。1997年香港回歸后，香港特區(qū)政府的房地產(chǎn)政策與港英時(shí)代有很大的不同。在港英時(shí)代，土地供應(yīng)量受到嚴(yán)格的限制，而對(duì)樓宇的需求量又與日俱增，使得建成可供出售的樓宇價(jià)格，因供求矛盾尖銳而被迅速抬高。香港回歸后，特區(qū)政府規(guī)劃在2007年時(shí)，香港有七成家庭可以擁有自己的物業(yè)。為達(dá)到這一施政目標(biāo)，特區(qū)政府提供足夠的土地，讓公營(yíng)及私營(yíng)機(jī)構(gòu)大量建屋以及出售公營(yíng)房屋。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足，有大量現(xiàn)房以及短期將落成的期房，房地產(chǎn)價(jià)格的下跌是不可避免的。

第五，隨著粵港兩地人流、物流交往的加快，以及交通條件的改善，也會(huì)削弱香港居民對(duì)樓宇的需求欲望。因?yàn)樯钲诜康禺a(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港房地產(chǎn)價(jià)格，加上香港制造業(yè)大規(guī)模北遷(近20年香港制造業(yè)已有75％遷往內(nèi)地)，不少人會(huì)搬遷到深圳或國(guó)內(nèi)其他地區(qū)住。據(jù)香港某地產(chǎn)公司的估計(jì)，在2001年，香港人在深圳置業(yè)購(gòu)房的單位突破一萬(wàn)個(gè)。有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家根據(jù)此消彼長(zhǎng)的邏輯，測(cè)未來(lái)香港的樓價(jià)不僅不可能上揚(yáng)，還會(huì)繼續(xù)下調(diào)。由于香港市民樓宇的需求呈減弱趨勢(shì)，樓宇價(jià)格自1998年以來(lái)持續(xù)多年呈下滑態(tài)勢(shì)，2001年12月住房綜合消費(fèi)物價(jià)指數(shù)又較2000年12下降8．7％。

第六，目前香港的樓價(jià)已降到1989年前后的水平。但是，在這12年間，香港人的薪金升幅，絕大多數(shù)超過(guò)一倍，為何樓市還處于持續(xù)低迷的狀態(tài)。這是不能完全用購(gòu)買力因素來(lái)說(shuō)明的。而只能從香港人對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，即絕大多數(shù)香港人都看淡樓市前景，即便有各種優(yōu)惠也吸引不了買家的興趣。不否認(rèn)香港樓價(jià)還有上升的可能，但有一點(diǎn)是可以肯定的，即香港樓市的基本格局已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。因?yàn)橄愀厶貐^(qū)政府確定的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，是與高樓價(jià)、高地價(jià)不相容的。

三、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)歷程分析

1．1985年～1990年間日本房地產(chǎn)價(jià)格暴漲原因分析。

(1)長(zhǎng)期低貼現(xiàn)率的作用。導(dǎo)致地價(jià)暴漲的直接原因就是長(zhǎng)期低貼現(xiàn)率。在1985年，日本和其他西方發(fā)達(dá)國(guó)家一起簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”。在該協(xié)議中，西方五國(guó)一致認(rèn)為美元被嚴(yán)重高估，同意以聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)的方式促使美元貶值。協(xié)議簽署后，美元兌日元匯率迅速下降，由240日元／1美元跌至1986年的160日元/1美元，最終維持在130日元／1美元～140日元／1美元的水平上。“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂之后，日本經(jīng)濟(jì)因日元升值而受挫，日本銀行不得不下調(diào)貼現(xiàn)率，設(shè)法子抑日元對(duì)美元的升值，以擴(kuò)大和提高本國(guó)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。1986年，日本銀行連續(xù)四次降低貼現(xiàn)率，到1987年2月已經(jīng)降至2．5％。日本的貨幣供應(yīng)量在1985年～1989年期間增長(zhǎng)極為迅速，大量的剩余資金紛紛流向股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致其價(jià)格的上漲，股票異常的收益率使企業(yè)的生產(chǎn)資金和金融機(jī)構(gòu)的信貸資金通過(guò)各種渠道流入股票市場(chǎng)，高漲的地產(chǎn)價(jià)格又?jǐn)U大了以地產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)的信貸規(guī)模，如此循環(huán)往復(fù)，泡沫不斷膨脹。(2)大量信貸資金投資于土地資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1984年房地產(chǎn)抵押貸款在日本全國(guó)銀行的貸款總額中所占的比例為17％，以后比例逐年增加，至1987年已達(dá)到20％，到192年3月末達(dá)到150萬(wàn)億日元，占全國(guó)銀行貸款余額的35．5％。除了商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)外，一些由日本財(cái)政部支持的住房貸款機(jī)構(gòu)也在土地投機(jī)中大量發(fā)放信貸資金給開發(fā)企業(yè)，進(jìn)一步降低了融資成本，導(dǎo)致土地價(jià)格更加上揚(yáng)。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán)，推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時(shí)期，東京和周圍3個(gè)地區(qū)理論上的地價(jià)甚至超過(guò)了當(dāng)時(shí)所有美國(guó)領(lǐng)土的價(jià)值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產(chǎn)總值。(3)大量企業(yè)資金參與土地投機(jī)。在1985年至1989年期間，由于當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高，因而很多企業(yè)就把通過(guò)權(quán)益融資的方式籌集到的大量資金運(yùn)用于土地資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的投機(jī)上，從中獲取巨額利潤(rùn)，企業(yè)的這種投機(jī)活動(dòng)大大推動(dòng)了地價(jià)的上漲。

2．日本房地產(chǎn)價(jià)格暴漲價(jià)對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響。地租過(guò)高會(huì)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，減弱國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。其危害性表現(xiàn)在：(1)加劇了社會(huì)分配的嚴(yán)重不均。在20世紀(jì)80年代后半期，由于家庭擁有宅地資產(chǎn)的差距擴(kuò)大，日本社會(huì)的基尼系數(shù)平均為0．56至0．65之間，而基尼系數(shù)一旦超過(guò)0．4，則被視為超過(guò)了臨界度，它對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展極為不利。(2)高地價(jià)嚴(yán)重阻礙社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。例如日本在開設(shè)的新企業(yè)中，購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)費(fèi)用占75％，其中絕大部分是地價(jià)。所以，地價(jià)愈高，新企業(yè)的開工率愈低。每一個(gè)企業(yè)的開業(yè)資金，1982年度平均為500萬(wàn)日元，1991年度則平均上升到1900萬(wàn)日元。(3)地價(jià)上漲是泡沫經(jīng)濟(jì)的總根源。20世紀(jì)80年代后半期，地價(jià)上漲也引起日本股票價(jià)格的上漲。因?yàn)楦鞔笃髽I(yè)都擁有大量的房地產(chǎn)，構(gòu)成其企業(yè)的固定資產(chǎn)。此種資產(chǎn)的價(jià)格一旦膨脹，其利潤(rùn)隨之而漲，股票價(jià)格也望風(fēng)而漲，于是使泡沫經(jīng)濟(jì)有了惡性發(fā)展。

由于房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，按日本官方公布的材料計(jì)算，日本城市的地價(jià)遠(yuǎn)高于歐美諸國(guó)。按每平方米計(jì)算，東京比紐約高7．9倍，比倫敦高4．2倍，比巴黎高4．5倍，比法蘭克福高3．1倍。由于地價(jià)高，房租必隨之而高。一些外國(guó)公司的經(jīng)營(yíng)稍有不善，就會(huì)撤離日本。在1995年的8月間，原國(guó)際上十幾家大銀行的亞洲銀行總部，均已搬出了東京。

同樣，由于日本的地價(jià)昂貴，使外國(guó)公司很難進(jìn)入日本從事直接投資，從截止1993年底的情況看，外國(guó)公司在日本的直接投資只有161億美元，而同時(shí)期日本在國(guó)外的直接投資已達(dá)到4225．5億美元。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，僅日本制造業(yè)海外直接投資額，1989年度按大藏省統(tǒng)計(jì)的數(shù)字為163億美元，約相當(dāng)于1985年度24億美元的7倍。由于日本國(guó)內(nèi)企業(yè)大量向海外轉(zhuǎn)移，從20世紀(jì)90年代以來(lái)失業(yè)率節(jié)節(jié)上升，1999年為2．1％，1994年為2．9％，1996年上升為3．3％，這是戰(zhàn)后以來(lái)的空前紀(jì)錄?？傊?，日本的房地產(chǎn)價(jià)格與日元升值一起加速了日本產(chǎn)業(yè)的空洞化，造成了日本經(jīng)濟(jì)的衰退。

3．日本房地產(chǎn)價(jià)格逆轉(zhuǎn)歷程。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續(xù)五次提高貼現(xiàn)率，過(guò)于急劇的貨幣

緊縮加快了資產(chǎn)市場(chǎng)崩潰：股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)先后在1990年和1991年價(jià)格崩盤。1991年，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退，政府不得不再次實(shí)施擴(kuò)張性政策，但是金融機(jī)構(gòu)巨額不良資產(chǎn)帶來(lái)的資產(chǎn)貶值以及經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退已經(jīng)不可避免。

為抑制泡沫經(jīng)濟(jì)的后遺癥，1992年日本政府出臺(tái)了“地價(jià)稅”。其主要內(nèi)容是，凡持有土地者，每年必須交一定比例的地價(jià)稅。納稅人是在日本國(guó)內(nèi)擁有土地所有權(quán)和借用權(quán)的法人和個(gè)人，稅率為千分之三?！暗貎r(jià)稅”出臺(tái)后，土地持有者紛紛出售土地，導(dǎo)致地價(jià)的5年連續(xù)下降。地價(jià)下降必然使企業(yè)經(jīng)常利潤(rùn)下降，股票價(jià)格下跌，從而使日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)停滯或延長(zhǎng)蕭條期。

四、結(jié)論

從泰國(guó)、香港、日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)可以看出，“樓市崩盤”主要是以下幾個(gè)因素：

其一，樓價(jià)過(guò)高，導(dǎo)致人力成本和投資成本過(guò)高，經(jīng)濟(jì)不堪重負(fù)，例如日本和香港等地，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，已經(jīng)嚴(yán)重的削弱了這些地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)資金流入，產(chǎn)業(yè)流出，造成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的停滯，高漲的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)使這些地區(qū)和周圍的地區(qū)無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格下跌或許是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的唯一選擇。泰國(guó)在房地產(chǎn)價(jià)格降價(jià)之前，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入困境，資金外撤，收入下降，房地產(chǎn)下降是必然的趨勢(shì)。

其二，房地產(chǎn)實(shí)際需求有限，房地產(chǎn)交易相當(dāng)程度上處于資本運(yùn)作狀態(tài)。也就是說(shuō)，某一區(qū)域的居民安居問(wèn)題早就解決，但是，本地剩余資本和外來(lái)游動(dòng)資本仍然不斷投入房地產(chǎn)交易，使房?jī)r(jià)高漲并演變?yōu)橘Y本交易。

其三，匯率的變動(dòng)。匯率的變動(dòng)使得泰國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力下降，短期資本大幅外撤，導(dǎo)致泰國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰，房地產(chǎn)價(jià)格下跌。而匯率的變動(dòng)使得日本的投資外流，其后的經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力下降。降低日本房地產(chǎn)的價(jià)格，以降低成本，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，刺激經(jīng)濟(jì)，也是日本政府的必然選擇。也正是由于匯率的變動(dòng)，使得香港物價(jià)過(guò)高，成本的增加，使得香港的制造業(yè)、商業(yè)以及旅游業(yè)的成本過(guò)高，出口銳減，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，最終，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的下跌。

參考文獻(xiàn)：

1．黃少明．對(duì)沖基金透視．北京：中國(guó)金融出版社，2001．

2．張曉丹．香港房地產(chǎn)“泡沫”回首。新財(cái)經(jīng)，2002，(9)．

3．孫執(zhí)中．試論1991一1995年日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期蕭條的原因．世界經(jīng)濟(jì)，1998，(4)．

4．邵謙謙．日本房地產(chǎn)泡沫的成因分析及對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒．中國(guó)房地產(chǎn)金融，2003，(5)．

5．烏丹丹．引發(fā)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的金融因素及其啟示．日本研究，2003，(3)．