房價下跌必然性研究論文
時間:2022-08-31 04:14:00
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[摘要]房價的漲落歸根到底受價值規(guī)律的支配,是價值、供給與需求諸因素共同博弈的結(jié)果。近幾年來國家基于價值規(guī)律的宏觀調(diào)控導(dǎo)致商品房價值在下降,非理性需求受到抑制,有效供給在增加,房價下跌已成必然。
[關(guān)鍵詞]宏觀調(diào)控價值規(guī)律房價下跌必然性
一、土地價格下降是房價下跌內(nèi)在原因
商品房價值是決定商品房價格的基本因素。價值下降最終要傳導(dǎo)至市場價格,導(dǎo)致價格下降。要控制物價首先要控制商品房的價值或生產(chǎn)價格,即C+V+P。商品房生產(chǎn)價格與其他商品一樣等于生產(chǎn)成本加平均利潤。理論生產(chǎn)成本主要由“地價+建筑成本+營銷成本+稅費(fèi)”等構(gòu)成,按常規(guī),建安成本只占房價的18%~22%(地區(qū)、樓層不同略有差別),各種稅費(fèi)在房價中的比重占到15%~20%,營銷成本不超過3%,以上三項(xiàng)占總價值的33%~45%,土地費(fèi)用在房價中的比重,一般占到20%至30%左右,特殊城市、特殊地段所占比重更高。地價的回歸將直接引發(fā)商品房成本下降,導(dǎo)致其商品房價值下降,進(jìn)而降低房價的價值基礎(chǔ)。
2007年以來,國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策,地價正在理性回歸。央行銀監(jiān)會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的通知》、國土資源部關(guān)于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》及2008年1月《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等宏觀組合拳,加強(qiáng)了土地資源的開發(fā)管理,打擊開發(fā)商囤積土地現(xiàn)象,土地流拍成為普遍現(xiàn)象,土地價格大幅下降,許多地塊以底價成交,“地王”不惜損失高價違約金、保證金紛紛退地,房企掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)現(xiàn)象增多。地價的走低降低了商品房價值,房價應(yīng)聲而落。國家發(fā)改委8月12日數(shù)據(jù)顯示,全國房價同比漲幅自2008年2月起已持續(xù)回落六個月,且回落速度有加快趨勢。房價下跌或持平的城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大。7月,70個大中城市中,有29個城市房價出現(xiàn)下跌或持平局面,比6月多出8個,比例超過四成。上海、南京、杭州、廈門、廣州、深圳、成都等在內(nèi)的17個城市房價下跌,其中上海房價出現(xiàn)首降,降幅為0.1%,深圳房價繼續(xù)下跌0.9%,已低于2007年同期3.9個百分點(diǎn)。根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月北京二手商品住房買賣成交量環(huán)比6月下降了0.9%,成交價格下跌3.6%。
二、住房貸款新政的實(shí)施有效抑制了投資、投機(jī)性需求
房價上漲引發(fā)了投資、投機(jī)性需求,投資、投機(jī)需求又加劇了供求矛盾?!渡钲谒{(lán)皮書:中國深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示,深圳的投機(jī)性購房占到了58.42%。投資、投機(jī)性需求導(dǎo)致我國住房空置率居高不下,幾乎達(dá)到10%的國際警戒線的一倍。為了緩解住房供求關(guān)系的矛盾,抑制投資、投機(jī)性需求成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。
首先,嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的通知》規(guī)定,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。
其次,加強(qiáng)二手房出讓的稅收管理。出讓二手房需要繳納印花稅,契稅,營業(yè)稅及附加,土地增值稅,個人所得稅等稅負(fù)和中介費(fèi)等,不滿5年的非普通住宅占二手房交易成本的達(dá)到13%左右,高于世界上大多數(shù)國家。
房貸新政的實(shí)施加大炒房成本,炒房的利潤降低風(fēng)險(xiǎn)加大。目前我國商品房租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線1∶200~1∶300。北京的商品房租售比在1∶500~1∶700之間,很多人所購買的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息,甚至在房屋快報(bào)廢時還不能收回投資。租售比的提高意味著房屋投資價值下降,需求聚減,最終導(dǎo)致房價回落。2008年8月5日,國家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)述評稱“房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié),在長達(dá)10年的房價上漲之后,中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸”。
三、從緊的貨幣政策,一定程度上抑制了中低收入者自住需求
2007年進(jìn)入加息通道之后,央行先后5次上調(diào)存貸款利率,同時年內(nèi)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至14.5%,并將繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和小幅加息。從緊的貨幣政策環(huán)境,一方面,加息增加了購房者的成本,中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制;另一方面,加息抑制了潛在購房者的購房需求,還使持幣待購者增加。21cn網(wǎng)站上一項(xiàng)關(guān)于“加息后你會選擇在近期買樓嗎”的調(diào)查結(jié)果顯示,80.51%的被調(diào)查者選擇要持幣待購。全國的個人房貸量在2008年初增量明顯下降,1月份的增量為680多億,2月份增量回落到70.89億元。據(jù)北京個人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì),新政下發(fā)后的2至3個月的時間里,房地產(chǎn)個貸金融市場交易類貸款產(chǎn)品同比下降18%左右;非交易貸款產(chǎn)品同比下降36%左右。
四、人口增長速度下降導(dǎo)致住房剛性需求減弱
長期以來,我國人口基數(shù)及其增長趨勢曾經(jīng)導(dǎo)致了住房的剛性需求。20世紀(jì)70年代開始實(shí)行“計(jì)劃生育”,出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以來實(shí)行“一對夫婦只生育一個孩子”生育政策,到1998年時,出生率下降到1.6%。《全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示,1996年全國小學(xué)人數(shù)開始下降,2007年與1996年相比,招生人數(shù)下降到1736.07萬人,減少了788.59萬人。隨著我國計(jì)劃生育、獨(dú)生子女政策實(shí)行后出生的人口進(jìn)入婚育年齡,住房需求將明顯變化:其一,住房需求將不斷下降。中國社會科學(xué)院研究員尹中立博士指出,2008年之后的結(jié)婚人口比之前下降30%多,意味著住房需求也將隨之減少;其二,獨(dú)生子女們結(jié)婚后的雙重負(fù)擔(dān),對未來的住房購買力構(gòu)成直接制約;其三,獨(dú)生子女結(jié)婚后將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn),將增加住房供應(yīng),從而影響未來的房價走勢。
五、住房消費(fèi)理念成熟將導(dǎo)致購房熱消退
近幾年工薪階層的購房需求有相當(dāng)大的部分屬非理性需求。根據(jù)世界銀行的調(diào)查顯示,住房價格是家庭年收入的3倍~6倍(聯(lián)合國的數(shù)據(jù)僅是3倍~5倍),一般歐美國家均在3倍多,而我國目前已經(jīng)達(dá)到了10多倍,甚至20倍,廣州房價是家庭平均年收入的13倍,70%的城市居民買不起住房。美國一個普通家庭購買一套住房約需要5年~8年的時間,而我國城市普通家庭購一套住房需要幾十年,甚至一生的積蓄,所以社會上戲稱買房者為“房奴”一族。需求“旺盛”是購房者非理性造成的。隨著新政的實(shí)施,高昂的房價和沉重的還貸將促進(jìn)中低收入家庭的理性消費(fèi),導(dǎo)致總住房需求下降。同時,隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范化和對房地產(chǎn)商屯積房源,制造緊張需求,哄抬房價等不法行為的揭露,購房熱將進(jìn)一步消退。
六、保障性住房政策將極大增加市場住房供應(yīng)量,緩解住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾
我國商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出,高價房供大于求,中低價房供給不足。據(jù)建設(shè)部測算,目前全國僅人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭就有1000萬戶,占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。因此,我國加大了“保障性住房”的宏觀調(diào)控?!皣藯l”、“國六條”、九部委“十五條”及國務(wù)院“24號文”等一系列調(diào)控措施都是力圖增加中低價房的數(shù)量,從結(jié)構(gòu)上緩解商品房供求矛盾從而平抑房價。隨著以上政策實(shí)施,我國住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化,廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品房將成為供應(yīng)主流,大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應(yīng)比重將大幅下降。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的信息,1月~5月份,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7214億元,同比增長27.5%;商品住宅完成投資5042億元,增長29.5%。其中,經(jīng)濟(jì)適用住房投資208億元,增長39.4%。2007年全國安排廉租住房保障資金超過2006年之前廉租住房資金總額。宏觀調(diào)控在抑制需求的同時增加供給的“雙向性”,使房價下降的趨勢更明顯。七、增加土地供應(yīng)量和速度開發(fā)速度直接加大了住房供應(yīng)量
土地有效供應(yīng)量是房價上漲的另一個直接原因。增加土地的有效供應(yīng)量將會增加住房供應(yīng)量,從而緩解需求矛盾,抑制房價上漲。2007年國家加大土地供應(yīng)量,加快供地速度。2007年1月~5月,全國住宅用地的供應(yīng)量同比增長35.5%,普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加76.3%,經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加166%。廣州2007年住宅供應(yīng)總量是過去兩年供地量的兩倍。
抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地行為,加速存量土地的開發(fā),是增加市場房屋的有效供給的重要途經(jīng)。過去開發(fā)商為了增強(qiáng)自身的實(shí)力,坐享土地增殖的利益,大勢囤積稀缺性土地資源,造成了政府土地供應(yīng)增加,但開發(fā)面積卻相對不足的現(xiàn)象。有調(diào)查顯示:目前有10億平方米的土地囤積在開發(fā)商的手中,足夠供應(yīng)全國市場5年的開發(fā)量。2007年,各級政府一方面采取了縮減宗地規(guī)模、規(guī)定開發(fā)建設(shè)時限、不得分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證,以及采用清算土地增值稅法等措施,有效抑制了囤積土地的行為;另一方面加大閑置土地處置力度,加快土地開發(fā)速度。國土資源部出臺通知要求實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓,并明確了土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn),即按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。
實(shí)踐證明,土地供應(yīng)量加大,房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長,使商品房供應(yīng)保持了穩(wěn)定的增長速度。至2008年6月底,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積12977萬平方米,同比增長9.9%;全國房屋施工面積21.27億平方米,增長24.1%。其中,住宅施工面積16.83億平方米,增長25.6%。
八、投機(jī)、投資性拋售也將增加市場供應(yīng)
由于新政打擊囤積居奇、要求開發(fā)商加快建設(shè)速度和政府加大社會保障性住房的供應(yīng),極大改變了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系,改變了投機(jī)者未來房價的預(yù)期,一部分投機(jī)者必然提前拋售手中的房屋。深圳社會科學(xué)院公布的《中國深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱,僅取得產(chǎn)權(quán)證后3年以上轉(zhuǎn)手的住房就已占住房總套數(shù)的28.11%,全國如此大量的投資、投機(jī)存量住房會使市場的住房供應(yīng)量會激增,必然導(dǎo)致供求逆轉(zhuǎn),導(dǎo)致房價下跌。
九、規(guī)范市場行為將有效降低住房成本
房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗成本將得到有效控制。房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗眾所周知,一位大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)理坦言:“如果權(quán)力都在陽光下運(yùn)行,開發(fā)一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本能降低15%左右!”2007年建設(shè)部、國土資源部等八部委聯(lián)合開展了房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治工作,2008年國家進(jìn)一步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的反腐力度,房地產(chǎn)行業(yè)反腐升級產(chǎn)生了明顯效果,許多房地系統(tǒng)主管遭遇反清查??傊S著國家反腐力度的增強(qiáng),房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗問題將得到有效控制,腐敗成本將大幅降低,導(dǎo)致商品房價值、市場價格的下降。
高額利潤是我國商品房價值虛高的重要原因。國外成熟的房地產(chǎn)市場其利潤一般控制在5%以下。由于我國房地產(chǎn)商的數(shù)量相對有限,容易形成聯(lián)合,大地產(chǎn)商在利益最大化的共同追求中形成了價格聯(lián)盟,通過抬高房價取得了高額壟斷利潤。中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國工商聯(lián)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)利潤在25%以上,稅后凈利潤居各行各業(yè)之首,比平均水平高了5倍。有關(guān)研究報(bào)告指出,幾大主要二線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率達(dá)到30%。就連萬科董事長王石也承認(rèn):“房地產(chǎn)行業(yè)的暴利形象是不能否認(rèn)的?!敝袊俑话裆铣^一半是房地產(chǎn)開發(fā)商!2008年《反壟斷法》及其配套措施的實(shí)行,諸如上海房市不降價聯(lián)盟等壟斷行為將得到有效抑制。房地產(chǎn)的利潤下降10%完全可能,這意味著商品房價值下降10%,從而帶動市場房價的下跌。
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