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摘要：根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的相關(guān)概念和公式，對(duì)合肥市近幾年的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行了實(shí)證研究，得出合肥的房?jī)r(jià)收入比處于全國(guó)平均水平，房?jī)r(jià)收入比的變化主要是由于人均住宅面積和人均收入的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度相對(duì)不大。同時(shí)通過(guò)對(duì)不同收入階層以及不同住宅類(lèi)型的房?jī)r(jià)收入比構(gòu)成分析，得出居民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的承受力最廣，中等收入戶(hù)以上收入組對(duì)任何市場(chǎng)可供面積的經(jīng)濟(jì)適用房都具有有效的購(gòu)買(mǎi)力，低收入組對(duì)90平方米以下中小面積經(jīng)濟(jì)適用房也具有有效的購(gòu)買(mǎi)力，只有最低收入戶(hù)對(duì)其仍沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)收入比；構(gòu)成分析，經(jīng)濟(jì)適用房

一、房?jī)r(jià)收入比的概念和公式

（一）房?jī)r(jià)收入比的概念

房?jī)r(jià)收入比，顧名思義就是房?jī)r(jià)與收入的比例關(guān)系。世界銀行將其定義為平均每套住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)家庭平均收入之比。聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心在《城市指標(biāo)指南》中將其定義為居住單元的中等市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭收入之比[1]。國(guó)內(nèi)一些專(zhuān)家將其定義為“一個(gè)國(guó)家或城市的年平均上市房?jī)r(jià)與居民年平均收人之比”，也有人認(rèn)為“房?jī)r(jià)收人比是一個(gè)基礎(chǔ)性概念，是一個(gè)平臺(tái)性概念，不計(jì)其數(shù)的房?jī)r(jià)收人比衍生概念各有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)學(xué)乃至社會(huì)學(xué)等意義”[2]。

1.按照收入劃分。從收入層面上看，中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)統(tǒng)計(jì)劃分的標(biāo)準(zhǔn)是將全體居民按收入分為最低收入戶(hù)、低收入戶(hù)、中等偏下收入戶(hù)、中等收入戶(hù)、中等偏上收入戶(hù)、高收入戶(hù)和最高收入戶(hù)七大類(lèi)。按照這一劃分的結(jié)果分別計(jì)算不同階層的房?jī)r(jià)收入比，這種細(xì)化的房?jī)r(jià)收入比比整個(gè)國(guó)家或地區(qū)級(jí)的指標(biāo)更科學(xué)也更有說(shuō)服力。

2.按照上市住房的新舊程度劃分。目前，中國(guó)許多城市上市交易的住房主要是房?jī)r(jià)相對(duì)較高的新建商品房，因此在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比的時(shí)候多采用新建商品房的價(jià)格。越來(lái)越多的二手房上市會(huì)逐步降低住房均價(jià)。因此，全體家庭單位面對(duì)的房屋價(jià)格應(yīng)是新舊住房的加權(quán)平均價(jià)格。我們也可對(duì)新建商品房和二手房分別計(jì)算房?jī)r(jià)收入比來(lái)具體反映居民住房消費(fèi)情況。

3.按照房屋的類(lèi)型劃分?，F(xiàn)今的住宅類(lèi)型大致可以分為經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、別墅高檔公寓、二手房等，不同的住宅類(lèi)型房?jī)r(jià)是不同的，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、二手房、普通住宅來(lái)說(shuō)，一般的購(gòu)房對(duì)象是收人不高的居民，而相對(duì)于別墅、高檔公寓這樣的住宅，有能力購(gòu)買(mǎi)它們的購(gòu)房者都屬于收人頗高的居民。因此，應(yīng)根據(jù)住房類(lèi)型分別考慮不同類(lèi)型住房的房?jī)r(jià)收人比。

（二）房?jī)r(jià)收入比的公式

根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的定義，房?jī)r(jià)收入比的基本公式為：

房?jī)r(jià)收人比=住宅價(jià)格/居民收人公式1

這一公式主要涉及到了三個(gè)指標(biāo)，分別為每平方米的住宅平均價(jià)格、一套住宅的建筑面積及居民收人。根據(jù)以上對(duì)房?jī)r(jià)收入比的分析，住宅平均價(jià)格應(yīng)為新舊住房的加權(quán)平均價(jià)格；一套住宅的建筑面積可根據(jù)當(dāng)年居民人均住宅建筑面積與戶(hù)均人口數(shù)來(lái)計(jì)算。這里的居民收入主要是用人均可支配收入來(lái)衡量，應(yīng)是不同收入階層人均可支配收入的加權(quán)平均值。因此，房?jī)r(jià)收入比的公式又可寫(xiě)為：

房?jī)r(jià)收入比=每平方米住宅加權(quán)平均價(jià)*人均住宅面積*戶(hù)均人口數(shù)/人均可支配收入*戶(hù)均人口數(shù)公式2

為了對(duì)房?jī)r(jià)收入比的構(gòu)成進(jìn)行進(jìn)一步分析，考察不同收入階層居民對(duì)不同面積住宅的購(gòu)買(mǎi)力，我們還可以得到這樣一個(gè)公式：

房?jī)r(jià)收入比=每平方米住宅加權(quán)平均價(jià)*套建筑面積/不同收入階層人均可支配收入*戶(hù)均人口數(shù)公式3

這里的套建筑面積通常采用自選房屋戶(hù)型面積數(shù)作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于新建商品房按建筑面積分為75、90、105、130、145平方米五類(lèi)；對(duì)于二手房和經(jīng)濟(jì)適用房按建筑面積分為60、75、90、105、120平方米五類(lèi)。

（三）房?jī)r(jià)收入比區(qū)間的確定

關(guān)于房?jī)r(jià)收入比，目前國(guó)際上公認(rèn)的“合理的住房?jī)r(jià)格”的“房?jī)r(jià)收入比”應(yīng)該為3～6倍，世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)為4～6倍[3]。但由于各個(gè)國(guó)家具體國(guó)情的差異，上述標(biāo)準(zhǔn)不一定適用于所有國(guó)家，因此國(guó)內(nèi)學(xué)者也根據(jù)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的實(shí)際情況，對(duì)房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行了研究。長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院車(chē)延杰對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)收入的適用區(qū)間比進(jìn)行了以下分析計(jì)算，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間應(yīng)為3.38～6.75[4]；申請(qǐng)國(guó)內(nèi)政策性貸款的房?jī)r(jià)收入比上限為10.1。這個(gè)上限均遠(yuǎn)高于3～6的發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)上限標(biāo)準(zhǔn)，這是因?yàn)檫@里是依據(jù)中國(guó)可獲得的住房金融貸款限額計(jì)算的家庭單位所能承受最高的房屋價(jià)格，而不是家庭單位可以輕松支付的房屋價(jià)格。二、對(duì)合肥市房?jī)r(jià)收入比的實(shí)證分析

1.房?jī)r(jià)收入比的整體分析。近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2004年人均可支配收入為7511.43元，2005年為8470.68元，比上年上漲了12.28%，2006年為9971.05元，比2005年上漲了11.77%。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也有所上升，2004年平均房?jī)r(jià)為2957元，2005年為3189元，比上年增長(zhǎng)了7.85%，2006年為3268元，比2005年增長(zhǎng)了2.01%。合肥市作為中部二線城市，居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較慢，與全國(guó)一線城市相比，平均房?jī)r(jià)相對(duì)較低，增長(zhǎng)速度也較慢。

合肥市的房?jī)r(jià)收入比都在3～9倍的合理區(qū)間內(nèi)，其中2005年上漲幅度較大，從4.12上升到6.43，2006年的上漲幅度較小，僅從2005年的6.43上升到6.92。2006年全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比為6.7[5]，而上海、北京、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)收入比則高達(dá)15.55、13.55和12.67[6]?？梢?jiàn)合肥市的房?jī)r(jià)比相對(duì)不高，處于全國(guó)的平均水平。

2.房?jī)r(jià)收入比的構(gòu)成分析。為了進(jìn)一步對(duì)房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行構(gòu)成分析，我們根據(jù)公式3，計(jì)算不同收入階層居民購(gòu)買(mǎi)不同面積住宅的房?jī)r(jià)收入比情況，并按照房屋類(lèi)型將其分為新建商品房、二手房和經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行分別計(jì)算。

不同收入階層之間的房?jī)r(jià)收入比差別較大，具有明顯的階梯性和不均衡性。對(duì)最高和高收入戶(hù)而言，普通商品房在當(dāng)前價(jià)位下，任何市場(chǎng)可供面積都具有有效的購(gòu)買(mǎi)力；高收入戶(hù)以下收入組的房?jī)r(jià)收入比產(chǎn)生階梯狀變化，不同收入組隨著面對(duì)住房面積的不同產(chǎn)生不同的房?jī)r(jià)收入比，中間收入戶(hù)具有購(gòu)買(mǎi)90平方米以下中小面積套型住房的購(gòu)買(mǎi)力。而對(duì)中間收入戶(hù)以下收入組而言，房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值范圍均在10倍以上，說(shuō)明當(dāng)前房?jī)r(jià)超出了中等收入戶(hù)以下組的購(gòu)買(mǎi)力。

較高收入戶(hù)及其以上組對(duì)任何市場(chǎng)可供面積的二手房都具有有效的購(gòu)買(mǎi)力；中間及中等偏下收入戶(hù)具有購(gòu)買(mǎi)90平方米以下中小面積二手房的購(gòu)買(mǎi)力。而對(duì)較低收入戶(hù)以下收入組而言，各組房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值范圍均為10倍以上，超過(guò)了房?jī)r(jià)收入比的上限，說(shuō)明當(dāng)前二手房?jī)r(jià)超出了較低收入戶(hù)以下組的購(gòu)買(mǎi)力。

上表反映了不同收入階層對(duì)于不同面積二手房的房?jī)r(jià)收入比。從中可以看出，雖然仍具有階梯性和不均衡性，但房?jī)r(jià)的可承受力范圍較新建商品房和二手房明顯擴(kuò)大。

2004—2006年房?jī)r(jià)收入比的變化主要是由于人均住宅面積和人均收入的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度相對(duì)不大，分別為7.8%和2.5%。通過(guò)對(duì)2006年房?jī)r(jià)收入比構(gòu)成分析，可以看出居民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的承受力最廣，中等收入戶(hù)以上收入組對(duì)任何市場(chǎng)可供面積的經(jīng)濟(jì)適用房都具有有效的購(gòu)買(mǎi)力，低收入組對(duì)90平方米以下中小面積經(jīng)濟(jì)適用房也具有有效的購(gòu)買(mǎi)力，只有最低收入戶(hù)對(duì)其仍沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力。因此，政府應(yīng)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，調(diào)節(jié)普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)比例并進(jìn)一步降低價(jià)格，使更多的低收入家庭能夠住上經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)于二手房，由于價(jià)格、供應(yīng)量、相關(guān)政策等各種原因，目前合肥市二手房的成交量很小，使存量房產(chǎn)資源沒(méi)有得到有效利用。因此，政府應(yīng)進(jìn)一步完善二手房市場(chǎng)的各項(xiàng)政策，鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，使存量房產(chǎn)資源得到有效利用，使居民的住房條件得到進(jìn)一步改善。對(duì)于普通商品房，一般中等收入戶(hù)只具有90平方米以下住宅類(lèi)型的購(gòu)買(mǎi)力，這也為建設(shè)部劃定90平方米以下住宅占新建住宅面積的70%提供了充分的依據(jù)。

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