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內(nèi)容提要關(guān)于房價和地價的關(guān)系，一直是理論和實業(yè)界爭論不清的問題。本文運用1998年以來我國房屋價格和土地交易價格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，根據(jù)格蘭杰因果檢驗的方法，表明近年來房價是推動土地價格上漲的原因，而土地價格則始終不是房價上漲的原因。故此，當前流行于業(yè)界的地價推動房價的觀點是站不住腳的。當前，政府應(yīng)當繼續(xù)穩(wěn)定有關(guān)房地產(chǎn)的各項宏觀調(diào)控政策，進一步做好規(guī)范土地管理、加強市場競爭等深層次市場化改革，而不能由于現(xiàn)有利益集團的各種尋租行為而干擾決策的制定與執(zhí)行，也只有這樣，才能夠從根本上確保我國房地產(chǎn)市場取得長遠、健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞房價地價格蘭杰因果檢驗

一、引言

2005年8月5日，中國人民銀行了房地產(chǎn)金融分析小組《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，意在表明中央銀行的分析人員對當前我國房地產(chǎn)市場的一些認識和看法。由于這是中國人民銀行發(fā)表的首份關(guān)于房地產(chǎn)市場的專題報告，引起了社會上的廣泛關(guān)注。作為宏觀金融管理部門，中央銀行的研究人員對房地產(chǎn)的分析最善長的地方也只能是從金融(信貸)入手，而之所以要出這份房地產(chǎn)金融報告，則主要是想表明當前中央銀行對整個房地產(chǎn)市場的一些認識，以有利于今后房地產(chǎn)金融方面的研究更為廣泛全面。應(yīng)該說，由于部門業(yè)務(wù)的不同和專業(yè)人員知識背景不一，這份報告中對我國當前房地產(chǎn)市場的一些認識肯定會有不全面的地方。事實上，對問題的廣泛討論是我們實現(xiàn)認識真理的一條重要的途徑。若不是在十一屆三中全會之前的關(guān)于真理標準的全社會的大討論，那么我們也許就沒有今天思想解放和改革開放的大好局面了。華遠集團總裁任志強先生就是這方面的典范。在中央銀行的報告不到一個星期，就在各大門戶網(wǎng)站上公開了其題為《地產(chǎn)報告邏輯混亂-央行報告中的疑問》一文，洋洋數(shù)萬言，處處直指央行報告的不足。

這真是一件大好事！任先生身處我國房地產(chǎn)開發(fā)一線，中央銀行可能沒有人比他更了解房地產(chǎn)市場具體的實際運作，因而任先生的批評對于進一步促進包括中國人民銀行在內(nèi)的有關(guān)政府部門對房地產(chǎn)市場的認識，做好下一步宏觀調(diào)控，都是善莫大焉的！不過，看過任先生的《疑問》一文后，雖然筆者對房地產(chǎn)市場的了解遠沒有任先生認識的那樣直接與深入，由于個人水平也有限，對很多問題也只能不置可否，但確實有一個新的疑問，而這也是前一陣子社會上早就爭論過的，那就是，在任先生文中題為“關(guān)于價格的誤導”的第五部分，在承認房價一級市場連年上漲事實之后，語鋒一轉(zhuǎn)，指出“央行的報告則帶有明顯的誤導性作用，與銷售價格指數(shù)相對應(yīng)的應(yīng)是土地價格定基指數(shù)和家庭可支配收入定基指數(shù)。假如將這三個指數(shù)關(guān)系放在一張圖上分析，會明確的看出土地價格的定基指數(shù)上漲是造成房價上漲的重要因素”。也就是說，這些年來房價的上漲一個重要的原因是地價太高了，成本上升嘛，房價跟著漲也就很自然了。

表面上看，這樣的分析確實有道理，誰都知道這幾年政府規(guī)范土地管理，將原來的協(xié)議出讓方式全部改為招拍掛，這樣那些原來與政府素有關(guān)系的企業(yè)用地也必須通過市場，其成本自然上升。但是，這個觀點一直就不被國土資源部等部門認可，因為“開發(fā)商是根據(jù)市場供求決定的房價來倒推取得土地的成本，然后到市場上舉牌競價。開發(fā)商競拍土地時并不是毫無章法，而是根據(jù)當時當?shù)氐姆績r來‘出牌’，多高的土地價格能維持多高的利潤他們心里清清楚楚”，也就是說過高的房價反而推動了土地價格的高漲。應(yīng)該說，這兩種看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加說更符合人們一般的常識。但是，我們從數(shù)據(jù)上看地價與房價之間的密切關(guān)系和一般的常識推理，就能夠有十分充足的理由說確是地價推動了房價了嗎？那豈不是說有關(guān)政府部門要為此輪房價的大漲負有更大的責任了嗎？對此，我們還需要進一步的探究，并與任先生商榷。

二、近年來我國的土地價格與房地產(chǎn)銷售價格走勢

自1998年我國房地產(chǎn)市場進入全面市場化運作以來，土地價格與房價的關(guān)系確實非常密切。從近年來商品房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)來看，兩者關(guān)系非常緊密，而且從2002年下半年開始，商品房屋和土地價格的上升非常明顯，最高分別達到110.3(2004年第4季度)和111.6(2004年第3季度)，而且土地價格指數(shù)的上漲似乎總是高于且先于商品房屋銷售價格指數(shù)，而土地價格恰恰為商品房屋成本的一個重要組成部分，因此看起來確實是地價過高導致房價過高了。

圖11998年1季度—2005年2季度我國商品房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)

任先生對于央行報告的一個批評是沒有弄清“完整的房地產(chǎn)市場概念”，其中舉了很多例子。不過幸好任先生提醒，一個基本的原則就是我們在進行事物比較的研究時，必須一件事對一件事的研究。由于前面我們用到的商品房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)都是對各子市場價格指數(shù)的一個綜合反映，故此我們這里僅以與我國老百姓生活密切相關(guān)的我國房地產(chǎn)市場“普通住宅銷售價格”和“居民普通住宅用地交易價格”(簡稱“房價”與“地價”)這兩個同是反映普通住宅的價格指數(shù)進行分析。根據(jù)中國經(jīng)濟信息網(wǎng)中國經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫1998年至2005年2季度的季度統(tǒng)計，我們由下圖發(fā)現(xiàn)，居民普通住宅用地價格指數(shù)與普通住宅銷售價格指數(shù)近年來確實是呈現(xiàn)出上升的走勢，而且兩者關(guān)系非常密切，其相關(guān)系數(shù)高達0.856。

圖2居民普通住宅用地價格指數(shù)與普通住宅銷售價格指數(shù)

但是，我們的數(shù)據(jù)是采用的季節(jié)指數(shù)，而房地產(chǎn)市場的運行不可避免地受到季節(jié)因素的影響，因此我們運用X11加法模型對數(shù)據(jù)進行處理，得到了消除季節(jié)因素的居民普通住宅用地交易價格和普通住宅銷售價格指數(shù)情況，如圖2。由該圖可以看到，在剔除了季節(jié)因素后，地價與房價的關(guān)系依然是十分密切的，兩者的相關(guān)系數(shù)甚至上升到了0.879。

圖3剔除季節(jié)因素影響后的地價指數(shù)與房價指數(shù)

進一步，考慮到周期變化的影響，我們用H-P濾波的方法，得到了土地價格與房價的長期趨勢線，如圖3，可以進一步看到，地價與房價的擬合程度更高了，二者的相關(guān)系數(shù)甚至高達0.997。如此之高的相關(guān)系數(shù)，甚至可以直接說地價與房價是同步變化的了。

圖4地價與房價的長期趨勢

我們對房價和地價的長期趨勢數(shù)據(jù)進行最小二乘回歸，還可以得到如下方程：

房價=-39.83176+1.399740×地價

(-18.03392)(65.83221)R2=0.994，調(diào)整R2=0.993在1%水平下顯著

不僅從嚴格的計量模型上可以看到房價確實與地價關(guān)系密切，而且從各個圖中都可以看到，近些年來土地價指數(shù)顯然高于房價指數(shù)，因而，地價推動房價似乎就更有充分的理由了，任先生的觀點看來是正確無誤的了！

三、相關(guān)性與因果性

但是，房價與地價的關(guān)系十分密切，就可以認為這二者存在著必然的因果關(guān)系嗎？究竟是地價引起了房價的上漲，還是房價的上漲推動了地價的升高？從邏輯推理上看，這兩種情況都是有可能發(fā)生的。似乎這就是一個“先有雞，還是先有蛋”的問題。從實踐和理論兩個方面來回答這個問題，似乎是一件非常繁瑣的事情，而且往往會陷入“公說公有理，婆說婆有理”的糾纏不清的窘境當中。這里，我們采用2003年諾貝爾獎得主格蘭杰對于兩個變量間存在先后關(guān)系時，運用統(tǒng)計方法檢驗因果性的“格蘭杰因果檢驗”的方法，來檢驗我國究竟是由“地價帶動了房價，還是房價推動了地價”這個雞和蛋的問題。

一般來說，我們在進行計量經(jīng)濟學建模時所采用的回歸分析工具，實質(zhì)上只是分析了變量之間的依存性，但這并不能表明變量之間的必然存在著因果關(guān)系，而這方面就需要根據(jù)理論或經(jīng)驗來事先判斷。例如，我們之所以在回歸方程中以降雨量為解釋變量，而以農(nóng)作物產(chǎn)量作為被解釋變量，而不是相反，并不是出于統(tǒng)計上的原因，而是常識告訴我們農(nóng)作物產(chǎn)量無論如何也不能影響降雨量，而只能是降雨影響農(nóng)作物的產(chǎn)量。但不幸的是，并不是所以經(jīng)濟變量之間的因果關(guān)系都能夠由理論或經(jīng)驗讓人顯然明了，即使是某一經(jīng)濟理論宣稱了一種因果的關(guān)系，也需要給以經(jīng)驗上的支持。格蘭杰從預(yù)測的角度給出了因果關(guān)系的這種定義，并將其稱為格蘭杰因果關(guān)系。

格蘭杰因果性檢驗假定了有關(guān)y和x每一變量的預(yù)測的信息全部包含在這些變量的時間序列之中。檢驗要求估計以下的回歸：

(1)

(2)

其中，白噪聲和假定為不相關(guān)的。

(1)式是假定當前y與y自身以及x的過去值有關(guān)，而(2)式則是假定當前的x與x自身以及y的過去值有關(guān)。對于(1)而言，其零假設(shè)，對于(2)式而言，其零假設(shè)。這樣，就可以分為四種情況進行討論：

1、x是引起y變化的原因，即存在由x到y(tǒng)的單向因果關(guān)系。當(1)式中滯后的x的系數(shù)估計值在統(tǒng)計上整體的顯著不為零，同時(2)式中滯后的y的系數(shù)的估計值在統(tǒng)計上整體的顯著為零，則稱x是引起y變化的原因。

2、y是引起x變化的原因，即存在由y到x的單向因果關(guān)系。當(2)式中滯后的y的系數(shù)估計值在統(tǒng)計上整體的顯著不為零，同時(1)式中滯后的x的系數(shù)的估計值在統(tǒng)計上整體的顯著為零，則稱y是引起x變化的原因。

3、x和y互為因果關(guān)系，即(1)式和(2)式滯后的x和y的系數(shù)都顯著不為零，則稱x和y存在反饋關(guān)系，或者雙向因果關(guān)系。

4、x和y是獨立的，即(1)式和(2)式滯后的x和y的系數(shù)都顯著為零，則稱x和y不存在任何的因果關(guān)系。

一般來說，如果變量x是變量y的(格蘭杰)原因，則x的變化應(yīng)該先于y的變化，因此，在做y對其他變量(包括自身的過去值)的回歸時，如果把x的過去或滯后值包括進來能顯著地改進對y的預(yù)測，那么我們就可以說x是y的(格蘭杰)原因。

四、地價與房價的因果關(guān)系

根據(jù)上述格蘭杰因果檢驗的原理，我們對我國1998年1季度至2005年2季度的“普通住宅銷售價格指數(shù)”和“居民普通住宅用地交易價格指數(shù)”這兩列分別代表“房價”和“地價”的變量，進行格蘭杰因果檢驗。在進行時間序列檢驗時，我們必須對其平穩(wěn)性進行檢驗。我們發(fā)現(xiàn)，“地價”和“房價”的原始時間序列都存在很強的單位根現(xiàn)象，都沒有通過10%顯著性水平下的ADF平穩(wěn)性檢驗，而其一階差分數(shù)據(jù)則在1%顯著水平下表現(xiàn)出了良好的平穩(wěn)性，這樣我們用其一階差分的平穩(wěn)數(shù)據(jù)進行格蘭杰因果檢驗，得到如下結(jié)果：

房價與地價的格蘭杰因果檢驗

滯后長度(q=s)格蘭杰因果性F值P值結(jié)論

1地價→房價0.542650.46819拒絕

房價→地價0.855170.36393拒絕

2地價→房價0.414000.66604拒絕

房價→地價1.827480.18440拒絕

3地價→房價0.941800.44004拒絕

房價→地價2.923410.06043接受

4地價→房價0.958510.45667拒絕

房價→地價6.426320.00278接受

5地價→房價0.622790.68536拒絕

房價→地價3.862540.02296接受

6地價→房價0.829430.57305拒絕

房價→地價2.817030.07141接受

通過格蘭杰因果檢驗我們可以發(fā)現(xiàn)，地價始終不是房價的(格蘭杰)原因，而在滯后3期以后一直到滯后第6期，卻是房價是地價的原因。由此我們可以得到比較有把握的結(jié)論是，原來所認為的，在我國地價過高是引起了房地產(chǎn)價格過高的原因不同，恰恰是相反，房價反而是地價的原因，任先生的觀念看來是經(jīng)不住統(tǒng)計的檢驗的，這個觀念是需要修正的。

五、結(jié)論

由于土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)中最為重要的一個成本項目，而隨著國家土地出讓管理的規(guī)范，土地一級市場價格確實有所上升。故此，在最近有關(guān)房價過高的討論中，很多人將地價歸為其中的一個重要原因。我們的分析表明，與這種傳統(tǒng)的認識恰恰相反，在我國地價始終不成為房價的原因，而房價卻是地價的原因，將房價過高歸咎于地價過高，并進而反對近年來國家規(guī)范土地管理等相關(guān)政策措施的觀點，顯然是站不住腳的。當前我國房地產(chǎn)價格之所以居高不下，很大程度上是我國房地產(chǎn)市場發(fā)育不足造成的，政府應(yīng)當進一步穩(wěn)定現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的各項政策的同時，進一步做好規(guī)范土地管理、加強市場競爭等深層次市場化改革，而不能由于現(xiàn)有利益集團的各種尋租行為而干擾了決策的制定與執(zhí)行，也只有這樣，才能夠從根本上確保我國房地產(chǎn)市場取得長遠、健康的發(fā)展。

參考文獻

1、Greene,W(1993):EconometricAnalysis,Prentice-HallInc.

2、Granger,C(1969):“InvestigatingCausalRelationsbyEconometricModelsandCross-SpectralMethods”,Econometrica,Vol.37.