導(dǎo)語(yǔ)：地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要:關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系,理論界觀點(diǎn)分歧甚大,為進(jìn)一步探討地價(jià)與房?jī)r(jià)的內(nèi)在關(guān)聯(lián),本文基于武漢市2000年第一季度至2005年第二季度的房?jī)r(jià)、地價(jià)數(shù)據(jù),筆者對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了Granger因果關(guān)系檢驗(yàn),結(jié)果表明:在短期內(nèi),武漢市房?jī)r(jià)與地價(jià)互為因果,其中地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger原因的程度更大;在長(zhǎng)期,房?jī)r(jià)與地價(jià)之間沒(méi)有顯著的因果關(guān)系。結(jié)合宏觀政策狀況,本文對(duì)該檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行了分析,并指出了其政策含義。

關(guān)鍵詞:地價(jià)房?jī)r(jià)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)房地產(chǎn)

關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系,理論界有三種觀點(diǎn):地價(jià)決定房?jī)r(jià)。這種觀點(diǎn)從成本的角度,探討了房?jī)r(jià)的構(gòu)成,認(rèn)為土地成本上升是房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一(覃曉梅等,2005)。房?jī)r(jià)決定地價(jià)。如鄭光輝(2004)認(rèn)為,房?jī)r(jià)上漲增加了對(duì)土地的需求而導(dǎo)致地價(jià)上漲,地價(jià)是房?jī)r(jià)的結(jié)果,不是房?jī)r(jià)原因。地價(jià)與房?jī)r(jià)相互作用,存在相互制約的關(guān)系(魯禮新,2002),抑或稱“兩者呈正相關(guān)關(guān)系”(高曉慧,2001)。關(guān)于兩者相互作用方式及效果,學(xué)界也是見(jiàn)仁見(jiàn)智。

部分學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在一定條件下的因果關(guān)系。

關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系問(wèn)題,爭(zhēng)論分歧甚大,究其原因,筆者認(rèn)為主要有:復(fù)雜的利益格局和不同的利益訴求。如開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化,可能會(huì)夸大地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的作用,甚至“強(qiáng)加給招拍掛制度以莫須有的罪名”(李倩,2005)。研究對(duì)象的復(fù)雜性與差異性。關(guān)于這一點(diǎn),筆者將在文章最后的討論中作簡(jiǎn)要論述。研究方法的局限性。一方面,定性的研究方法多,定量研究少。由于定性研究中難免帶有研究者主觀色彩,可能造成結(jié)果的偏差。另一方面,定量研究的結(jié)果也可能有不確定性。如高波、毛豐付(2003)采用的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)中,滯后期為2、3、4,滯后期偏少,且檢驗(yàn)結(jié)果不具穩(wěn)定性;而且,其樣本數(shù)據(jù)為全國(guó)的數(shù)據(jù),由于全國(guó)不同地域、不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大差異,其研究結(jié)果難以令人信服。

為進(jìn)一步探討地價(jià)與房?jī)r(jià)的內(nèi)在關(guān)聯(lián),筆者對(duì)武漢市2000年第一季度至2005年第二季度的房?jī)r(jià)、地價(jià)數(shù)據(jù),進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析及Granger因果關(guān)系檢驗(yàn),并對(duì)結(jié)果進(jìn)行了討論。

武漢市房?jī)r(jià)與地價(jià)的基本統(tǒng)計(jì)特征

從武漢市房?jī)r(jià)與地價(jià)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)散點(diǎn)圖(如圖1)可以看出:隨著時(shí)間的推移,房?jī)r(jià)與地價(jià)按不同的比率增長(zhǎng),以時(shí)間為自變量分別以房?jī)r(jià)、地價(jià)為因變量構(gòu)建一元回歸方程(回歸結(jié)果如圖1所示),房?jī)r(jià)隨時(shí)間的變化率為50.616,大于地價(jià)的邊際值15.485。從其統(tǒng)計(jì)意義來(lái)講,隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),房屋需求與土地供給的矛盾不斷增加,這與武漢市乃至全國(guó)的情況基本相符。

為進(jìn)一步描述武漢市房?jī)r(jià)與地價(jià)隨時(shí)間變動(dòng)的幅度,筆者對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行了方差的假設(shè)檢驗(yàn):

檢驗(yàn)結(jié)果表明,相對(duì)地價(jià)而言,武漢市房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度較大?？梢?jiàn),武漢市土地市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制和地價(jià)的形成機(jī)制已逐步成熟,地價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢(shì)頭。

武漢市地價(jià)與房?jī)r(jià)因果關(guān)系的Granger檢驗(yàn)

假定與檢驗(yàn)規(guī)則

假定當(dāng)前的地價(jià)(LP)與自身以及房?jī)r(jià)(HP)的過(guò)去值有關(guān),而房?jī)r(jià)(HP)與自身及地價(jià)過(guò)去值有關(guān)。檢驗(yàn)要求估計(jì)以下的回歸:

統(tǒng)計(jì)結(jié)果分四種情形:若“(1)式”中滯后項(xiàng)HP系數(shù)的估計(jì)值滿足∑αj≠0,且“(2)式”中的滯后LP系數(shù)的估計(jì)值滿足∑δj=0,則表明有從HP到LP的單向因果關(guān)系(unidirectionalcausality)。若∑αi=0,而∑δj≠0,則存在從LP到HP的單向因果關(guān)系。如果∑αi≠0,且∑δj≠0,則表示房?jī)r(jià)與地價(jià)有雙向(bilateral)因果關(guān)系。若∑δj≠0,且∑i=0,就表示兩者之間各自的獨(dú)立性(independence)。

對(duì)房?jī)r(jià)是否為地價(jià)的原因,假定H0∶∑αi=0,即滯后HP項(xiàng)不屬于此回歸。用F檢驗(yàn):

式中,RSSR為當(dāng)前的LP對(duì)所有的滯后LP項(xiàng)作回歸分析,所得到受約束的殘差平方和;RSSUR表示對(duì)“1式”作回歸,得到的殘差平方和;m等于滯后項(xiàng)的個(gè)數(shù);k是“1式”中待估參數(shù)的個(gè)數(shù)。

若在選定的顯著性水平上計(jì)算的F值超過(guò)臨界F值,則拒絕虛擬假設(shè)。

同理可檢驗(yàn)地價(jià)是否為房?jī)r(jià)的原因。

檢驗(yàn)結(jié)果

取滯后期為兩期(m=2)進(jìn)行檢驗(yàn),結(jié)果顯示房?jī)r(jià)與地價(jià)之間沒(méi)有顯著的因果關(guān)系;由于應(yīng)用Granger檢驗(yàn)時(shí),與分布滯后模型遇到的問(wèn)題相似,其因果方向和所含滯后項(xiàng)的個(gè)數(shù)可能有重要的關(guān)系(Damodar,2003),為增強(qiáng)對(duì)上述結(jié)論的信心,分別取m=1、3、4、5、6,得出其統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)結(jié)果(表略)。

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果中可以看出,滯后期不同,統(tǒng)計(jì)結(jié)果不完全一致:滯后時(shí)間為一期時(shí),房?jī)r(jià)與地價(jià)有雙向的因果關(guān)系;滯后時(shí)間為兩期時(shí),存在地價(jià)到房?jī)r(jià)的較弱的單向因果關(guān)系,即地價(jià)影響房?jī)r(jià),而房?jī)r(jià)不影響地價(jià);滯后時(shí)期為三期以上時(shí),統(tǒng)計(jì)結(jié)果具有穩(wěn)定性,可以認(rèn)為,此時(shí)房?jī)r(jià)與地價(jià)相互獨(dú)立。此結(jié)果表明:在短期,房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響,其中地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger原因的程度更大;在長(zhǎng)期,房?jī)r(jià)與地價(jià)之間沒(méi)有顯著的因果關(guān)系。

結(jié)論及政策含義

地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

理論上,從開(kāi)發(fā)商成本的角度分析,地價(jià)是房?jī)r(jià)的組成部分之一,自然會(huì)影響房?jī)r(jià)。但是,從以上的統(tǒng)計(jì)結(jié)果中,我們了解到地價(jià)的增長(zhǎng)是相對(duì)平穩(wěn)的,而房?jī)r(jià)的變動(dòng)幅度相對(duì)較大,并且短期內(nèi)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)雖有顯著的影響,而在長(zhǎng)期,地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)顯著影響。究其深層次的原因,筆者認(rèn)為主要有:預(yù)期依賴于當(dāng)前價(jià)格。換句話說(shuō),當(dāng)前或近期地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的影響大于過(guò)去地價(jià)的影響。當(dāng)前地價(jià)上漲時(shí),會(huì)形成未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,作為開(kāi)發(fā)商,此時(shí)會(huì)選擇減少當(dāng)前的住房供給;作為個(gè)人住房需求者或投機(jī)者,會(huì)選擇在當(dāng)前購(gòu)進(jìn)住房。住房市場(chǎng)上供給的減少與需求的增加,必然會(huì)引起當(dāng)前房?jī)r(jià)的上漲;由于信息是不完全的,這種不確定性導(dǎo)致預(yù)期有較大的差異,相應(yīng)地,其影響效果也會(huì)有較大的變動(dòng)幅度。住房政策對(duì)房?jī)r(jià)的綜合影響。現(xiàn)行住房政策的長(zhǎng)期目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”與房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng),前者即暗示人們多多進(jìn)行“居住儲(chǔ)蓄”,對(duì)房?jī)r(jià)的上漲有促進(jìn)作用;而對(duì)后一目標(biāo)而言,由于住房需求對(duì)政策的彈性很大,政策的力度、作用時(shí)間不易把握,導(dǎo)致政策的頻繁調(diào)整,這些調(diào)整在短期內(nèi)會(huì)擴(kuò)大預(yù)期的變動(dòng)。開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備?，F(xiàn)行的土地政策不鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備土地,如“收回限期內(nèi)未開(kāi)發(fā)土地”、“行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”等,這些政策隨時(shí)間有“從嚴(yán)”的趨勢(shì)。在地價(jià)上漲時(shí),短期內(nèi)出于價(jià)格進(jìn)一步上漲的預(yù)期,開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇持有土地,從而產(chǎn)生與土地政策作用方向相同的效果(Raymond,1998),進(jìn)而擴(kuò)大了地價(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響;而在長(zhǎng)期,因?yàn)檎叩南拗?開(kāi)發(fā)商不得不出售土地或進(jìn)行開(kāi)發(fā),在一定程度上緩解或抵消了地價(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響

從土地出讓市場(chǎng)中價(jià)格形成過(guò)程來(lái)看,地價(jià)依賴于出讓方式、競(jìng)爭(zhēng)程度,以及開(kāi)發(fā)商的“底價(jià)”,底價(jià)可用下式表示:

底價(jià)=預(yù)期收益-除土地外的開(kāi)發(fā)成本-最低利潤(rùn)

該等式右邊后兩項(xiàng)不變時(shí),土地受讓方的出讓底價(jià)由預(yù)期收益決定,由于預(yù)期通常根據(jù)當(dāng)前的房?jī)r(jià)作出,當(dāng)前的房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有直接的影響,這一結(jié)論與Granger檢驗(yàn)結(jié)果基本相符。

當(dāng)土地開(kāi)發(fā)成本發(fā)生變化時(shí),對(duì)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而言,土地成交價(jià)格界于政府出讓底價(jià)與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商最高底價(jià)之間,而且,隨著土地出讓市場(chǎng)中需求競(jìng)爭(zhēng)程度的增強(qiáng),價(jià)格越接近后者,由于利潤(rùn)空間減小,房?jī)r(jià)變化對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)期收益的影響下降,相應(yīng)地,房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響也越弱。Granger檢驗(yàn)結(jié)果顯示,短期內(nèi)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響,相對(duì)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較弱,其中一個(gè)原因就是武漢實(shí)行了招拍掛出讓制度,在土地出讓需求方中引入了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

從土地供應(yīng)政策來(lái)看,“嚴(yán)把閘門、地根從緊”是總趨勢(shì),“六項(xiàng)清理整頓”、“三個(gè)暫?！?、“凍結(jié)”等政策的干預(yù),直接導(dǎo)致建設(shè)用地供應(yīng)中存量土地比率不斷增加,由于存量土地的獲取成本相對(duì)較高,導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。而相對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,土地供應(yīng)由政府壟斷,在“保持地價(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)”的目標(biāo)下,通過(guò)土地儲(chǔ)備供應(yīng)這一“水龍頭”,可及時(shí)調(diào)控土地價(jià)格水平,因此,其調(diào)控方式更靈活,調(diào)控效果也更易于控制。從這一意義上講,統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)結(jié)論“地價(jià)變動(dòng)幅度較小、短期內(nèi)地價(jià)受房?jī)r(jià)變化影響較小”是必然的。

政策含義

統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)與分析結(jié)果表明:房?jī)r(jià)與地價(jià)相互依賴于當(dāng)前價(jià)格與政策,如果當(dāng)前的價(jià)格在理性的范圍之內(nèi),那么,政策的取向應(yīng)促進(jìn)人們形成“房?jī)r(jià)與地價(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)”的預(yù)期。因此,在實(shí)行宏觀調(diào)控政策的同時(shí),應(yīng)多采用內(nèi)生的政策工具,并逐步減少調(diào)控頻率與幅度。如果開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行土地儲(chǔ)備,則政府通過(guò)土地儲(chǔ)備來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的力度可適度減小。從這一意義上說(shuō),繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)土地投機(jī)的抑制政策,可相應(yīng)減少政府用來(lái)“熨平市場(chǎng)”所需的土地儲(chǔ)備量,以緩解土地儲(chǔ)備資金不足之困。

參考文獻(xiàn):

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2.魯禮新.成都市中心城區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系分析.四川師范大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)[J],2002,25(1)