導語：宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)影響論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

今年以來，國家在短期內(nèi)突然加大了宏觀調(diào)控的力度，各項政策連續(xù)出臺，各種市場傳言不脛而走。到底國家宏觀調(diào)控的目的是什么？中國的經(jīng)濟將如何發(fā)展？而房地產(chǎn)業(yè)的走向又將如何？

一、對近期宏觀調(diào)整政策的回顧

要作出正確地判斷，我們首先來回顧一下近期的政策信息。

2003年出臺的121號文《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》。嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于支付土地款以及建筑企業(yè)用于墊資。該文實際上是宏觀調(diào)控的明確政策信息。

2004年一季度以來，國家宏觀調(diào)控的措施連續(xù)出臺，密集程度之高前所少見。

3月25日，人民銀行于出臺差別存款準備金率制度；4月25日第三次提高存款準備金率0.5％，共收縮可貸資金約1100億元。

4月25日，央行副行長吳曉靈在亞洲論壇年會上對商業(yè)銀行發(fā)出了央行可能采取更為嚴厲的緊縮措施的警告。

4月26日，中央政治局召開會議，指出當前經(jīng)濟工作中存在一些新的矛盾和問題，需高度重視，妥善解決。

4月27日，國務院發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)資本金比例提到35％。同日，傳言銀監(jiān)會通知各商業(yè)銀行停止全部貸款業(yè)務，市場作出劇烈反應，28日，大部分股份制商業(yè)銀行停止發(fā)放貸款，部分甚至停止了票據(jù)業(yè)務，股市、債券市場大跌。雖然29日銀監(jiān)會發(fā)表澄清公告，但各種猜測仍然不時從業(yè)內(nèi)傳出。目前雖然銀行各項業(yè)務逐步恢復，但在政策明了前，各銀行對貸款業(yè)務均采取十分謹慎的態(tài)度。

4月28日，國務院總理主持國務院常務會議，對江蘇鐵本鋼鐵有限公司違規(guī)建設鋼鐵項目作出嚴肅處理，敲山震虎的意圖十分明確。

4月29日，國務院總理在接受路透社采訪時，強調(diào)了宏觀調(diào)控的必要性和信心。同日，國務院辦公廳發(fā)出兩項緊急通知，一項通知決定集中半年左右時間，深入開展土地市場治理整頓。內(nèi)容涉及嚴格建設用地審批管理，切實保護基本農(nóng)田，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃等六項內(nèi)容。另一項通知要求對所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項目進行一次全面清理，涉及土地管理、信貸政策等多方面，重點清理鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關辦公樓和培訓中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目，以及2004年以來新開工的所有項目。對所有項目逐個提出停止建設、暫停建設限期整改、取消立項、符合要求等四類處理意見。

4月30日，中國銀監(jiān)會發(fā)出通知，要求商業(yè)銀行適時、適度對鋼鐵、電解鋁、水泥以及房地產(chǎn)、汽車等過熱行業(yè)貸款進行合理控制，對于盲目投資、低水平擴張、不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市場準入條件，以及未按規(guī)定程序?qū)徟捻椖?，一律不得發(fā)放新的貸款，已給予授信和已發(fā)生貸款的要采取適當、穩(wěn)妥的方式予以糾正。

5月11日，央行《二OO四年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》（以下簡稱央行報告），對我國宏觀經(jīng)濟形勢作出了詳細分析，并對未來預測及具體調(diào)控措施提出了明確意見。此報告為經(jīng)濟發(fā)展定調(diào)的作用明顯，可以理解為近期國家宏觀調(diào)整政策的綜合性總結。

5月14日，國家發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關于進一步加強產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風險有關問題的通知》，同時下發(fā)《當前部分行業(yè)制止低水平重復建設目錄》主要涉及鋼鐵、有色金屬、機械、建材、石化、輕工、紡織、醫(yī)藥、印刷等行業(yè)。

除以上明確的政策和信息外，目前市場普遍傳言貸款利率將上調(diào)，貸款審批權將進一步上收，按揭貸款的門檻，尤其是居民購買第二套、第三套商品房抵押貸款的門檻將會提高。

以上各項措施如此密集的出臺，明確顯現(xiàn)出國家加大國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控力度的決心。

二、對國家宏觀經(jīng)濟走向的分析

根據(jù)有限的政策信息，結合宏觀經(jīng)濟管理的一般原理，筆者對國家近期宏觀經(jīng)濟的走向做出如下兩點基本判斷：

首先，國家已作出了經(jīng)濟過熱的基本判斷，為避免因長期經(jīng)濟過熱產(chǎn)生破壞性的通貨膨脹和金融危機，國家對國民經(jīng)濟的發(fā)展進行宏觀調(diào)控，將經(jīng)濟發(fā)展速度放緩的決心和意圖已十分確定。

以上政策和信息均可以證明上述判斷，央行報告對此也有更系統(tǒng)的闡述。報告指出，今年一季度經(jīng)濟出現(xiàn)明顯的過熱跡象。具體表現(xiàn)在：投資增長過快，固定資產(chǎn)投資同比增長43％，扣除價格因素的實際投資已接近1992-1993年的經(jīng)濟過熱時期；全國新開工50萬元以上的項目近2萬個，比去年同期增長31％；2003年在建規(guī)模已高達16萬億，相當于當年固定資產(chǎn)投資完成額5.4萬億元的3倍，今年一季度施工項目計劃總投資已高達7.2萬億元；某些行業(yè)和地區(qū)盲目投資和重復建設問題相當嚴重，地方項目投資增長60.2％；投資的增速比消費快近33個百分點，二者之間的比例關系嚴重失衡。固定資產(chǎn)投資增長過快，導致對鋼鐵、電解鋁、水泥等高耗能行業(yè)的巨大需求，加劇了煤電油運供求矛盾，影響了經(jīng)濟結構的調(diào)整優(yōu)化，加大了通貨膨脹壓力，增大了經(jīng)濟運行的潛在風險。任憑這種情況發(fā)展下去，勢必導致產(chǎn)能過剩、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，銀行呆壞賬增加，金融風險加大，下崗失業(yè)人員增多等問題，影響經(jīng)濟運行和社會穩(wěn)定，必須采取總量政策堅決遏制。

其次，只要國家的調(diào)控手段運用適當，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長的大趨勢不會被根本性的扭轉(zhuǎn)，國家直接采取強硬的行政手段，使經(jīng)濟發(fā)展“急剎車”、“硬著陸”的可能性很小，我們對宏觀經(jīng)濟發(fā)展的走向不必過于悲觀。

做出這個判斷，是基于以下幾點分析：

1、目前我國面臨著貧富差距加大、地區(qū)差距加大、失業(yè)人數(shù)增加、社會保障水平低、“三農(nóng)”問題等一系列社會問題，面臨著產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、國有企業(yè)改制、經(jīng)濟體制改革等一系列挑戰(zhàn)。妥善解決這些問題，關系到國家、社會的穩(wěn)定。而解決這些問題，只能依靠經(jīng)濟發(fā)展，從根本上改變經(jīng)濟發(fā)展的方向，將付出巨大的社會代價。

2、經(jīng)濟的全球化要求我國在進行宏觀經(jīng)濟調(diào)控時，應采取謹慎的態(tài)度。一方面，中國經(jīng)濟已經(jīng)與國際經(jīng)濟緊密聯(lián)系在一起。以4月27日的停貸傳言為例，全球金融市場產(chǎn)生連鎖反應，全球各大股市全面下跌。另一方面，受制于美元的低利息政策，以及西方國家對人民幣匯率的升值壓力，我國采取升息等宏觀調(diào)控措施必須相當謹慎。此外，世界經(jīng)濟復蘇步伐加快也會對中國經(jīng)濟產(chǎn)生正面影響。

3、我國的市場經(jīng)濟改革方向及WTO的規(guī)則約束，要求國家盡可能采取市場手段進行宏觀調(diào)控。中國加入WTO的一個重要前提是市場經(jīng)濟國家地位的確立，加入WTO后，各項經(jīng)濟體制的改革進一步向市場化方向發(fā)展是必然趨勢。金融體制改革的重點就是商業(yè)銀行的市場化運作和金融臨管手段的市場化。4月27日的停貸傳言，在國際上和學術界引發(fā)了許多負面的討論。一般情況下，國家會盡量采取市場手段來調(diào)控經(jīng)濟。

4、1993年以行政手段為主的宏觀調(diào)控造成長期的經(jīng)濟低靡，教訓深刻。11年來，中國的市場經(jīng)濟體系逐步完善，市場觀念已深入人心，以市場手段來調(diào)控經(jīng)濟的經(jīng)驗也逐漸豐富，相比11年前，主客觀條件均有了很大變化，國民經(jīng)濟管理的手段也更加成熟。

5、實際上自去年以來，管理層和學術界對我國經(jīng)濟是否過熱一直存在著激烈爭論，兩派觀念交替影響著決策。但無論是哪一派，很少有人鼓勵采取市場以外的行政手段來調(diào)控經(jīng)濟。

6、央行報告對此也有明確的論述，報告首先作出了“當前國民經(jīng)濟形勢總體上是好的”判斷，明確指出下一階段穩(wěn)健貨幣政策的取向是適度從緊，但要防止急剎車，避免大起大落，促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。強調(diào)對投資過熱的治理必須采取總量政策，我國經(jīng)濟體制已發(fā)生深刻變革，宏觀調(diào)控方式已逐步從直接調(diào)控走向間接調(diào)控，經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)的作用越來越強，對我國當前經(jīng)濟中出現(xiàn)的一些問題，要通過加強和改善宏觀調(diào)控、充分發(fā)揮市場機制的作用來解決。

當然，我們也應充分意識到風險的存在。一方面，經(jīng)濟危機往往是在量變到一定的程度時，突然發(fā)生的；另一方面，也不能完全排除市場調(diào)控失靈轉(zhuǎn)而采取行政手段的可能性。

三、對近期房地產(chǎn)市場走向的分析

房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟的影響最為直接。對房地產(chǎn)市場的走向分析，相對對宏觀經(jīng)濟的分析，要更加謹慎一些。總體上看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)越過了前一階段的“高峰”期，回落的可能性較大，整個房地產(chǎn)業(yè)面臨調(diào)整壓力。這是因為，房地產(chǎn)業(yè)是此次國家對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控中受限制的行業(yè)，國家近期為宏觀經(jīng)濟調(diào)控打出的一系列組合拳，幾乎拳拳都直接或間接地打到了房地產(chǎn)業(yè)身上。

1、121號文、提高房地產(chǎn)項目資本金比例的決定、對房地產(chǎn)貸款的清查、銀行貸款審批權限上收、內(nèi)控制度趨嚴，均使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款更難，籌措資金成本更高，資金鏈斷裂的風險加大。

2、對土地市場的整頓，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地更難，成本進一步提高，受到的限制更多。

3、對在建、擬建固定資產(chǎn)投資項目的全面清理，主要涉及土地管理及信貸政策，房地產(chǎn)業(yè)又是此次清理的重點。

4、如果貸款升息、提高按揭貸款的門檻、限制多套住房按揭貸款等傳言兌現(xiàn)，必然將削弱房地產(chǎn)市場的有效需求，在一定程度上抑制消費。而市場需求的下降，相對于資金成本的上升而言，影響面更大，影響程度更深。

5、由于房地產(chǎn)業(yè)是本次宏觀調(diào)控重點限制的行業(yè)，各項政策在影響開發(fā)商的同時，對消費者的心理影響也不可忽視。一旦消費者意識到市場可能降溫，持幣待購的將會增加。

6、房地產(chǎn)價格的快速上漲（一季度全國土地交易價格同比上漲7.5％，房屋銷售價格上漲7.7％）和“炒房團”的負面影響，使整個行業(yè)的形象受損，受到多方的指責和質(zhì)疑。

但另一方面，房地產(chǎn)市場的回落，是相對于前一時期的高位運行而言的，而整個房地產(chǎn)市場就此落入谷底的可能性較小，房地產(chǎn)市場從前一段時期的高位回落到較高位或正常水平，平穩(wěn)運行一段時間的可能性較大，對房地產(chǎn)市場的走向也不應過于悲觀。這是因為：

1、經(jīng)濟的發(fā)展是互聯(lián)互通的。盡管房地產(chǎn)業(yè)在未來一段時間內(nèi)受到國家宏觀政策的限制，但只要國家經(jīng)濟整體保持發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然能夠從其它行業(yè)的發(fā)展中間接受益。

2、房地產(chǎn)市場的消費需求中，除少數(shù)發(fā)達地區(qū)外，投機性的投資需求仍未占市場主體，老百姓為改善居住環(huán)境的消費性需求仍是市場主體?？紤]到國家大力提高居民收入水平的發(fā)展政策并未有大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場仍然有現(xiàn)實的消費需求支撐。

3、當前的房地產(chǎn)熱同1992年的房地產(chǎn)熱存在很大的不同。一是投資來源不同，1992年，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中70％以上來自銀行貸款，以國有資產(chǎn)為主，其中有相當部分的違規(guī)資金；本次周期中，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行貸款的依賴度有所下降，有大量民營、外來資本參與，銀行也不能直接投資房地產(chǎn)項目。二是消費主體不同，1992年，集團消費是市場主體，對價格不敏感，有非理性的特點，一旦受到政策調(diào)控就喪失了消費能力；本次周期中，房地產(chǎn)市場已完成由集團消費向個人消費的時代轉(zhuǎn)變（個人消費占90％以上），個人消費（尤其是個人現(xiàn)有的消費能力）不易受到宏觀經(jīng)濟政策的影響。三是產(chǎn)品結構不同，1992年，產(chǎn)品以商場、寫字樓等高檔物業(yè)重復建設為主。本次周期中，住宅產(chǎn)品成為投資和消費的熱點，辦公樓和商業(yè)物業(yè)的投資比例相對不大。

4、從目前信息看，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，主要側(cè)重于總量調(diào)控，并不是絕對禁止資金流向房地產(chǎn)。實際上，由于居民存款增加和銀行貸款受限，同樣面臨市場競爭的銀行更需要尋找安全、有效益的投資渠道。而房地產(chǎn)貸款有土地、房屋抵押（按揭貸款還有保險），加上住宅市場需求仍然較大，仍是各銀行相對安全和效益較好的優(yōu)良業(yè)務。信譽好、實力強、有項目支撐的開發(fā)企業(yè)仍會是銀行青睞的重要客戶。

5、從央行報告的行業(yè)預警等最新信息分析，房地產(chǎn)已經(jīng)從“一線黑名單”上拿下?？紤]到房地產(chǎn)這一重要產(chǎn)業(yè)（鋼鐵、水泥、電解鋁實際上只是一個具體行業(yè)，概念范疇遠小于房地產(chǎn)）對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，全面限制這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的負面作用是必須慎重考慮的。

因此，對于具體從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)而言，一些實力不強的中小型企業(yè)將會面臨較大的困難，部分可能會遭到淘汰而退出市場競爭。而對于規(guī)模較大、市場行為規(guī)范、市場信譽好的優(yōu)勢企業(yè)而言，只要措施得當，不僅能夠度過目前的困難時期，反而可能獲得新的市場發(fā)展機遇。