導(dǎo)語(yǔ)：企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

1.1企業(yè)內(nèi)部管理層次差別較大

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)的快速發(fā)展，各類資本大量融入房地產(chǎn)市場(chǎng)，各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量激增，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。隨著我國(guó)近幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)走向規(guī)范化，淘汰和重組了部分落后企業(yè)，取得了一定成績(jī)。但總體來(lái)講，在行業(yè)發(fā)展中所遺留的問(wèn)題還普遍存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)中。具有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)立足自身綜合實(shí)力基礎(chǔ)之上，開(kāi)始尋找新的發(fā)展方向，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但部分房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)停留在原有管理層次，管理方法和管理策略都停滯不前，無(wú)法適應(yīng)時(shí)展需要。

1.2財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱問(wèn)題還比較突出，具體體現(xiàn)在以下幾方面：（1）財(cái)務(wù)管理制度不健全，沒(méi)有結(jié)合企業(yè)實(shí)際，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，現(xiàn)有的管理制度未有效落實(shí)；（2）財(cái)務(wù)管理工作效率較低。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作僅僅停留在編制財(cái)務(wù)報(bào)表和記賬等事物工作上，而財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策及財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)分析等財(cái)務(wù)管理職能未合理運(yùn)用，導(dǎo)致管理水平較低。（3）資金的使用和籌措缺乏計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理的經(jīng)驗(yàn)，以至于經(jīng)濟(jì)效益較好時(shí)，能夠選擇的投資機(jī)會(huì)較多時(shí)，增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

1.3預(yù)算管理不到位

部分房地產(chǎn)企業(yè)的員工在對(duì)預(yù)算編制時(shí)，存在較多錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，在編制預(yù)算、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析和編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，僅僅當(dāng)成簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)行為進(jìn)行處理。認(rèn)為預(yù)算管理和其他部分關(guān)系不大，以至于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、預(yù)算管理、決算管理效果不佳。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的預(yù)算管理組織體系，導(dǎo)致企業(yè)整體規(guī)劃無(wú)法統(tǒng)一，以至于在落實(shí)預(yù)算考核及編制預(yù)算目標(biāo)時(shí)，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的開(kāi)發(fā)階段，對(duì)預(yù)算管理的重視度不夠，同時(shí)認(rèn)為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃直接的關(guān)聯(lián)性不大，而在預(yù)算執(zhí)行階段，無(wú)法確保機(jī)制的完備性，無(wú)法保障預(yù)算數(shù)據(jù)來(lái)源、數(shù)據(jù)量的及時(shí)性。在實(shí)施預(yù)算評(píng)價(jià)時(shí)，由于考核職責(zé)不明或考核力度不大，同時(shí)缺乏有效監(jiān)督管理，導(dǎo)致預(yù)算評(píng)價(jià)效果不佳。

1.4缺乏有效的內(nèi)部管理、監(jiān)督機(jī)制

目前，內(nèi)部審計(jì)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部監(jiān)督的主要手段。通過(guò)運(yùn)用內(nèi)部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制實(shí)現(xiàn)再控制，從而提高內(nèi)部管理水平。但是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)并未建立完善的內(nèi)部管理和監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致缺乏完善的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即便設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但在實(shí)際運(yùn)用中其審計(jì)職能缺失，無(wú)法對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具有約束力。同時(shí)，由于我國(guó)缺乏COSO類似的組織來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制體系，基本上都依靠政府部門規(guī)定來(lái)減少內(nèi)部管理制度，以至于缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制，影響企業(yè)管理水平的提升。

2企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

2.1完善內(nèi)部管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制的完善，和內(nèi)部控制效率的提升，都無(wú)法離開(kāi)整理的指導(dǎo)原則。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理需要遵循的原則主要有：（1）合法合理原則。我國(guó)的法律法規(guī)時(shí)企業(yè)管理行為的準(zhǔn)繩，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)則制度和管理行為都要以法律為指導(dǎo)，都要在法律允許范圍內(nèi)。（2）堅(jiān)持全面性的原則。在堅(jiān)持合法合理性原則的前提之下，要將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制涵蓋企業(yè)業(yè)務(wù)的各個(gè)方面，并且還要重點(diǎn)落實(shí)決策、實(shí)施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理的整體控制，例如：對(duì)材料及設(shè)備的購(gòu)入控制、對(duì)施工成本的有效控制等。（3）堅(jiān)持謹(jǐn)慎性的原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的關(guān)鍵是有效防范風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要特點(diǎn)就是投資風(fēng)險(xiǎn)大，這就要求內(nèi)部會(huì)計(jì)控制要謹(jǐn)慎地考慮、評(píng)估、分析企業(yè)在經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)會(huì)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取將風(fēng)險(xiǎn)值降到最低，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。（4）堅(jiān)持靈活性的原則。企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制在堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則的同時(shí)，還要根據(jù)具體的環(huán)境、實(shí)際需求、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等情況及時(shí)改變、調(diào)整或完善相關(guān)措施等。

2.2做好成本管理，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

成本管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的重點(diǎn)，同時(shí)成本也是商品進(jìn)行定價(jià)的重要基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講也是如此。做好企業(yè)成本管理具有重要的作用和意義，不僅對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格產(chǎn)生重要影響，而且與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有密切關(guān)系。房地產(chǎn)如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學(xué)制定成本的項(xiàng)目及范圍，并對(duì)其實(shí)施有效控制；第二，要在企業(yè)財(cái)務(wù)部門設(shè)置出二級(jí)成本核算的單位，而且要實(shí)施成本責(zé)任制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，堅(jiān)持統(tǒng)一管理、分級(jí)核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協(xié)調(diào)，及時(shí)落實(shí)財(cái)務(wù)部門所下發(fā)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，確保成本核算工作的準(zhǔn)確性，建立起完善的激勵(lì)機(jī)制。在經(jīng)過(guò)了大量的實(shí)踐表明，實(shí)施二級(jí)成本核算管理能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更真實(shí)、有效的財(cái)務(wù)信息，為企業(yè)管理者進(jìn)行決策提供重要參考依據(jù)。

2.3明確權(quán)責(zé)，規(guī)范管理

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層面，首先應(yīng)該形成自上而下、權(quán)責(zé)清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過(guò)有效的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、清晰的責(zé)權(quán)體系、流暢的業(yè)務(wù)運(yùn)作流程、科學(xué)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，保證企業(yè)整體的組織運(yùn)行效率與效果，增強(qiáng)企業(yè)在戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)層面的競(jìng)爭(zhēng)力。在發(fā)展過(guò)程中，不斷完善管理體系，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展。

2.4獎(jiǎng)懲有效，人治管理

激勵(lì)機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)。建立完善、有效的激勵(lì)機(jī)制，能夠極大的提高員工工作積極性和主動(dòng)性，能為企業(yè)帶來(lái)更多效益。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際特點(diǎn)，制定科學(xué)考評(píng)辦法，綜合考慮制度管理和人治管理各方面的優(yōu)缺點(diǎn)，以服務(wù)企業(yè)為目標(biāo)，制定有效激勵(lì)策略及績(jī)效考核機(jī)制，以提高員工工作效率，確保管理水平的提升。

3結(jié)語(yǔ)

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理要從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，完善制度建設(shè)、規(guī)范內(nèi)部管理、加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理、預(yù)算管理，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力，建立有效的獎(jiǎng)懲制度，確保內(nèi)部管理水平的提高，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

作者：丁鑫工作單位：海南師范大學(xué)