導(dǎo)語：限購令下房地產(chǎn)市場(chǎng)效應(yīng)實(shí)證探究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

通貨膨脹是在宏觀經(jīng)濟(jì)體的一個(gè)重要測(cè)度指標(biāo)，是反映經(jīng)濟(jì)繁榮與衰退的晴雨表。探究通貨膨脹率（CPI）與房價(jià)之間的關(guān)系不僅能更好地把握一個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)，更能幫助國民安居樂業(yè)。同樣土地價(jià)格、GDP與房價(jià)之間均存在著密切的關(guān)系，明確它們之間的相互影響關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。從數(shù)據(jù)的可得性出發(fā)，選用房屋銷售指數(shù)來反映房地產(chǎn)價(jià)格的變化，選用CPI同比增長率反映通貨膨脹率，選用土地交易價(jià)格指數(shù)反映土地供給的變化。此外，為了進(jìn)一步反映較短時(shí)期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)變量與房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊，以上指標(biāo)均選用月度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。經(jīng)過對(duì)數(shù)處理后的數(shù)據(jù)列依次表示為LCPI、LHP、LLP、LY。首先是數(shù)據(jù)的單位根ADF檢驗(yàn)，也就是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性分析。ADF檢驗(yàn)的原假設(shè)是四個(gè)時(shí)間序列有單位根。使用Eviews6.0軟件對(duì)取對(duì)數(shù)后的LCPI、LHP、LLP、LY四個(gè)時(shí)間序列進(jìn)行了AugmentedDickey-Fuller（簡稱ADF）單位根檢驗(yàn)。從表1檢驗(yàn)結(jié)果可知：ADF的P值均小于顯著性水平0.005，拒絕原假設(shè)表明所有序列都是平穩(wěn)的，即通脹對(duì)數(shù)指標(biāo)LCPI、房價(jià)對(duì)數(shù)指標(biāo)LHP、地價(jià)對(duì)數(shù)指標(biāo)LLP與產(chǎn)出對(duì)數(shù)指標(biāo)LY四個(gè)序列沒有單位根。因此，以上四個(gè)變量之間不存在協(xié)整關(guān)系，可取差分建立平穩(wěn)的VAR模型。由于協(xié)整是指非平穩(wěn)變量序列具有共同的趨勢(shì)，所以本文所研究的四個(gè)宏觀變量之間不存在協(xié)整關(guān)系，可以直接取差分后建立平穩(wěn)的VAR模型。接下來是VAR模型估計(jì)。本文根據(jù)LagLengthCrite-ria（滯后階數(shù)）確定最優(yōu)滯后階數(shù)為2階。所以構(gòu)造VAR（2）模型。從表2結(jié)果可以看到：R2=0.9105，調(diào)整后的R2=0.8509，可知模型擬合的比較好，能夠作為VAR（2）的最后估計(jì)結(jié)果。表3的Granger檢驗(yàn)結(jié)果表明，在滯后2期，顯著性水平為5%的條件下，江西省房價(jià)是產(chǎn)出的強(qiáng)格蘭杰原因，產(chǎn)出不是房價(jià)的格蘭杰原因。說明房價(jià)在江西是引起GDP增長的主要原因；江西房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與土地價(jià)格增長率之間的關(guān)系不明確，未見顯著的格蘭杰因果關(guān)系。

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)變量沖擊對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沖擊的響應(yīng)分析。如圖1脈沖響應(yīng)圖組，自上而下的三個(gè)圖分別為房地產(chǎn)價(jià)格增長率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)供給、需求與土地政策沖擊的脈沖響應(yīng)函數(shù)。通過第一個(gè)圖可以看出正向的供給沖擊導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格增長率增量在第1階段上升，第2階段有所回落后又開始小幅上揚(yáng)，約到第5階段后沖擊影響大致消失?？梢?，房地產(chǎn)成本的上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生直接影響，成本影響下的通貨膨脹促使人們買房保值的效果大于人們由于通貨膨脹產(chǎn)生的實(shí)際收入下降而對(duì)房地產(chǎn)需求減少的效果；由第二個(gè)圖可知正向的需求沖擊使房地產(chǎn)價(jià)格增長率的增量在一二階段上升，并在第3階段達(dá)到頂峰，轉(zhuǎn)而下降且在第4階段成為負(fù)值，其后經(jīng)過大幅波動(dòng)直到第8階段開始需求沖擊的影響才趨于消失；由第三個(gè)圖可知正向的土地政策沖擊使房地產(chǎn)價(jià)格增長率在第1階段開始上升，到了第2階段的最后點(diǎn)后開始下降，第3階段開始影響基本消失，正向土地政策沖擊最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格增長率達(dá)到一個(gè)新的高度。（2）房地產(chǎn)價(jià)格沖擊對(duì)宏觀政策經(jīng)濟(jì)變量的沖擊響應(yīng)分析。圖2為CPI同比增長率變動(dòng)、GDP增長率變動(dòng)、土地價(jià)格增長率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沖擊的脈沖響應(yīng)圖。根據(jù)第一個(gè)圖顯示，CPI同比增長率的增量對(duì)正向房地產(chǎn)價(jià)格沖擊的脈沖函數(shù)呈向上增長走勢(shì)，在第1階段上升，第2階段小幅下降，在第4階段達(dá)到最大，此后效果逐步減弱，影響持續(xù)時(shí)期長達(dá)8個(gè)階段；第二個(gè)圖顯示正向房地產(chǎn)價(jià)格沖擊使得GDP增長率增量在第1階段有所上升，第2階段最大，到了第3階段則降為負(fù)值，第6階段沖擊影響基本消失。這一結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格的加速上漲總體上將拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，與所得Granger因果檢驗(yàn)的結(jié)論一致。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)總需求也有抑制作用，從第3階段開始顯現(xiàn)；由第三個(gè)圖可以發(fā)現(xiàn)，正向房地產(chǎn)價(jià)格沖擊導(dǎo)致土地價(jià)格增長率增量在第1階段下降后到第2階段開始出現(xiàn)反彈。這一時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格增長率由加速下降轉(zhuǎn)為減速下降，最后達(dá)到一個(gè)新的更低的增長率水平。由此可見，房地產(chǎn)價(jià)格的增長率的加速上漲使政府采取了緊縮性土地政策，減少土地招標(biāo)。綜合以上分析可知，正向的房地產(chǎn)價(jià)格沖擊最終導(dǎo)致通貨膨脹率（CPI）和產(chǎn)出GDP增長率達(dá)到一個(gè)新高度，使土地價(jià)格增長率不但下降。房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一把雙刃劍，在刺激經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)也加劇了通貨膨脹。而且，因?yàn)榻鞯耐恋卣卟⒉煌晟?，所以土地價(jià)格同房地產(chǎn)價(jià)格增長之間的關(guān)系不顯著。

本文通過分析現(xiàn)有的研究文獻(xiàn)，并通過建立向量自回歸VAR模型全面分析了江西省房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量供給沖擊、需求沖擊與土地政策沖擊等因素的動(dòng)態(tài)影響，并在此基礎(chǔ)上深入分析了江西省房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的沖擊對(duì)江西GDP增長率、通貨膨脹率與土地價(jià)格增長率變動(dòng)的動(dòng)態(tài)影響。旨在深度探討限購政策的作用——對(duì)江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的影響。結(jié)果表明房價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間緊密相關(guān)，并相互影響，而這種相互緊密的關(guān)聯(lián)可以使地方通貨膨脹加劇、經(jīng)濟(jì)過熱，并推高房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。在分析這些因素后得出，江西土地價(jià)格增長率與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)未見顯著的格蘭杰因果關(guān)系，影響關(guān)系不大。限購政策的出臺(tái)給江西狂熱的房價(jià)態(tài)勢(shì)特別是南昌市短期降了一下溫。同時(shí)對(duì)投機(jī)性購房炒房行為起到了一定的抑制作用，但這一政策尚有很多不完善之處。結(jié)合以上實(shí)證分析所得結(jié)論，可以提出幾點(diǎn)完善限購政策的建議：（1）江西省的房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹效應(yīng)成正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹影響較大。從長遠(yuǎn)來看，為了促進(jìn)江西省的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)健康的發(fā)展，政府應(yīng)該努力加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)調(diào)控力度，政府能關(guān)注并有效預(yù)見房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的通貨膨脹影響。（2）江西省房地產(chǎn)發(fā)展和價(jià)格變動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)具有中長期影響，通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的脈沖響應(yīng)具有一定的滯后性。政府在出臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策時(shí)，不僅要關(guān)注房屋供需市場(chǎng)（“以限購政策為代表”），還要從宏觀經(jīng)濟(jì)基本面出發(fā)全面有序地開展有預(yù)見性的調(diào)控，特別是要防止為追求短期效應(yīng)，過度打壓房地產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)功能“失靈”。（3）從江西房價(jià)沖擊對(duì)若干宏觀經(jīng)濟(jì)變量的脈沖響應(yīng)分析來看，土地價(jià)格沖擊房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不顯著、不長遠(yuǎn)。這是由于江西省的土地供給能力較強(qiáng)，政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格必須從控制需求沖擊和供給沖擊入手。一要加大限購的范圍和監(jiān)管力度，二要限購與限售同時(shí)實(shí)施，三要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，四要鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)展業(yè)務(wù)緩解投機(jī)性的“炒房”需求。

本文作者：劉小瑜謝娟娟趙鶴芹工作單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)