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一、限購令的出現(xiàn)及司法拍賣的概述

(一)限購令的出現(xiàn)及作用

改革開放以來，我國經濟發(fā)展迅猛，人民生活水平顯著提高，大量人口涌入城市，為城市帶來日新月異的變化的同時，人們對于擁有一處自己的居所也有迫切的需求。但房價飆漲，泡沫經濟嚴重，開發(fā)商們和投機者們在其中謀取暴利，而中低收入者們卻難“安得廣廈，風雨不動安如山”了。因此，國家從2008年開始，宏觀調控政策不斷，特別是2010年4月30日出臺的“國十條”實施細則中明確提出:“自本通知之日起，暫定同一購房家庭只能在本市購買一套商品住房”。盡管“限購令”的頒布實施，引發(fā)了廣泛的社會爭議，開發(fā)商、專家、學者之間的爭論激烈不休，但不得不說，它的出現(xiàn)可以有效的打擊投機購房的行為，在穩(wěn)定住房價格方面發(fā)揮了一定作用。所產生的直接效果，就是房地產交易市場中的商品房交易量的快速降低，房價同時也呈現(xiàn)著降低的趨勢。

(二)司法拍賣的概述

司法拍賣，是指當被執(zhí)行人逾期不履行義務，人民法院會對查封、扣押、凍結的被執(zhí)行人財產，依法強制以公開競價的方式賣與出價最高的競買人，并用所得金額清償債務的執(zhí)行行為。但在法院實際執(zhí)行過程中，卻是出現(xiàn)了相當多的問題，在本文，就只探究拍賣過程及之后過戶的問題。

1．串標、圍標的屢屢發(fā)生

由于我國現(xiàn)行的法律以及司法解釋，較少涉及到拍賣公司的交易活動，和對競買人的行為的限制。因此，拍賣公司及競買者通過這一漏洞，肆意操作司法拍賣房，以達到利益最大化。拍賣公司不積極宣傳拍賣活動，在得到拍賣權之后，消極對待流拍，采用故意泄露競買人信息的方式，有的拍賣公司為了私利甚至通過向競買人提供虛假信息等方式，實現(xiàn)圍標、串標。而競買人，只要在拍賣成交后，在限制時間內交付價款，伙同拍賣公司勾結串通，私下討價還價，便可以獲得一套低于市場價的住房。在順利過戶之后，又馬上把這套住房放到二手市場交易套現(xiàn)得利，很快就能從中獲得高額利潤。

2．“假訴訟，真買賣”

因為司法拍賣沒有限購的問題，對于有些沒有資格在本地買房或者為了孩子想再購買一套“學區(qū)房”的人，便鉆了空子。首先，房屋擁有者和購房者之間簽訂假的欠款協(xié)議，然后由購房人以惡意欠款的名義告上法院，勝訴后法院就開始著手拍賣事項，當出現(xiàn)流拍的情況后，法院會根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第十九條的規(guī)定:拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。實現(xiàn)以物抵債后，購房方就順利取得房產證，同時也能夠繞開限購令了。

二、司法拍賣房的不限購現(xiàn)象

司法拍賣的本質是為了保障債權人的債權，維護當事人的合法權益。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第244條的規(guī)定:當被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書規(guī)定的義務的時候，人民法院就有權查封、扣押、凍結、拍賣或變賣被執(zhí)行人應當履行義務部分的財產。

(一)司法拍賣房不限購成為吸引點

司法強制拍賣房，不受限購令限制，不限購房次數(shù)，不限貸款次數(shù)。

(二)購買資質審查是漏洞

經一中院執(zhí)行法官介紹了解到，法院只是作為委托人，對競買人的資質是根本沒有權利去審查的，如果要求法院在執(zhí)行中去審查購房人的房屋所有狀況、個人社保交稅記錄、戶籍狀況等，從技術角度看，目前是不可能實現(xiàn)的，因為這些系統(tǒng)現(xiàn)在并沒有全部與法院聯(lián)網。

(三)法院法令為過戶提供便利

曾有公民對司法拍賣的房屋有顧慮，根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，法院在確認拍賣完成后，人民法院便給競買人出具一份《裁定書》、一份《協(xié)助執(zhí)行通知書》，同時向有關單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知。就意味著強制過戶，而對于房地產交易中心都是會配合辦理過戶手續(xù)，發(fā)放房產證。在現(xiàn)行的房地產調控政策中限制的對象也只是以常規(guī)新房、二手房交易途徑購買的人群。對于司法拍賣，房管部門卻只能負責辦理過戶手續(xù)及新的房產證這最后一步，對其中有很多沒辦法掌控。這就是讓法院非常糾結的地方，要是不能執(zhí)行判決結果，讓司法拍賣順利進行，就無法保護已經勝訴的當事人的利益，清償當事人的債務，但同時也會有游離于政策之外的嫌疑;但要是嚴格按照限購令的要求，就很可能導致參與拍賣的人數(shù)下降，會造成流拍，從而對債權人實現(xiàn)權益造成相當?shù)挠绊憽?/p>

三、司法拍賣中存在的問題分析

從上面的現(xiàn)象描述來看，我們可以總結出以下兩個問題:

(一)拍賣信息不夠公開，拍賣過程也不夠透明。由于拍賣公司有意的不擴大宣傳，導致可以得知拍賣信息的人群較少，而知道的普通群眾獲得的信息也與實際拍賣的信息不對稱、不及時，想要參與拍賣的人也往往需要通過中介公司的操作，來參與司法競拍活動。這樣就會導致拍賣公司私下可操作性強，使得拍賣房的價格一降再降，同時也降低了人民法院的公信力，讓普通人參與拍賣的可能性下降。

(二)人民法院和房管局之間的信息沒有互通有無。由于人民法院沒有審查購房人的房屋所有權信息等的資格，而房管局方面，也沒有權力可以否認司法拍賣房的《裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》的強制力，這就導致了很多“房蟲”們利用這個漏洞，自由的在限購令的縫隙中鉆來鉆去。

四、解決方法的幾種探索

(一)淘寶司法拍賣的可行性。浙江省高院通過淘寶網的技術操作，從這個亞洲最大的網絡銷售平臺開展司法拍賣。在淘寶網的首頁相當明顯的位置就可以看到“司法拍賣”入口，進入頁面，排版也很人性化，不僅有“標的物類型”可選擇，還有“標的物所在地”可供篩選。也把拍賣流程以圖表方式呈現(xiàn)，可以說給司法拍賣的順利進行提供了很大便利。在2014年雙12當天，中國網民甚至可以競拍海外房產，可見司法拍賣的強大。將司法拍賣中的全部細節(jié)都放在上億網民的陽光監(jiān)督之下，真正實現(xiàn)了拍賣的信息全公開，切斷了其中的灰色利益鏈，實現(xiàn)“權”和“利”的分離。

(二)盡快建立法院和房管局之間的信息聯(lián)網平臺。信息聯(lián)網平臺的建立，關鍵在于各部門的協(xié)調合作，方便在拍賣前對競拍者進行購房資格審核。這樣盡管有法院出具的《裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》時，房管中心也可在執(zhí)行前有權利對競拍所得者進行購房資格審核的權利。方便房管局和法院及時互通有無，信息共享。對于已擁有房產者可以采取比如說提高購置稅、契稅等措施，增強各部門之間的協(xié)調合作。

(三)人民法院應認真審查被執(zhí)行拍賣人和競拍所得者之間的債務糾紛問題，特別對于存在債務糾紛問題的，進行嚴格的關系審查，預防債權人和債務人之間有協(xié)定房產抵債存在的可能性。剛開始的時候可以采用先讓競拍者填一份債務承諾書，然后進行形式審查。慢慢發(fā)展成熟以后，法院可以進行實質審查被執(zhí)行拍賣人和競拍者之間是否存在債務糾紛，具體操作是，可以聯(lián)系被執(zhí)行拍賣人和競拍成功者雙方的居所地或者主要營業(yè)機構所在地的法院和仲裁委員會，調查兩者之間是否債務糾紛。同時，也鼓勵其他競拍者揭發(fā)這種債務糾紛，維護司法拍賣的秩序，保證司法拍賣的公正。

作者:蔣溪 李婕 李雪菁 單位:廣西民族大學相思湖學院