導(dǎo)語：剖析我國經(jīng)濟適用房的社會定位限購政策論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：經(jīng)濟適用房制度在實施過程出現(xiàn)了諸多問題，其根源在于目前的制度設(shè)計未能以法律形式在物權(quán)上明確界定經(jīng)濟適用房的權(quán)利邊界與限制。未來應(yīng)以立法形式對經(jīng)濟適用房的占有、使用、收益、處分四項權(quán)能以及經(jīng)濟適用房在民商事領(lǐng)域中的具體權(quán)利邊界與限制予以明確定位，給經(jīng)濟適用房購買人一個確定的權(quán)利預(yù)期。而相關(guān)制度的設(shè)計應(yīng)考慮其他法律的規(guī)定并做到與其他法律規(guī)定相互銜接與協(xié)調(diào)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房；權(quán)利邊界；定位

目前，經(jīng)濟適用房制度在實施過程中出現(xiàn)了諸多問題與弊端，該制度根本無法解決經(jīng)濟房的權(quán)利定位問題，亦無法做到與其他法律規(guī)定的有機銜接。由于目前相關(guān)規(guī)定未能對經(jīng)濟房的權(quán)利予以準(zhǔn)確定位與限制，巨大的利益驅(qū)動使經(jīng)濟適用房制度在實施過程中出現(xiàn)權(quán)力尋租與黑幕事實上成為不可避免。比較中外相似于我國經(jīng)濟適用住房制度的法律制度，楊遂全教授認(rèn)為關(guān)鍵是缺少民事基本法的支撐［1］。目前我國各種有關(guān)保障性住房的規(guī)定，都只是行政法規(guī)或規(guī)章。。作為一種基本的物權(quán)制度，其他國家都有一些立法層次較高的法規(guī)調(diào)控。我們不能把這種長期的基本類型的物權(quán)制度一直置于立法之外。諾斯曾說過“對經(jīng)濟增長起決定作用的是制度性因素而非技術(shù)性因素”［2］。本文認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟適用房制度在實施過程中出現(xiàn)諸多問題，其根源在于目前的制度設(shè)計未能構(gòu)建經(jīng)濟房與商品房之間的巨大鴻溝，未以法律形式對經(jīng)濟適用房的權(quán)利屬性及限制予以明確定位。本文試圖通過深入分析，探討我國未來的相關(guān)制度設(shè)計，以解決經(jīng)濟適用房的權(quán)利定位與限制問題，并力爭做到與其他法律的規(guī)定相互銜接與協(xié)調(diào)。

一、經(jīng)濟適用房的范圍及其物權(quán)化的意義

首先，目前經(jīng)濟適用房制度在實施過程中屢屢出現(xiàn)舞弊與暗箱操作事件，經(jīng)濟適用房領(lǐng)域成為投機與利益不正當(dāng)輸送的重災(zāi)區(qū)，經(jīng)濟適用房制度實施的結(jié)果遠(yuǎn)未能實現(xiàn)制度設(shè)計的初衷。對此有學(xué)者提出取消經(jīng)濟適用房，也有學(xué)者提出經(jīng)濟適用房不修廁所，希望以此來解決經(jīng)濟適用房制度在實施過程中出現(xiàn)的問題。但本文認(rèn)為，造成當(dāng)前弊端重重局面的根本原因，在于當(dāng)前的規(guī)定側(cè)重于公法上的審查與核準(zhǔn)，未能在私法上對經(jīng)濟房的權(quán)利予以明確界定與限制。由于現(xiàn)行的制度未能確定經(jīng)濟適用房的物權(quán)邊界，私法上權(quán)利的模糊導(dǎo)致了巨大潛在利益的存在。在巨大利益的沖擊下，經(jīng)濟適用房形式上的層層審查與核準(zhǔn)形同虛設(shè)。因此，我們只有在物權(quán)上明確界定經(jīng)濟適用房的權(quán)利邊界，給房屋購買人一個確定的權(quán)利預(yù)期，方能物當(dāng)其用，有效解決當(dāng)前經(jīng)濟適用房制度在實施過程中出現(xiàn)的腐敗與權(quán)力尋租行為。

其次，要界定經(jīng)濟適用房的權(quán)利邊界，則需要厘清經(jīng)濟適用房的范圍。盡管2007年《經(jīng)濟適用住房管理辦法》指出，經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。但在實踐及理論上，對經(jīng)濟適用房涵蓋的范圍卻并不明確。廣義上的經(jīng)濟適用房既包括面向不特定社會公眾由政府主導(dǎo)修建的經(jīng)濟適用房，也包括面向特定對象，單位自建、單位集資建房及住宅合作社建房等。但就現(xiàn)狀而言，目前許多單位自建、單位集資建設(shè)的房屋盡管掛著經(jīng)濟適用房的名義，但建設(shè)內(nèi)容幾乎沒有不超標(biāo)的，且在分配上往往根據(jù)工齡、級別等予以劃定，此類房屋僅體現(xiàn)了福利而絕對未體現(xiàn)保障功能。本文認(rèn)為，造成目前經(jīng)濟適用房超標(biāo)準(zhǔn)、超面積建設(shè)的原因，很大程度上在于未對經(jīng)濟適用房的范圍做出明確界定。要理順目前經(jīng)濟適用房領(lǐng)域的各種關(guān)系，首先應(yīng)將其范圍嚴(yán)格限定在面向不特定社會公眾而由政府主導(dǎo)修建的經(jīng)濟適用房以及符合《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定條件面向本單位低收入住房困難家庭而由該部分職工集資修建的經(jīng)濟適用房。除此之外其余各類房屋均應(yīng)被排除在經(jīng)濟適用房范圍之外。不符合此類標(biāo)準(zhǔn)的房屋應(yīng)由其他規(guī)范予以規(guī)定，而我們應(yīng)逐步取消沒有法定依據(jù)的住房供給，減少住房供給的種類。

最后，根據(jù)物權(quán)法定原則，只有通過立法方能有效界定經(jīng)濟適用房的權(quán)利邊界。目前普遍觀點認(rèn)為經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)是受到一定限制的，其依據(jù)在于經(jīng)濟適用房土地的劃撥性質(zhì)而將其視為一種區(qū)別于商品房的新的物權(quán)。也有學(xué)者提出經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)由政府與購買人共有的設(shè)想，但不論是對經(jīng)濟適用房的物權(quán)予以限制還是增設(shè)一種限制物權(quán)，按照物權(quán)法定原則，這些內(nèi)容只能以立法形式予以規(guī)定與明確。根據(jù)立法法及物權(quán)法的規(guī)定，現(xiàn)行的部門規(guī)章無權(quán)也無力對經(jīng)濟適用房的權(quán)利予以定位及限制。此外，經(jīng)濟適用房制度尚涉及與民法、合同法、擔(dān)保法、房地產(chǎn)法、物權(quán)法和婚姻法等法律的協(xié)調(diào)與銜接，因此，我們只有以法律形式對經(jīng)濟適用房的權(quán)利予以定位，才能在效力及內(nèi)容上使該制度與其他法律規(guī)定相互銜接與協(xié)調(diào)。

二、經(jīng)濟適用房的權(quán)利定位

經(jīng)濟適用房就其本意而言，一要經(jīng)濟，也就是要限定銷售價格、要便宜。其便宜的主要因素在于政府提供政策優(yōu)惠（包括無償劃撥土地、減免各種稅費等）。二是要適用，適用應(yīng)理解為當(dāng)且僅當(dāng)適用，即要限定套型面積不能超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，但也要具備基本的使用功能。作這些方面限定的原因在于經(jīng)濟適用房保障功能的特定性以及其面向?qū)ο蟮奶囟ㄐ?。正是由于?jīng)濟適用房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，購買人享受了特殊的利益輸送，因而經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)是不完整應(yīng)受到一定限制的。產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟適用房制度中的核心和全局性的問題，是不容回避的。經(jīng)濟適用房是保障性住房，其在出租、出售時往往受到一定限制，也就是說其收益權(quán)和處分權(quán)是有限制的，這種限制不僅僅來自于政府，現(xiàn)實中更多還來自于單位或住宅合作社。亦有學(xué)者在區(qū)分產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)的基礎(chǔ)上進而認(rèn)為，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)雖受到一定限制，但仍不失為完全產(chǎn)權(quán)。對此，筆者不予茍同，一方面承認(rèn)其權(quán)能受到一定限制，另一方面又認(rèn)定其為完全產(chǎn)權(quán)，如此，則無論何種產(chǎn)權(quán)皆可認(rèn)定為完全產(chǎn)權(quán)，那么一種產(chǎn)權(quán)是否是完全產(chǎn)權(quán)也就失去了辨別的意義了。在此拋開經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)受限是否是應(yīng)然之義不提，其權(quán)能受限當(dāng)是無疑的［1］。對于經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，目前尚有爭論。另有觀點認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是可以分解的，完整的產(chǎn)權(quán)一經(jīng)分解，就不再與所有權(quán)有對等關(guān)系。如果一個人擁有的只是對某物的使用權(quán)，并不能說他對該物享有所有權(quán)［3］。物權(quán)法第三十九條規(guī)定了所有權(quán)的四項權(quán)能，即所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但這是指取得完全所有權(quán)的情形，對經(jīng)濟適用房這類特殊的物權(quán)，法律尚沒有予以明確規(guī)定。

1.占有權(quán)

占有權(quán)是指占有某物或某財產(chǎn)的權(quán)利，即在事實上或法律上控制某物或某財產(chǎn)的權(quán)利。占有權(quán)是所有權(quán)最重要的權(quán)能之一，是行使所有權(quán)的基礎(chǔ)，也是實現(xiàn)資產(chǎn)使用權(quán)和處分權(quán)的前提。在通常情況下，資產(chǎn)一般為所有人占有，即占有權(quán)與所有權(quán)合一，但在特定條件下，占有權(quán)也可與所有權(quán)分離，形成為非所有人享有的獨立的權(quán)利。經(jīng)濟適用房的購買人通過支付一定代價（亦可以看做是若干年累計的房屋租金）取得房屋的合法占有權(quán)。但是，這種占有權(quán)取得的前提是基于一定的身份，因此其取得房屋后的占有應(yīng)是事實上的占有而非法律上的占有，這里不論其是所有人還是按份共有人或非所有人，在規(guī)定的年限屆滿并取得完全產(chǎn)權(quán)前，本文認(rèn)為，購買人在居住滿一定年限并補繳土地出讓金及被減免的稅費后，方能取得完全產(chǎn)權(quán)。均不能移轉(zhuǎn)對房屋的實際占有（當(dāng)然基于合法事由房屋被依法處分的除外）。

2.使用權(quán)

使用權(quán)是指不改變財產(chǎn)的本質(zhì)而依法加以利用的權(quán)利。經(jīng)濟適用房購買人的使用權(quán)涉及到房屋和土地兩個層面。購買人對房屋的占有和使用均應(yīng)由本人及其家庭成員行使，不能移轉(zhuǎn)給第三人。并且，購買人須按照房屋的用途和性質(zhì)合理使用房屋，不能改變房屋的用途。對于土地使用權(quán)，本文認(rèn)為，不論是國有土地還是農(nóng)村集體土地，在一定年限內(nèi)及購買人未補繳土地出讓金前，均不可為購買人分割土地使用權(quán)，這也應(yīng)是經(jīng)濟適用房與普通商品房的差別。經(jīng)濟適用房其性質(zhì)是用于居住保障，故其不能也不應(yīng)具備投資功能。購買人所取得的物權(quán)屬于一種限制物權(quán)，我們只有構(gòu)建起經(jīng)濟適用房與商品房之間的巨大鴻溝，方有希望解決目前經(jīng)濟適用房制度在實施過程中的種種弊端與無奈。

3.收益權(quán)

收益權(quán)是所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。對于收益，經(jīng)濟學(xué)與會計學(xué)有著不同的解釋，亞當(dāng)•斯密在《國富論》中將收益定義為“那部分不侵蝕資本的可予消費的數(shù)額”，把收益看做是財富的增加。后來，大多數(shù)經(jīng)濟學(xué)家都繼承并發(fā)展了這一觀點。而作為一種權(quán)利的收益權(quán)，本文認(rèn)為其屬于法學(xué)范疇，即不管收益內(nèi)涵如何界定，收益權(quán)強調(diào)的是獲取收益的權(quán)利或收益的歸屬。本文認(rèn)為，未來的立法應(yīng)對經(jīng)濟適用房的收益歸屬做出明確限定。由于經(jīng)濟適用房的土地為劃撥土地，房屋購買人取得房屋時沒有繳納土地出讓金或未支付土地使用價款（地租），因此，其對房屋的收益權(quán)應(yīng)受一定限制?；诜课莸谋Ｕ闲再|(zhì)，可規(guī)定在一定年限內(nèi)不可用做出租收益。滿一定年限并補繳土地出讓金取得完全產(chǎn)權(quán)后房屋方可上市轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)歸屬于所有權(quán)人。按照現(xiàn)行《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定，購買人符合條件上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價款。從制度設(shè)計的嚴(yán)謹(jǐn)性出發(fā)，我們將不得不考慮如果屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房沒有差價或者差價為負(fù)的情況該如何處理，基于此，目前的該規(guī)定顯得不夠嚴(yán)謹(jǐn)。本文認(rèn)為，以同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用房差價來確定土地收益，既不準(zhǔn)確，又缺乏操作性。第一，房屋的價格往往取決于多種因素包括戶型、樓層、朝向、采光、通風(fēng)等等而不僅僅局限于地段，同地段同面積的房屋售價往往并不相同甚至差異很大。第二，買受人最初已完全支付了房屋價款（價款中尚有部分利潤），因而房屋升值的收益應(yīng)歸屬于購買人。購買人未支付的僅僅是最初的地價及享受了部分稅收優(yōu)惠，因此本文認(rèn)為，購買人上市轉(zhuǎn)讓房屋，其補交土地出讓金以屆時該地段土地評估價直接補交即可，將房屋與土地分開計價既清晰又簡便易行。

4.處分權(quán)

處分權(quán)是財產(chǎn)所有人對其財產(chǎn)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)最終處理的權(quán)利，是所有權(quán)四項權(quán)能的核心，是財產(chǎn)所有人最基本的權(quán)利。處分權(quán)可分為事實上的處分權(quán)和法律上的處分權(quán)。事實上的處分意味著實物形態(tài)的改變，法律上的處分意味著物的轉(zhuǎn)讓即物權(quán)主體的變化。經(jīng)濟適用房的購買人對房屋事實上的處分受到民法、物權(quán)法等相關(guān)法律、法規(guī)的調(diào)控，本文認(rèn)為經(jīng)濟適用房購買人事實上的處分權(quán)與商品房買受人的處分權(quán)并無差別。但經(jīng)濟適用房基于其保障性質(zhì)以及購買人取得房屋的特定事由（低收入及住房困難），經(jīng)濟適用房購買人在法律上的處分權(quán)應(yīng)受到限制。本文認(rèn)為，經(jīng)濟適用房性質(zhì)是為了滿足住房需求，故購買人不能任意轉(zhuǎn)讓（限制措施如前所述包括使用年限限制及補繳地租和稅費后取得完全產(chǎn)權(quán)的限制），如果因特殊情況需要轉(zhuǎn)讓，在未取得完全產(chǎn)權(quán)前，應(yīng)交由主管部門回購；取得完全產(chǎn)權(quán)后需要轉(zhuǎn)讓的，主管部門享有優(yōu)先購買權(quán)；經(jīng)濟適用房購買人的其他處分權(quán)，如離婚分割、繼承、贈與、抵押、出資等實體權(quán)利的處分亦應(yīng)受到一定限制，本文探討的權(quán)利限制是在購買人未取得完全產(chǎn)權(quán)前的限制。購買人取得完全產(chǎn)權(quán)后，可依據(jù)物權(quán)法等法律享有所有權(quán)的全部權(quán)能。對這些具體權(quán)利的限制，未來的住房保障立法應(yīng)予以重視與體現(xiàn)，而相關(guān)制度設(shè)計應(yīng)與其他法律規(guī)定相互銜接與協(xié)調(diào)。

三、經(jīng)濟適用房的權(quán)利限制

1.經(jīng)濟適用房在夫妻共同財產(chǎn)中的權(quán)利定位

2001年修正后的《婚姻法》規(guī)定了夫妻共同財產(chǎn)制、個人特有財產(chǎn)制和約定財產(chǎn)制三種形式，在夫妻對財產(chǎn)無約定或約定不明、約定不合法的情況下，法定財產(chǎn)制是當(dāng)然適用的夫妻財產(chǎn)制［4］。我國關(guān)于夫妻財產(chǎn)實行約定優(yōu)先，沒有約定則實行法定共同所有制?；橐龇ㄒ?guī)定夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有，這里“所得的財產(chǎn)”，按照通說，并非需要實際占有?！柏敭a(chǎn)”可以是權(quán)利而非完全的所有權(quán)。但是，由于經(jīng)濟適用房性質(zhì)的特殊性，其涉及家庭其他成員的住房保障，因此，對于經(jīng)濟適用房在夫妻共同財產(chǎn)制中的權(quán)利定位應(yīng)解決以下三個方面的問題。

（1）就權(quán)利主體而言，按照經(jīng)濟適用房制度設(shè)計的初衷，其保障對象是低收入住房困難家庭即以家庭為保障對象而非個人，目前已經(jīng)有城市將符合一定條件的個人納入經(jīng)濟適用房的保障范圍，但本文認(rèn)為，從效率角度出發(fā)，單個個人的住房保障應(yīng)主要通過廉租房方式予以保障。受保障人是基于身份而取得財產(chǎn)，故就房屋的權(quán)利主體而言，本文認(rèn)為，全體家庭成員均應(yīng)成為房屋的權(quán)利主體，因此在對經(jīng)濟適用房房屋權(quán)屬進行登記時，應(yīng)將全體家庭成員均登記為房屋權(quán)利人。實務(wù)中可能存在部分家庭成員未支付經(jīng)濟適用房價款，但本文認(rèn)為經(jīng)濟適用房是基于家庭成員關(guān)系共同取得，在沒有相反證據(jù)的情況下，可視為對其他家庭成員的贈與。而在家庭取得經(jīng)濟適用房后而成為該家庭成員的，不成為權(quán)利人。

（2）關(guān)于夫妻之間對經(jīng)濟適用房權(quán)利的約定，婚姻法規(guī)定夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。但鑒于經(jīng)濟適用房的保障性及取得人身份的特定性，本文認(rèn)為，夫妻之間可以對房屋未來的收益及處分權(quán)予以約定，但不得以約定方式排除對方的占有和使用權(quán)。此外，夫妻之間的約定不具有對抗第三人的效力，亦不得損害其他家庭成員的合法權(quán)利。

（3）關(guān)于經(jīng)濟適用房的離婚分割，經(jīng)濟適用房系基于家庭成員共同身份而取得，身份關(guān)系的消滅可導(dǎo)致房屋的分割。但基于經(jīng)濟適用房的特殊屬性，未來立法對于離婚時經(jīng)濟適用房的分割本文僅探討尚未取得完全產(chǎn)權(quán)前的分割，取得完全產(chǎn)權(quán)后房屋的分割與商品房并無二致。應(yīng)把握以下方面：第一，如雙方均不主張使用房屋的，該房屋可交由主管部門回購，就所得價款進行分割。但有其他具有完全民事行為能力的家庭成員主張繼續(xù)使用的除外。第二，雙方均主張使用且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，但取得房屋的一方不得排除家庭其他權(quán)利人的占有使用權(quán)。第三，一方主張房屋使用權(quán)的，可由評估機構(gòu)按市場價格對房屋做出評估或競價，使用房屋的一方給予另一方相應(yīng)的補償。第四，法院不判決房屋所有權(quán)的歸屬，可根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用這里的使用人還應(yīng)包含家庭內(nèi)的其他權(quán)利人。及房屋項下的其他權(quán)利人。使用方給予另外一方補償，但補償?shù)慕痤~應(yīng)考慮繼續(xù)使用房屋的家庭其他成員人數(shù)所占的份額。第五，為防止以離婚為手段再次申請購買經(jīng)濟適用房，因此，將經(jīng)濟適用房的購買對象限定為以家庭為單位而非個人是必要的。

2.經(jīng)濟適用房的繼承

我國的繼承分為法定繼承和遺囑繼承，關(guān)于遺贈和遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，二者處分的本質(zhì)相同，將在經(jīng)濟適用房的贈與中予以討論。繼承法規(guī)定法定繼承人包括第一順序：配偶、子女、父母和第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。經(jīng)濟適用房的繼承，屬于權(quán)利人財產(chǎn)的一種移轉(zhuǎn)形式。本文認(rèn)為，經(jīng)濟適用房以家庭作為保障對象，而家庭則是由夫妻關(guān)系和子女關(guān)系結(jié)成的最小的社會生產(chǎn)和生活的共同體，即這里的家庭成員僅僅包括配偶及其子女。為避免經(jīng)濟適用房權(quán)利主體的多元化以及避免經(jīng)濟適用房喪失保障功能，在購買人取得完全產(chǎn)權(quán)前，未來的立法可規(guī)定經(jīng)濟適用房的繼承人應(yīng)限于第一順序的繼承人，即配偶、子女、父母之間。如被繼承人沒有第一順序法定繼承人，則由主管部門予以回購，回購的價款作為普通遺產(chǎn)，按照相關(guān)法律規(guī)定予以繼承。

3.經(jīng)濟適用房的贈與

基于經(jīng)濟適用房的社會保障功能，因此應(yīng)不允許經(jīng)濟適用房購買人在取得房屋后任意拋棄即無償讓與其權(quán)利。經(jīng)濟適用房的取得系以家庭為單位取得，單個家庭成員無權(quán)將房屋贈與他人。即使全體家庭成員均一致同意將房屋贈與他人，由于該權(quán)利的取得系基于身份的特定性而取得，也為避免實踐中以贈與之名行買賣之實，故本文主張經(jīng)濟適用房的購買人在取得完全產(chǎn)權(quán)前，其不能將房屋贈與第三人，但公益性贈與或由主管部門回購后贈與價款的除外。關(guān)于公民遺贈或簽訂遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的處理，本文認(rèn)為，訂立該類遺囑的公民在遺產(chǎn)處分時應(yīng)取得該房屋的全部產(chǎn)權(quán)，即該房屋已經(jīng)可以自由轉(zhuǎn)讓；在未取得全部產(chǎn)權(quán)前遺贈人死亡的，應(yīng)認(rèn)定遺囑人無權(quán)處分，房屋可由主管部門回購，受遺贈人可獲得相應(yīng)價款；如存在其他權(quán)利共有人，而其他共有人不同意主管部門回購房屋，則由其他共有人按照遺贈人所享有份額對應(yīng)價款向受遺贈人予以補償。

4.經(jīng)濟適用房的抵押

抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。根據(jù)目前相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)濟適用房的抵押及實行將可能導(dǎo)致兩個方面的問題：第一，涉及抵押權(quán)實現(xiàn)后房屋的受讓人身份，如經(jīng)濟適用房通過拍賣方式流轉(zhuǎn)，喪失房屋的家庭將重新依靠社會救濟與保障，而取得房屋的買受人一般而言不會是應(yīng)予以保障的對象，這將可能違背經(jīng)濟適用房制度設(shè)計的初衷。此外，亦不排除購買人通過這種方式惡意將房屋變相轉(zhuǎn)讓，從而實現(xiàn)投資增值目的。第二，物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。因此，如將房屋抵押，則該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。由于經(jīng)濟適用房所使用土地為劃撥土地，其制度設(shè)計初衷是為促進社會公平而對低收入住房困難家庭予以的一種福利安排。因此，在相關(guān)主體未繳納土地出讓金的情況下，土地使用權(quán)主體不能發(fā)生變更。因此，本文認(rèn)為，經(jīng)濟適用房的權(quán)利人在未取得完全產(chǎn)權(quán)前，其不能將房屋用于抵押擔(dān)保。

但是，這里卻需要解決另一個問題，即由于經(jīng)濟適用房的購買人其本身就是低收入家庭，其很可能無力一次性支付全部房款，此外部分人群或繳納了住房公積金，也需要用住房公積金貸款解決居住問題。根據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，借款人借款需有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。而在房屋買賣中，通行的做法是將房屋抵押給貸款人以獲取貸款，這就需要經(jīng)濟適用房具備融資擔(dān)保的功能。本文認(rèn)為，經(jīng)濟適用房的購買人可以將房屋抵押給指定的貸款人（主管機構(gòu)認(rèn)可的金融機構(gòu)）用于支付購房款，此外其不能用于其他目的抵押擔(dān)保。此種情況下權(quán)利人實現(xiàn)抵押權(quán)的，如是國有土地則可按現(xiàn)行規(guī)定予以處理。如果是集體建設(shè)用地未來可以考慮在集體建設(shè)用地上修建經(jīng)濟適用房，限于本文主旨，在此不作深入探討。，主管機關(guān)應(yīng)先將房屋所占范圍的土地征收為國有，而后將該經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)填補完整后房屋的取得人應(yīng)補繳土地成本，即土地出讓金。，按照相關(guān)法律規(guī)定予以處置。

5.經(jīng)濟適用房的出資

公司法第二十七條規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。房屋及土地使用權(quán)為現(xiàn)實生活中較為常見的出資形式，但房屋或土地用于出資應(yīng)符合兩個方面的限制性條件：一是可以用貨幣估價。二是可以依法轉(zhuǎn)讓，即以房屋或土地出資后，出資人應(yīng)向公司轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)。經(jīng)濟適用房雖然可以用貨幣估價，但購買人取得房屋支付的價款未包含土地價款并享受了特別的政策性優(yōu)惠，故作為經(jīng)濟適用房的購買人，在其未取得完全產(chǎn)權(quán)時，其處分房屋的權(quán)能應(yīng)受到限制。且經(jīng)濟適用房的保障性質(zhì)決定了經(jīng)濟適用房的所有人只能是自然人而不能是法人，這亦是經(jīng)濟適用房出資的制度性阻礙。此外，在現(xiàn)行土地管理制度下，與經(jīng)濟適用房無法分離的土地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)?；诖?，本文認(rèn)為，經(jīng)濟適用房僅具有保障功能而不具有投資功能，房屋的投資功能應(yīng)由商品房市場予以解決。同時，由于土地權(quán)屬性質(zhì)的不同及取得土地的特殊方式，故購買人在取得完全產(chǎn)權(quán)前及土地未變更為國有出讓土地前，經(jīng)濟適用房不能用于出資。

經(jīng)濟適用房制度作為住房保障制度的一部分，將對國民住房條件的改善產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。但鑒于其具有的特殊性，我們只有以立法形式從私法上明確界定經(jīng)濟適用房的權(quán)利邊界，明確其物權(quán)上的定位與限制，構(gòu)建經(jīng)濟適用房與商品房的巨大鴻溝，方能有效解決經(jīng)濟適用房制度在實施過程中的弊端與無奈，實現(xiàn)我們制度設(shè)計的初衷。

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