導(dǎo)語(yǔ)：住宅物業(yè)監(jiān)管問(wèn)題及策略一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

目前，物業(yè)管理在我國(guó)廣州、深圳、上海、北京等一線(xiàn)城市的發(fā)展已經(jīng)頗具規(guī)模，一批優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，一些先進(jìn)的物業(yè)管理理念也相繼綻放；物業(yè)管理服務(wù)的范圍已覆蓋住宅、商用、辦公、學(xué)校、醫(yī)院、工廠(chǎng)及特殊物業(yè)等所有物業(yè)類(lèi)型；物業(yè)管理服務(wù)所帶來(lái)的物業(yè)保值增值效益也得到人們的充分肯定。然而在我國(guó)的二、三線(xiàn)城市，物業(yè)管理的發(fā)展卻是參差不齊，有的甚至可以說(shuō)是舉步維艱。保定市的物業(yè)管理就面臨著這樣的困境。本文首先從保定市住宅物業(yè)管理的現(xiàn)狀中總結(jié)出住宅物業(yè)管理混亂的原因，然后從不同的方面提出幾點(diǎn)建議，旨在扭轉(zhuǎn)保定市物業(yè)管理市場(chǎng)矛盾的局面，為保定市物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展盡一點(diǎn)綿薄之力。

一、保定市住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀及原因分析

保定市位于河北省中部，地處京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大門(mén)”之稱(chēng)。保定市得天獨(dú)厚的地理位置以及歷史賦予它的文化底蘊(yùn)，注定它將是一個(gè)宜居之地，然而該城市房地產(chǎn)產(chǎn)品的形象及物業(yè)管理服務(wù)的理念與品質(zhì)卻配不上這個(gè)歷史古城的內(nèi)涵。物業(yè)管理即使在最基本的服務(wù)領(lǐng)域——住宅物業(yè)內(nèi)的發(fā)展都是寸步難行，更別談什么品牌創(chuàng)新和在其他物業(yè)類(lèi)型的物業(yè)管理服務(wù)開(kāi)發(fā)。通過(guò)總結(jié)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求與抗拒并存通過(guò)調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)，保定市的住房消費(fèi)者已經(jīng)基本認(rèn)識(shí)到了物業(yè)管理所帶來(lái)的物業(yè)保值增值效益，但在生活中卻又總是阻礙物業(yè)管理的發(fā)展。具體表現(xiàn)為，人們?cè)谫?gòu)房或者租房時(shí)總是要選擇物業(yè)服務(wù)好的小區(qū)，甚至不惜支付較高的房?jī)r(jià)或租金。然而在生活中卻又不配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，不服從物業(yè)服務(wù)人員的管理，亂搭亂建、亂停車(chē)輛、違規(guī)裝修等行為屢禁不止，甚至有的連物業(yè)服務(wù)費(fèi)都不交。導(dǎo)致有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)連年入不敷出，面臨倒閉的的困境。有的小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)干脆撤出不管，留下的爛攤子也無(wú)人愿意接手，使得小區(qū)常年陷入無(wú)人管理的混亂局面。需求與抗拒的矛盾充斥著整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)，使得保定市住宅物業(yè)管理陷入一片混亂。

2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量整體較差俗話(huà)說(shuō)，一個(gè)巴掌拍不響，保定市的物業(yè)管理發(fā)展面臨如此困境，也不能把所有的責(zé)任都?xì)w于業(yè)主或使用人身上。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身也存在很多問(wèn)題。通過(guò)調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)主或使用人的抱怨主要有以下內(nèi)容：①小區(qū)內(nèi)的環(huán)境太差了，幾天都沒(méi)有人打掃衛(wèi)生的和清運(yùn)垃圾，樓道的樓梯上都是土，垃圾道及下水溝處都臭了；②小區(qū)的安全性太差了，自行車(chē)總丟，汽車(chē)安著報(bào)警器都能被偷走，三樓不裝防盜窗都能進(jìn)小偷；③平時(shí)看不見(jiàn)物業(yè)管理人員干活，一到收錢(qián)的時(shí)候就來(lái)了，水管、電纜壞了需要維修，費(fèi)用都要業(yè)主平攤，憑什么？物業(yè)管理做的這么差，誰(shuí)會(huì)愿意交物業(yè)費(fèi)呀?？梢?jiàn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求的并不高，主要集中于對(duì)基本服務(wù)的質(zhì)量要求和對(duì)費(fèi)用收支情況的了解方面。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠在以上方面滿(mǎn)足業(yè)主及使用人的需求，那么物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取也就不再是難事?？梢?jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量差是造成目前困境的主要原因。

3、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低，專(zhuān)業(yè)人才匱乏物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)質(zhì)量差是有其根本原因的。目前保定市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度很不完善，物業(yè)管理人員從上到下整體素質(zhì)偏低，缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)支撐，更談不上多方面人才的吸納和儲(chǔ)備。加上物業(yè)管理較低的行業(yè)利潤(rùn)和瑣碎的日常工作，不能吸引優(yōu)秀的人才投身到物業(yè)管理行業(yè)，或者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不肯支付較高的工資聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)或較高學(xué)歷的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，物業(yè)管理行業(yè)人才的流失十分嚴(yán)重?？梢?jiàn)，缺乏一支先進(jìn)的物業(yè)管理隊(duì)伍是物業(yè)管理質(zhì)量不能提高的主要原因。

4、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視不夠如果說(shuō)住房產(chǎn)品是“硬件”的話(huà)，那么物業(yè)管理就是“軟件”?！败浖辈恍校坝布痹俸弥皇且粋€(gè)空殼子。物業(yè)管理作為住房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)的售后服務(wù)階段，管理和服務(wù)的質(zhì)量好壞對(duì)開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)、品牌都有很大的影響，甚至直接影響到開(kāi)發(fā)商以后項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。然而在保定市，大部分開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有重視這一點(diǎn)。有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為物業(yè)管理是一件很簡(jiǎn)單的事情，自己隨便找?guī)讉€(gè)人就組建了一個(gè)物業(yè)管理隊(duì)伍，再請(qǐng)幾個(gè)人打掃打掃衛(wèi)生，看看大門(mén)就可以了；還有的開(kāi)發(fā)商是因?yàn)楹湍硞€(gè)物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)人有關(guān)系，就把物業(yè)管理交給“自己人”來(lái)做，不管這個(gè)“自己人”有沒(méi)有這個(gè)能力。開(kāi)發(fā)商作為物業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，對(duì)其產(chǎn)品的售后服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有起到擔(dān)保的作用。

5、政府對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督管理不到位政府作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展有著不可推卸的責(zé)任。保定市物業(yè)管理行業(yè)得不到有效的發(fā)展，與其管理不善，監(jiān)督不到位有著直接的關(guān)系。例如目前保定市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水平參差不齊，業(yè)主的合法權(quán)益得不到保護(hù)等等這些簡(jiǎn)單的問(wèn)題，保定市房地產(chǎn)行政管理部門(mén)都沒(méi)有及時(shí)地解決處理，是其監(jiān)督管理不到位的明顯表現(xiàn)。

二、保定市住宅物業(yè)管理發(fā)展對(duì)策研究

找到問(wèn)題的根源，是準(zhǔn)確、徹底解決問(wèn)題的關(guān)鍵。通過(guò)以上分析我們發(fā)現(xiàn)，阻礙保定市物業(yè)管理健康發(fā)展的因素主要包括業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商和政府四個(gè)方面。下面筆者就從不同的角度提出一些建議，希望能夠扭轉(zhuǎn)保定市住宅物業(yè)管理目前所面臨的局面。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部改革建議

（1）加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高職工素質(zhì)一支管理規(guī)范、能力較強(qiáng)的物業(yè)管理隊(duì)伍是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)制定一套嚴(yán)格的規(guī)章制度和建立崗位責(zé)任制，使企業(yè)內(nèi)部職工都能意識(shí)到自己的職責(zé)。并通過(guò)考核制度和獎(jiǎng)懲制度的結(jié)合對(duì)職工起到監(jiān)督和督促作用。其次在人員配備方面，要盡量吸收各方面人才。對(duì)于一些技術(shù)含量較低的基礎(chǔ)服務(wù)工作，可以吸收一部分下崗職工，但也要通過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)才能上崗，使其對(duì)一些基本的物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)、企業(yè)的規(guī)章制度和自己的崗位職責(zé)等有所了解。對(duì)于一些技術(shù)含量較高或者安全性要求較高的崗位，一定要聘請(qǐng)一些具有相應(yīng)資質(zhì)的人員，以提高其工作質(zhì)量。職工是企業(yè)最有價(jià)值的資源，也是唯一能提供競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的潛在力量，提高管理水平根本途徑只能進(jìn)行職工管理。

（2）認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量按照物業(yè)服務(wù)合同，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)是保障物業(yè)管理工作順利開(kāi)展及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用足額收取的重要因素。物業(yè)服務(wù)合同中約定的內(nèi)容主要是基本服務(wù)，而基本服務(wù)的核心內(nèi)容無(wú)非是保潔、保安和設(shè)備維修。做好這三方面的基本服務(wù)是贏得業(yè)主認(rèn)可的主要途徑。比如保潔方面，做到及時(shí)清掃和垃圾的及時(shí)清運(yùn)很簡(jiǎn)單，在注意一下死角和特殊季節(jié)的衛(wèi)生問(wèn)題，就可以大大提升業(yè)主的滿(mǎn)意度。再比如設(shè)備維修保養(yǎng)方面，一定要注意“保養(yǎng)重于維修”，等到設(shè)施出現(xiàn)故障了，影響人們的正常生活了再去維修，就會(huì)為自己的服務(wù)質(zhì)量大打折扣。相反如果能夠保障所有設(shè)備的完好率在95％以上，肯定能贏得業(yè)主的認(rèn)可。所以說(shuō)細(xì)節(jié)決定一個(gè)企業(yè)的素質(zhì)，細(xì)節(jié)決定一個(gè)企業(yè)的成敗。然而基本服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該做的，必須做到的，要想更進(jìn)一步地建立與業(yè)主良好的關(guān)系，還要增加更多的人性化服務(wù)的內(nèi)容。比如做好小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)；增加小區(qū)的社區(qū)文化活動(dòng)；在特殊的時(shí)候向業(yè)主發(fā)出溫馨提示，如在季節(jié)轉(zhuǎn)換期間，提醒業(yè)主要添加或減少衣服，根據(jù)氣象預(yù)報(bào)提醒業(yè)主注意帶雨傘、雨衣等，在假期來(lái)臨前，提醒業(yè)主注意防盜、防火等，拉近公司與業(yè)主之間的距離，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、溫馨的生活環(huán)境。

（3）公開(kāi)辦事制度，定期公布賬目公開(kāi)辦事制度及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，接受業(yè)主的監(jiān)督，可以促使物業(yè)管理人員更好地履行自己的職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量；定期公布物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的收支情況，可以使消費(fèi)者清楚地了解自己消費(fèi)的具體項(xiàng)目。業(yè)主能清楚地了解其所支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品及質(zhì)量，是抵消其“亂收費(fèi)”情緒的基礎(chǔ)；業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品及質(zhì)量的滿(mǎn)意程度是使其繼續(xù)履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的重要保障。

2、增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念提高業(yè)主的主人翁意識(shí)

房屋無(wú)論是作為消費(fèi)品實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值，還是作為投資品實(shí)現(xiàn)保值增值效益，物業(yè)管理服務(wù)的作用都是顯而易見(jiàn)的。對(duì)于自住的消費(fèi)者來(lái)講，物業(yè)管理服務(wù)做的好，可以為其帶來(lái)干凈、優(yōu)美、安全、和諧的居住環(huán)境，使其生活舒適、安詳和愜意，甚至可以提升自己的生活品味和社會(huì)地位。對(duì)于投資者來(lái)講，物業(yè)管理較好的小區(qū)，可以為購(gòu)房者帶來(lái)由于物業(yè)管理水平高而使其住房——物業(yè)增值的利益。對(duì)于同一個(gè)物業(yè)來(lái)講，良好的物業(yè)管理可以延長(zhǎng)其經(jīng)濟(jì)壽命。假定一幢價(jià)值30萬(wàn)元的住宅物業(yè)用于出租，年租金收益為1.2萬(wàn)元，按照靜態(tài)投資收益法，其投資回收期為25年。若保證房產(chǎn)完好無(wú)損并可以繼續(xù)使用，則從第26年開(kāi)始，業(yè)主每年所得的租金就是投資回報(bào)。房屋壽命越長(zhǎng)，其投資回報(bào)越多。對(duì)于兩個(gè)處于不同區(qū)域的住宅物業(yè)來(lái)講，如果兩個(gè)物業(yè)的內(nèi)在品質(zhì)及所處的外部環(huán)境質(zhì)量差不多，則物業(yè)管理水平的好壞就是影響其價(jià)值高低的主要因素。如保定市西郊的兩個(gè)住宅小區(qū)A、B，其公交便捷度、周?chē)涮自O(shè)施如醫(yī)院、學(xué)校、公園、銀行、郵局等條件都差不多，建成年份B小區(qū)比A小區(qū)還要晚5年，所以B小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施比A小區(qū)還要完備（B小區(qū)是98年交工時(shí)天然氣管道都已配備齊全，而A小區(qū)是93年交工，當(dāng)時(shí)沒(méi)有天然氣配套設(shè)施，2010年，在業(yè)主自愿的情況下安裝了天然氣管道。然而至今，A小區(qū)仍然有部分業(yè)主家里沒(méi)有安裝天然氣）。按說(shuō)B小區(qū)物業(yè)的內(nèi)在品質(zhì)比A小區(qū)物業(yè)的要高，房?jī)r(jià)也應(yīng)較高，然經(jīng)調(diào)查A小區(qū)的住房在2011年10月份的平均售價(jià)為5200元/平方米，同期B小區(qū)的住房平均售價(jià)為5000元/平方米，其原因就是A小區(qū)的物業(yè)管理水平比B小區(qū)高，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的。以80平方米的住宅物業(yè)為例，拋去A小區(qū)提前5年交工為業(yè)主帶來(lái)的使用價(jià)值或業(yè)主將其出租獲得的租金收益，A小區(qū)由于物業(yè)管理較好為業(yè)主帶來(lái)的增值收益比B小區(qū)多1.6萬(wàn)元（（5200-5000）×80）。通過(guò)簡(jiǎn)單的加減法讓業(yè)主了解物業(yè)管理服務(wù)對(duì)環(huán)境改良及物業(yè)保值增值等方面帶來(lái)的重要作用，可以不斷提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念。只有讓業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求有了更高的欲望，才會(huì)迫使其對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。另外，可以通過(guò)“小區(qū)是我家，環(huán)境靠大家”的宣傳，讓每個(gè)業(yè)主意識(shí)到自己才是小區(qū)的主人，小區(qū)的物業(yè)管理及其效果關(guān)系到每個(gè)人的切身利益，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理是每個(gè)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，從而促使其愛(ài)護(hù)小區(qū)的公共環(huán)境及公共設(shè)施。

3、推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)迫使其選擇好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

目前，在保定市公認(rèn)的物業(yè)管理做的比較好的是秀蘭物業(yè)。通過(guò)到秀蘭售樓部進(jìn)行調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)，同期開(kāi)發(fā)的內(nèi)在品質(zhì)及周?chē)h(huán)境差不多的住宅物業(yè)，秀蘭的產(chǎn)品每平方米要比別的產(chǎn)品價(jià)格高200元左右，以開(kāi)發(fā)一處1萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)為例，秀蘭開(kāi)發(fā)商要比別的企業(yè)多收入200萬(wàn)元。以購(gòu)買(mǎi)一處80平方米的住房為例，消費(fèi)者要多支付1.6萬(wàn)元。即便如此，當(dāng)新產(chǎn)品初開(kāi)盤(pán)時(shí)，秀蘭售樓部也是門(mén)庭若市，為什么呢？在秀蘭售樓部筆者聽(tīng)到：“你放心，我們秀蘭物業(yè)肯定沒(méi)有問(wèn)題”?！熬褪且?yàn)槟銈冃闾m物業(yè)做得好，才來(lái)買(mǎi)你們的房子呢”。這就是秀蘭開(kāi)發(fā)商可以制定較高房?jī)r(jià)的理由，這也是消費(fèi)者愿意多支付1.6萬(wàn)元的原因?？梢?jiàn)，一個(gè)好的、成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一定要有好的物業(yè)管理。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手才能創(chuàng)造樓盤(pán)的品牌形象。所以政府可以通過(guò)政策調(diào)整推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，迫使其從自身的利益及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，選聘好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品提供物業(yè)管理服務(wù)，從而間接地推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

4、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督和管理

政府加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督和管理，可以為物業(yè)管理的發(fā)展提供制度性保障。首先可以根據(jù)保定市的實(shí)際情況制定物業(yè)管理方面的實(shí)施細(xì)則，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)；其次對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理，實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖?cè)和許可證制，并果斷地撤銷(xiāo)一批長(zhǎng)期提供質(zhì)價(jià)不符或連年虧損的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，整頓社會(huì)上一些濫竿充數(shù)的物業(yè)公司；最后，對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)投訴上來(lái)的問(wèn)題應(yīng)積極處理，協(xié)調(diào)好業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推動(dòng)物業(yè)管理的和諧發(fā)展。