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EconomyHotelsCost-BenefitAnalysisandOperatingModels

投入產(chǎn)出分析

對(duì)經(jīng)濟(jì)型旅館的效益，我們進(jìn)行了初步測(cè)算，測(cè)算口徑為目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型旅館常見(jiàn)開(kāi)發(fā)模式即租賃場(chǎng)地改造，建筑面積5000平方米，客房150間，餐位150個(gè)，停車場(chǎng)50個(gè)的單店測(cè)算投入為620萬(wàn)元左右（項(xiàng)目改造周期控制在6個(gè)月左右）。

1、改造、裝修費(fèi)用為5000平米*500元/平米=250萬(wàn)元

2、消防系統(tǒng)30萬(wàn)元

3、照明系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)100萬(wàn)元

4、電梯1臺(tái)50萬(wàn)元

5、客房家電150間*4000元/間=60萬(wàn)元（單位空調(diào)和電視機(jī)及其他）

6、客房用具、布草150間*2500元/間=37.5元

7、餐廳設(shè)施設(shè)備40萬(wàn)元

8、其他50萬(wàn)元

（一）收入預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)銷售收入在880萬(wàn)元左右

1、客房收入150間*80%*365天*130元/間·天=569.40萬(wàn)元

2、餐飲收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80萬(wàn)元

3、其他收入50萬(wàn)元（小商場(chǎng)等）

（二）運(yùn)行成本及費(fèi)用合計(jì)630萬(wàn)元

1、租金120萬(wàn)元（按杭州市舊廠房租賃均價(jià)250元/平米·年測(cè)算）

2、稅金50萬(wàn)元

3、水電等能耗60萬(wàn)元（按收入7%測(cè)算）

4、員工工資70萬(wàn)元（按40人測(cè)算）

5、辦公費(fèi)30萬(wàn)元（按收入4%測(cè)算）

6、布草洗滌費(fèi)用、維修費(fèi)用20萬(wàn)元

7、廣告及培訓(xùn)費(fèi)用20萬(wàn)元

8、折舊60萬(wàn)元（按10年計(jì)提）

9、物料消耗及其他費(fèi)用170萬(wàn)元

10、財(cái)務(wù)費(fèi)用30萬(wàn)元(投入資金均為銀行貸款算)

(三)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)初步估算為250萬(wàn)元，投資回收期兩年半左右。

但如果以購(gòu)地自建方式開(kāi)發(fā)(按占地3000平方米，建筑面積5000平方米估算)則投資成本需要在1500萬(wàn)元左右，則投資回收期為5年左右。在自營(yíng)店經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)上，存在機(jī)會(huì)收益，即開(kāi)發(fā)一個(gè)加盟者，可以收取品牌使用費(fèi)和特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)，品牌使用費(fèi)在30～50萬(wàn)元左右，管理費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入的2%—3%。

運(yùn)作模式

一、開(kāi)發(fā)模式

1、利用舊廠房、舊旅館、舊倉(cāng)庫(kù)等進(jìn)行改造。對(duì)建筑物的要求有：

(1)建筑物為長(zhǎng)方體，建筑面積在4500平方米～6000平方米的范圍內(nèi)，寬度或進(jìn)深以16米左右為最佳。建筑物高度為5層左右，有一個(gè)電梯井位。

(2)建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，允許進(jìn)行改造。

(3)周邊有一定的空地，出路通暢并可停車。

(4)水、電、氣、排污、通訊等設(shè)施到位。

2、租地自建，對(duì)地塊要求：

(1)三通一平，市政配套到位，到紅線。

(2)占地面積3000平方米左右，視地理位置與價(jià)位而定。

3、購(gòu)地自建

(1)必須擁有產(chǎn)權(quán)，并無(wú)對(duì)外抵押事宜。

(2)已立項(xiàng)(旅游用地)。

按照國(guó)際上操作汽車旅館的成功經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)地成本需控制在總造價(jià)10%以下。

4、聯(lián)合其他公司共同投資合資、合作，對(duì)方以現(xiàn)有固定資產(chǎn)投入，如酒店、廠房、土地等評(píng)估作價(jià)投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造資金投入，確定各方占股比例，成立一家單店，輸出品牌，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。

5、加盟、特許經(jīng)營(yíng)

經(jīng)濟(jì)型旅館的連鎖經(jīng)營(yíng)，品牌化和規(guī)?；幕?dòng)結(jié)果。先有一定數(shù)量的自營(yíng)店和形象店，積累一定的經(jīng)營(yíng)理念和品牌商譽(yù)后，才能吸引加盟者。因此要吸引加盟需要：總部擁有一個(gè)良好信譽(yù)和市場(chǎng)感召力的品牌，或者擁有訂戶中心、旅行社等經(jīng)營(yíng)資源。有成功的單店及連鎖店的管理模式，單店具有良好的贏利性，已消費(fèi)市場(chǎng)較成熟、潛力較大。有統(tǒng)一的物品供應(yīng)系統(tǒng)，給加盟者提供全萬(wàn)位的支持?？偛磕軌虺掷m(xù)不斷地為加盟者提供培訓(xùn)，有統(tǒng)一的、強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣計(jì)劃。

加盟者需繳納一定額度的品牌使用費(fèi)和管理費(fèi)用，酒店管理公司則輸出品牌和管理模式。

6、委托管理

由業(yè)主方委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，人員由酒店管理公司配備、培訓(xùn)、管理，委托方繳納一定額度的管理費(fèi)。

二、選址要求

1、地理位置：

①靠近文教區(qū)、大型工業(yè)區(qū)、商貿(mào)中心、批發(fā)市場(chǎng)、展覽中心、大型娛樂(lè)場(chǎng)所等區(qū)域。

②鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，城市入口處、飛機(jī)場(chǎng)、火車站、汽車站、碼頭、地鐵出口、大型停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。

2、交通條件

在選址附近有三條以上通達(dá)商業(yè)中心、火車站、汽車站的公交站線。

3、市場(chǎng)環(huán)境

作好周邊市場(chǎng)的調(diào)研

①周邊有沒(méi)有飯店、旅館，他們的等級(jí)、經(jīng)營(yíng)情況（客源、房?jī)r(jià)等）。

②客流量（車流量、人流量，能否滯留）。

③附近的企事業(yè)單位的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營(yíng)情況等。

假如我們選擇的是汽車旅館，則選址的要考察擬建旅館所在地點(diǎn)的車輛的流量，觀察新的公路、機(jī)場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)向，靠近一條主要公路的交叉道附近為理想的興建地點(diǎn)。此外，某一特殊設(shè)施如機(jī)場(chǎng)、工業(yè)區(qū)、大學(xué)等附近，還有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我國(guó)積極倡導(dǎo)小城鎮(zhèn)建設(shè)，這些日后遍布全國(guó)的新興小城鎮(zhèn)也是興建汽車旅館的考慮地址。選址時(shí)還要考慮周邊的旅館的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)和配套設(shè)施的情況，在建設(shè)旅館期間可與城鎮(zhèn)管理部門(mén)和其他相關(guān)公司聯(lián)系設(shè)立加油站、汽車維修點(diǎn)、小網(wǎng)吧、自動(dòng)售貨機(jī)、洗衣房、IC卡電話機(jī)、雜志和報(bào)刊零售店等。

三、注冊(cè)成立酒店管理公司

下設(shè)事業(yè)拓展部（市場(chǎng)推廣中心）、財(cái)務(wù)核算部（物資采購(gòu)中心）、人事培訓(xùn)部、工程籌建部（根據(jù)開(kāi)發(fā)模式確定是否需要）。編制一本《連鎖旅館標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)》，對(duì)連鎖旅館的建造、室內(nèi)設(shè)備、服務(wù)規(guī)程、人力資源管理及培訓(xùn)等做詳細(xì)的規(guī)定，做到有“章”可循，有序發(fā)展。

1、規(guī)模

經(jīng)濟(jì)型旅館從控制投資成本和經(jīng)營(yíng)定位考慮，建筑面積應(yīng)控制在5000—6000平方米之間，占地2000—3000平方米為宜?？头?00—150間左右，餐位150個(gè)左右，停車位50個(gè)左右。

2、風(fēng)格簡(jiǎn)約，設(shè)施到位

旅館內(nèi)設(shè)置單人房、雙人房、家庭房和套房，以淡黃色、淡粉色為主色調(diào)，房?jī)?nèi)配備單體空調(diào)、衛(wèi)浴、電視、電話等設(shè)施，家具采用板式結(jié)構(gòu)，如簡(jiǎn)單的存衣柜、床頭柜及寫(xiě)字臺(tái)，提供24小時(shí)熱水。

餐廳提供點(diǎn)菜及商務(wù)快餐服務(wù)，也可考慮自創(chuàng)一個(gè)大眾化餐飲品牌，與經(jīng)濟(jì)型旅館相配套。

設(shè)置小規(guī)模的商場(chǎng)、書(shū)報(bào)銷售店。

3、人員配備

配備30—40名服務(wù)人員，結(jié)構(gòu)為：店長(zhǎng)1人，綜合部（財(cái)務(wù)、人事、工程）10人，主管5人，前廳接待3人，保安兼行李員3人；客房服務(wù)員10人；餐廳服務(wù)員5人，廚師3人，小商場(chǎng)2人。

4、人力資源管理、培訓(xùn)、質(zhì)量檢查

各連鎖店的人員培訓(xùn)均由酒店管理公司按照服務(wù)規(guī)程統(tǒng)一培訓(xùn)，保證規(guī)范化的服務(wù)，定時(shí)對(duì)各連鎖店進(jìn)行檢查，以保證服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)品牌形象。

5、廣告宣傳

所有連鎖店的廣告宣傳策劃均由酒店管理公司統(tǒng)一對(duì)外，做整體形象設(shè)計(jì)和制作宣傳資料，如同頁(yè)、廣告宣傳冊(cè)、廣告牌的制作等。

6、物資供應(yīng)

由酒店管理公司物資采購(gòu)中心統(tǒng)一采購(gòu)，集中采購(gòu)以降低成本。

7、訂房中心

設(shè)立酒店管理公司訂房中心，配備免費(fèi)訂房熱線，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上預(yù)訂和各連鎖店之間的交互訂房。建立會(huì)員卡制度，鎖定一批消費(fèi)群。

8、確定各連鎖店的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，形成一種模式。

具體項(xiàng)目如下：

（1）、按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)修建擁有150間標(biāo)準(zhǔn)客房的酒店，理論投資額為每間10萬(wàn)元，總投資額為1500萬(wàn)元。

⑵、以海島自然風(fēng)光、海島風(fēng)情、海上運(yùn)動(dòng)休閑垂釣和媽祖文化為主題的旅游功能區(qū)，總投資額為1500萬(wàn)元。⑶、具有漁村風(fēng)情的海鮮酒家，投資額為300萬(wàn)元。

⑷、污水、垃圾處理設(shè)施，投資額為200萬(wàn)元。

4、投資概算項(xiàng)目投資額（萬(wàn)元）酒店1500旅游區(qū)1500海鮮酒家300污水、垃圾處理200不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用100合計(jì)36005、經(jīng)濟(jì)效益分析

（1）酒店客房數(shù)平均房?jī)r(jià)（元）評(píng)估入住率年平均營(yíng)業(yè)收入15025060%930營(yíng)業(yè)費(fèi)用：以營(yíng)業(yè)額10%預(yù)計(jì)為93萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅：以營(yíng)業(yè)額5%計(jì)為46萬(wàn)元。水電及維修：以營(yíng)業(yè)額的5%預(yù)計(jì)為46萬(wàn)元。員工工資：以目前同類酒店作為參照，按30人計(jì)人均工資800元，合計(jì)為28萬(wàn)元。管理費(fèi)用：以營(yíng)業(yè)額5%預(yù)計(jì)為46萬(wàn)元。年利潤(rùn)=930-93-46-46-28-46=671資金利潤(rùn)率=671÷300×100%=22%⑵旅游區(qū)預(yù)計(jì)人次（萬(wàn)）評(píng)估人均消費(fèi)（元）年?duì)I業(yè)收入1080800萬(wàn)元營(yíng)業(yè)費(fèi)用：以營(yíng)業(yè)額10%預(yù)計(jì)為80萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅：以營(yíng)業(yè)額5%預(yù)計(jì)為40萬(wàn)元。水電及維修：以營(yíng)業(yè)額5%預(yù)計(jì)為40萬(wàn)元。員工工資：以評(píng)估規(guī)模為20人，人均工資為800元，合計(jì)為19萬(wàn)元。管理費(fèi)用：以營(yíng)業(yè)額為5%預(yù)計(jì)為40萬(wàn)元。年利潤(rùn)=800-80-40-40-19-40=581資金利潤(rùn)率=581÷1500=39%

（3）、海鮮酒家接待人次（萬(wàn)人）評(píng)估人均消費(fèi)（元）年均營(yíng)業(yè)收入1030300萬(wàn)元營(yíng)業(yè)成本：以營(yíng)業(yè)額的50%預(yù)計(jì)為150萬(wàn)元。年利潤(rùn)=300-150=150資金利潤(rùn)率=150÷300×100%=50%總投資預(yù)計(jì)回收年限3600÷（671+581+150）=2.57該項(xiàng)目約五年內(nèi)可以收回全部投資

6、風(fēng)險(xiǎn)因素分析旅游項(xiàng)目投資難以控制的風(fēng)險(xiǎn)在于游客數(shù)量的多少和消費(fèi)能力的高低。隨著珠海休閑度假旅游城市形象的日益強(qiáng)化，珠海接待的旅游人數(shù)逐年增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)每年接待人數(shù)將達(dá)1000萬(wàn)人次，海島游更是成為珠海旅游業(yè)的拳頭產(chǎn)品，作為珠海市旅游業(yè)的增量指標(biāo)，萬(wàn)山鎮(zhèn)政府近年來(lái)致力于海島基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，島上交通、供電、供水、供油等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，為萬(wàn)山留住了一批固定的港澳游客，隨著五一、國(guó)慶、春節(jié)旅游黃金周的到來(lái)，國(guó)內(nèi)游客也在成倍增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)在浮石灣度假村建成之后來(lái)島旅游的人數(shù)將達(dá)10萬(wàn)人次以上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年珠海人均可支配收入為15869.91元,人均消費(fèi)支出為11562.09元,人均旅游消費(fèi)為552.79元,從以上數(shù)據(jù)可以看出浮石灣度假村的消費(fèi)水平是完全可以為普通游額所能承受的,因此對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)估是比較合理科學(xué)的,此項(xiàng)目將為投資商帶來(lái)預(yù)期的回報(bào),大有發(fā)展前景