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摘要：隨著國家改革的不斷深入、房價的持續(xù)升高，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了國家目前重點關(guān)注的一個行業(yè)。為了更好的保障民生，國家不斷頒布政策對房價進行有效調(diào)控。在這樣的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)如何調(diào)整自身的發(fā)展方向、確定發(fā)展策略，這對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展來說至關(guān)重要。本文將主要從新政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題著手，對房地產(chǎn)財務(wù)風險的成因進行分析，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀提出加強企業(yè)財務(wù)管理、解決財務(wù)管理問題的相關(guān)具體措施，希望能夠有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新政策；房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)管理；成因；措施

一、新背景下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險分析

就房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在運營的過程中需要大量的資金支撐，可劃分為資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中很容易面臨資金投入時間較長、變現(xiàn)能力變?nèi)跻约爸芷谶^長等問題。再加上國家政策的不斷調(diào)整，經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面將會面臨較大的風險問題，處理不當甚至有可能會影響房地產(chǎn)企業(yè)未來的運營情況。

1．資金結(jié)構(gòu)缺乏平衡性

就我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在財務(wù)管理方面首先面臨的一個風險便是資金結(jié)構(gòu)的不平衡性，企業(yè)在經(jīng)濟環(huán)境不斷變化的情況下很容易遭受企業(yè)資金鏈斷裂等財務(wù)風險問題。具體來說，我國部分大型的房地產(chǎn)企業(yè)近年來的資產(chǎn)負債率平均在74％左右上下浮動，截至到2016年為止，大約有70％的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率保持增長趨勢，甚至遠遠高于其他部分行業(yè)的資產(chǎn)負債率平均值，房地產(chǎn)企業(yè)對信貸的依賴性增加。一般來說，我國的房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的銀行貸款，其往往會將自身的建筑物、土地等進行抵押，以此來獲得有效貸款。但是近年來，隨著國家調(diào)控力度的加大，各類貨幣政策和財政政策不斷地頒發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨著經(jīng)營成本增加的問題，且消費者的購買熱情減弱，多持觀望態(tài)度，由此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售量不足，銷售資金回籠所消耗的時間周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂等財務(wù)風險問題。

2．房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加

為了有效的控制房價增長問題，及時抑制“炒房”現(xiàn)象，我國加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，并通過調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、增值稅辦法來達到調(diào)控的目的。在這樣的政策背景之下，我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)的所得稅預(yù)征率提高，房地產(chǎn)企業(yè)增加的稅款金額增加，企業(yè)資金負擔加重，企業(yè)很有可能面臨資金流動困難問題。同時，伴隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度的增加，我國主要的稅務(wù)機關(guān)也會適當增加對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題的監(jiān)督力度，而為了保證財務(wù)管理的效率和水平，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理成本勢必增加。

3．對成本管理缺乏正確的認識

房地產(chǎn)企業(yè)在整個經(jīng)營的過程中會涉及到多個方面，其不僅會涉及到工程招標、開發(fā)設(shè)計，還會涉及到土地權(quán)等問題，且這些因素的涉及會對企業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。而就實際操作中來說，我國仍面臨著盲目拍賣土地權(quán)等現(xiàn)象，房地產(chǎn)商在拍賣土地時，忽視了土地的真正價值和價格，盲目競拍，導(dǎo)致高價買下非同等價值的土地權(quán)，企業(yè)的經(jīng)營成本增加。同時，企業(yè)在對項目進行開發(fā)時，由于缺乏對成本管理缺乏正確的認識，成本管理意識不足，其很容易忽視工程造價管理，盲目重視施工的造價控制，從而導(dǎo)致成本管理體系缺乏，項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)缺乏有效銜接。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的相關(guān)措施

1．注重對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險控制

（1）加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其在日常經(jīng)營的發(fā)展的過程中需要有大量的資金支撐，因此，為了有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金困難問題，企業(yè)需要借助多種融資渠道、選擇多樣融資方式，可分別采取發(fā)放可轉(zhuǎn)換公司債券、銀行貸款等方式。其次，為了有效降低因為人民幣升值、借款基準率下降而引起的財務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用現(xiàn)金要約這一方式，及時回收部分優(yōu)先票據(jù)。與此同時，為有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理能力，企業(yè)需要根據(jù)自身的實際發(fā)展特點以及管理特點構(gòu)建起完善科學的融資資金管理制度，規(guī)范資金管理流程，并促進融資方案的審批授權(quán)流程的完善，及時根據(jù)市場情況的變化來進行有效的調(diào)整，確定融資方案的科學合理性，確保企業(yè)執(zhí)行力的增強。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要努力擴展自身的融資渠道，分散融資風險。

（2）加強對企業(yè)現(xiàn)金流量的控制力度。企業(yè)在日常經(jīng)營過程中，其現(xiàn)金凈流量額會面臨負數(shù)和正數(shù)兩種情況，但若企業(yè)長時間現(xiàn)金凈流量保持負數(shù)，那么企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動很難順利進行。因此，為了有效的避免這種情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要適度強化對應(yīng)收賬款以及對現(xiàn)金支出的管理力度。同時，企業(yè)在編制預(yù)算時首先應(yīng)以企業(yè)自身的發(fā)展需求、發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，優(yōu)先確保運營資金的充足，并對現(xiàn)金預(yù)算的具體實施情況進行實施監(jiān)督。由于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的特殊性，其受外部影響較大、工程開發(fā)需要經(jīng)歷較長的發(fā)展周期，因此，企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算時，更需要通過對預(yù)算制度的及時的調(diào)整，來提高預(yù)算的科學性。

（3）強化對賒銷用戶的信用控制。為了盡可能降低壞賬出現(xiàn)的頻率，企業(yè)可從以下的多個方面對進行具體管理：第一，以客戶情況為基礎(chǔ)確定應(yīng)付款政策。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在制定銷售政策時，可根據(jù)不同地區(qū)的銷售情況、消費者的購買力適當?shù)恼{(diào)整?？晒膭钕M者以全款的方式買房，如果消費者選用分期付款方式時，企業(yè)需將付款時間控制在合理期限內(nèi)。第二，了解客戶信用情況。并根據(jù)客戶的信用情況來適當控制客戶的購房方式。第三，建立崗位責任制度，明確各個崗位的具體責任，規(guī)范不同部門、不同崗位的工作流程，將按揭、物業(yè)、銷售等環(huán)節(jié)落實到每個具體的責任人手中。第四，加強應(yīng)收賬款控制，定期統(tǒng)計應(yīng)收賬款情況，并對快到期或已到期等應(yīng)收賬款及時催收，嚴格按照相關(guān)合同手續(xù)處理違約客戶。

2．選擇穩(wěn)健的財務(wù)策略

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了保證其資產(chǎn)規(guī)模的可持續(xù)擴展、保證績效的有效增長，企業(yè)在確定財務(wù)策略時，應(yīng)更多的傾向于穩(wěn)健型財務(wù)策略。以企業(yè)的利潤積累為資產(chǎn)擴張的重要來源，以有效資源利用率為主要目標。在確定財務(wù)策略時，應(yīng)注重財務(wù)的中分配、負債低、高收益特征。（1）強化對投資活動的控制。房地產(chǎn)企業(yè)需要以大量的融資來保證新樓盤的開發(fā)，以資金的大量籌集來實現(xiàn)企業(yè)利潤的有效增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理時，可將現(xiàn)有資金科學組合，提高資金的使用效益，并注重加強資金周轉(zhuǎn)速度，增強對企業(yè)資金成本的控制力度。（2）降低人員的流動性，構(gòu)建薪資激勵制度。過高的人員流動性不利于企業(yè)整個的發(fā)展，特別是高管的頻繁離職，甚至會導(dǎo)致企業(yè)短時間內(nèi)的發(fā)展停滯。因此，為了避免人員的過分流動，企業(yè)首先需要營造良好的企業(yè)文化，幫助員工形成主人翁意識，除了構(gòu)建科學的薪資激勵制度之外，企業(yè)還可適當對表現(xiàn)優(yōu)秀的高管及其他管理人員進行升職或者是股權(quán)獎勵，從而提高員工的責任意識，增強員工工作的積極性。

3．加大金融租賃房產(chǎn)的開發(fā)力度

隨著融資渠道的不斷擴展，融資方式的多元化，房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時，可以選擇以租賃公司的售后回租流程作為資金獲取的一個渠道，并可將其用于新樓盤的開發(fā)資金。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇“售后回租”這一方式時，還可以保證原來經(jīng)營項目的正常運行，并形成新的現(xiàn)金流，充分利用“每個季度返息、每年返本”方式，且融資結(jié)束后，及時贖回原有的房地產(chǎn)項目。當然，隨著租賃型房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了進一步實現(xiàn)自身產(chǎn)品線的擴展，構(gòu)建起長租公寓型市場，其可大力推行租售并舉的這一方式，充分利用租賃和買賣二者有效結(jié)合的方式來不斷開發(fā)新市場。

參考文獻：

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作者:賀建濤 單位:青島海洋投資集團有限公司