導(dǎo)語：現(xiàn)行中國不動產(chǎn)登記審查方式分析論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：不動產(chǎn)登記審查是不動產(chǎn)登記中的核心環(huán)節(jié)，但我國的登記審查方式并不明確。所以說如何有效防范交易風(fēng)險，采取一個合理的審查方式，是立法、司法以及理論界的重大課題。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；審查方式

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家登記部門將申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的相關(guān)事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。其登記程序包括受理申請、審查、公告、核準(zhǔn)登記等，其中登記審查是不動產(chǎn)登記制度中的核心環(huán)節(jié)。采用不同的登記審查標(biāo)準(zhǔn)對登記責(zé)任承擔(dān)的有重要的影響。如果采取實(shí)質(zhì)審查方式，則不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)由于過錯造成錯誤登記就要承擔(dān)較重的審查責(zé)任；而如果采取形式審查方式，則不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查責(zé)任較輕?；诖?，作者將不動產(chǎn)登記審查方式作為本問的研究對象。

一、我國目前不動產(chǎn)登記審查方式的現(xiàn)狀及弊端

從《物權(quán)法》第十二條規(guī)定來看，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查事項(xiàng)主要有：一是查驗(yàn)當(dāng)事人提供的證明文件和必要材料；二是必要時可以就登記事項(xiàng)詢問申請人；三是在認(rèn)為申請登記的不動產(chǎn)有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時還可以實(shí)地查看不動產(chǎn)的情況。對該條規(guī)定的不動產(chǎn)登記審查模式是采實(shí)質(zhì)審查還是形式審查學(xué)者在理解上有不同的認(rèn)識，在全國人大法工委民法室編寫的《物權(quán)法釋義》一書中，其作者認(rèn)為《物權(quán)法》并未對此作出明確的規(guī)定。“既沒有試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查，更不去回答《物權(quán)法》要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查”。由于法律上沒有明確規(guī)定，所以實(shí)踐中登記審查方式多樣。如深圳采取“窗口處理加形式審查”；湖北省采取實(shí)質(zhì)審查方式；廣西省則是處于實(shí)質(zhì)審查與形式審查的中間狀態(tài)。那么，像我國這種不確定的審查方式產(chǎn)生的不利后果就是：在訴訟階段，由于缺乏統(tǒng)一的審查標(biāo)準(zhǔn)，各地法院在認(rèn)定登記機(jī)關(guān)的審查過程是否存在過錯時將得出不同的結(jié)論，這樣既破壞了我國法制的統(tǒng)一，也不利于當(dāng)事人的權(quán)利救濟(jì)。

二、對當(dāng)前觀點(diǎn)的評析

不動產(chǎn)登記審查制度將何去何從?目前學(xué)術(shù)界形成兩大陣營：一種主張采取形式審查主義，即登記官吏就登記申請，僅審查登記申請在登記手續(xù)法上是否適法，而不審查其是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，如①登記機(jī)關(guān)有無管轄權(quán)，②登記申請書及文件是否齊全并符合規(guī)定格式，③應(yīng)提出的權(quán)利證書是否齊備等事項(xiàng)；另一種主張采取實(shí)質(zhì)審查主義，即登記官吏不僅要審查登記申請在登記手續(xù)上的適法性，還要審查其是否與實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)相一致，實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)是否有效以及每一證件資料的真實(shí)性，如①申請人有無權(quán)利能力和行為能力，②有人的，人的權(quán)限與資格是否完備，③申請表所填寫事項(xiàng)是否與實(shí)際情況相符，④申請人有無權(quán)利處分該不動產(chǎn)，該登記申請之事項(xiàng)與有關(guān)權(quán)利人之間是否存在爭執(zhí)等等。

1形式審查說

很多學(xué)者主張登記采取形式審查的方式，其理由有以下幾點(diǎn)：第一，實(shí)質(zhì)審查會增加成本，降低效率。我國人口眾多，如果進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，需要耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)大量的精力和財力、物力，而登記機(jī)關(guān)必然將這些成本加在登記申請人身上，使得登記申請人的交易費(fèi)用猛升，另外登記機(jī)關(guān)的審查過程也耗時較多，不符合效率原則。因而，從經(jīng)濟(jì)效益和效率角度將，實(shí)質(zhì)審查不足取。第二，根據(jù)契約自由原則，當(dāng)事人進(jìn)行不動產(chǎn)交易應(yīng)該遵循意思自治的原則，不應(yīng)該受到登記機(jī)關(guān)的干預(yù)，如果登記機(jī)關(guān)對合同條款進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，再加上登記機(jī)關(guān)屬于行政機(jī)關(guān)的性質(zhì)，非常容易導(dǎo)致公法對私法的過多干預(yù)，即實(shí)質(zhì)審查將以犧牲私的自治為代價。第三，從目前我國不動產(chǎn)登記官吏的素質(zhì)來看，雖然從1999年開始根據(jù)《關(guān)于實(shí)施土地登記持證上崗的通知》對他們進(jìn)行了培訓(xùn)，但其總體業(yè)務(wù)水平與一些登記制度完善的國家(如：日本、德國)比還欠缺很多，所以，我國登記官根本無法做到實(shí)質(zhì)審查，我國采取實(shí)質(zhì)審查缺乏現(xiàn)實(shí)可操作性。

2實(shí)質(zhì)審查說

我國還有很多學(xué)者主張采取實(shí)質(zhì)審查的方式，其理由有以下幾點(diǎn)：第一，對不動產(chǎn)登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查確實(shí)會耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)大量的精力和財力、物力，也會導(dǎo)致申請人交易費(fèi)用的增加和登記效率的下降，但是，行為的經(jīng)濟(jì)效率應(yīng)當(dāng)綜合考慮，如果進(jìn)行形式審查則容易導(dǎo)致權(quán)利登記不實(shí)，助長交易欺詐，引發(fā)系列糾紛，這樣更不經(jīng)濟(jì)。第二，不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示手段，就應(yīng)發(fā)生完整的公示效果，實(shí)質(zhì)審查主義其優(yōu)點(diǎn)是最大限度地防止登記權(quán)利與真實(shí)權(quán)利的不一致，從而使公信力確立，并最大限度的防止公信力帶來的對出賣人不利的可能性。第三，由于登記的審查方式與登記機(jī)關(guān)的責(zé)任是聯(lián)系在一起的，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，登記機(jī)關(guān)由于故意或重大過失導(dǎo)致登記錯誤造成當(dāng)事人的損失的，登記機(jī)關(guān)就要加以賠償，所以登記機(jī)關(guān)為減少賠償責(zé)任的承擔(dān)，就會更加謹(jǐn)慎，這樣一來也就強(qiáng)化了登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感。第四，生活中，登記因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)未盡合理的審查義務(wù)致使登記錯誤從而成為被告，被要求承擔(dān)責(zé)任這一事實(shí)已經(jīng)成為民眾的強(qiáng)烈訴訟要求。登記機(jī)關(guān)只享有收取登記費(fèi)用的權(quán)利，不承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的權(quán)利失衡已成為眾矢之的。

總之，形式審查與實(shí)質(zhì)審查各有利弊，形式審查的優(yōu)點(diǎn)是登記機(jī)關(guān)僅需對形式要件的合法性進(jìn)行審查，工作量較小，審查速度較快，效率高；其缺點(diǎn)是這種審查方式將其追求的所謂交易效益和便捷與交易安全對立起來，往往會導(dǎo)致不動產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的真實(shí)程度降低。而實(shí)質(zhì)審查剛好相反，登記采取實(shí)質(zhì)審查使得登記簿所記載內(nèi)容的真實(shí)程度較高，有利于交易的安全，其缺點(diǎn)是登記人員為避免登記錯誤、遺漏而仔細(xì)審查，會拖延登記速度，影響物的流通。

三、我國不動產(chǎn)登記審查方式的確立

1確立不動產(chǎn)登記審查方式應(yīng)考慮的因素

(1)公平因素。不動產(chǎn)物權(quán)的變動之所以要登記，其目的就是滿足物權(quán)公示公信的效力，可以說，選擇了登記公信力就等于是與真實(shí)審查結(jié)下了“不解之緣”。而登記公信力有可能帶來真實(shí)權(quán)利人失權(quán)的不公平后果，所以，為了避免這一現(xiàn)象，我們可以借鑒德國的制度安排，即德國登記機(jī)關(guān)僅審查契約和物權(quán)合意是否是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，而不追及不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因。這樣，即使登記契約無效或被撤銷，登記也仍能保持相對的獨(dú)立，真實(shí)地反映物權(quán)狀態(tài)。這種模式被稱為“無因性+登記審查”機(jī)制。

(2)效率因素。效率乃是決定法制設(shè)計的重要變量之一，無論任何制度，應(yīng)該考慮制度運(yùn)行的成本。我國有限的登記人員與數(shù)量繁多的登記申請相比，讓其詳細(xì)審查申請材料的真實(shí)性確實(shí)有一定困難。對此，我們還可以借鑒德國的審查制度，將公證作為登記申請的“前置模式”，即公證機(jī)構(gòu)分擔(dān)對契約是否真實(shí)的審查任務(wù)，登記機(jī)關(guān)僅就文件材料進(jìn)行“窗口審查”。

2我國應(yīng)采取“契約公證+實(shí)質(zhì)審查”模式

在大陸法國家，不動產(chǎn)物權(quán)變動和不動產(chǎn)登記制度功能的發(fā)揮與公證制度的配合及公證員的參與是分不開的。無論實(shí)行任何一種物權(quán)變動的立法模式或不動產(chǎn)登記制度，各國均從立法上強(qiáng)調(diào)公證在不動產(chǎn)物權(quán)變動中的作用。實(shí)踐中，公證已經(jīng)成為不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中不可或缺的一環(huán)。其意義有以下幾點(diǎn)：

(1)有利于保障不動產(chǎn)物權(quán)依法流轉(zhuǎn)。我國《公證法》第十一條規(guī)定：根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項(xiàng)：①合同；②繼承；③委托、聲明、贈與、遺囑；④財產(chǎn)分割；⑤招標(biāo)投標(biāo)、拍賣；⑥婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系；⑦出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、有無違法犯罪記錄；⑧公司章程；⑨保全證據(jù)；⑩文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符。可以說公證事項(xiàng)涵蓋了我國物權(quán)登記需要審查的民事法律行為和權(quán)利義務(wù)關(guān)系，能夠最大限度地保障不動產(chǎn)物權(quán)按法定程序流轉(zhuǎn)，保護(hù)申請人的合法權(quán)益。同時，登記部門依據(jù)公證書及時辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，大大的提高了登記部門的工作效率。公務(wù)員之家

(2)有利于有效解決不動產(chǎn)交易活動主體間的不平等問題，制止欺詐、侵權(quán)行為的發(fā)生。我國目前不動產(chǎn)交易活動主體雙方當(dāng)事人間的法律地位是不平等的。銷售商在不動產(chǎn)交易知識和經(jīng)驗(yàn)方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于消費(fèi)者，消費(fèi)者易受欺詐。所以，只有規(guī)定合同應(yīng)經(jīng)公證，通過公證使合同能全面、完整地明確不動產(chǎn)交易當(dāng)事人間的權(quán)利義務(wù)，解決雙方交易能力失衡問題，真正實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)交易的公正和公平。

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