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本文作者：張立坤徐野工作單位：哈爾濱工程大學人文學院

眾所周知，租賃是一種以一定費用借貸實物的經(jīng)濟行為。在這種經(jīng)濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費用（租金）?，F(xiàn)今，不斷發(fā)展的租賃活動市場擴展了人們經(jīng)濟活動的范圍，成為完善市場經(jīng)濟的一個重要組成部分。租賃人和承租人之間在經(jīng)濟地位上向來不平等。在房屋租賃合同的簽訂中，當事人之間的權(quán)利義務也就存在不平衡，以致租賃合同中的不平等條款的存在。我國在1998年之前對房屋租賃制度及法律法規(guī)，施行的都是實物性住房分配制度。

1998年之后進行了貨幣性住房分配改革，才產(chǎn)生了我國的房屋租賃行業(yè)。我國的房屋租賃市場一直受到傳統(tǒng)福利租賃制度的影響。為了應對現(xiàn)今的社會需求，房屋租賃市場的發(fā)展需要有新的法律制度來促進其發(fā)展。目前我國頒布的關(guān)于房屋租賃的法律有兩部：1995頒布的《城市房屋租賃管理條例》以及1999年頒布的《合同法》分則中關(guān)于租賃合同的部分，司法解釋一條，即2009年7月30日最高人民法院的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。國內(nèi)學者對房屋租賃制度的研究集中在租賃權(quán)的性質(zhì)、房屋租賃合同的設計、轉(zhuǎn)租制度和房屋租賃管理制度這幾方面。劉言浩先生提到：“承租人對租賃物的使用收益權(quán)利是承租人直接支配其標的物并享受其利益的排他性權(quán)利，無須出租人行為即可行使。不動產(chǎn)租賃權(quán)之本體，和地上權(quán)、土地使用權(quán)一樣，為對物的支配權(quán)，即物權(quán)，而非請求權(quán)。龍翼飛主編的《新編合同法》中，將租賃權(quán)的性質(zhì)分為債權(quán)說、物權(quán)說以及租賃權(quán)之物權(quán)化說等三種觀點。江帆、孫鵬主編的《交易安全與中國民商法》中提出：“買賣不破租賃”使租賃關(guān)系不因租賃物的買賣、轉(zhuǎn)讓而受影響，使得承租人能夠?qū)ψ赓U物進行持續(xù)、合理、充分的利用，以發(fā)揮財產(chǎn)的最大功用和社會效益，同時已存在的租賃關(guān)系完全直接地適用于租賃物新所有人，免去了就該物另行訂立租賃合同所花費的成本，避免了資源浪費。

我國《合同法》第229條也規(guī)定“:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！贝藘?nèi)容被認為是“買賣不破租賃”在我國合同法上的正式確立。對于承租人的有優(yōu)先購買權(quán)制度，房紹坤、郭明瑞認為承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)，因為承租人在具備了法律規(guī)定條件的情況下，只須自己一方的意思表示，即可形成與出租人（出賣人）之間的買賣關(guān)系，而無須征得出租人（出賣人）的同意，當然，如果將“同等條件”視為條件，則以將優(yōu)先購買權(quán)看成一種附條件的形成權(quán)。因此，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟方式。在美國，房屋租賃法律制度的發(fā)展已經(jīng)有幾百年的歷史。19世紀早期，城市人口迅速擴張，住宅漸漸供不應求，為了解決這個矛盾，租賃住宅數(shù)量不斷增加，填補了城市發(fā)展和擴張帶來的不足。在這種背景下，租賃法案第一次改革開始。法院再次采用了平靜受益權(quán)協(xié)議，承租人開始享有救濟權(quán)。即使租賃協(xié)議中沒有包含平靜受益權(quán)條款，法院也可以據(jù)此推定租賃協(xié)議默示包括這個條款。

在解釋此條款時，法院認為，如果出租人作出相當于收回房屋使用權(quán)或者類似的行為，那么就侵害了承租人的平靜受益權(quán)，這就構(gòu)成推定驅(qū)逐，承租人據(jù)此獲得救濟。其房屋租賃制度以出租人的義務和承租人的救濟展開，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟方式。例如：適住性擔保義務、預期違約制度和房屋保證金制度。拉倫茨也認為：“盡管租賃權(quán)的債權(quán)性法律地位得到強化，受到了類似物權(quán)的保護，但其仍不是物權(quán)，拉倫茨稱其為相對的支配權(quán)，債權(quán)性的支配權(quán)。可見，大陸法系國家多采用債權(quán)說的說法。相對我國的租賃制度來說，有諸多地方值得借鑒。針對兩國法律中對轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租制度的不同原因，從法律、社會、文化等多方面找出我國房屋租賃制度存在問題的根源，規(guī)范我國房屋租賃合同，用法律技術(shù)的手段縮小出租人和承租人之間的權(quán)利地位差距，維護出租人和承租人之間的利益平衡。在美國的租賃法中，有“買賣不破租賃”的規(guī)定，但無承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定。對于承租人有限購買權(quán)制度：英美法系國家的優(yōu)先購買權(quán)制度，主要體現(xiàn)在公司法的規(guī)定中，其先買權(quán)制度主要是指公司股東轉(zhuǎn)讓股份時，其他股東的享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人可以通過幾種方式尋求救濟，首先在承租違約的情況下有權(quán)請求賠償損失；其次在被推定驅(qū)逐情況下，有權(quán)終止租約；第三，可以通過租金以反應租賃不動產(chǎn)的真實價值，最后維修租賃房屋時有權(quán)在下期租金中進行抵消。

因此，總結(jié)美國所有司法管轄權(quán)范圍內(nèi)的出租人義務和承租人救濟規(guī)則，針對兩國法律中對轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租制度的不同原因，從法律、社會、文化等多方面找出我國房屋租賃制度存在問題的根源，規(guī)范我國房屋租賃合同，用法律技術(shù)的手段縮小出租人和承租人之間的地位差距，維持出租人和承租人之間的利益平衡。對于完善現(xiàn)行租賃制度，規(guī)范現(xiàn)行房屋租賃市場，平衡當事人之間的利益有一定的意義。