導語：物業(yè)項目機電設(shè)備維護和管理解析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：當前，在我國的物業(yè)項目管理中，機電設(shè)備的正常運行對其具有至關(guān)重要的影響作用。它不僅是經(jīng)營與管理物業(yè)的重點項目內(nèi)容，而且其安全運行對于居民用戶來說，更是物業(yè)小區(qū)的品質(zhì)保證，因此可以毫不夸張地說，物業(yè)項目機電設(shè)備的維護與管理直接影響著物業(yè)小區(qū)的安全穩(wěn)定運行。通過探析物業(yè)項目機電設(shè)備維護和管理，希望可以在促進物業(yè)小區(qū)各功能正常發(fā)揮的前提下，提升其維護與管理水平。

關(guān)鍵詞：物業(yè)項目；機電設(shè)備；維護措施；管理方法

上海國際航運中心洋山深水港一期（明華項目）工程，是一項新接管的工程驗收項目，該項目是由上海市政府和上港集團國內(nèi)外大型國企，對于其洋山深水港一期（明華項目）工程的鍋爐房和強電機電設(shè)備安裝及空調(diào)系統(tǒng)安裝工作，不僅對安裝機電設(shè)備需要進行相應(yīng)的查驗審核，還需要調(diào)試接管機電設(shè)備管理和運行機制。在洋山深水港一期工程中主要涉及強電機電設(shè)備安裝及空調(diào)弱電系統(tǒng)DDC控制管線路方案審核。在接管項目中，不僅對鍋爐房和強電機電設(shè)備安裝及空調(diào)系統(tǒng)DDC控制線路安裝，同時還調(diào)試移交竣工資料和接管該項目的強/弱電機電、VRV空調(diào)設(shè)備管理和運行管理機制。該洋山深水港一期工程，1#、2#、3#、4#樓每幢4層至包括鍋爐房建筑面積37600m2，高低壓配電機房設(shè)備間、鍋爐房設(shè)備遠程弱電數(shù)據(jù)控制線、VRV空調(diào)系統(tǒng)DDC控制線等項目建設(shè)30個月，項目產(chǎn)值3200萬。

1物業(yè)項目機電設(shè)備維護的措施

1.1給排水設(shè)備的維護。給排水設(shè)備屬于機電設(shè)備中一個主要的構(gòu)成部分，此系統(tǒng)設(shè)備的合理維護重點是依據(jù)排水設(shè)備自身的性能和標準，給合相關(guān)技術(shù)的管理規(guī)范，來對給排水的設(shè)備實施日常性的維護，確保此設(shè)備能夠正常有效的運行和具備良好的性能。給排水系統(tǒng)具體設(shè)備的維護包含：①固定時間的對給排水設(shè)備開展常規(guī)的檢查，查看地面是不是存在滲水的問題，如此操作對于確定地下管道其安全可靠性非常的有利。②檢查室內(nèi)的管道或其它給排水系統(tǒng)的設(shè)備是不是有滴水或漏水的現(xiàn)象，并且還要注意對水箱的入孔蓋其嚴密性進行檢查。③對各類水泵的運行情況實施跟蹤式的檢查，觀察儀表指示的數(shù)據(jù)，如發(fā)現(xiàn)存在異常的升溫或是響動和儀表指示出現(xiàn)不正常的時候，一定要及時的檢查出問題的所在，并對其盡快的維護，保證居住的人可以正常的用水、排水。1.2供配電設(shè)備的維護。電力是確保人們可以正常生產(chǎn)和生活的主要能源，如此對于物業(yè)機電設(shè)備的維護的要求就是把重點放到供配電的設(shè)備維護上，以此保證人們可以正常的使用電力資源。供配電設(shè)備維護所包含的重點內(nèi)容有：①對高壓處設(shè)備的年度檢測需充分的做好。因為高壓處設(shè)備的檢測難度會相對其它設(shè)備的檢測難度要大，并且對維護的質(zhì)量也有比較高的要求，然物業(yè)公司可委托專業(yè)性較強的公司或是通過供電的主管部門來對此部分的設(shè)備實施相應(yīng)的維護。②對于各種公用的配電設(shè)備其運行的狀況需進行及時的細致的檢查。需對變壓器和開關(guān)柜等設(shè)備進行檢查，對于檢查的時間需保證堅持每月定期的實施檢查，確保各元器件都具備完整性。然針對設(shè)備內(nèi)部結(jié)構(gòu)的清潔工作，需每年進行一次整體徹底的清掃。③對于設(shè)備房的配電設(shè)備及電氣設(shè)備，需實施固定時間的維護，檢查各設(shè)備的原件是不是牢固和完整，特別是要對操作處的設(shè)備進行詳細的檢查，看其是不是具備靈活性，也同樣需要每個月對機房實施清掃。1.3電梯設(shè)備的維護。電梯設(shè)備屬于物業(yè)機電設(shè)備整體的主體部分，但現(xiàn)時期，電梯應(yīng)用中的安全事故卻經(jīng)常的發(fā)生，這一問題對于物業(yè)機電設(shè)備的維護來說非常的嚴重，是大多數(shù)人們所重視的問題。在電梯設(shè)備維護過程中，設(shè)備維護的工作人員一定要投入更多的精力和物力，依據(jù)電梯設(shè)備其維護的標準來嚴格的進行檢查和維護。首先，對電梯設(shè)備其開關(guān)處實施重點檢查，例如，對限位的開關(guān)、門電的開關(guān)及越程的開關(guān)等實施嚴格的檢查和維護。在此操作中，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患問題存在，一定要及時的關(guān)掉電梯，停止使用，并同時安排設(shè)備的檢修維護人員對故障進行排查和維修。其次，及時的對電梯陳舊老化的設(shè)備零件進行更換，保證電梯系統(tǒng)可以有效正常安全的運行。再次，固定時期的對整機進行清潔和相關(guān)部件的潤滑，以利于保證電梯設(shè)備其使用期限，確保電梯運行的安全性。最后，在電梯設(shè)備維護過程中，一定要安放顯眼的提示標識，防止造成不必要的安全事件。1.4消防設(shè)備的維護。消防設(shè)備的維護主要是為了使消防系統(tǒng)更加完善，達到預防火災(zāi)和處理火災(zāi)的要求。在消防設(shè)備維護上，設(shè)備維護的工作人員需重點做好下面幾點工作：①定期的對消防設(shè)備的相關(guān)性能進行檢測，及時察覺設(shè)備運行中的安全隱患，并同時對設(shè)備的安全性實施全方位的評估，以方便可以及時的發(fā)現(xiàn)設(shè)備維護中的不足之處。設(shè)備維護的工作人員需樹立正確的責任意識，按消防設(shè)備的檢測標準嚴格的排查安全隱患。②檢查火災(zāi)的自動警報設(shè)備，看其是不是可以正常的運行并且安全性能良好，如此在有火災(zāi)發(fā)生時，便可以通過警報系統(tǒng)來得到消息，并給予及時的處理。③檢查室外的消防設(shè)備是不是齊全，創(chuàng)建好的消防條件。④對室內(nèi)的消防設(shè)備進行檢查，看其是不是配備齊全，并重點對應(yīng)急照明及疏散路徑、逃生通道進行檢查，如此操作主要是方便在發(fā)生火災(zāi)事故的時候可以把損失降到最低。

2物業(yè)項目機電設(shè)備管理的方法

2.1樹立物業(yè)項目機電設(shè)備管理的正確觀念。如果想提升物業(yè)機電設(shè)備管理質(zhì)量與效率，首先，需在管理的思想上對其進行改進與創(chuàng)新，通過現(xiàn)代化的管理思想來促進設(shè)備管理的先進化、科學化。①樹立設(shè)備的綜合管理理念，端正態(tài)度認清物業(yè)機電設(shè)備對于物業(yè)公司運行發(fā)展的重要作用，把設(shè)備管理列入到公司管理中來。②管理中要重視以人為本的理念，把維護業(yè)主及租戶的人身財產(chǎn)安全和生活質(zhì)量當作主要的管理目標，通過對設(shè)備管理體系的不斷完善來良好的達到人們的生活需要，真正的提升物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和成效。③以科學的發(fā)展觀來規(guī)范物業(yè)項目機電設(shè)備的管理，堅持不斷發(fā)展的管理理念，轉(zhuǎn)變對設(shè)備管理的孤立認識，促進設(shè)備管理與企業(yè)的現(xiàn)代化管理的統(tǒng)一發(fā)展。2.2完善物業(yè)機電設(shè)備的管理制度。①要對設(shè)備的接管驗收制度進行完善，在制度當中要明確的規(guī)定在設(shè)備的運行正式開始和維修管理實施以前需健全接管和驗收的相關(guān)工作，保證驗收的質(zhì)量。②完善技術(shù)與安全操作的流程。在設(shè)備管理的制度中，需結(jié)合具體的需求來構(gòu)建技術(shù)和安全上的操作流程和規(guī)范，確保設(shè)備管理的工作人員能夠嚴格的依據(jù)操作規(guī)范及流程來處理相關(guān)的工作事項，從而使設(shè)備的使用壽命得到保證。③完善設(shè)備維修保養(yǎng)的相關(guān)制度，把平時保養(yǎng)和維修的相關(guān)工作相互聯(lián)系。平時的保養(yǎng)制度中一定要包含保養(yǎng)的相關(guān)內(nèi)容和位置及程序等；維修的制度中必須要包含維修的計劃、種類、周期、和內(nèi)容及等級等。④完善設(shè)備運行管理的相關(guān)制度。設(shè)備的運行管理制度需提及每個設(shè)備，如此使運行管理制度更加精細。⑤完善設(shè)備事故的分析制度。設(shè)備的管理部門需對設(shè)備的故障其整體情況實施有效的分析，以利于對責任人其責任有效的追究。2.3物業(yè)機電設(shè)備的基礎(chǔ)資料需不斷完善。對物業(yè)機電設(shè)備的基礎(chǔ)資料進行完善的目的是為了保證可以為設(shè)備管理提供依據(jù)，如此機電設(shè)備的基礎(chǔ)資料一定要具備準確性和完整性。在對資料進行收集及應(yīng)用的時候，可轉(zhuǎn)變以人力為主的模式，應(yīng)用現(xiàn)代性的技術(shù)構(gòu)建資料的數(shù)據(jù)庫，以利于基礎(chǔ)資料能夠被更好的有效運用。健全機電設(shè)備的基礎(chǔ)資料，一定要涉及到以下幾方面，即：設(shè)備的原始資料、設(shè)備配備的臺賬和卡片、設(shè)備的技術(shù)記錄等。這些基礎(chǔ)性的資料可以為設(shè)備的管理和維護工作提供良好的信息數(shù)據(jù)支持，為設(shè)備的維護及管理提供更可靠更安全的參考依據(jù)。管理基礎(chǔ)資料的工作人員一定要提高自身的責任認識及個人的專業(yè)能力，主動應(yīng)用計算機科技來實施基礎(chǔ)資料的應(yīng)用及管理，從而保證管理的質(zhì)量和效率。2.4加強物業(yè)機電設(shè)備其管理人員的素質(zhì)建設(shè)。①設(shè)備管理的工作人員，在上崗工作以前一定要取得上崗的資質(zhì)認證，確保所有工作人員都是持證上崗的。物業(yè)公司在招聘任用人才的時候，一定要思考所用人才是不是適合設(shè)備管理這一工作崗位的工作，確保他們所具備的能力與崗位的需要是相對應(yīng)的。②固定時期的對設(shè)備管理的工作人員實施專業(yè)性的培訓和學習教育，尤其是需栽培人員的實踐能力，讓其可以在設(shè)備故障的相應(yīng)檢修中積累經(jīng)驗。③制定培訓的考核機制，對設(shè)備的管理人員實施全面的考核，落實貫徹獎罰措施，提升設(shè)備管理工作人員對工作的熱情，讓其可以更積極的投入進物業(yè)公司的發(fā)展貢獻中來。

3結(jié)束語

綜上所述，在現(xiàn)代物業(yè)項目機電設(shè)備的維護與管理中，不僅要不斷地進行經(jīng)驗總結(jié)，更需要對維護保養(yǎng)工作予以高度的重視，確保物業(yè)項目機電設(shè)備能夠一直保持良好的運行狀態(tài)，并且能夠充分發(fā)揮其正常使用功能。機電設(shè)備管理水平的提升既是物業(yè)項目管理的基礎(chǔ)保障，更能延長物業(yè)的使用壽命，由此顯著提升其經(jīng)濟效益與社會效益。為此，在進一步為業(yè)主、用戶提供完善的配套服務(wù)前提下，使物業(yè)小區(qū)品質(zhì)得到有效保證，確保其物業(yè)價值有增無減。

參考文獻

[1]梁永進.加強設(shè)備設(shè)施維護管理以適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求[J]．廣西輕工業(yè)，2016（10）：62-64.

[2]張興華.淺析住宅物業(yè)小區(qū)機電設(shè)備的維護與管理[J].工程技術(shù)：全文版，2016（8）：00006.

[3]吳愛國.試論住宅物業(yè)小區(qū)機電設(shè)備的維護與管理[J].工業(yè)b，2017（2）：00269.

[4]劉爽.新形勢下物業(yè)管理中機電設(shè)備維護保養(yǎng)的思考[J].城市建設(shè)理論研究：電子版，2013（4）：112.

[5]彭華金.物業(yè)機電設(shè)備安裝工程品質(zhì)管理探究[J].科技與企業(yè)，2016（8）：36.

[6]林金缽.物業(yè)管理中的機電設(shè)備管理和維護[J].工程技術(shù)：引文版，2015（10）：00272.

作者:季暉璜 單位:上海明華物業(yè)管理有限公司