導(dǎo)語：財(cái)務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的影響一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘　要：房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，科學(xué)合理的管理策略決定了其發(fā)展方向，其中財(cái)務(wù)管理工作至關(guān)重要，文章將以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作為切入口，通過對企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作影響因素的分析，從多個(gè)層面研討財(cái)務(wù)管理工作的方法，旨在消除有關(guān)影響因素，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供有益借鑒。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理　;房地產(chǎn)企業(yè)　;影響因素

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作影響因素分析

房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性和多變性，使得企業(yè)需面對的財(cái)務(wù)管理工作困難重重，相對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)規(guī)模、組織形式和經(jīng)營策略為企業(yè)發(fā)展的咽喉，對財(cái)務(wù)管理工作有著直接影響。1.企業(yè)規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的差異，使得企業(yè)發(fā)展實(shí)力存在懸殊。一般情況下，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)營管理模式相對成熟，而且鮮有資金緊缺的情況出現(xiàn)，有足夠的能力為企業(yè)發(fā)展配備人員，但一旦擴(kuò)張速度太快，盲目開發(fā)種類繁多的產(chǎn)品，企業(yè)必然需要分暇資金保證產(chǎn)品開發(fā)正常，假設(shè)所采取的財(cái)務(wù)管理策略不科學(xué)，可能會逐漸削弱企業(yè)的實(shí)力水平，最終導(dǎo)致產(chǎn)品開發(fā)失敗。反之，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，容易出現(xiàn)資金匱乏情況，但由于經(jīng)營簡單，財(cái)務(wù)管理程序簡單，只要保證信息渠道的暢通，一般都能夠保證經(jīng)營活動的順利進(jìn)行。2.組織形式。當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)組織形式，主要有職能型結(jié)構(gòu)、融合性結(jié)構(gòu)、N型結(jié)構(gòu)、H型結(jié)構(gòu)，不同組織形式的房地產(chǎn)企業(yè)，為迎合組織形式所對應(yīng)的基本財(cái)務(wù)管理需求，通常都會制定針對性的財(cái)務(wù)管理策略。譬如采用職能型結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理工作偏向于集權(quán)模式，管理決策權(quán)掌握在企業(yè)高層手中，決定了財(cái)務(wù)管理模式的集權(quán)特征；再如融合性組織形式的房地產(chǎn)企業(yè)，兼容了集權(quán)和分權(quán)管理模式，整體操縱相對靈活，企業(yè)部門間也能夠互相協(xié)調(diào)。3.經(jīng)營戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，概括了該企業(yè)的整體發(fā)展方向，作為企業(yè)發(fā)展的重要步驟之一，財(cái)務(wù)管理工作自然跟隨經(jīng)營戰(zhàn)略，在后者改變時(shí)，前者會進(jìn)行因地制宜地調(diào)整。換句話說，任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，不能夠脫離這個(gè)企業(yè)的整體經(jīng)營策略，而必須服從于這個(gè)企業(yè)的總體經(jīng)營目標(biāo)，或采取穩(wěn)健型管理方法，或采取擴(kuò)張型管理方法，或財(cái)務(wù)混合型管理方法，或采取緊縮型管理方法，選擇匹配的財(cái)務(wù)管理模式，支撐經(jīng)營戰(zhàn)略按部就班地落實(shí)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方法探討

圍繞以上所提到的房地產(chǎn)企業(yè)影響因素，并結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作重點(diǎn)，應(yīng)該放在資金控制、成本費(fèi)用控制和財(cái)務(wù)信息控制三個(gè)方面：1.資金控制。房地產(chǎn)屬于資金緊密型的行業(yè)，對資金投入和回收的需求量比較大，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金量有限，除了部分自有資金，還需要通過外部融資等方法，彌補(bǔ)資金的不足。因此，對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金控制關(guān)系到企業(yè)的總體經(jīng)濟(jì)效益，在投資決策層面，試圖以最少的資金投入，換取最大的經(jīng)濟(jì)收益。那么，我們應(yīng)該如何進(jìn)行資金的控制？筆者認(rèn)為至少要從以下兩個(gè)方面著手：一是資金來源的控制，當(dāng)前供以房地產(chǎn)企業(yè)選擇的資金來源，包括注冊資本金、公積資金、盈余資金、未分配利潤、政府財(cái)政資金、銀行貸款和其他籌資方式，房地產(chǎn)企業(yè)只有在確定具體資金來源之后，才能夠從源頭上制定規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，進(jìn)行資金資源的組合優(yōu)化，為其發(fā)展提供相對充足的資金保障力量；二是資金使用控制，在確定具體資金量后，開始計(jì)算企業(yè)運(yùn)營相關(guān)的成本，為盡最大努力避免資金周轉(zhuǎn)不靈的問題，企業(yè)要結(jié)合銷售工作，加快客戶的付款速度，設(shè)法增加資金的流入，同時(shí)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際效益狀況，控制好宣傳的規(guī)模。據(jù)筆者了解，目前有很多房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體的興起，譬如搜房網(wǎng)、房博士和閱房網(wǎng)等，這些房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體網(wǎng)站，已經(jīng)開始逐步取締傳統(tǒng)的房地產(chǎn)宣傳模式，這種宣傳模式“物美價(jià)廉”，正好能夠輔助解決宣傳費(fèi)用過高的問題。2.成本費(fèi)用控制。在資金控制過程中，成本費(fèi)用控制所占份額最高，在此單獨(dú)列為重點(diǎn)進(jìn)行研討。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合運(yùn)營過程中的活動耗費(fèi)，進(jìn)行有計(jì)劃的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，使得成本費(fèi)用在計(jì)劃目標(biāo)的控制范疇內(nèi)。以某房地產(chǎn)企業(yè)樓盤開盤時(shí)的費(fèi)用控制為例，根據(jù)開盤活動的籌劃情況，譬如人員配置數(shù)量、樓書制作標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量、現(xiàn)場布置標(biāo)準(zhǔn)、邀約媒體宣傳費(fèi)用等，合理把握每項(xiàng)籌劃的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，旨在以最小的損耗，換取最大的活動效益。實(shí)踐證明，這種成本費(fèi)用控制方法，的確能夠?qū)⒒顒拥牟槐匾獡p失降至最低。當(dāng)然，成本費(fèi)用控制內(nèi)容繁多復(fù)雜，包括土地支出、開發(fā)費(fèi)用、工程建設(shè)等，而不同的成本費(fèi)用控制內(nèi)容，所采取的控制措施往往不同，但總體可概括為以下幾點(diǎn)：首先是成本預(yù)算，以季度或者半年度作為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)立規(guī)劃單月或者單項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用支出，而不能夠盲目估算成本；其次是分解成本指標(biāo)，按照成本費(fèi)用屬性，劃分成本費(fèi)用類型，譬如開發(fā)建設(shè)的成本費(fèi)用、固定資產(chǎn)購置的成本費(fèi)用、宣傳活動的成本費(fèi)用等，這樣一來，成本費(fèi)用控制目標(biāo)將會更加明確；最后是限定金額，根據(jù)成本費(fèi)用控制的目標(biāo)，設(shè)定費(fèi)用支出的上限，通過限額的合理控制，將企業(yè)成本費(fèi)用的控制具體化和經(jīng)常化，才能夠真正起到節(jié)約企業(yè)資金的目的。3.財(cái)務(wù)信息控制。財(cái)務(wù)管理所形成的信息，是以貨幣作為主要形式的數(shù)據(jù)資料，資料可折射出財(cái)務(wù)活動的基本狀況和特征。在信息化時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)基于科學(xué)決策的需求，建立了財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，系統(tǒng)匯總信息的內(nèi)容，并有發(fā)送和接收信息的基本功能。系統(tǒng)中的信息數(shù)據(jù)，要求真實(shí)體現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，譬如資金收入與支出量，期間涉及到數(shù)字計(jì)算的，必須核對無誤，或者有相關(guān)資料的輔助證明補(bǔ)充，才能夠編制成財(cái)務(wù)報(bào)表。在形成財(cái)務(wù)信息后，財(cái)務(wù)信息直接報(bào)送至系統(tǒng)中心，適時(shí)務(wù)必保證信息傳遞的及時(shí)、可靠和完整，否則可能削弱信息的使用價(jià)值。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)就現(xiàn)金控制、成本費(fèi)用控制等為信息管理內(nèi)容，構(gòu)建了涵蓋現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、成本費(fèi)用等為內(nèi)容的財(cái)務(wù)信息管理體系，在日常財(cái)務(wù)管理活動中，及時(shí)將有關(guān)財(cái)務(wù)管理事項(xiàng)輸入系統(tǒng)當(dāng)中，系統(tǒng)將進(jìn)行自動分類和匯總，進(jìn)而形成財(cái)務(wù)報(bào)表。企業(yè)在做出有關(guān)財(cái)務(wù)活動的決策時(shí)，會以財(cái)務(wù)報(bào)表的信息作為依據(jù)，譬如企業(yè)的銷售宣傳活動，歷史財(cái)務(wù)報(bào)表的宣傳費(fèi)用支出信息，可作為本次費(fèi)用的參考基準(zhǔn)，適時(shí)只需要增加新的費(fèi)用或者刪減無關(guān)的費(fèi)用，即可形成一套相對完整的宣傳費(fèi)用決策，將宣傳費(fèi)用降至最低狀態(tài)。這種財(cái)務(wù)信息控制方法，以“因地制宜”作為基本原則，不僅不能夠脫離企業(yè)的實(shí)際，而且需要同步考慮企業(yè)的發(fā)展需求，方可體現(xiàn)出該套財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的實(shí)用性價(jià)值。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性和多變性，使得企業(yè)需面對的財(cái)務(wù)管理工作困難重重，相對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)規(guī)模、組織形式和經(jīng)營策略為企業(yè)發(fā)展的咽喉，對財(cái)務(wù)管理工作有著直接影響。文章通過研究，基本明確了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方法，但考慮到不同企業(yè)財(cái)務(wù)管理要求和條件的差異性，以上方法在實(shí)際的財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，必須緊扣企業(yè)的實(shí)際情況，予以靈活參考借鑒，以確保這些方法的適用性。

作者:何慶杰 單位:天津海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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