導(dǎo)語：商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：由于其行業(yè)的特殊性，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面往往呈現(xiàn)出高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)，因此，如何根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理是現(xiàn)階段我們必須解決的問題。在此，結(jié)合現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的實(shí)際情況，分析商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，針對(duì)其中存在的問題，進(jìn)行相應(yīng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式策略的提出，希望能夠起到一定的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制模式

一、前言

隨著近年來我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形勢風(fēng)云變幻，國家關(guān)于土地與金融方面的政策趨緊。根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)公司的實(shí)際情況發(fā)現(xiàn)，大型商業(yè)地產(chǎn)公司普遍存在償債能力薄弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)等問題。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)較為典型的資金密集型行業(yè)，這一行業(yè)的主要特征為資金投入量大、存貨的周期長、回收周期以及變現(xiàn)能力較差等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)直接決定著商業(yè)地產(chǎn)公司存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于處于后金融時(shí)代，政府根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，跟進(jìn)出臺(tái)的多種經(jīng)濟(jì)政策，直接或是間接影響到我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這也加劇了商業(yè)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們必須對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行深入研究，提出有效的控制措施。

二、商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理特點(diǎn)以及存在的主要問題

1.資金周轉(zhuǎn)率偏低

現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要流程要經(jīng)過以下4個(gè)階段：一是征地階段；二是土地開發(fā)階段；三是房屋開發(fā)階段；四是竣工銷售以及物業(yè)階段。在這一流程過程中，四個(gè)階段都需要公司進(jìn)行大量資金投入，通常情況下，公司會(huì)在達(dá)到第三階段的相應(yīng)條件時(shí)進(jìn)行預(yù)售，以實(shí)現(xiàn)資金的盡快回籠，進(jìn)行到第四個(gè)階段，才能實(shí)現(xiàn)資金的真正回籠。整個(gè)開發(fā)流程，資金從投入到回收的周期非常長，中途的不可控因素非常大。

2.財(cái)務(wù)杠桿過度使用

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金注入，大部分商業(yè)地產(chǎn)公司選擇貸款的形式，這在一定程度上造成財(cái)務(wù)杠桿使用過度。財(cái)務(wù)杠桿的主要使用方法有兩種：一是能夠讓公司的股東僅僅使用少量的自由資本進(jìn)行公司的運(yùn)行，同時(shí)，還能夠提高稅盾效應(yīng)；二是，過高的財(cái)務(wù)杠桿這代表著公司具有高度的流動(dòng)資金，一旦公司運(yùn)用出現(xiàn)問題，企業(yè)就會(huì)面臨較大的還款壓力，進(jìn)而極大地影響到股東權(quán)益。

3.資產(chǎn)期限不匹配

現(xiàn)階段，大部分的商業(yè)地產(chǎn)公司往往會(huì)通過舉債的方法進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營，這一種經(jīng)營方法對(duì)于公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力提出了更高的要求，例如，公司的借款必須要有相應(yīng)的資產(chǎn)進(jìn)行匹配，若是不匹配，將導(dǎo)致公司選入短期資金不足的局面。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司而言，其主要流動(dòng)資產(chǎn)就是存貨。一般按照商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品以及非開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分類，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括己完工商品住宅、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地；非開發(fā)產(chǎn)品則包括原材料、庫存商品、低值易耗品。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司來說，其存貨一般不容易變現(xiàn)，其資產(chǎn)的流動(dòng)性較差，往往導(dǎo)致公司的償債壓力較大。

4.現(xiàn)金流入期限不均衡

無論什么樣的公司，若是想保證公司的正常運(yùn)行其根本就是良好的現(xiàn)金流的保障。但是，現(xiàn)階段我國大部分商業(yè)地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流存在一年高、一年低的問題。一方面，商業(yè)地產(chǎn)公司往往采用預(yù)售的方法在地產(chǎn)項(xiàng)目開展的過程中獲得相應(yīng)的資金流，但是，各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售期以及銷售期的匹配問題往往會(huì)被忽略，進(jìn)而導(dǎo)致以上問題的出現(xiàn)。另一方面就是因?yàn)楣镜耐度胧找娆F(xiàn)金流也存在不均衡的現(xiàn)象。這一問題直接導(dǎo)致現(xiàn)金流高的那一年出現(xiàn)大量的現(xiàn)金冗余，現(xiàn)金流低的那一年面臨償債風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流入的不均衡導(dǎo)致公司的正常運(yùn)行無法得到保障。

5.項(xiàng)目調(diào)整能力弱

根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展情況來看，由于其開發(fā)周期長，管理周期也較長。無法進(jìn)行相應(yīng)項(xiàng)目的調(diào)整，同時(shí)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)手的門檻和條件高，一旦資金被投入到相應(yīng)的項(xiàng)目中，某一不確定因素失控將導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)停滯，現(xiàn)金鏈面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這也為公司的正常運(yùn)行帶來不利的影響。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式構(gòu)建

要想保障商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，公司應(yīng)該建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模型，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行日常財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，進(jìn)一步控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不斷降低企業(yè)的利益損失。

1.償債風(fēng)險(xiǎn)控制

這一風(fēng)險(xiǎn)主要是在公司發(fā)展中，因?yàn)楦鞣N因素使得公司無法進(jìn)行各種賬務(wù)償還所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這主要是由債務(wù)所引發(fā)的。通過上文分析我們可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)公司之所以具有高的負(fù)債率，其主要原因是因?yàn)榫哂休^高的償債風(fēng)險(xiǎn)，因此，如何進(jìn)行資金結(jié)構(gòu)的合理安排，具有重要意義。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中，要重視合理籌款渠道的選擇。企業(yè)的負(fù)債率多少是一個(gè)適當(dāng)?shù)闹?，這并沒有相應(yīng)的規(guī)定。一般來說，他必須與企業(yè)的償債能力進(jìn)行相互匹配。在企業(yè)中，企業(yè)所有者的資產(chǎn)是償還債務(wù)的主要來源，因此，企業(yè)舉債的整體規(guī)模要與所有者的利益相互適應(yīng)，不應(yīng)該超過凈資產(chǎn)的總額。（1）重視資本結(jié)構(gòu)控制商業(yè)地產(chǎn)公司要根據(jù)公司發(fā)展的實(shí)際情況以及發(fā)展的外部環(huán)境進(jìn)行權(quán)益與債務(wù)比例的確定，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，應(yīng)該對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體的考慮，進(jìn)而確定投資總額的大小以及營銷過程中所遇到的各種問題。一般來說，若是融資環(huán)境相對(duì)較好，公司的財(cái)務(wù)情況較為穩(wěn)定，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大、市場需求量大的公司來說，權(quán)益資金比率可以適當(dāng)?shù)慕档鸵恍?，舉債比例可以適當(dāng)高一些。反之，權(quán)益資金比率可以適當(dāng)?shù)母咭恍?，舉債比例可以適當(dāng)降低一些。一般，公司往往可以采用以下資本結(jié)構(gòu)：三分之一的資金來源于自身，三分之一的資金進(jìn)行銀行貸款，三分之一的資金來源于預(yù)售。從公司發(fā)展的整體情況來看，這一資本模式更合理。除此之外，企業(yè)還要要根據(jù)整體發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行合理籌款期限的安排，科學(xué)、合理的進(jìn)行利率形式的選擇，抱我整體發(fā)展趨勢，深入研究資金市場的供求關(guān)系，根據(jù)利率走勢進(jìn)行合理的安排。當(dāng)利率較高的時(shí)期，企業(yè)要盡量減少資金的籌資；當(dāng)利率處于由高到低過渡期的時(shí)候，也要盡量減少利率的籌資。當(dāng)初與利率較低水平的時(shí)候，企業(yè)要根據(jù)其實(shí)際情況進(jìn)行資金的湊集。在利率上漲的時(shí)期，企業(yè)要積極進(jìn)行利率的籌集，在這一過程中，要采用固定利率的計(jì)息方式，進(jìn)而不斷降低負(fù)債利率，進(jìn)而達(dá)到降低資金成本的目的。（2）合理進(jìn)行債務(wù)期限的搭配商業(yè)地產(chǎn)公司要根據(jù)整體發(fā)展以及經(jīng)營活動(dòng)的實(shí)際情況進(jìn)行資金需求的預(yù)測。首先要做的工作就是進(jìn)行預(yù)算，并進(jìn)行融資計(jì)劃的處理。在進(jìn)行具體財(cái)務(wù)預(yù)算過程中，商業(yè)地產(chǎn)公司可以根據(jù)自身的總體發(fā)展情況、整個(gè)行業(yè)的主要特點(diǎn)，保持合理的負(fù)債比，同時(shí)，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況，進(jìn)行資金需求總量的確定。使籌資時(shí)間、資金的投放運(yùn)用緊密銜接，及時(shí)調(diào)度，降低空閑資金占用額，避免由于資金不落實(shí)或無法償還到期債務(wù)而引發(fā)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行負(fù)債計(jì)劃制定的過程中，還要重視還債計(jì)劃的制定，讓其具有一定的還款保障，商業(yè)地產(chǎn)公司負(fù)債后的速動(dòng)比率不宜低于1:1。根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，流動(dòng)比率應(yīng)保持在2:1左右的安全區(qū)域。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)公司還應(yīng)該重視管理、資金周轉(zhuǎn)方面的問題，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)公司的盈利能力，在一定程度上壓縮資金占用，盡量縮短產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)間，合理進(jìn)行庫存的設(shè)置，讓債務(wù)進(jìn)行有效的安排。

2.加強(qiáng)資金流動(dòng)性

由于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)十分不容易被化解，商業(yè)地產(chǎn)公司不得不采用調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債匹配的情況進(jìn)行解決。商業(yè)地產(chǎn)公司可以通過資產(chǎn)負(fù)債的拆分，將未來的資金流與期限進(jìn)行有效的整合。同時(shí)，通過自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的調(diào)整還可以在一定程度上降低其防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)公司可以采用對(duì)沖法進(jìn)行融資活動(dòng)，進(jìn)而不斷減少資金缺口。由于債務(wù)償債口是固定的，但是未來資金確實(shí)不確定的，因此，商業(yè)地產(chǎn)公司并不能做到完美匹配。要想不斷降低這一風(fēng)險(xiǎn)，首先，就要重視現(xiàn)金流的流動(dòng)性的增加，但是，現(xiàn)金流流動(dòng)性增加，又在一定程度上降低收益。為了避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，我們要進(jìn)行流動(dòng)性資產(chǎn)組合。能夠有效的進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)公司資金需求的保障。

3.盈利風(fēng)險(xiǎn)控制

由于無法進(jìn)行有效銷售，導(dǎo)致公司的利潤降低，進(jìn)而導(dǎo)致公司面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，追根究底，產(chǎn)生盈利風(fēng)險(xiǎn)的根本原因是成本的上升、收入的減少。因此，我們要重視盈利風(fēng)險(xiǎn)控制。首先，進(jìn)行性科學(xué)定價(jià)。價(jià)格的變動(dòng)始終影響到公司的變現(xiàn)能力以及變現(xiàn)效率，對(duì)于商品房開發(fā)之后，管理人員應(yīng)該對(duì)開發(fā)地區(qū)的實(shí)際發(fā)展情況，綜合分析扣板的質(zhì)量、品質(zhì)、價(jià)格彈性以及競爭樓盤的定價(jià)等進(jìn)行科學(xué)定價(jià)；其次，要進(jìn)行合理的促銷。要想提高銷售量，商業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)行宣傳活動(dòng)的開展，例如利用廣告、宣傳導(dǎo)報(bào)、人員推銷等方法進(jìn)行，將所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的信息不斷傳遞到消費(fèi)者手中，讓他們對(duì)這一開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，這導(dǎo)致銷售十分重要，因此，公司必須重視銷售力量的加強(qiáng)，進(jìn)一步增加預(yù)售，進(jìn)而獲得更多的資金來源。

4.強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)審制度

在進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制具有十分重要的意義，因此，要重視這一制度的建立并不斷完善。良好的內(nèi)審制度應(yīng)該獨(dú)立于企業(yè)的其他部門，同時(shí)，還要對(duì)內(nèi)審制度進(jìn)行強(qiáng)化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并不斷改善企業(yè)的控制系統(tǒng)中存在的問題。通過這些措施的實(shí)施，能夠及時(shí)進(jìn)行問題的辨別，根據(jù)其實(shí)際情況進(jìn)行有效措施的提出，并根據(jù)其審計(jì)情況與結(jié)果對(duì)高層領(lǐng)導(dǎo)人進(jìn)行匯報(bào)。

四、總結(jié)

綜上所述，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的構(gòu)建對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展具有十分關(guān)鍵的作用?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)不到位，在管理過程中存在較多問題，在此，結(jié)合現(xiàn)階段實(shí)際情況，進(jìn)行償債風(fēng)險(xiǎn)控制、加強(qiáng)資金流動(dòng)性、盈利風(fēng)險(xiǎn)控制、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)審制度等策略的提出，希望能夠不斷提高商業(yè)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

作者:曾娟 單位:重慶廣播電視大學(xué)

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