一、前言

市橋鎮(zhèn)又一大戶型高尚住宅小區(qū)，首期發(fā)售單位500套，面積由90至300平方米不等，帶電梯的高層住宅小區(qū)；

樓盤地理環(huán)境：交通便利：地鐵三號(hào)鐵站點(diǎn)所在、多條公交經(jīng)路周邊配套設(shè)施全面成熟：市場(chǎng)、超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校齊備。

購(gòu)房置業(yè)對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，都是一項(xiàng)非常重大的決定，目的希望住房環(huán)境的改善，生活更加“優(yōu)越、便利、和諧”。

“錦繡天地”，番禺市橋鎮(zhèn)的又一個(gè)大戶型高尚住宅小區(qū)的推出，我司作為本地區(qū)一家專業(yè)的廣告公司，對(duì)本地文化有非常深入的了解，現(xiàn)以專業(yè)廣告人的服務(wù)態(tài)度為龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供“錦繡天地”的廣告策劃方案，把“錦繡天地”塑造為番禺地區(qū)又一明星樓盤，使錦繡天地的銷售取得豐碩的成果。

二、市場(chǎng)相關(guān)環(huán)境分析

摘要：近幾年，隨著房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)，普通百姓購(gòu)房越加困難，政府開(kāi)始加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度。房地產(chǎn)業(yè)為求更好發(fā)展，只能在造價(jià)和成本管理方面進(jìn)行改變，以獲取更大效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目；造價(jià)控制；成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常都?xì)v時(shí)久，涉及人員多，工程多，需要投入較大的資金，同時(shí)政府的政策變化和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化，也影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的效益。因此想要實(shí)現(xiàn)利益的最大化，除了尋找合適的銷售路徑之外，就只能從控制合理的造價(jià)、進(jìn)行有效的成本控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期決策、項(xiàng)目實(shí)施、竣工之后這三個(gè)階段如何進(jìn)行成本管理和造價(jià)控制展開(kāi)了討論，并分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理運(yùn)作機(jī)制。

1前期決策階段進(jìn)行成本管理

1.1實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度認(rèn)真比選方案

在進(jìn)行前期的決策時(shí)，對(duì)施工的具體方案還有樓盤的施工設(shè)計(jì)都應(yīng)該做到精挑細(xì)選，可以通過(guò)舉行招標(biāo)比賽來(lái)進(jìn)行方案評(píng)比，從先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性、嚴(yán)密性這個(gè)方面來(lái)進(jìn)行評(píng)比，選出最適合的方案。便于在后期進(jìn)行樓盤銷售時(shí)，能夠搶占先機(jī)，有效保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益。在招標(biāo)開(kāi)始之前，應(yīng)對(duì)施工單位進(jìn)行嚴(yán)格的審查，根本上杜絕有企業(yè)招標(biāo)之后再轉(zhuǎn)標(biāo)給別的企業(yè)的現(xiàn)象。做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)影響工程的各個(gè)方面都做出詳細(xì)的分析，同時(shí)做招標(biāo)文件中所需要的費(fèi)用反復(fù)的推敲，這對(duì)之后進(jìn)行造價(jià)控制有很大的影響。在招標(biāo)中選擇合理低價(jià)的施工方，根據(jù)招標(biāo)文件中的成本報(bào)價(jià)選擇價(jià)錢最為合理的，而不是價(jià)格最低的，避免投標(biāo)單位惡意壓低成本中標(biāo)，在后續(xù)的施工中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。此階段對(duì)成本控制影響較大,占造價(jià)控制的10%。

一、開(kāi)盤主題：

對(duì)外傳達(dá)**房產(chǎn)開(kāi)盤典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力。擴(kuò)大**房產(chǎn)的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)**房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力、“**第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立**房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。

二、開(kāi)盤時(shí)間：2005年11月28日（暫預(yù)定）

三、活動(dòng)地點(diǎn)：**房產(chǎn)有限公司

四、剪彩嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：**電視臺(tái)、**廣告公司

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“濱江園”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“濱江園”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“濱江園”的原定銷售計(jì)劃，并為濱江房地產(chǎn)塑造品牌。

第一節(jié)市場(chǎng)分析

一、××市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

1、××市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng)；有大批大型國(guó)有企業(yè)。這意味著××的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以，各大商家紛紛進(jìn)入××。房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。從2000年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)力不斷上升，達(dá)到初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開(kāi)?！痢潦袃?nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商約100家，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)形式全面化，多樣化。到2001年為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資達(dá)到82118萬(wàn)元，住房項(xiàng)目方面的投資達(dá)到43628萬(wàn)元。2001年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬(wàn)平方米，住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米，商品房銷售面積為40萬(wàn)平方米，商品房銷售總額為37723萬(wàn)元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,2001年以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,住房銷售均價(jià)由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米,升幅達(dá)21.6%。

2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表現(xiàn)在以下這些方面：A、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開(kāi)發(fā)力不足。B、有的沒(méi)有服務(wù)的概念。這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。C、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。

3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費(fèi)不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。

歸集住宅專項(xiàng)維修資金1億元，四）繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理和房屋維修資金監(jiān)管。全年物業(yè)管理擴(kuò)面150萬(wàn)平方米。其中市轄三區(qū)歸集6000萬(wàn)元。啟動(dòng)全市房屋緊急維修使用機(jī)制。維修資金使用小區(qū)100個(gè)次，金額300萬(wàn)元。

現(xiàn)將我局有關(guān)工作演講如下：根據(jù)貴辦通知要求。

一、2010年工作完成情況

（一）推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面：一是先后出臺(tái)了關(guān)于規(guī)范全市售樓場(chǎng)所信息公示和加強(qiáng)銷售人員管理有關(guān)問(wèn)題的通知》南房〔2010〕54號(hào)）關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知〉通知》南房〔2010〕78號(hào)）等文件。對(duì)商品房投資投機(jī)行為起到一定的抑制作用。二是大力整治各種違規(guī)銷售。尤其對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)了監(jiān)管力度，糾正捂盤惜售，加強(qiáng)商品房銷售方案?jìng)浒腹芾怼?duì)檢查出來(lái)的違規(guī)企業(yè)，都進(jìn)行了嚴(yán)肅的處置，促使企業(yè)進(jìn)行整改。對(duì)市轄三區(qū)局部中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行了檢查，向市政府提出了進(jìn)一步規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)商品房開(kāi)發(fā)行為的建議意見(jiàn)。三是著力加強(qiáng)了商品房預(yù)售監(jiān)管。建立了市轄三區(qū)預(yù)售資金監(jiān)管表，將三區(qū)已料理預(yù)售許可后尚未竣工的樓盤的預(yù)售資金進(jìn)行動(dòng)態(tài)反映，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管面達(dá)100%四是加大政策宣傳引導(dǎo)力度，引導(dǎo)群眾自覺(jué)抵制違規(guī)售房行為，理性購(gòu)房置業(yè)，營(yíng)造了良好的消費(fèi)環(huán)境。

（二）住房保證工作方面：截止10月。已分步分配安頓100%2009年新建廉租住房，已分配安排占2.34%正在分配占9.87%已竣工待分配安排占16.27%其余的正完成主體工程施工或外墻及附屬工程建設(shè)。2010年保證性住房建設(shè)，新建廉租住房4083套已全部開(kāi)工，經(jīng)濟(jì)適用住房800套已全部開(kāi)工，限價(jià)商品住房200套已完成，市本級(jí)計(jì)劃建設(shè)200套公共租賃住房已落實(shí)建設(shè)用地和進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，鄉(xiāng)村棚戶區(qū)改造完成計(jì)劃的87.27%

出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的通知》關(guān)于印發(fā)市市轄三區(qū)新建商品房物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施交付使用備案暫行規(guī)定的通知》進(jìn)一步明確了物業(yè)管理工作中各方的職責(zé)，三）物業(yè)管理方面：一是召開(kāi)了全市物業(yè)管理工作大會(huì)。落實(shí)新建商品房基礎(chǔ)配套設(shè)施驗(yàn)收竣工制度。二是4月份在市轄三區(qū)分別抓了2個(gè)物業(yè)管理“四位一體”示范點(diǎn)，取得較好效果。三是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)，完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度續(xù)期換證工作。四是邀請(qǐng)省廳指定的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)到市組織從業(yè)人員上崗培訓(xùn)，共計(jì)300余人參加培訓(xùn)。五是于5月份勝利承辦了全省物業(yè)管理工作座談會(huì)。六是對(duì)3萬(wàn)平方米以上的新開(kāi)發(fā)小區(qū)落實(shí)了公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度，對(duì)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，確保了新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目100%納入物業(yè)管理。全年物管擴(kuò)面估計(jì)150萬(wàn)平方米。

[摘要]提出了營(yíng)銷安全、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全的概念，并從企業(yè)品牌安全、產(chǎn)品定位安全、產(chǎn)品價(jià)格安全、企業(yè)形象安全、企業(yè)資金鏈安全等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全體系進(jìn)行構(gòu)建，強(qiáng)調(diào)了營(yíng)銷安全體系的構(gòu)建對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要性。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全體系構(gòu)建

一、營(yíng)銷安全

所謂營(yíng)銷安全從營(yíng)銷的角度看，是指一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中，不會(huì)因來(lái)自內(nèi)部或外部因素的沖擊而使企業(yè)營(yíng)銷受到損失。營(yíng)銷安全對(duì)于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展極為重要，是衡量一個(gè)營(yíng)銷方案成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。只強(qiáng)調(diào)企業(yè)快速發(fā)展而忽視企業(yè)的營(yíng)銷安全問(wèn)題對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)災(zāi)難。上世紀(jì)三株、秦池等企業(yè)的衰敗給企業(yè)敲響了警鐘，也使企業(yè)和社會(huì)更加關(guān)注營(yíng)銷安全。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全是指房地產(chǎn)企業(yè)在其營(yíng)銷過(guò)程中，不會(huì)因來(lái)自內(nèi)部或外部因素的沖擊而使企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷受到損失。在經(jīng)歷了初期的粗曠型發(fā)展后，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟和規(guī)范，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買選擇也愈加理性，房地產(chǎn)企業(yè)的各種內(nèi)外部因素對(duì)企業(yè)營(yíng)銷的影響程度也越來(lái)越大。而由于房地產(chǎn)業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤(rùn)并存、影響因素多等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全愈加引起重視，構(gòu)建營(yíng)銷安全體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)已是迫在眉睫。

一、營(yíng)銷安全

所謂營(yíng)銷安全從營(yíng)銷的角度看，是指一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中，不會(huì)因來(lái)自內(nèi)部或外部因素的沖擊而使企業(yè)營(yíng)銷受到損失。營(yíng)銷安全對(duì)于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展極為重要，是衡量一個(gè)營(yíng)銷方案成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。只強(qiáng)調(diào)企業(yè)快速發(fā)展而忽視企業(yè)的營(yíng)銷安全問(wèn)題對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)災(zāi)難。上世紀(jì)三株、秦池等企業(yè)的衰敗給企業(yè)敲響了警鐘，也使企業(yè)和社會(huì)更加關(guān)注營(yíng)銷安全。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全是指房地產(chǎn)企業(yè)在其營(yíng)銷過(guò)程中，不會(huì)因來(lái)自內(nèi)部或外部因素的沖擊而使企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷受到損失。在經(jīng)歷了初期的粗曠型發(fā)展后，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟和規(guī)范，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買選擇也愈加理性，房地產(chǎn)企業(yè)的各種內(nèi)外部因素對(duì)企業(yè)營(yíng)銷的影響程度也越來(lái)越大。而由于房地產(chǎn)業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤(rùn)并存、影響因素多等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全愈加引起重視，構(gòu)建營(yíng)銷安全體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)已是迫在眉睫。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全體系構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷安全體系

X年是我行實(shí)現(xiàn)股份制改革的關(guān)鍵一年，是我行發(fā)展戰(zhàn)略的落實(shí)之年，是體制與機(jī)制的變革之年，也是公開(kāi)上市的關(guān)鍵之年。這一年，在上級(jí)行和支行黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)和全體員工的共同努力下，房信部以飽滿的精神、高昂的斗志和腳踏實(shí)地的工作作風(fēng)，提出了“不為困難找理由，只為成功想辦法”的工作理念，解放思想，更新觀念，不斷創(chuàng)新工作方法，克服工作中遇到的種種困難，嚴(yán)格執(zhí)行上級(jí)行和支行的各項(xiàng)規(guī)章制度和業(yè)務(wù)措施，圍繞省分行制定的“業(yè)務(wù)發(fā)展年”、“安全運(yùn)行年”等重點(diǎn)方針政策扎實(shí)開(kāi)展工作。

一、貫徹落實(shí)上級(jí)行和支行黨委關(guān)于X年的工作安排和要求，高度重視，密切配合支行開(kāi)展各項(xiàng)專項(xiàng)治理工作。

X年是廣東省分行確立的“安全年”，為貫徹省分行和支行黨委對(duì)“安全年”的各項(xiàng)工作安排和要求，我部成立了“安全年”工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定《房信部“安全年”工作實(shí)施方案》，利用班后會(huì)的學(xué)習(xí)時(shí)間，把上級(jí)行和支行的各項(xiàng)會(huì)議精神、工作安排和部署及時(shí)傳達(dá)給每位員工，使全體員工清楚認(rèn)識(shí)當(dāng)前我行的形勢(shì)、任務(wù)和要求；組織全體員工學(xué)習(xí)《“安全年”工作實(shí)施方案》、《違法違紀(jì)專項(xiàng)治理工作實(shí)施方案》、《中國(guó)我行工作人員違規(guī)行為處理辦法》等文件，開(kāi)展對(duì)典型案件的學(xué)習(xí)分析和討論，通過(guò)學(xué)習(xí)和討論，落實(shí)案件防查制度，使全體員工從思想上認(rèn)識(shí)安全防范的重要性、必要性，明確各項(xiàng)規(guī)章制度、加強(qiáng)遵紀(jì)守法觀念，牢固樹(shù)立廉潔自律和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，并以此指導(dǎo)我部的日常工作，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展合法、合規(guī)；根據(jù)支行“訪百家、談百人、到百點(diǎn)”活動(dòng)工作要求，通過(guò)個(gè)別談心、上門拜訪等形式，了解員工思想動(dòng)態(tài)、協(xié)助員工解決工作、家庭等方面困難，及時(shí)掌握員工狀況。

在做好各項(xiàng)專項(xiàng)治理工作的同時(shí)，我部注重培養(yǎng)員工的職業(yè)道德素質(zhì)。今年，我部在工作中加強(qiáng)了員工的組織紀(jì)律性，教育員工愛(ài)崗敬業(yè)，工作中提倡員工發(fā)揚(yáng)無(wú)私奉獻(xiàn)精神，鼓勵(lì)員工積極參加支行組織的乒乓球賽、籃球賽、羽毛球賽等活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)充分調(diào)動(dòng)員工的積極性、創(chuàng)造性，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，增強(qiáng)了部門的凝聚力、戰(zhàn)斗力，提高了部門的工作效率。

二、迎難而上，做好個(gè)人貸款營(yíng)銷工作，實(shí)現(xiàn)貸款余額止跌回升。

X年是我行廣東省分行制定的“業(yè)務(wù)發(fā)展年”。年初，省分行向我支行下達(dá)了商業(yè)性個(gè)人按揭貸款余額新增21000萬(wàn)元，個(gè)人消費(fèi)貸款余額新增3400萬(wàn)元的任務(wù)。但直至9月，各類貸款余額不升反跌，其中個(gè)人消費(fèi)貸款余額比年初下降4232萬(wàn)元；個(gè)人住房按揭貸款余額比年初下降1789萬(wàn)元；個(gè)人商業(yè)用房貸款余額比年初下降799萬(wàn)元。業(yè)務(wù)發(fā)展不理想，主要有以下幾方面原因：一是我行個(gè)人消費(fèi)貸款對(duì)客戶的貸款用途有較大的限制，申請(qǐng)資料的要求比較嚴(yán)格，客戶不愿意到我行申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款；二是我行助業(yè)貸款的操作辦法未能適應(yīng)市場(chǎng)需求，助業(yè)貸款業(yè)務(wù)受到限制；三是自2004年年初省分行停止我支行開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)后，發(fā)展商未恢復(fù)與我支行合作的信心；四是我支行個(gè)人住房按揭貸款依賴性較強(qiáng)，業(yè)務(wù)發(fā)展不均衡；五是我行信貸政策收緊，個(gè)人類貸款準(zhǔn)入門檻較高；六是我行按揭業(yè)務(wù)政策競(jìng)爭(zhēng)力不足；七是受到人民銀行提高按揭貸款利率影響，客戶提前還款量較大。

一、多贏：文化營(yíng)銷的賣點(diǎn)

文化營(yíng)銷如何展開(kāi)？媒體與企業(yè)如何“聯(lián)姻”？文化與地產(chǎn)如何有效地嫁接？文化營(yíng)銷的切入點(diǎn)如何選擇？南寧日?qǐng)?bào)社在實(shí)踐中逐步摸索答案。2012年底，廣西恒大企業(yè)集團(tuán)擬在新春期間，在即將完工的項(xiàng)目蘋果園東方之夢(mèng)商業(yè)街舉行促銷活動(dòng)，讓更多市民了解新推出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在得知這一信息后，南寧日?qǐng)?bào)社與廣西恒大企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行多次溝通，提出各種活動(dòng)策劃方案。南寧日?qǐng)?bào)社“文化營(yíng)銷”創(chuàng)意營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行可行性研究策劃后得出結(jié)論：以“城市文化”為主體，在南寧開(kāi)展“文化營(yíng)銷”是可行的。這是因?yàn)椋?/p>

1.廣西南寧是座有著1700年悠久歷史和深厚文化底蘊(yùn)的城市，也是獲得聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)的綠色宜居宜商城市，有“中國(guó)綠城”的美譽(yù)。每年的新春傳統(tǒng)花市廟會(huì)是南寧市人氣最旺的年節(jié)活動(dòng)。

2.南寧市青秀區(qū)政府有推動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)烈愿望，有舉辦節(jié)慶活動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)，和為招商引資項(xiàng)目提供“保姆式服務(wù)”的工作熱情和協(xié)調(diào)能力，他們也希望把恒大集團(tuán)的“花市一條街”項(xiàng)目作為招商引資項(xiàng)目。

3.廣西恒大企業(yè)集團(tuán)是著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，有熱心公益事業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，他們擬投資舉辦“新春花市廟會(huì)一條街”，豐富市民的節(jié)日文化生活。同時(shí)也需要通過(guò)媒體結(jié)合宣傳花市廟會(huì)，也宣傳該企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，提高企業(yè)的知名度和影響力。

4.南寧日?qǐng)?bào)社是廣西傳統(tǒng)主流平面媒體，有獨(dú)特的公眾輿論引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)和宣傳策劃傳播平臺(tái)，多次成功策劃大型節(jié)慶活動(dòng)，在市民中有較強(qiáng)影響力。文化營(yíng)銷可以帶來(lái)合作共贏的結(jié)果。經(jīng)過(guò)多次研究討論，最終將文化營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案確定為：載體定位在春節(jié)傳統(tǒng)花市（廟會(huì)），活動(dòng)內(nèi)容定位為“宜居歡樂(lè)花市，弘揚(yáng)傳統(tǒng)文化，突出地方特色，推介企業(yè)品牌，帶動(dòng)媒體廣告”，在廣西恒大集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——東方之夢(mèng)商業(yè)街舉辦“2013新春花市（廟會(huì)）”活動(dòng)。廣西恒大集團(tuán)將整個(gè)活動(dòng)的策劃、執(zhí)行、招商、宣傳、推介等，全部交由南寧日?qǐng)?bào)社廣告策劃營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)運(yùn)作執(zhí)行。

1精裝修發(fā)展歷史

在國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng),住宅基本上全屬成品的精裝房,而我國(guó)早在幾年前就明文規(guī)定要大力推廣精裝房,并且逐漸取消毛坯房市場(chǎng)。精裝修模式的崛起是這十年之間的事，作為裝修的一種新概念，精裝修最早出現(xiàn)在南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，并逐步得到推廣，其發(fā)展階段大概可以分成三個(gè)。

第一階段：簡(jiǎn)單式拼湊。

1998年中國(guó)的商品房市場(chǎng)發(fā)展蓬勃且相對(duì)成熟，發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，他們開(kāi)始花更多的心思去為樓盤做宣傳，吸引更多的客戶，精裝修房應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)時(shí)的精裝修房只局限于樣版房，裝修的內(nèi)容主要包括墻體的涂抹，地磚、墻磚的鋪貼，櫥柜、衣柜的安裝，其目的主要是讓消費(fèi)者對(duì)他們所購(gòu)買的空間有更感性的認(rèn)識(shí)，了解房子的格局。由于大部分精裝修房并不涉及到真正的使用，因此它們的功能并不完善，為了節(jié)省成本，所用材料只求美觀，質(zhì)量卻一般。另外，一般這種精裝修房都是發(fā)展商從外面臨時(shí)聘請(qǐng)施工隊(duì)進(jìn)行施工，工期很短，因此裝修質(zhì)量比較差，完全為了迎合眼球效應(yīng)，根本不適合居住。

第二階段：品牌化運(yùn)作。

2001年至2006年，精裝修開(kāi)始真正走入人們的生活。在樓盤銷售的時(shí)候，發(fā)展商都會(huì)對(duì)部分毛坯房進(jìn)行精裝修。其主要原因是當(dāng)時(shí)裝飾行業(yè)因?yàn)樯唐贩康幕钴S而迎來(lái)了發(fā)展的春天，大量的勞動(dòng)力投入到該行業(yè)中，導(dǎo)致施工隊(duì)素質(zhì)低下，施工質(zhì)量參差不齊，部分怕麻煩的消費(fèi)者更樂(lè)意選購(gòu)帶裝修的商品房。由于考慮到實(shí)際居住的問(wèn)題，這個(gè)階段的精裝修房裝修質(zhì)量有了明顯的提高，發(fā)展商開(kāi)始與一些知名的裝飾工程公司合作，也開(kāi)始選購(gòu)一些知名品牌的櫥柜、衛(wèi)浴、地板、衣柜等，裝修品位大大的提高，這種精裝修主要出現(xiàn)在一些中高檔次的樓盤，針對(duì)有較強(qiáng)消費(fèi)能力的消費(fèi)者。