導(dǎo)語：如何才能寫好一篇樓盤調(diào)查報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

調(diào)查地點(diǎn)：全國(guó)

調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于國(guó)人看待裸婚問題的調(diào)查

調(diào)查方式：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查

中國(guó)指數(shù)研究院、中國(guó)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心9日在此間其連日來進(jìn)行的婚房網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告稱，中國(guó)內(nèi)地近四成受訪網(wǎng)友拒絕裸婚，80萬元人民幣以下總價(jià)的婚房?jī)r(jià)格為其心理選擇主流。

情人節(jié)將至，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)結(jié)合婚與房問題進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。隨80后青年群體已普遍進(jìn)入適婚年齡，他們已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要客戶群。

報(bào)告稱，39.53%的網(wǎng)友認(rèn)為須有房才能結(jié)婚，也有34.39%的網(wǎng)友可接受先租房再買房。

而《中國(guó)婚博會(huì)產(chǎn)業(yè)調(diào)查中心普查報(bào)告》表示，2012年約有近1000萬對(duì)新人結(jié)婚。據(jù)中國(guó)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報(bào)告顯示，41.6%的網(wǎng)友表示在今年內(nèi)會(huì)購(gòu)置婚房，但隨著現(xiàn)階段房?jī)r(jià)開始進(jìn)入下行通道，購(gòu)房者對(duì)樓市的觀望氣氛濃厚，覺得房?jī)r(jià)下調(diào)空間還沒到自己的心理價(jià)位，也有40.8%的網(wǎng)友表示相信調(diào)控政策，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)走低，等等再出手。

篇2

這些工作主要包括：

1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶的特點(diǎn)和需求，掌握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。

xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤的動(dòng)向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。

收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。

3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。

參觀了xx廣場(chǎng)，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會(huì)的各樓盤促銷。

4、與策劃公司對(duì)接，對(duì)其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時(shí)把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實(shí)際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷活動(dòng)，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場(chǎng)開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。

參加了九月份的“房展會(huì)”，“xx園國(guó)慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷活動(dòng)。

6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷售部主管例會(huì)，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。

從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識(shí)和工作程序，工作方法。

協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。

篇3

關(guān)鍵詞:項(xiàng)目教學(xué)法;房地產(chǎn)營(yíng)銷;教學(xué)整體設(shè)計(jì);單元設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào):G71 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)17-0232-02

高等職業(yè)教育的根本任務(wù)是培養(yǎng)能較快適應(yīng)實(shí)際工作崗位需要的技能型人才。學(xué)生不但要掌握理論知識(shí),更重要的是要具備靈活運(yùn)用知識(shí)的技能。房地產(chǎn)營(yíng)銷課程涵蓋范圍廣,內(nèi)容復(fù)雜,既有較深的理論性和系統(tǒng)性,又有較強(qiáng)的實(shí)踐性,如果還采用以往的以教師講解為主,學(xué)生被動(dòng)接受的傳統(tǒng)教學(xué)方式,很難收到理想的教學(xué)效果。經(jīng)過不斷地探索、實(shí)踐與總結(jié)積累,我們?cè)诜康禺a(chǎn)營(yíng)銷課程中采用了項(xiàng)目教學(xué)法[1],收到了較好的成效。

一、項(xiàng)目教學(xué)法概述

(一)項(xiàng)目教學(xué)法的含義

項(xiàng)目教學(xué)法是教師根據(jù)工作實(shí)際和課程特點(diǎn)甄選或設(shè)計(jì)一個(gè)合適的綜合性項(xiàng)目,讓學(xué)生分組或獨(dú)立完成而進(jìn)行教學(xué)的方法,將理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)更有機(jī)地結(jié)合起來,充分調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性和興趣,突出其在教學(xué)中的主體地位。學(xué)生在完成項(xiàng)目和工作任務(wù)的學(xué)習(xí)過程中鍛煉各種能力,例如崗位專業(yè)技能、自學(xué)能力、團(tuán)結(jié)協(xié)作能力、交際能力、領(lǐng)導(dǎo)和組織能力等等。

(二)項(xiàng)目教學(xué)法的關(guān)鍵

項(xiàng)目教學(xué)法的關(guān)鍵在于綜合性貫穿項(xiàng)目的選擇或設(shè)計(jì)。該綜合性貫穿項(xiàng)目可以包含若干個(gè)小項(xiàng)目,這些小項(xiàng)目又可以分解為若干個(gè)工作任務(wù),然后根據(jù)這些工作任務(wù)將課程內(nèi)容進(jìn)行有機(jī)地整合并設(shè)計(jì)出相應(yīng)的教學(xué)方案。這樣,可以讓學(xué)生在多動(dòng)手、多動(dòng)腦的過程中更有效地掌握理論知識(shí)和操作技能,培養(yǎng)他們的職業(yè)能力。

(三)項(xiàng)目教學(xué)法的優(yōu)點(diǎn)

項(xiàng)目教學(xué)法能極大地調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性。項(xiàng)目教學(xué)法是讓學(xué)生實(shí)施完成一個(gè)具體的項(xiàng)目或工作任務(wù),學(xué)生學(xué)習(xí)的目的很明確,而且這些項(xiàng)目或工作任務(wù)是根據(jù)公司或企業(yè)的實(shí)際工作崗位設(shè)計(jì)的,更能激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣,而不像傳統(tǒng)的教學(xué)方法,使學(xué)生在知識(shí)的海洋中茫茫然,無所適從。項(xiàng)目教學(xué)法也能培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力。項(xiàng)目教學(xué)大多要分小組完成,通過小組內(nèi)及小組間的交流、討論、決策等,提高學(xué)生合作能力,強(qiáng)化學(xué)生的團(tuán)隊(duì)意識(shí)。而合作能力和團(tuán)隊(duì)意識(shí)恰恰是一個(gè)公司或企業(yè)員工所必須具備的基本素質(zhì)。

二、項(xiàng)目教學(xué)法的教學(xué)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)營(yíng)銷是建立在一般市場(chǎng)營(yíng)銷理論基礎(chǔ)上的一門新課程[2],是我院物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)選修課程。其內(nèi)容包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷組合策略、樓盤銷售等,是一門理論與實(shí)踐緊密結(jié)合的課程。本課程的任務(wù)是使學(xué)生通過學(xué)習(xí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng),學(xué)會(huì)分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng),掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷組合策略,并且結(jié)合校內(nèi)、校外實(shí)訓(xùn)活動(dòng),訓(xùn)練學(xué)生的實(shí)際工作操作技能,為畢業(yè)后從事房地產(chǎn)方面的工作奠定良好的基礎(chǔ)。

(一)教學(xué)整體設(shè)計(jì)思路

按照“以職業(yè)能力培養(yǎng)為核心,以實(shí)際工作過程為導(dǎo)向,以實(shí)際工作任務(wù)組織教學(xué)內(nèi)容”的教學(xué)設(shè)計(jì)思路,本課程主要以四個(gè)大項(xiàng)目“房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析、房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇和定位、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的制定、房地產(chǎn)營(yíng)銷方案的制定和實(shí)施”以及為完成這些項(xiàng)目所需的若干項(xiàng)工作任務(wù)(即小項(xiàng)目)對(duì)教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行有機(jī)整合,具體如下圖所示,主要目標(biāo)是培養(yǎng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、樓盤銷售以及人際交往能力等職業(yè)技能,提高學(xué)生的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)單元教學(xué)設(shè)計(jì)實(shí)例

1.單元教學(xué)設(shè)計(jì)表格

這里以第一單元的“調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)”這個(gè)工作任務(wù)為例來說明單元教學(xué)設(shè)計(jì)的過程。本單元的教學(xué)目標(biāo)主要是掌握搜集資料的途徑、方法和技巧,學(xué)會(huì)合理地設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)查問卷并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,熟悉市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式,能夠運(yùn)用調(diào)查資料撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。為實(shí)現(xiàn)本單元學(xué)習(xí)目標(biāo)所選取的工作任務(wù)是對(duì)本組研究樓盤的競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,具體實(shí)施步驟和安排見下表。其選取依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司或營(yíng)銷策劃公司的實(shí)際營(yíng)銷工作崗位及其職責(zé)、物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)和學(xué)生的實(shí)際情況,難度適中,以便于學(xué)生都能動(dòng)手參與。

2.單元教學(xué)過程的組織實(shí)施

教學(xué)實(shí)施步驟,大致可以按如下順序進(jìn)行:任務(wù)布置和展示案例導(dǎo)入學(xué)生實(shí)操成果展示教師點(diǎn)評(píng)、小組互評(píng)知識(shí)總結(jié)。

首先,教師布置和展示工作任務(wù),說明其考核要求及其工作步驟,并可以結(jié)合實(shí)際案例來加以詳細(xì)說明,幫助學(xué)生形象直觀地認(rèn)識(shí)整個(gè)工作流程和步驟。由于工作任務(wù)的完成有一定的難度,由某一個(gè)學(xué)生來完成不太現(xiàn)實(shí),所以,一般將本班學(xué)生分成若干個(gè)學(xué)習(xí)小組,每組6～7人。教師讓每一小組根據(jù)自己的意愿和興趣選擇本組的研究樓盤。在每一小組中,由于各個(gè)學(xué)生的知識(shí)、能力不相同,應(yīng)視具體情況讓其在本組的工作任務(wù)中承擔(dān)相適應(yīng)的職責(zé),分工合作,各盡其能,共同學(xué)習(xí)和討論,共同提高,而各小組組長(zhǎng)對(duì)本小組負(fù)總責(zé)。各小組根據(jù)自己的意愿和興趣選到本組的工作任務(wù)后,共同商討制定實(shí)施方案。在實(shí)施過程中碰到問題可以請(qǐng)教老師,也可以閱讀教材,查閱相關(guān)資料,在實(shí)踐中學(xué)習(xí),在學(xué)習(xí)中實(shí)踐。教師起著指導(dǎo)者、監(jiān)督者的作用。

成果展示和評(píng)價(jià)階段是整個(gè)項(xiàng)目教學(xué)活動(dòng)中非常重要的環(huán)節(jié)。(1)在學(xué)生評(píng)估階段,各小組要進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)查成果的匯報(bào)與展示。每個(gè)小組派出一名代表,介紹本小組的工作過程、項(xiàng)目成果及其優(yōu)缺點(diǎn)、遇到的問題及處理方法、需要改進(jìn)的地方、收獲與感受,最后自己給本小組的表現(xiàn)進(jìn)行打分。各小組介紹完以后,小組之間再進(jìn)行互評(píng)。(2)在教師點(diǎn)評(píng)階段,教師對(duì)各組的情況進(jìn)行相應(yīng)的點(diǎn)評(píng)。首先,對(duì)項(xiàng)目成果的可學(xué)習(xí)和借鑒之處予以肯定,然后指出缺點(diǎn)以及需要改進(jìn)和完善的地方。教師的鼓勵(lì)和肯定,可以給學(xué)生一定的成就感,增強(qiáng)學(xué)生的自信心,使他們?cè)谝院蟮膶W(xué)習(xí)環(huán)節(jié)中更加努力地學(xué)習(xí)。最后各小組根據(jù)小組互評(píng)、教師點(diǎn)評(píng)的參考意見對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善。

知識(shí)總結(jié)階段主要是教師對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中涉及到的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和步驟、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和調(diào)查技巧等方面的理論知識(shí)進(jìn)行重點(diǎn)講解、歸納總結(jié),幫助學(xué)生徹底消除理論知識(shí)上的迷惑,熟練掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查技能。

三、結(jié)論

項(xiàng)目教學(xué)法要求教師根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司或營(yíng)銷策劃公司中的實(shí)際工作崗位和職責(zé)選擇或設(shè)計(jì)項(xiàng)目或工作任務(wù),使學(xué)生將來畢業(yè)后能更好地適應(yīng)房地產(chǎn)公司的需要,極大地增強(qiáng)了其就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。采用分組方式,便于交流與討論,共同解決學(xué)習(xí)中遇到的困難,互相幫助,共同提高知識(shí)水平和職業(yè)技能。很多項(xiàng)目或工作任務(wù)往往不是某一個(gè)學(xué)生能夠完成的,而分組方式可以很好地解決這個(gè)問題。采用分組方式,也有助于培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)結(jié)合作意識(shí)、組織領(lǐng)導(dǎo)能力。項(xiàng)目教學(xué)法充分體現(xiàn)了現(xiàn)代職業(yè)教育的特點(diǎn)和發(fā)展方向,使教學(xué)目的更明確。采用理論、實(shí)訓(xùn)相結(jié)合,分組教學(xué)、師生互動(dòng)等多種方法,調(diào)動(dòng)了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,激發(fā)了學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性,大大地提高了教學(xué)效果。

參考文獻(xiàn):

篇4

【關(guān)鍵詞】工作過程 高職 實(shí)踐教學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)

實(shí)踐教學(xué)是高等職業(yè)院校教育教學(xué)的重要組成部分，是培養(yǎng)高技能人才的重要途徑，也是實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。隨著高職教育的迅猛發(fā)展，創(chuàng)新實(shí)踐教學(xué)體系，深化實(shí)踐教學(xué)內(nèi)涵，探索實(shí)踐教學(xué)新模式，構(gòu)建以社會(huì)需求為導(dǎo)向、以能力為本位、促進(jìn)學(xué)生個(gè)性發(fā)展的實(shí)踐教學(xué)體系，已成為當(dāng)前高職院校亟須解決的熱點(diǎn)問題。

我?！陡呗氃盒７康禺a(chǎn)專業(yè)營(yíng)銷人才培養(yǎng)模式研究》課題組（以下簡(jiǎn)稱課題組）就走訪、調(diào)研了解到的部分高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)專業(yè)）的實(shí)踐教學(xué)開展實(shí)施情況基礎(chǔ)上，結(jié)合我校本專業(yè)開展實(shí)際，依據(jù)教育部《關(guān)于全面提高高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量的若干意見》的文件精神，推行以“工作過程”為導(dǎo)向的實(shí)踐教學(xué)，作為提高學(xué)生職業(yè)素質(zhì)、增強(qiáng)學(xué)生就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力手段。

一、高職房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)涵

實(shí)踐教學(xué)就是培養(yǎng)學(xué)生的基本能力與基本技能、職業(yè)道德、身心素質(zhì)。能夠體現(xiàn)高職人才培養(yǎng)的應(yīng)用型特色，是高職教育內(nèi)涵的核心之一，決定了高等職業(yè)教育人才培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。高職教育的特色要求各專業(yè)強(qiáng)化設(shè)計(jì)實(shí)踐教學(xué)，依據(jù)職業(yè)崗位能力的要求來構(gòu)建課程體系與設(shè)計(jì)教學(xué)單元，動(dòng)員相關(guān)的企業(yè)、協(xié)會(huì)等社會(huì)力量參與到高職教育中來。

鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的地方區(qū)域市場(chǎng)，產(chǎn)品特性與市場(chǎng)需求均具有其特殊的地方特色，怎樣適應(yīng)社會(huì)發(fā)展與用人單位的需求，攻克人才培養(yǎng)定位不明確、核心職業(yè)能力不突出等問題，以過程為導(dǎo)向的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)的實(shí)踐教學(xué)成為解決上述為題的一劑良藥。

二、房地產(chǎn)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的具體形式及主要內(nèi)容

（一）平時(shí)作業(yè)

平時(shí)作業(yè)主要是配合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的理論教學(xué)過程，而分階段安排實(shí)施的一種比較靈活的實(shí)踐教學(xué)方式。有效實(shí)施平時(shí)作業(yè)要做好以下工作：

1. 作業(yè)周期。以章為單位比較合適，這樣可以使內(nèi)容既具有相對(duì)完整性，又有較好的節(jié)奏性。

2. 作業(yè)內(nèi)容。根據(jù)教學(xué)大綱與考試大綱，參照考試題型來分解各章內(nèi)容，凸顯教材中的重點(diǎn)、難點(diǎn)與疑點(diǎn)問題。

3. 質(zhì)量控制。老師要有書面記載對(duì)學(xué)生是否做了作業(yè)，做的質(zhì)量怎樣，對(duì)不完成作業(yè)以及無平時(shí)成績(jī)的學(xué)生取消期末考試資格。

（二）實(shí)訓(xùn)

實(shí)訓(xùn)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)實(shí)踐教學(xué)中發(fā)揮者比較大的作用，因?yàn)槠涫亲寣W(xué)生直接操作儀器、撰寫報(bào)告或者直接感受某種現(xiàn)象以及過程的教學(xué)方式，比如房地產(chǎn)測(cè)繪實(shí)訓(xùn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告實(shí)訓(xùn)、建筑工程概預(yù)算實(shí)訓(xùn)等。

（三）社會(huì)實(shí)習(xí)

社會(huì)實(shí)習(xí)是指讓學(xué)生直接融入社會(huì)，擔(dān)任與本專業(yè)相關(guān)崗位的一種教學(xué)實(shí)踐形式。產(chǎn)學(xué)研合作也是高職教育的必由之路。高職教育實(shí)踐教學(xué)要側(cè)重校內(nèi)和校外、課內(nèi)和課外實(shí)踐教學(xué)的有機(jī)整合，校、企共同開展高職教育實(shí)踐教學(xué)，營(yíng)造“雙贏”的合作機(jī)制，也是提升高職實(shí)踐教學(xué)的最佳模式與有效途徑。

（四）市場(chǎng)調(diào)查

市場(chǎng)調(diào)查是指讓學(xué)生圍繞所學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)知識(shí)，針對(duì)市場(chǎng)中的某個(gè)問題運(yùn)用其所學(xué)的理論，進(jìn)行深入實(shí)際的調(diào)查取證，然后寫出社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐教學(xué)方式。組織實(shí)施社會(huì)調(diào)查的需要注意做好以下工作：

1. 確定問題。要選擇與高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)相關(guān)的、有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義、社會(huì)生活中客觀存在的問題，提出并解決這一問題而開展調(diào)查。

2. 擬定提綱。為了提高市場(chǎng)調(diào)查的針對(duì)性與有效性，讓學(xué)生調(diào)查前需要制訂調(diào)查提綱、設(shè)計(jì)調(diào)查問卷、制訂市場(chǎng)調(diào)查的步驟、選擇市場(chǎng)調(diào)查方法，在調(diào)查提綱的指引下開展調(diào)查。

3. 進(jìn)行市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查。市場(chǎng)調(diào)查需要在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行多層面、立體式的“掃描”，抓準(zhǔn)問題的本質(zhì)，尋求解決的辦法。

4. 撰寫報(bào)告。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)束后，學(xué)生要撰寫出書面調(diào)查報(bào)告，教師針對(duì)學(xué)生的調(diào)查報(bào)告要寫出評(píng)語，并且打分。

三、傳統(tǒng)實(shí)踐教學(xué)做法的不足

大多數(shù)高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)傳統(tǒng)的實(shí)踐教學(xué)分為三個(gè)層次：“認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)――職業(yè)技能單項(xiàng)訓(xùn)練――職業(yè)技能綜合訓(xùn)練”，此傳統(tǒng)模式雖然推動(dòng)了實(shí)踐教學(xué)的發(fā)展，但是不足之處也存在：

（一）專業(yè)實(shí)踐活動(dòng)形式化、表面化。有的專業(yè)社會(huì)調(diào)研，缺乏有效的監(jiān)督與指導(dǎo)，導(dǎo)致學(xué)生不夠重視，調(diào)研不怎么當(dāng)回事，或者只是“走馬觀花式”實(shí)習(xí)，沒有深入到具體的崗位實(shí)踐中，對(duì)職業(yè)技能的鍛煉不夠理想。

（二）實(shí)踐教學(xué)跟實(shí)際工作脫節(jié)。課內(nèi)單項(xiàng)驅(qū)動(dòng)實(shí)訓(xùn)采取的是集中實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)的形式，教師模擬的訓(xùn)練項(xiàng)目，由于受教學(xué)資源的限制，難以提供跟真實(shí)工作環(huán)境相同的教學(xué)情境。

（三）實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)容單一。傳統(tǒng)的實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)容是為了培養(yǎng)以技能操作，忽視了培養(yǎng)學(xué)生的交際能力、合作能力、表達(dá)能力、應(yīng)變能力、創(chuàng)新能力等，沒有滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的實(shí)際需要。

（四）三個(gè)實(shí)踐層次之間相互銜接不緊。三個(gè)層次的實(shí)踐活動(dòng)相互之間彼此獨(dú)立，缺乏整體設(shè)計(jì)，致使學(xué)生在頂崗實(shí)習(xí)時(shí)企業(yè)還是需要對(duì)學(xué)生重新進(jìn)行培訓(xùn)，這樣認(rèn)識(shí)實(shí)習(xí)、課內(nèi)單項(xiàng)實(shí)訓(xùn)與教學(xué)實(shí)習(xí)就沒有價(jià)值了。

四、高職房地產(chǎn)專業(yè)“工作過程”導(dǎo)向的實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容

根據(jù)《普通高職高專專業(yè)目錄》，本專業(yè)全稱為“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)”（專業(yè)代碼560701），故依據(jù)專業(yè)名稱在設(shè)計(jì)實(shí)踐教學(xué)內(nèi)容時(shí)，主要分為“經(jīng)營(yíng)模塊”和“估價(jià)模塊”。具體實(shí)訓(xùn)教學(xué)內(nèi)容如下：

（一）經(jīng)營(yíng)模塊

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)的主要方向，依據(jù)崗位需求設(shè)置三個(gè)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，環(huán)環(huán)相扣，分別是：推銷談判、營(yíng)銷策劃與客戶服務(wù)。

1. 推銷談判環(huán)節(jié)

本環(huán)節(jié)安排的是營(yíng)銷員技能拓展訓(xùn)練。此實(shí)訓(xùn)讓學(xué)生掌握商務(wù)禮儀、消費(fèi)心理學(xué)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)的學(xué)科知識(shí)，培養(yǎng)學(xué)生擔(dān)任相關(guān)工作崗位應(yīng)該具有的實(shí)踐操作能力與溝通交際能力，進(jìn)而促使學(xué)生成功轉(zhuǎn)型，由學(xué)生身份轉(zhuǎn)換為售樓的先生（小姐）。除了培養(yǎng)學(xué)生掌握基本技能，實(shí)際操作演練也不容忽視，模擬售樓現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練能起到事半功倍的效果。模擬演練可以針對(duì)一手房或二手房的不同銷售特征與環(huán)境來進(jìn)行。

2. 營(yíng)銷策劃環(huán)節(jié)

本環(huán)節(jié)安排了兩個(gè)實(shí)習(xí)與三個(gè)課程設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃參觀實(shí)習(xí)組織學(xué)生親臨現(xiàn)場(chǎng)參觀學(xué)習(xí)，直觀感受樓盤、沙盤、售樓處與小區(qū)規(guī)劃等這些書本上的專業(yè)名詞，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)容積率、綠化率等概念的理解，為后面的學(xué)習(xí)做好鋪墊。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析也是進(jìn)行項(xiàng)目定位、營(yíng)銷推廣的前提條件。市場(chǎng)調(diào)查可以分為消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查與樓盤市場(chǎng)調(diào)查，可以分開進(jìn)行。三個(gè)課程設(shè)計(jì)分別是：房地產(chǎn)項(xiàng)目定位課程設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究課程設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣課程設(shè)計(jì)。三個(gè)課程設(shè)計(jì)是在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，剖析項(xiàng)目自身情況，撰寫相關(guān)的實(shí)訓(xùn)報(bào)告。

3. 客戶服務(wù)環(huán)節(jié)

客戶服務(wù)的工作內(nèi)容有：寫合同、簽合同、審合同、統(tǒng)計(jì)部門資料、辦房產(chǎn)證、房屋維修基金、交契稅、處理客戶投訴與客戶分析等。根據(jù)這一環(huán)節(jié)的工作任務(wù)，主要設(shè)置了兩個(gè)實(shí)訓(xùn)，房地產(chǎn)合同課程設(shè)計(jì)是在掌握了相關(guān)的法律法規(guī)之后， 訓(xùn)練編寫合同以及辨識(shí)修改模糊條款；售后客戶服務(wù)的實(shí)習(xí)是了解客戶服務(wù)的基本工作內(nèi)容，模擬完成各部分的工作任務(wù)。

（二）估價(jià)模塊

房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的另一個(gè)培養(yǎng)方向，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)訓(xùn)要求對(duì)被估價(jià)對(duì)象選用兩種以上適合的估價(jià)方法，在充分市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)之上，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求與格式編寫估價(jià)報(bào)告。實(shí)訓(xùn)不僅要求學(xué)生能撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，而且更重要的是要求學(xué)生能駕馭房地產(chǎn)評(píng)估方法、程序與規(guī)范，不犯常識(shí)性的錯(cuò)誤，實(shí)訓(xùn)后讓其具有一定專業(yè)估價(jià)能力。

五、保障實(shí)踐教學(xué)質(zhì)量的實(shí)施途徑

（一）促進(jìn)專業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度

對(duì)實(shí)踐課程結(jié)構(gòu)、教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)方法進(jìn)行改革，促使人才培養(yǎng)方案更加符合社會(huì)的需要。在制訂教學(xué)大綱上，要謹(jǐn)慎審核教學(xué)內(nèi)容的科學(xué)性、實(shí)用性與教學(xué)組織管理的可行性與監(jiān)控性，進(jìn)而促使每門課程能有規(guī)范可行的教學(xué)方案與教學(xué)效果考核綱要。

（二）重塑學(xué)生認(rèn)識(shí)實(shí)踐教學(xué)課程的重要性

提高學(xué)生在意識(shí)上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)重要性的認(rèn)識(shí)，促使學(xué)生真正了解學(xué)習(xí)本專業(yè)課程對(duì)自身以后就業(yè)的重要作用。專業(yè)老師可聘請(qǐng)優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)工作人員來校講座，與學(xué)生進(jìn)行面對(duì)面地交流，從而讓學(xué)生意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的法制化與正規(guī)化是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然要求，促使學(xué)生在意識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)是必須要學(xué)習(xí)并且必須要掌握的。

（三）增強(qiáng)專業(yè)教師的實(shí)踐教學(xué)能力

教師較強(qiáng)的實(shí)踐能力是保證實(shí)踐教學(xué)質(zhì)量的重要條件。解決教師實(shí)踐能力較低的問題，可通過以下渠道。

1. 對(duì)教師的實(shí)踐活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，管理教師認(rèn)真開展社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，以達(dá)到增加教師實(shí)踐活動(dòng)質(zhì)量的效果。

2. 對(duì)教師實(shí)踐活動(dòng)進(jìn)行高額度補(bǔ)貼，從而刺激教師參與到社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)中來的積極性。

3. 改革專業(yè)教師的任職資格機(jī)制，從而讓有教學(xué)能力與豐富工作經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)從業(yè)社會(huì)人員成為專業(yè)教師。

（四）引入具有激勵(lì)性質(zhì)的實(shí)踐教學(xué)評(píng)價(jià)機(jī)制

1. 評(píng)價(jià)目標(biāo)應(yīng)該以“促進(jìn)學(xué)生職業(yè)生涯發(fā)展”為導(dǎo)向，不僅要關(guān)注學(xué)生理解與掌握專業(yè)知識(shí)跟技能的，而且要關(guān)注他們職業(yè)情感和態(tài)度的形成與發(fā)展。

2. 采用過程性評(píng)價(jià)方法，主要是變終結(jié)性評(píng)價(jià)為過程性評(píng)價(jià)，緣于終結(jié)性評(píng)價(jià)會(huì)導(dǎo)致學(xué)生只關(guān)注分?jǐn)?shù)的多少而忽視對(duì)實(shí)踐技能的真實(shí)掌握程度，而過程性評(píng)價(jià)要求指導(dǎo)教師及時(shí)參與到學(xué)生實(shí)訓(xùn)成果的形成過程中去，按照好、中、差三個(gè)層次選擇典型的實(shí)訓(xùn)成果跟學(xué)生進(jìn)行交流與點(diǎn)評(píng)，進(jìn)一步指導(dǎo)學(xué)生對(duì)實(shí)訓(xùn)成果進(jìn)行完善。實(shí)訓(xùn)成績(jī)的最后評(píng)定是實(shí)訓(xùn)態(tài)度、實(shí)訓(xùn)成果的質(zhì)量的綜合顯示，也是前后兩次實(shí)訓(xùn)成果的改進(jìn)程度三方面作用后的結(jié)果。此評(píng)價(jià)方法促使不同基礎(chǔ)的學(xué)生意識(shí)到只要有努力，也能得到良好的評(píng)價(jià)，有益于使用評(píng)價(jià)成果來調(diào)動(dòng)學(xué)生參與實(shí)踐的積極性。

3. 使評(píng)價(jià)的主體多元化。即實(shí)踐教學(xué)評(píng)價(jià)可以采用學(xué)校教師評(píng)價(jià)、頂崗實(shí)習(xí)單位指導(dǎo)教師評(píng)價(jià)、學(xué)生自評(píng)、學(xué)生互評(píng)等多種方式。學(xué)生在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下，進(jìn)行橫向、縱向鑒別，意識(shí)到自己的不足與進(jìn)步，發(fā)現(xiàn)自己的學(xué)習(xí)能力跟潛力，對(duì)自身能力有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，走出消極被評(píng)的尷尬情境。

4. 實(shí)踐成果的具體化。每次實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)都要求有明確的實(shí)踐成果導(dǎo)出，而且要求盡可能的具體化、量化，實(shí)踐成果的具體化和量化有助于學(xué)生深度理解實(shí)踐任務(wù)的要旨。

【參考文獻(xiàn)】

篇5

XX年即將結(jié)束，我進(jìn)入公司銷售部工作也將近半年。希望通過到銷售第一線的不斷學(xué)習(xí)和實(shí)踐，在現(xiàn)場(chǎng)不斷增加自己的經(jīng)驗(yàn)和見識(shí)，爭(zhēng)取使自己的業(yè)務(wù)水平提到一個(gè)更高的高度，為公司多做貢獻(xiàn)。

這些工作主要包括：

1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶的特點(diǎn)和需求，掌握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。

新建的公寓，開盤期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

公寓2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

宜家花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤的動(dòng)向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。

收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。

3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。

參觀了廣場(chǎng)，花城，新城的開盤促銷以及房展會(huì)的各樓盤促銷。

4、與策劃公司對(duì)接，對(duì)其提交的策劃方案根據(jù)實(shí)際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時(shí)把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實(shí)際，更加有效。

5、參加公司的各種促銷活動(dòng)，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場(chǎng)開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。

參加了九月份的“房展會(huì)”，“xx園國(guó)慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會(huì)”的展覽等促銷活動(dòng)。

6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷售部主管例會(huì)，將周銷售情況整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。

從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識(shí)和工作程序，工作方法。

協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。

10、處理銷售部有關(guān)營(yíng)銷策劃方面的事務(wù)等。

總結(jié)：近半年的工作中，我通過實(shí)踐學(xué)到了許多房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，通過不斷的學(xué)習(xí)逐步提高了自己的業(yè)務(wù)水平。但是作為新人，我深深知道，自己經(jīng)驗(yàn)還是相對(duì)欠缺的，需要不斷的學(xué)習(xí)和磨練。因此，在新的一年里，我希望通過到銷售第一線的不斷學(xué)習(xí)和實(shí)踐，在現(xiàn)場(chǎng)不斷增加自己的經(jīng)驗(yàn)和見識(shí)，爭(zhēng)取使自己的業(yè)務(wù)水平提到一個(gè)更高的高度，為公司多做貢獻(xiàn)。

工作總結(jié)2

XX年是我們汽車銷售公司重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折期。國(guó)內(nèi)專用車市場(chǎng)的日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格戰(zhàn)、國(guó)家宏觀調(diào)控的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，給公司的日常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展造成很大的困難。在全體員工的共同努力下，專用汽車公司取得了歷史性的突破，年銷售額、利潤(rùn)等多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。回顧全年的工作，我們汽車銷售工作總結(jié)主要圍繞以下開展工作：

一、加強(qiáng)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不依靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)細(xì)分用戶群體實(shí)行差異化營(yíng)銷

針對(duì)今年公司總部下達(dá)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，結(jié)合公司總經(jīng)理在XX年商務(wù)大會(huì)上的指示精神，公司將全年銷售工作的重點(diǎn)立足在差異化營(yíng)銷和提升營(yíng)銷服務(wù)質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面。面對(duì)市場(chǎng)愈演愈烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，我們沒有一味地走入“價(jià)格戰(zhàn)”的誤區(qū)?！皟r(jià)格是一把雙刃劍”，適度的價(jià)格促銷對(duì)銷售是有幫助的，可是無限制的價(jià)格戰(zhàn)卻無異于自殺。對(duì)于淡季的汽車銷售該采用什么樣的策略呢?我們摸索了一套對(duì)策：

對(duì)策一：加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的目標(biāo)管理

1、服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化2、日常工作表格化3、檢查工作規(guī)律化4、銷售指標(biāo)細(xì)分化5、晨會(huì)、培訓(xùn)例會(huì)化6、服務(wù)指標(biāo)進(jìn)考核

對(duì)策二：細(xì)分市場(chǎng)，建立差異化營(yíng)銷細(xì)致的市場(chǎng)分析。我們對(duì)以往的重點(diǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了進(jìn)一步的細(xì)分，不同的細(xì)分市場(chǎng)，制定不同的銷售策略，形成差異化營(yíng)銷;根據(jù)XX年的銷售形勢(shì)，我們確定了油罐車、化工車、灑水車、散裝水泥車等車型的集團(tuán)用戶、瞄準(zhǔn)政府采購(gòu)市場(chǎng)、零散用戶等市場(chǎng)。對(duì)于這些市場(chǎng)我們采取了相應(yīng)的營(yíng)銷策略。對(duì)相關(guān)專用車市場(chǎng)，我們加大了投入力度，專門成立了大宗用戶組，銷售公司采取主動(dòng)上門，定期溝通反饋的方式，密切跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。在市場(chǎng)上樹立了良好的品牌形象，從而帶動(dòng)了我們公司的專用汽車銷售量。

對(duì)策三：注重信息收集做好科學(xué)預(yù)測(cè)

當(dāng)今的市場(chǎng)機(jī)遇轉(zhuǎn)瞬即逝，殘酷而激烈的競(jìng)爭(zhēng)無時(shí)不在，科學(xué)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)成為了階段性銷售目標(biāo)制定的指導(dǎo)和依據(jù)。在市場(chǎng)淡季來臨之際，每一條銷售信息都如至寶，從某種程度上來講，需求信息就是銷售額的代名詞。結(jié)合這個(gè)特點(diǎn)，我們確定了人人收集、及時(shí)溝通、專人負(fù)責(zé)的制度，通過每天上班前的銷售晨會(huì)上銷售人員反饋的資料和信息，制定以往同期銷售對(duì)比分析報(bào)表，確定下一步銷售任務(wù)的細(xì)化和具體銷售方式、方法的制定，一有需求立即做出反應(yīng)。同時(shí)和生產(chǎn)部等相關(guān)部門保持密切溝通，保證高質(zhì)高效、按時(shí)出產(chǎn)。增加工作的計(jì)劃性，避免了工作的盲目性;在注重銷售的絕對(duì)數(shù)量的同時(shí)，我們強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)占有率。我們把公司產(chǎn)品市場(chǎng)的占有率作為銷售部門主要考核目標(biāo)，順利完成總部下達(dá)的全年銷售目標(biāo)。

售后服務(wù)是窗口，是我們整車銷售的后盾和保障，為此，我們對(duì)售后服務(wù)部門，提出了更高的要求，在售后全員中，展開了廣泛的服務(wù)意識(shí)宣傳活動(dòng)，以及各班組之間的自查互查工作;建立了每周五由各部門經(jīng)理參加的的車間現(xiàn)場(chǎng)巡檢制度。

二、追蹤對(duì)手動(dòng)態(tài)加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力

對(duì)于內(nèi)部管理，作到請(qǐng)進(jìn)來、走出去。固步自封和閉門造車，已早已不能適應(yīng)目前激烈的專用汽車市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。我們通過委托相關(guān)專業(yè)公司，對(duì)分公司的管理提出全新的方案和建議;組織綜合部和相關(guān)業(yè)務(wù)部門，利用業(yè)余時(shí)間學(xué)習(xí)。

三、注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)

公司是個(gè)整體，只有充分發(fā)揮每個(gè)成員的積極性，才能使公司得到好的發(fā)展。年初以來，我們建立健全了每周經(jīng)理例會(huì)，每月的經(jīng)營(yíng)分析會(huì)等一系列例會(huì)制度。營(yíng)銷管理方面出現(xiàn)的問題，大家在例會(huì)上廣泛討論，既統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，又明確了目標(biāo)。

篇6

“現(xiàn)在許多二十年前規(guī)定的奢侈品都已經(jīng)成為了日常生活用品，我建議降低奢侈品進(jìn)口稅。”全國(guó)政協(xié)常委、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為，國(guó)內(nèi)奢侈品價(jià)格過高直接造成國(guó)內(nèi)需求轉(zhuǎn)向國(guó)外，而降低奢侈品進(jìn)口稅不僅有利于擴(kuò)大內(nèi)需，還有利于推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

觀點(diǎn)

李稻葵：地產(chǎn)限購(gòu)是強(qiáng)力降溫藥清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵教授近日撰文《論限購(gòu)》，稱限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。房地產(chǎn)限購(gòu)的前景大致可分為僵持、預(yù)期改變和降價(jià)以及一定成交量回升等三個(gè)階段。而這種前景實(shí)現(xiàn)的前提是政府要有一定的決心、一定的持久性，要堅(jiān)持一段時(shí)間。

葉檀：全球可能提前進(jìn)入加息期

日本央行向市場(chǎng)注資51.8萬億日元，創(chuàng)下有史以來最快、最狠的注資紀(jì)錄。對(duì)于日本最大的幫助是各主要央行宣布加息，以吸引資金流入，拉低日元，從而避免日本央行進(jìn)一步出臺(tái)瘋狂的寬松貨幣政策。這是一場(chǎng)沒有盡頭的比賽，如果日元匯率繼續(xù)上升，日本央行勢(shì)必會(huì)釋放更多的貨幣，而更多的貨幣則會(huì)讓游資趁恐慌繼續(xù)進(jìn)行對(duì)沖操作。

茅于軾：二十年后房子會(huì)大量剩余

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)茅于軾建議當(dāng)下生活在北京的年輕人先租房。他說，二十年后，中國(guó)的房子會(huì)大量的剩余?，F(xiàn)在我們計(jì)劃生育的結(jié)構(gòu)，造成“421”的家庭結(jié)構(gòu)，底下一個(gè)小孩，上頭兩個(gè)父母，兩個(gè)父母上頭又是兩個(gè)父母。祖父輩有4套房，完了到父親這一輩還有兩套房，祖父死了之后這4套房都得留下來，結(jié)果房子就供過于求了，想賣都賣不掉了，所以我勸你們這輩子就別買房了。

于煉：房?jī)r(jià)可能下降20％至30％

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)城市建設(shè)控股集團(tuán)總裁于煉表示，房?jī)r(jià)有可能在第一輪“降價(jià)潮”中下降20％至30％。而且，不達(dá)到調(diào)控的預(yù)期效果，限購(gòu)令不會(huì)被取消。于煉認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌是必然的，但首先體現(xiàn)在成交量的萎縮上?！澳壳耙延胁糠殖鞘幸惶煲惶追孔佣紱]有成交?！彼f，今年我國(guó)整體流動(dòng)性偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金也面臨困境。“開發(fā)商硬扛不符合商業(yè)規(guī)律，因?yàn)闆]有成交量，價(jià)格就必然下降。有了成交量，才能支撐價(jià)格?！彼J(rèn)為，如果部分開發(fā)商預(yù)期未來房?jī)r(jià)會(huì)下降30％，那么現(xiàn)在就會(huì)先降價(jià)10％銷售了。

任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)下不來原因在農(nóng)民

近日，在某論壇上北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)發(fā)表言論稱，他從來不認(rèn)為中國(guó)缺土地，農(nóng)村的宅基地有16.8萬平方公里，是城市建設(shè)的4.6～4.8倍。中國(guó)的改革從解放農(nóng)民生產(chǎn)力開始，真正的中國(guó)城市化和現(xiàn)代化要從解放農(nóng)民用地、宅基地開始。如果不從根本上解決土地制度，無法改變土地資源和人口矛盾，那么房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)掉不下來。

政策

準(zhǔn)率上調(diào)致房企資金再度繃緊

3月18日晚間，央行宣布從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率升至20％的歷史高位。業(yè)內(nèi)估算，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，能夠凍結(jié)銀行體系流動(dòng)性超過3500億元。

商品房預(yù)售合同范文將更完善

3月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司就《商品房預(yù)(銷)售合同示范文本》(征求意見稿)公開征求社會(huì)意見。據(jù)住建部網(wǎng)站消息，根據(jù)2010年9月向社會(huì)公開征求意見情況，住建部會(huì)同國(guó)家工商總局市場(chǎng)司對(duì)《商品房預(yù)售合同示范文本》和《商品房現(xiàn)房買賣合同示范文本》(草稿)做了修改完善。

銀監(jiān)會(huì)叫停房貸返價(jià)

3月10日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于做好住房金融服務(wù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求已有銀行方面簽字的房貸合同，銀行必須按照合同約定執(zhí)行；只有借款人單方簽字的合同，銀行原則上應(yīng)繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行。所謂“返價(jià)”，即銀行對(duì)此前房屋貸款合同或者貸款意向書中約定的優(yōu)惠利率進(jìn)行單方面提價(jià)。今年春節(jié)過后，一些“準(zhǔn)房貸客戶”發(fā)現(xiàn)年前被承諾的8.5折利率優(yōu)惠重新被通知單方面取消。

住宅私搭亂建禁止上市交易

住宅私搭亂建、別墅有違規(guī)建設(shè)等情況將禁止上市交易。從4月1日起，市規(guī)劃委的《北京市禁止違法建設(shè)的若干規(guī)定》正式開始執(zhí)行，將嚴(yán)格查處和制止違法建設(shè)行為。新規(guī)將農(nóng)村中的違法建設(shè)也納入禁止和拆除范圍。

土地

CBD六幅剩余地塊將入市

2011年3月14日，據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息，北京朝陽CBD核心區(qū)剩余的共計(jì)六幅地塊(Z8-Z13)即將進(jìn)入招標(biāo)階段。據(jù)悉此次入市的六塊CBD土地整體面積約為47,676萬平方米，建筑面積共計(jì)約為82萬平方米，折合平均容積率約為17.2。此六地塊建筑控高為150到300米，其中，Z8-Z10地塊鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)類型為總部，z11和Z13地塊鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)，Z12地塊鼓勵(lì)綜合體。此前，在去年12月22日的第一輪投標(biāo)中，首批6個(gè)CBD地塊交易總款共計(jì)222.57億元，其中中信集團(tuán)以總價(jià)63億元競(jìng)得Z15地塊，創(chuàng)下截至目前北京單幅地塊最高出讓價(jià)。(見圖1)

商品房銷售須明碼標(biāo)價(jià)

為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，著力解決當(dāng)前商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問題，3月16日，國(guó)家發(fā)展改革委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，專門對(duì)商品房銷售的明碼標(biāo)價(jià)問題作出規(guī)定，要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。該《規(guī)定》自2011年5月1日起施行。

中海地產(chǎn)三天連拿五宗土地

進(jìn)入3月份后，短短3天內(nèi)，中海地產(chǎn)接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地。該企業(yè)自今年以來在全國(guó)范圍內(nèi)頻繁出手，累積新增土地建筑面積420萬平方米，占2010年一整年新增土地儲(chǔ)備量768萬平方米的55％。

申華控股5.56億元西安曲江拿地

申華控股3月21日晚同公告，公司全資子公司上海申華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以5.56億元的價(jià)格競(jìng)得西安曲江新區(qū)編號(hào)為“QJ3-7-92”的地塊。該地塊位于西安市雁翔路以西、南三環(huán)以北的區(qū)域。凈用地面積為115萬平方米，配建廉租房使用土地面積為5577.3平方米，地塊為居住用地，容積率在2.5至3.5之間。

福州土地市場(chǎng)“退燒”

3月22日，福州市鼓樓區(qū)華屏路西側(cè)龍峰里山頭角地塊，因申請(qǐng)人未超過3人轉(zhuǎn)為掛牌，掛牌交易期限為3月22日至3月31日。早在3月15日，福州鼓樓區(qū)北

二環(huán)路北側(cè)福飛路東側(cè)地塊，以12億元被福建恒力收入囊中，樓面地價(jià)僅5935元／平方米。從福州近幾次的拍賣會(huì)上看，開發(fā)商瘋狂搶地的現(xiàn)象少了。

金融

40家開發(fā)商負(fù)債超6000億

近日有媒體對(duì)已經(jīng)2010年年度經(jīng)營(yíng)情況的40家開發(fā)商的粗略統(tǒng)計(jì)，其歸屬于母公司的凈利潤(rùn)累計(jì)為298.66億元，同比增長(zhǎng)了37.88％。不過，這40家開發(fā)商截至去年年底的負(fù)債合計(jì)達(dá)到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56％。

2011全球地產(chǎn)投資市場(chǎng)繼續(xù)復(fù)蘇

高緯環(huán)球《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報(bào)告顯示，2011年，全球房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)計(jì)持續(xù)復(fù)蘇。2011年全球投資預(yù)計(jì)會(huì)增加5～10％，達(dá)到6060億美元。投資活動(dòng)增多表現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)新興和二線城市的關(guān)注持續(xù)增強(qiáng)，而不僅是以往投資活動(dòng)主要聚焦的一線城市。報(bào)告預(yù)計(jì)租戶將得到更多關(guān)注。投資收益率下降不再成為影響投資的主要?jiǎng)訖C(jī)，相反，租金和收益水平的增長(zhǎng)前景將成為投資市場(chǎng)的動(dòng)力所在。

最大規(guī)模15億為房地產(chǎn)信托

根據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)，3月第一周中，一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模僅為5億元，可是到第三周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最大募集規(guī)模上升到15億元。值得注意的是，公布募集三周的募集規(guī)模中，有兩周房地產(chǎn)信托產(chǎn)品均占據(jù)當(dāng)周單款最大募集規(guī)模的位置?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)資金緊張的局面，已經(jīng)從去年下半年開始就有了，今年房地產(chǎn)信托發(fā)行的規(guī)模的確比較大?！逼找尕?cái)富信托研究員陳朋說。

市場(chǎng)

中國(guó)連續(xù)兩年成為全球最大房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球3月21日的《全球商業(yè)地產(chǎn)投資概覽2011》報(bào)告顯示，市場(chǎng)對(duì)新興國(guó)家的關(guān)注將持續(xù)增強(qiáng)，中國(guó)連續(xù)兩年成為全球最大房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。報(bào)告對(duì)全球56個(gè)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受到投資需求升高和市場(chǎng)供應(yīng)有限的影響，投資收益率在2010年有所下降。全球平均收益率在2010年下降了21個(gè)基點(diǎn)，降至7.6％，預(yù)計(jì)2011年將繼續(xù)下降30個(gè)基點(diǎn)。

北京租賃供需比回落

“京15條”出臺(tái)一個(gè)多月以來，北京租賃市場(chǎng)也經(jīng)歷了春節(jié)后的高峰期。據(jù)中原研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，租賃市場(chǎng)租金價(jià)格較春節(jié)期間上漲7％～10％，精裝修的兩、三居戶型成交量增加，房源與客戶的供需比也由春節(jié)高峰期的15回落到12.5，租賃市場(chǎng)逐漸歸于平穩(wěn)。

山西房地產(chǎn)民間投資占九成

3月21日，山西省統(tǒng)計(jì)局公布的專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析顯示，去年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成592.2億元，其中非國(guó)有投資完成535.0億元，占全省投資的90.3％。統(tǒng)計(jì)還顯示，2010年，全省商品房竣工面積1089.7萬平方米，同比增長(zhǎng)26.5％，增幅創(chuàng)2000年以來最高水平。

六成城市樓市成交量上漲價(jià)格平穩(wěn)

中國(guó)指數(shù)研究院在3月份第三周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，六成城市樓市成交量上漲，10個(gè)城市漲幅在20％以上，3個(gè)城市成交量漲幅過50％。重點(diǎn)城市中，6個(gè)城市成交量環(huán)比上漲。其中成都漲幅最大，達(dá)51.26％，其次是北京，漲幅為30.98％。此外，南京和杭州漲幅均在20％以上。成交量下跌的重點(diǎn)城市僅為上海、天律和廣州，其中上海降幅最大，為24.71％。(見圖2)

民生地產(chǎn)

中央撥百億公租房補(bǔ)助金

近日，財(cái)政部下達(dá)了今年第一批中央補(bǔ)助公共租賃住房專項(xiàng)資金100億元，要求各地專項(xiàng)用于補(bǔ)助政府組織實(shí)施的公共租賃住房項(xiàng)目的開支，包括投資補(bǔ)助、貸款貼息以及政府投資項(xiàng)目的資本金等支出。同時(shí)，要求各地對(duì)公共租賃住房補(bǔ)助資金實(shí)行專項(xiàng)管理、分賬核算，并嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用。截至目前，財(cái)政部已累計(jì)下達(dá)今年中央保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金200億元。

北京通州今年建4248套保障房

今年通州在確保9908套保障性住房交付使用的同時(shí)，將新開工建設(shè)各類保障性住房4248套。據(jù)介紹，目前，位于馬駒橋、永順和臺(tái)湖3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的4個(gè)項(xiàng)目共9908套保障性住房建設(shè)均進(jìn)入內(nèi)外裝修階段，預(yù)計(jì)今年11月底之前能交付使用。按照工作計(jì)劃，通州區(qū)今年新開工的保障性住房共4248套。其中經(jīng)濟(jì)適用房586套、限價(jià)商品房862套、公共租賃住房(含廉租住房)2800套。

廣州首次明確宅地配建保障房

3月21日，廣州市國(guó)土房管局一口氣推出5幅用地，其中唯一的一幅住宅用地芳村高爾夫球場(chǎng)地塊前所未有地在出讓公告中要求，競(jìng)得人須配建3萬平方米保障性住房，并且按相關(guān)規(guī)定建成后將這批住房無條件移交給政府相關(guān)部門。開發(fā)商買地建商品房的同時(shí)還要配建一定比例的保障性住房，這是廣州落實(shí)“新國(guó)八條”的又一舉措。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后廣州在宅地出讓的過程中，配建保障房的要求有望常態(tài)化。

人事動(dòng)態(tài)

瑞安地產(chǎn)董事羅康瑞退任

瑞安房地產(chǎn)宣布，李進(jìn)港獲委任為公司新任行政總裁，自3月16日起生效；李氏現(xiàn)為公司執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理；而羅康瑞3月16日起不再兼任行政總裁職務(wù)，但仍繼續(xù)擔(dān)任公司主席一職。對(duì)于卸任的理由，羅康瑞曾表示，自己卸任后可以從公司內(nèi)部員工中挑選接班人，以配合公司責(zé)任制的政策，下放決策權(quán)，將項(xiàng)目交由管理小組決定。

袁偉良被委任恒隆地產(chǎn)非執(zhí)行董事

恒隆地產(chǎn)有限公司3月15日晚間公告，袁偉良獲委任為公司之非執(zhí)行董事。袁偉良現(xiàn)年60歲，畢業(yè)于英國(guó)曼徹斯特大學(xué)，為英格蘭及威爾斯特許會(huì)計(jì)師公會(huì)資深會(huì)員，于1978年加盟恒隆。恒隆地產(chǎn)近期宣布在未來十年，每年將在內(nèi)地增加近20萬平方米的高端商業(yè)物業(yè)。最終將在沈陽、濟(jì)南、天津、無錫等地?fù)碛惺甙藗€(gè)商場(chǎng)，總投資額接近350億元。

商業(yè)地產(chǎn)

2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展看好第一太平戴維斯最新報(bào)告顯示，2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)保持上升趨勢(shì)。就寫字樓市場(chǎng)而言，在過去的18個(gè)月內(nèi)，需求及租金都顯著復(fù)蘇，北京及上海兩地空置率持續(xù)穩(wěn)定并呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，目前僅為10-20％，然而部分樓盤的過度供給風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，因此投資回報(bào)率略有下降達(dá)5～6％。零售市場(chǎng)的需求及租金也開始復(fù)蘇，政府加強(qiáng)推動(dòng)增加內(nèi)需消費(fèi)，因此零售市場(chǎng)發(fā)展前景十分樂觀。尤其是美國(guó)消費(fèi)品品牌及中檔零售商積極投入中國(guó)市場(chǎng)，使得國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)充滿生機(jī)。(見圖4)

保障房考驗(yàn)商品房商業(yè)地產(chǎn)或旺揚(yáng)

國(guó)務(wù)院副總理在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬套保障性住房是硬任務(wù)，各地要抓緊安排開工，盡早建成投入使用。這意味著我國(guó)將有一半以上的住房市場(chǎng)

由保障性住房所替代。專家認(rèn)為，如果“十二五”規(guī)劃期間，政府決定建設(shè)的3600萬套保障性住房都如期交付使用，將徹底改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的供需格局。也就是說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨著行業(yè)發(fā)展調(diào)整的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)與考驗(yàn)。

問題曝光

最黑樓盤被曝光

位于西安南郊的樓盤“橄欖灣”在五證全無的情況下，大肆圈錢，收取80多戶業(yè)主每人8萬到30萬不等的房款共計(jì)千萬元。東窗事發(fā)后，開發(fā)商涉嫌詐騙被刑拘，業(yè)主房款至今無法討回，堪稱西安“最黑”樓盤。

建外SOHO再起爭(zhēng)端

3月18日，本來是建外SOHO東區(qū)業(yè)委會(huì)首次全體會(huì)議。業(yè)委會(huì)以參會(huì)人數(shù)過多為由，臨時(shí)取消，引起業(yè)主不滿。建外SOHO東區(qū)業(yè)委會(huì)成立不到一年，卻始終陷入“分裂”，11名成員中有3人稱從未召開過全體委員會(huì)議，也看不到業(yè)委會(huì)文件(本刊此前曾多次報(bào)道)。業(yè)委會(huì)發(fā)公告稱于3月18日舉行全體委員會(huì)議，并邀業(yè)主旁聽。當(dāng)晚，業(yè)委會(huì)群發(fā)短信稱報(bào)名近百人，找不到合適地點(diǎn)，因此推遲。十幾名業(yè)主不滿會(huì)議取消，自發(fā)前往建外街道辦，希望政府出面。街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示將盡快與業(yè)委會(huì)溝通，促成會(huì)議。

云南盈江最貴小區(qū)震后成危房

價(jià)格比當(dāng)?shù)仄胀潜P高出1倍、售樓時(shí)曾宣稱能抗烈度8度地震、坐落盈江縣城銀湖湖畔的當(dāng)?shù)刈钯F樓盤之一的星星佳園小區(qū)，在“3?10”盈江5.8級(jí)、烈度7度的地震后，小區(qū)房體多處嚴(yán)重開裂，承重墻鋼筋發(fā)生彎曲，其中一棟甚至發(fā)生明顯傾斜，整個(gè)小區(qū)成為危房。200多戶入住了不到一年的業(yè)主，被迫住到了帳篷中避災(zāi)。

(見圖3)

旅游地產(chǎn)

建業(yè)重金砸入旅游地產(chǎn)

日前，地產(chǎn)大佬河南建業(yè)住宅集團(tuán)與沁陽市委、市政府聯(lián)合消息稱，神農(nóng)山山前經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)建設(shè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。據(jù)其透露，建業(yè)將投資50億元，以建設(shè)“中原一流”的旅游休閑度假區(qū)為目標(biāo)，對(duì)神農(nóng)山景區(qū)實(shí)行分步開發(fā)。開發(fā)建設(shè)包括游客服務(wù)中心、大型生態(tài)停車場(chǎng)、生態(tài)小鎮(zhèn)、旅游特色產(chǎn)品、餐飲購(gòu)物街、星級(jí)賓館、高爾夫球場(chǎng)、萬畝果園農(nóng)家賓館等多元化項(xiàng)目?？傞_發(fā)占地超過3000畝，一期開發(fā)面積約700畝。

海南物業(yè)使用率低

中國(guó)旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)3月20日“2011中國(guó)旅游地產(chǎn)(海南)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告”，該調(diào)查報(bào)告顯示，在海南購(gòu)房后，島外購(gòu)房者每年使用物業(yè)時(shí)間超過15天的占絕大多數(shù)，其中70％以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)。中國(guó)旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)攜手中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究協(xié)會(huì)于2011年2月15日至21日對(duì)海南省海口市及三亞市約100個(gè)社區(qū)實(shí)地調(diào)查購(gòu)房者滿意情況。此次調(diào)查從“調(diào)查宏觀調(diào)控、城市環(huán)境、產(chǎn)品、物業(yè)管理”等方面對(duì)住戶進(jìn)行調(diào)查，共收集有效問卷1612份，并針對(duì)問卷進(jìn)行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。調(diào)查顯示，超過六成人群對(duì)海南城市服務(wù)水應(yīng)冷淡，其中有22％的受訪者對(duì)城市服務(wù)不滿，近四成受訪者對(duì)海南城市服務(wù)沒有明顯感受。提高城市服務(wù)水平將是未來旅游島建設(shè)必須解決的問題。

海外資訊

美國(guó)二手房房?jī)r(jià)跌至近九年最低

美國(guó)二手房銷售2月份大跌近一成，全美二手房中位價(jià)格也跌到近九年來的最低點(diǎn)，顯示美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇之路依然漫長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)咨詢公司IHS GlobalInsight資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家克里斯托弗說：“房地產(chǎn)市場(chǎng)依然十分蕭條，并且成為經(jīng)濟(jì)特別是家庭凈資產(chǎn)的主要拖累因素。二手房交易占美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總交易量的九成左右，其萎靡不振直接拖累美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至就業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇。NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云說：“如果價(jià)格下跌的狀況持續(xù)下去，即便就業(yè)市場(chǎng)復(fù)蘇，仍會(huì)阻礙整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。”

英國(guó)3月房?jī)r(jià)指數(shù)小幅回升

英國(guó)網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)商Rightmove3月21日公布調(diào)查報(bào)告稱，盡管經(jīng)濟(jì)前景尚不明朗，但英國(guó)3月房地產(chǎn)市場(chǎng)略顯回暖，售房者對(duì)未來房屋價(jià)格已顯樂觀，紛紛上調(diào)售出報(bào)價(jià)，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了一個(gè)冬季的下降之后止跌回升，已恢復(fù)到2010年10月的水平。(見圖5)加拿大樓市疲弱可能損及經(jīng)濟(jì)加拿大央行(BOC)副行長(zhǎng)AgatheCote日前表示，加拿大樓市疲弱可能對(duì)經(jīng)濟(jì)其他部分造成“相當(dāng)大的拖累”。Cote指出，加拿大家庭支出有上行和下行風(fēng)險(xiǎn)，且限制家庭負(fù)債的措施正開始產(chǎn)生影響。Cote認(rèn)為，在下行風(fēng)險(xiǎn)方面，因一些加拿大家庭的債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，若加拿大樓市突然走軟，則可能對(duì)例如消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域造成相當(dāng)大的拖累。他表示，加拿大央行在設(shè)置利率方向時(shí)，也將密切地關(guān)注家庭居民的資產(chǎn)負(fù)債表。加拿大央行注意到，低利率是刺激通脹不可或缺的，但也帶來了風(fēng)險(xiǎn)。

近期投資交易記錄

中國(guó)公司抄底買下紐約金融區(qū)著名地標(biāo)建筑美國(guó)媒體3月22日?qǐng)?bào)道，一家來自中國(guó)的投資和建筑公司以1800萬美元(約合1.2億元人民幣)的價(jià)格，買下位于紐約曼哈頓金融區(qū)的著名地標(biāo)建筑“美國(guó)鈔票公司大樓(American Bank Note Building)”。

21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)北京上古

21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)3月7日宣布已經(jīng)簽署收購(gòu)協(xié)議，取得北京上古的控股權(quán)。北京上古是北京十大房地產(chǎn)行之一。該公司成立于2002年，主要提供商業(yè)地產(chǎn)的咨詢和銷售服務(wù)。

篇7

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告創(chuàng)作指南

一、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫

專門性報(bào)告包括以下內(nèi)容：

⑴ 調(diào)查結(jié)果摘要;

⑵ 調(diào)查目的;

⑶ 調(diào)查方法;

⑷ 統(tǒng)計(jì)分析(包括各種軟件、報(bào)表、圖形);

⑸ 結(jié)論和建議;

⑹ 附錄。

一般性報(bào) 報(bào)告包括以下內(nèi)容：

⑴ 調(diào)查結(jié)果;

⑵ 建議;

⑶ 調(diào)查目的;

⑷ 調(diào)查方法(簡(jiǎn)單介紹)。

要撰寫好市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，必須了解市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的特點(diǎn)，撰寫調(diào)查報(bào)告的原則、格式及步驟。

二、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告撰寫的原則

1、要客觀真實(shí)

調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容力求客觀真實(shí)地反映實(shí)際情況，為政府和企業(yè)的決策提供可靠的調(diào)查資料。

2、 語言表達(dá)要簡(jiǎn)潔明了

在語言表達(dá)上要求文字簡(jiǎn)練，數(shù)字準(zhǔn)確，能夠盡量用圖表說明問題，使人容易理解。

3、 結(jié)構(gòu)上要完整嚴(yán)密

調(diào)查報(bào)告要求中心明確、突出，結(jié)構(gòu)完整、嚴(yán)密，材料與觀點(diǎn)統(tǒng)一。調(diào)查報(bào)告能夠回答調(diào)查任務(wù)中規(guī)定的問題。

三、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告沒有統(tǒng)一的格式，一般是由題目、目錄、概要、正文、結(jié)論和建議、附件等幾部分組成。

1、題目

題目應(yīng)該醒目，一般應(yīng)打印在封面上，包括：

1該項(xiàng)調(diào)查的標(biāo)題。有的調(diào)查報(bào)告還采用正、副標(biāo)題的形式，一般正標(biāo)題表達(dá)調(diào)查的單位和問題。

2委托方和調(diào)查單位的名稱、地址。

3調(diào)查報(bào)告的日期。

2、目錄

如果調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)使目錄列出調(diào)查報(bào)告的主要章節(jié)和附錄部分。

3、概要

概要部分是本項(xiàng)調(diào)查的簡(jiǎn)明介紹，在這部分內(nèi)應(yīng)指明：

1誰委托該項(xiàng)調(diào)查或要求進(jìn)行該項(xiàng)調(diào)查。

2說明該項(xiàng)調(diào)查的目的和范圍。

3簡(jiǎn)要介紹調(diào)查對(duì)象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象及所要解答的問題。

4調(diào)查的方法，例如市場(chǎng)調(diào)查中，資料收集的方法，是用詢問法還是觀察法或?qū)嶒?yàn)法。另外在資料分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析等方法作簡(jiǎn)要說明，并對(duì)選用方法的原因作說明。

5表示調(diào)查人員對(duì)這項(xiàng)調(diào)查的態(tài)度，以及對(duì)提供幫助的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的感謝。

4、正文

正文是市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告的主要部分。

包括：

1調(diào)查目的的詳細(xì)陳述

在調(diào)查報(bào)告正文的開頭，調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)指出該項(xiàng)調(diào)查的目的和范圍，以便閱讀者一目了然，準(zhǔn)確地理解調(diào)查報(bào)告所敘述的內(nèi)容。

2資料收集的具體過程

1)資料收集的方法。

調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)詳細(xì)地介紹他們?cè)谒鸭Y料時(shí)，所采用的方法，還應(yīng)當(dāng)說明為什么要用這種方法在技術(shù)上無法克服的問題。同時(shí)，附錄內(nèi)應(yīng)有一份空白調(diào)查問卷。

2)資料收集的技術(shù)。

例如是采用抽樣調(diào)查還是采用典型調(diào)查，如果采用抽樣調(diào)查，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)地指出如何選擇樣本、樣本數(shù)目及其代表性。

3調(diào)查結(jié)果

調(diào)查人員必須花費(fèi)大量的時(shí)間和精力來分析、解釋調(diào)查資料，以使用結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)和有效的方法得出調(diào)查結(jié)果。為了更有效形象地說明問題，調(diào)查人員通常采用表格和圖形的形式，再加上一定的分析說明。例如，影響某種商品消費(fèi)的因素調(diào)查得出：有消費(fèi)者購(gòu)買力因素，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，該商品的價(jià)格、質(zhì)量及售后服務(wù)情況，銷售網(wǎng)點(diǎn)的分布等等。用圖表的形式就能清晰地反映出該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果。每一種影響因素各占總數(shù)的百分比。

5、結(jié)論和建議

調(diào)查結(jié)果的介紹是調(diào)查人員所得資料的簡(jiǎn)明描述，結(jié)論才是調(diào)查人員在仔細(xì)研究和分析所有資料后得出的判斷。結(jié)論和建議是撰寫調(diào)查報(bào)告的主要目的。在準(zhǔn)備建議時(shí)，調(diào)查人員應(yīng)有明確的態(tài)度，選擇實(shí)事求是的觀點(diǎn)，應(yīng)以調(diào)查結(jié)果為基礎(chǔ)，不能受感情或預(yù)感所支配，應(yīng)盡可能簡(jiǎn)潔、準(zhǔn)確地說明建議，易于決策者理解，避免使用第一人稱我。

6、附件

附件是指調(diào)查報(bào)告正文包含不了或沒有提及、但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。附件通常包括數(shù)據(jù)匯總表、原始資料、背景材料、空白的調(diào)查問卷、第二手資料來源的目錄等等。

2016年市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文一

一.大學(xué)生消費(fèi)調(diào)查

近些年，國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，大學(xué)生作為社會(huì)的新生力量，也以其特殊性贏得了社會(huì)各界的關(guān)注。作為其中的一員，我們希望用真心給自己也給盡可能多的同齡人提供一個(gè)健康合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。于是我們?cè)O(shè)計(jì)并組織了這次名為關(guān)注自己，關(guān)

注未來的團(tuán)日活動(dòng)。

首先，為了解同學(xué)們現(xiàn)有的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們精心制出調(diào)查表，分別對(duì)洛陽師院、河南科技大學(xué)、洛陽工業(yè)高專3所高校的學(xué)生作了調(diào)查，通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)：僅城鄉(xiāng)女生，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)就千差萬別。下面我們針對(duì)幾個(gè)典型問題列表說明：

家庭月收入

美發(fā)護(hù)理等消費(fèi)額

買學(xué)習(xí)資料或課外書情況

對(duì)兼職工作的態(tài)度

對(duì)消費(fèi)的態(tài)度

對(duì)消費(fèi)的顧慮

城(女)

70為1000~3000元

27較多

55愿多花錢買課外書

48感興趣，42認(rèn)為無所謂

88會(huì)貨比三家

31心疼父母的血汗錢

鄉(xiāng)(女)

66為1000元以下

7較多，21從沒想過

60愿多花錢買學(xué)習(xí)資料

74對(duì)此感興趣

69會(huì)貨比三家

62心疼父母的血汗錢

由上表，很容易得出一個(gè)結(jié)論：城比鄉(xiāng)的大學(xué)生消費(fèi)高，但這主要決定于城鄉(xiāng)傳統(tǒng)的家庭收入落差，由此可以看出制約其消費(fèi)的是家庭經(jīng)濟(jì)狀況。另外，城市大學(xué)生更注重形象外表，且較學(xué)習(xí)資料更青睞課外書，而農(nóng)村大學(xué)生則更愿意買學(xué)習(xí)資料。這是個(gè)值得深思的問題，對(duì)不同書種的選擇反映了其不同的心理。而在做兼職工作方面，城鄉(xiāng)的觀點(diǎn)互融，但細(xì)察一下不難發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村較城市對(duì)兼職工作感興趣的更多，他們認(rèn)為這是絕好的鍛煉能力的機(jī)會(huì)，同時(shí)又有一比收益，何樂而不為?而城市的則對(duì)兼職工作不那么感興趣，42的人甚至持一種無所謂的態(tài)度。況且我們進(jìn)一步了解到，很多同學(xué)會(huì)將這個(gè)時(shí)間選在大二，但比較一下也會(huì)看出來，來自農(nóng)村的同學(xué)出于種種原因(多半是經(jīng)濟(jì))的考慮，把時(shí)間貫徹整個(gè)大學(xué)生涯的也不少，約占20~30。在對(duì)消費(fèi)的態(tài)度和顧慮方面，農(nóng)村大學(xué)生的行為也體現(xiàn)了中國(guó)的老話窮人的孩子早當(dāng)家，他們消費(fèi)原則多是能省則聲，62的人的消費(fèi)顧慮是心疼父母的血汗錢，而城市的消費(fèi)態(tài)度則更傾向合理性，69的人會(huì)做好計(jì)劃在消費(fèi)，但見到熱衷的東西，半數(shù)以上的人卻表現(xiàn)出較弱的自我控制性。

上表僅是城鄉(xiāng)的突出對(duì)比方面。當(dāng)然畢竟是同齡人，消費(fèi)中自然也表現(xiàn)出了不少相同點(diǎn)。比如：現(xiàn)實(shí)消費(fèi)來源80以上多由家庭給予，而同學(xué)們理想的消費(fèi)來源確是包括了獎(jiǎng)學(xué)金、和勤工助學(xué)，看來，多數(shù)大學(xué)生已有自力更生的意識(shí)，況且，60~70的大學(xué)生對(duì)現(xiàn)在花父母的錢心有愧疚，希望以后償還，畢竟，在西方，18以后父母都已放手讓孩子獨(dú)立了。另外絕大多數(shù)學(xué)生能控制消費(fèi)，少有透支現(xiàn)象。再者，情感消費(fèi)也是大學(xué)生投資的一個(gè)不可或缺的方面戀愛、娛樂、旅游``````雖然僅占全部花銷的10左右，但卻永遠(yuǎn)不會(huì)退出被消費(fèi)的舞臺(tái)，只是在手頭緊時(shí)會(huì)減少，畢竟經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。再次，我們也了解了大學(xué)生對(duì)購(gòu)買正版書和環(huán)保產(chǎn)品的態(tài)度，看來對(duì)正版書大家的態(tài)度也是分成兩派，且勢(shì)均力敵，正/盜版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶爾買正版，看來，正盜版也是一個(gè)倍受關(guān)注的話題，大學(xué)生理應(yīng)維護(hù)正版，可不扉的價(jià)位卻讓許多人望而卻步。現(xiàn)如今，大家對(duì)獎(jiǎng)學(xué)金的態(tài)度也有所改觀，以往的請(qǐng)客送禮之風(fēng)得到了遏制，60的人選擇存起來備用，而農(nóng)村大學(xué)生甚至有20決定寄給父母。再一點(diǎn)，兩處大學(xué)生買商品都更重質(zhì)量、價(jià)格、和服務(wù)態(tài)度，且大多數(shù)會(huì)貨幣三家，對(duì)品牌的追求似乎不像大家想的那么狂熱。但調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生的法律意識(shí)普遍還不夠高，買到三無，30左右會(huì)找商家換，32自認(rèn)倒霉，僅5會(huì)選擇投訴，維護(hù)自己的合法權(quán)益?？磥?，大學(xué)生法律意識(shí)還有待提高。

而城鄉(xiāng)男大學(xué)生的消費(fèi)狀況與女大學(xué)生大致相同，但在兼職工作方面，男生卻呈現(xiàn)出與女生相反的現(xiàn)象：城市男大學(xué)生支持整個(gè)大學(xué)搞兼職的遠(yuǎn)多于農(nóng)村，約占47。

為了更準(zhǔn)確的反映大學(xué)生的消費(fèi)現(xiàn)狀，我們還對(duì)其消費(fèi)的主流場(chǎng)所：飾品店、超市、網(wǎng)吧等處進(jìn)行了調(diào)查走訪。從中了解到：女大學(xué)生是飾品購(gòu)買的主流群體，約占總數(shù)的90，而小商品吸引他們的主要因素就是款式和質(zhì)量，要求品牌的不是很多?？磥磉@與我們從學(xué)生問卷調(diào)查中得出的結(jié)論相吻合。而超是消費(fèi)這一塊，女生最歡迎的是零食，男生則偏愛體育用品、酒、飲料等。網(wǎng)吧消費(fèi)也是不容忽視的一個(gè)方面。不論校內(nèi)的或校外的，走進(jìn)里面，我們發(fā)現(xiàn)80以上的人都在打游戲、聊天。通過對(duì)方方面面的調(diào)查，我們得出一個(gè)結(jié)論：大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)整體上是合理的，

2016年市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文二房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)

部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2006年--2008年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：

2005年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而20062008每畝均價(jià)為207.4萬元，2009年畝均價(jià)94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到2008年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2006年2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)9877萬元，較去年同期6024萬元增長(zhǎng)的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長(zhǎng)16.96%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長(zhǎng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：

1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們住有所居，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時(shí)房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息，對(duì)購(gòu)房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。

三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房?jī)r(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國(guó)的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到以產(chǎn)品為中心向以消費(fèi)者為中心轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):

其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國(guó)家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。

5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

篇8

推銷員崗位試用期工作總結(jié)范文一 作為一名銷售新人，剛加入房產(chǎn)銷售部的時(shí)候什么都不懂，現(xiàn)在想起來還有些好笑，通過這段時(shí)期的磨練，現(xiàn)在已經(jīng)能夠負(fù)責(zé)很多工作的實(shí)施。

這些工作主要包括：

1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場(chǎng)了解客戶的特點(diǎn)和需求，掌握客戶的心理動(dòng)態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。

xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)。

2、收集其他樓盤的宣傳資料和報(bào)紙廣告，掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤的動(dòng)向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。

收集了七月份至今各樓盤的報(bào)紙廣告并整理分類。

3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動(dòng)，吸取別人成功的經(jīng)驗(yàn)，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動(dòng)多做貢獻(xiàn)。參觀了xx廣場(chǎng)，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會(huì)的各樓盤促銷。

5、參加公司的各種促銷活動(dòng)，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場(chǎng)開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。 參加了 九月份的 房展會(huì) ， xx園國(guó)慶看房專線車 ，xx節(jié)期間的 投資貿(mào)易洽談會(huì) 的展覽等促銷活動(dòng)。

6、根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營(yíng)銷人員的參謀策劃工作。

7、參加每周銷售部主管例會(huì)，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)了解銷售現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點(diǎn)周銷售情況上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)

8、指導(dǎo)各銷售點(diǎn)做好每個(gè)月的互訪報(bào)告和每季度的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，讓各點(diǎn)人員都熟悉公司其他各點(diǎn)的相關(guān)情況，了解市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況和動(dòng)向。收集整理各點(diǎn)交來的互訪報(bào)告和市調(diào)報(bào)告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。

9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點(diǎn)人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識(shí)和工作程序，工作方法。 協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。

10、處理銷售部有關(guān)營(yíng)銷策劃方面的事務(wù)等。

近半年的工作中，我通過實(shí)踐學(xué)到了許多房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，通過不斷的學(xué)習(xí)逐步提高了自己的業(yè)務(wù)水平。但是作為新人，我深深知道，自己經(jīng)驗(yàn)還是相對(duì)欠缺的，需要不斷的學(xué)習(xí)和磨練。因此，在新的一年里，我希望通過到銷售第一線的不斷學(xué)習(xí)和實(shí)踐，做好個(gè)人工作計(jì)劃，在現(xiàn)場(chǎng)不斷增加自己的經(jīng)驗(yàn)和見識(shí)，爭(zhēng)取使自己的業(yè)務(wù)水平提到一個(gè)更高的高度，為公司多做貢獻(xiàn)。

推銷員崗位試用期工作總結(jié)范文二 在試用期間，讓我歡喜讓我憂，有第一次推銷的成功喜悅，也有被拒之門外的傷心往事，這好象是人生的一段縮影，讓人難以忘懷。生活顯得緊張，但又有秩序。像我這樣一個(gè)新人，剛進(jìn)入公司，就進(jìn)入一個(gè)全新的領(lǐng)域，一切都充滿了陌生和好奇。我原來是在新網(wǎng)的公司工作，主要是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)及銷售的工作，所以我對(duì)互聯(lián)網(wǎng)是有一定的了解，對(duì)新網(wǎng)也是有一些了解。我是8月8號(hào)正式到公司報(bào)到上班,剛到公司的第一周,我學(xué)習(xí)很多關(guān)于公司概況及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)概況的知識(shí)。

在9月，我正式接管了會(huì)員銷售的工作，每天的工作都很充實(shí)，主要包括會(huì)員的續(xù)費(fèi)，新會(huì)員用戶的開發(fā)及問題的處理，周一，我要將統(tǒng)計(jì)好的周報(bào)按時(shí)發(fā)給各相關(guān)負(fù)責(zé)人那，每月初也要做相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，雖然工作很繁瑣，但是我覺得很充實(shí)。原來負(fù)責(zé)會(huì)員的同事經(jīng)常會(huì)傳授些經(jīng)驗(yàn)給我，并且會(huì)帶我一起去拜訪會(huì)員客戶，經(jīng)常會(huì)有意識(shí)地將整個(gè)銷售流程演示給我看。然后，仔細(xì)地分析給我聽，從尋找客戶、面見客戶、與客戶交流。每一步驟，每一環(huán)節(jié)，每一事項(xiàng)，都能仔細(xì)地進(jìn)行分析，這讓我體會(huì)非常深刻，為我日后獨(dú)立完成銷售工作起到了至關(guān)重要的作用。

期間，每天早上的第一項(xiàng)工作就是打開weare，查看郵件，然后翻開我的記錄本，看看前一天的工作是否做完?今天要有什么事情處理，一般我會(huì)在當(dāng)月初統(tǒng)計(jì)下2個(gè)月的催費(fèi)情況，一邊通知當(dāng)月的續(xù)費(fèi)，一邊通知下月的續(xù)費(fèi)，這樣可以基本統(tǒng)計(jì)出每月的續(xù)費(fèi)金額，給自己計(jì)劃出要新注冊(cè)的金額。還有個(gè)很重要的工作就是對(duì)客戶的回訪工作了，對(duì)于西安的客戶群體來講要分5個(gè)省份，而每個(gè)省多少都不一樣，所以不可能一次打完，要先在weare中查詢客戶的信息，在新網(wǎng)購(gòu)買的產(chǎn)品，然后計(jì)劃出每天的電話數(shù)量，回訪的主要地區(qū)，這樣會(huì)比較順利的達(dá)到預(yù)期的效果，但在回訪中還是會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問題，比如聯(lián)系方式不正確，找不到相關(guān)負(fù)責(zé)人等等，其主要原因還是我們的工作做的不到位，所以我認(rèn)為回訪的工作是非常必要的工作。

應(yīng)該說我的運(yùn)氣很好，在剛進(jìn)公司不到一個(gè)月的時(shí)間，經(jīng)理就讓我到北京總部去學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，雖然時(shí)間很短暫，但是收獲卻是很大，也讓給我認(rèn)識(shí)了很多在分公司擔(dān)任會(huì)員銷售的同事們?；貋砗罄^續(xù)努力的工作，是從真正意義上的理論階段過度到實(shí)踐階段。通過這樣理論和實(shí)踐想結(jié)合的實(shí)戰(zhàn)演練，讓我對(duì)銷售工作有一個(gè)更深層次的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也積累了不少和客戶交流的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為自己更好地開展下一步工作奠定了基礎(chǔ)。

我想無論遇到什么樣的困難，更重要的是自己能能否戰(zhàn)勝自己。只要自己有收獲，有長(zhǎng)進(jìn)，能夠得到客戶以及同事的認(rèn)可和信任，再苦再累，自己也是感到幸福和快樂的。

眼下自己最主要做的工作是改進(jìn)自己的工作方法、深化學(xué)習(xí)、將被動(dòng)的銷售模式逐漸轉(zhuǎn)化成主動(dòng)的銷售來提高公司的業(yè)績(jī)，對(duì)西北的一個(gè)大市場(chǎng)，這是商家的必爭(zhēng)之地，同時(shí)其市場(chǎng)成熟度是可想而知的。像工作中的市場(chǎng)的把握能力以及分析能力等等都還是顯得稚嫩和欠缺，所以這些都需要我在日后的工作中不斷完善不斷加強(qiáng)。銷售這個(gè)行業(yè)，對(duì)于我來說一切都是陌生和好奇，一切又是充滿坎坷和挑戰(zhàn)。我以前在校學(xué)的是樓宇自動(dòng)化專業(yè)，而現(xiàn)在從事的工作是銷售。對(duì)于銷售的認(rèn)識(shí)也只是表面，對(duì)于市場(chǎng)的把握能力更是無從談起，所以我必須比別人付出更多的艱辛和毅力才能不斷完善自我。

自己在過去幾個(gè)月的銷售中也小有體會(huì)。例如主觀方面：塑造自我，研究產(chǎn)品，提高銷售技能，建立客戶網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品管理。當(dāng)然，最主要的是對(duì)客戶的服務(wù)態(tài)度一定要好之又好?？陀^方面：市場(chǎng)把握分析，行業(yè)及對(duì)手動(dòng)向等。只有在以上幾個(gè)方面好好加以體會(huì)和把握，才能在自己的銷售生涯走地更好、更遠(yuǎn)。

空悲切，白了少年頭，人生就像古人所說，趁現(xiàn)在年輕多學(xué)點(diǎn)東西、多做點(diǎn)事情，不要枉費(fèi)人生。所以我要以更飽滿的精神和充沛的精力投入到平時(shí)的工作和學(xué)習(xí)中去，決不辜負(fù)公司對(duì)我的信任和栽培，并且能夠快速地與公司健康成長(zhǎng)!

推銷員崗位試用期工作總結(jié)范文三 主要例行性工作：參與并主抓GSM 3、4、5、6期，CDMA 1、2期基站動(dòng)力設(shè)備和交換2局、CDMA交換局動(dòng)力設(shè)備的安裝、調(diào)試;按年度、月度動(dòng)力設(shè)備維護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施，完成機(jī)房?jī)?nèi)日常設(shè)備的維護(hù)、業(yè)務(wù)管理工作及臨時(shí)性任務(wù)，保證日常維護(hù)工作按月度維護(hù)作業(yè)計(jì)劃正常進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)和排除通信網(wǎng)絡(luò)的故障隱患，完成本部門各項(xiàng)通信指標(biāo)，按部就班地完成動(dòng)力機(jī)房設(shè)備定期、不定期巡檢制度;對(duì)三個(gè)交換動(dòng)力機(jī)房(通信段G網(wǎng)、聯(lián)通大廈G網(wǎng)、CDMA、)的動(dòng)力設(shè)備(開關(guān)電源、UPS、柴油發(fā)電機(jī)、電池、精密空調(diào))定期、不定期地進(jìn)行例行的維護(hù)巡檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并將問題抑制在萌芽階段并將其及時(shí)解決，以保證通信網(wǎng)絡(luò)中的動(dòng)力設(shè)備的正常、穩(wěn)定運(yùn)行。

主要工作成績(jī)：

1、解決了一直未解決的一期、二期、三期、四期監(jiān)控遺留問題，開通了具備上電源、環(huán)境監(jiān)控的基站監(jiān)控，建立并完善環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)，使環(huán)境監(jiān)控真正實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控、無人值守的功能，減小基站維護(hù)工作中不必要的工作量;

2、空調(diào)維修：加強(qiáng)基站空調(diào)的巡檢和維護(hù)的力度，保證基站溫度的恒定，使所有機(jī)房通信設(shè)備工作在最佳工作狀態(tài)和溫度，提高機(jī)房空調(diào)工作的穩(wěn)定性和維修及時(shí)性;

3、發(fā)電機(jī)保養(yǎng)，移動(dòng)油機(jī)車應(yīng)急通信搶險(xiǎn)發(fā)電;

4、基站電源及監(jiān)控問題處理;巡檢及平時(shí)不定期的維護(hù)工作中發(fā)現(xiàn)開關(guān)電源的監(jiān)控單元檢測(cè)電壓、電流不準(zhǔn)確產(chǎn)品缺陷，協(xié)商并督促設(shè)備廠家完善其環(huán)境監(jiān)控中心軟件的缺陷問題，要求設(shè)備廠家更換全部基站CSU(監(jiān)控單元)芯片，消除基站動(dòng)力設(shè)備正常運(yùn)行中的隱患;主要以自身力量為主(目前的維護(hù)重心主要由我們自己為主)，決不依賴設(shè)備廠家的技術(shù)人員。

5、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)體系的建立和完善

移動(dòng)通信機(jī)房、基站中的電源空調(diào)等配套設(shè)備是整個(gè)移動(dòng)交換系統(tǒng)正常運(yùn)行的基本保證，通信電源是通信的心臟，一旦電源發(fā)生故障，將使整個(gè)通信網(wǎng)絡(luò)陷于癱瘓狀態(tài)，甚至造成大面積的通信阻斷。動(dòng)力維護(hù)工作應(yīng)該以維護(hù)、預(yù)防為主，維護(hù)過程中注重維護(hù)質(zhì)量，嚴(yán)格遵守設(shè)備操作維護(hù)規(guī)程，使動(dòng)力設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。

維護(hù)管理維修，日常的設(shè)備管理及維護(hù)工作中應(yīng)對(duì)工作中的流程、信息、問題及時(shí)反饋，積極地積累經(jīng)驗(yàn)，完善和規(guī)范化動(dòng)力機(jī)房及基站動(dòng)力設(shè)備的全面巡檢維護(hù)制度，制定動(dòng)力設(shè)備維護(hù)日常工作計(jì)劃，實(shí)行了維護(hù)工作規(guī)范化、制度化;

加強(qiáng)設(shè)備維護(hù)的細(xì)致工作：維護(hù)作業(yè)計(jì)劃、設(shè)備故障及時(shí)處理、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)用備件管理、基站入室登記管理、綜合報(bào)表、員工培訓(xùn)計(jì)劃;維護(hù)檔案的完善：設(shè)備履歷(檔案)、故障記錄、巡檢記錄存檔以備查;

周密計(jì)劃、統(tǒng)籌安排、認(rèn)真實(shí)施是我們順利完成各項(xiàng)工作的關(guān)鍵，制訂完整的維護(hù)工作計(jì)劃，掌握每項(xiàng)維護(hù)工作的進(jìn)展情況，將每周的工作和整體工作計(jì)劃對(duì)應(yīng)，加強(qiáng)工作計(jì)劃的可操作性，維護(hù)工作中每項(xiàng)具體的工作都有的放矢。

以下是近三年的動(dòng)力維護(hù)和工程建設(shè)管理工作的主要內(nèi)容：

1、對(duì)工作中的流程、信息、問題及時(shí)反饋，完善和規(guī)范動(dòng)力機(jī)房及基站動(dòng)力設(shè)備的全面巡檢維護(hù)制度，工作重點(diǎn)側(cè)重于交換動(dòng)力機(jī)房的維護(hù)、巡檢。

2、制定動(dòng)力設(shè)備維護(hù)日常工作計(jì)劃，按照維修作業(yè)計(jì)劃實(shí)行維護(hù)工作規(guī)范化、制度化;

3、標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)房建設(shè);

4、建立基站動(dòng)力設(shè)備故障處理流程和時(shí)限，對(duì)故障信息來源(交換機(jī)房)有反饋、有答復(fù);

5、全面提高維護(hù)人員技術(shù)水平和工作能力：

我們的維護(hù)人員尤其是新員工技術(shù)水平不高、知識(shí)面單一，還沒有許多時(shí)間投入到業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)方面，我們?cè)谛?、老員工的技術(shù)培訓(xùn)方面盡量創(chuàng)造條件，讓其自身的技術(shù)水平和維護(hù)能力方面有所提高，從而提高我們的整體維護(hù)水平和維護(hù)工作效率，兩年的工作中重點(diǎn)加強(qiáng)了提高維護(hù)人員的維護(hù)技術(shù)水平，對(duì)動(dòng)力維護(hù)中心人員提供技術(shù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并積極組織技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)及技術(shù)交流，提供設(shè)備廠家的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，目前基本上熟練掌握動(dòng)力設(shè)備的原理和維護(hù)方法，對(duì)網(wǎng)絡(luò)正常運(yùn)行中出現(xiàn)的設(shè)備問題初步具有可獨(dú)立分析、判斷、能及時(shí)地處理和排除故障的能力。

篇9

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)的屬性 剛性需求 住宅消費(fèi)行為

一、房地產(chǎn)的屬性

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱,指土地及其永久建筑物?，F(xiàn)代廣義的房地產(chǎn)除了包括上述實(shí)物性房地產(chǎn),還包括與這些實(shí)物聯(lián)系到一起的物權(quán)關(guān)系,如其所有權(quán)、使用權(quán)等。房地產(chǎn)具有典型的稀缺性和增值性,因此商品化住宅具有投資和消費(fèi)的雙重屬性。房地產(chǎn)的稀缺性是指土地的不可再生性,土地的面積是一定的。由于必須保證農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)境等對(duì)土地的需求,建設(shè)用地的供給具有剛性約束。房地產(chǎn)的增值性表現(xiàn)為因土地的有限性和居民和投資者對(duì)于房地產(chǎn)需求的上升,導(dǎo)致土地的供給不足,不能滿足需求,土地價(jià)格的不斷上升導(dǎo)致房地產(chǎn)增值。因此,房地產(chǎn)既可以用來消費(fèi),又可以用來投資。此外,房地產(chǎn)還具有一種公共物品(準(zhǔn)公共物品)的屬性。房產(chǎn)-“居者有其屋”是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求。所以,對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展除了依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié),政府適度管制也有必要

二、“剛性需求者”的消費(fèi)行為特征分析

“剛性需求”很難做精確的經(jīng)濟(jì)學(xué)定義,但近期卻被頻繁用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系解釋中,用于描述人們對(duì)自有住宅不可或缺的需要的滿足。一般將購(gòu)買房屋以滿足自住需求為最終目的個(gè)人或家庭成為“剛性需求者”。

本文就此類購(gòu)買行為的文化、社會(huì)、個(gè)人、心理等行為特征進(jìn)行分析。

1.文化因素影響分析

文化因素一般又分為三個(gè)影響層次,即文化、亞文化和社會(huì)階層。

文化因素對(duì)消費(fèi)者的行為具有最廣泛和最深遠(yuǎn)的影響。馬斯洛的需要層次理論認(rèn)為“衣食住行”需要屬于低層次的生理需求,如果僅僅是簡(jiǎn)單地滿足生理需求,更理性的行為是選擇租房而不是買房。受中華民族“家”文化的影響,當(dāng)沒有一套真正屬于自己的房子時(shí),往往居無定所,容易產(chǎn)生漂浮不定的感覺。不僅如此,中國(guó)歷來有以房產(chǎn)來衡量家產(chǎn)的沿襲。

古人“昔孟母,折鄰處”的典故也體現(xiàn)了顧客默認(rèn)的社會(huì)階層與住宅小區(qū)品味的關(guān)聯(lián)性。雖然貧富分化的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯,但是社會(huì)階層意識(shí)在近代中國(guó)的消費(fèi)意識(shí)中的影響比較有限,在戶型設(shè)計(jì)方面許多樓盤規(guī)劃的住宅時(shí)往往集一居室至四居室甚至連體別墅等多種戶型于一體,社會(huì)階層區(qū)隔并不明顯。只有少數(shù)樓盤明顯定位于某一社會(huì)階層。不同社會(huì)階層有不同性價(jià)比等因素追求,隨著社會(huì)階層的進(jìn)一步分化,以社區(qū)劃分社會(huì)階層的定位模式可能成為未來的主流。

2.社會(huì)因素影響分析

購(gòu)買行為也受諸如參照群體、家庭、社會(huì)角色與地位等一系列社會(huì)因素的影響。其中家庭問題是影響房產(chǎn)購(gòu)買的關(guān)鍵因素。

家庭結(jié)構(gòu)的變化會(huì)形成一部分改善型需求。改革以來,城市家庭結(jié)構(gòu)更趨于小型化;但是,隨計(jì)劃生育政策而生的“421”家庭結(jié)構(gòu)的發(fā)展會(huì)引發(fā)部分家庭回歸三代同堂居住模式的回歸,將引發(fā)大面積住宅的“改善型”居住需求;此外,第二胎政策的放松也使購(gòu)房者有預(yù)留空間的需求。

受中國(guó)傳統(tǒng)婚戀觀和人口結(jié)構(gòu)男女性別比例失衡影響,催生了“丈母娘需求式”的“特剛型”需求,這一部分的需求往往是初次購(gòu)買的較小戶型。

“421”家庭結(jié)構(gòu)推動(dòng)房產(chǎn)消費(fèi)的另一趨勢(shì)是“敬老”模式的改變。如果四個(gè)老人都在外地,兩個(gè)大人的照顧任務(wù)就會(huì)很重,如以小戶型為的“父母房”即可解決對(duì)獨(dú)立與親情的兼顧。

3.個(gè)人因素影響分析

購(gòu)買決策也受其個(gè)人特性的影響,特別是受年齡所處的生命周期階段、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)狀況、生活方式、個(gè)性及自我概念的影響。

個(gè)人因素中的經(jīng)濟(jì)因素對(duì)購(gòu)房的影響最為明確,我們一般用“房?jī)r(jià)收入比”指標(biāo)來衡量居民購(gòu)房能力。所謂“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值,這一指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平,它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。

按國(guó)際慣例,房?jī)r(jià)收入比3至6是合理區(qū)間。一個(gè)城市的房?jī)r(jià)最理想的狀態(tài)是,中等收入者一個(gè)月的工資能買得起1平方米住房。那么,當(dāng)前的房?jī)r(jià)對(duì)于普通老百姓來說還是偏貴,尤其是在北京、上海等城市。

我國(guó)不同收入階層購(gòu)買房屋的支付能力大不相同。對(duì)于高收入階層來說,購(gòu)房的支付能力較強(qiáng),4倍左右的房?jī)r(jià)收入比相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家水平,購(gòu)房壓力很小。而對(duì)于低收入階層來說,10倍及其以上的房?jī)r(jià)收入已達(dá)到非常高的程度,基本上不具備購(gòu)買商品化住宅的能力。過高的房?jī)r(jià)收入比仍然是制約剛性需求者購(gòu)買的瓶頸。

另外,婚姻狀態(tài)和流動(dòng)性等個(gè)人因素也將對(duì)房產(chǎn)類型產(chǎn)生影響。一些大城市中的晚婚、獨(dú)身、丁克、高流動(dòng)現(xiàn)象將催生對(duì)小型公寓的需求。

4.心理因素影響分析

商品化住宅的購(gòu)買行為還受動(dòng)機(jī)、知覺、學(xué)習(xí)以及信念和態(tài)度等主要心理因素的影響。

作為投資品的房產(chǎn)價(jià)格不升或升幅較低便喪失了投資價(jià)值;而以自住消費(fèi)為目的的“剛性需求”,只要預(yù)期價(jià)格下跌空間有限時(shí)就會(huì)積極購(gòu)買,消費(fèi)時(shí)機(jī)的選擇受價(jià)格變動(dòng)的心理預(yù)期的影響。

個(gè)人對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)房?jī)r(jià)未來價(jià)格變動(dòng)的預(yù)期是有很大分歧的。價(jià)格變動(dòng)的預(yù)期直接決定了消費(fèi)時(shí)機(jī)的選擇。

參考文獻(xiàn):

[1]菲利普•科特勒,加里•阿姆斯特朗:市場(chǎng)營(yíng)銷.北京:華夏出版社,2003

篇10

農(nóng)民工進(jìn)城買房已被提到了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的高度。從去年開始，我國(guó)多地，包括河南、安徽、山東、浙江等省的部分地方出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)民工買房的政策，有些政策還延續(xù)或升級(jí)于今年。

多地鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房

多地樓市庫(kù)存高企，使得地方政府絞盡腦汁。目前，包括河南、安徽、山東、浙江等省的多個(gè)地方先后出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)民工買房的政策，這些做法也開始取得了一定效果。

據(jù)河南省房管部門統(tǒng)計(jì)，截至2015年11月底，河南省商品房庫(kù)存面積11165萬平方米，同比增長(zhǎng)7.6%，去化周期17個(gè)月。這其中，有7個(gè)縣市去化周期超過36個(gè)月，有32個(gè)縣市去化周期在18個(gè)至36個(gè)月之間。

然而，作為我國(guó)人口第一大省和勞務(wù)輸出大省，河南人口超過了1個(gè)億，河南的戶籍城鎮(zhèn)化率仍比較低，城鎮(zhèn)化還有很大的空間。除了一部分人流向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)外，大部分農(nóng)民還有望在河南實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

河南多地早已在推進(jìn)相關(guān)措施。近日，河南濮陽市京開大道路西的“巴黎春天”樓盤銷售大廳，就打出了“政府購(gòu)房補(bǔ)貼，隆重鉅獻(xiàn)”幾個(gè)大字。據(jù)了解，只要是農(nóng)村戶口，“每平方米補(bǔ)貼最高150元”。

開發(fā)商正是為了響應(yīng)政府號(hào)召。此前河南濮陽市推出的政策是，對(duì)農(nóng)民所購(gòu)新建商品住房每平方米補(bǔ)貼150元，對(duì)第二套改善性住房每平方米補(bǔ)貼100元，對(duì)購(gòu)買二手房的每平方米補(bǔ)貼200元。

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縣級(jí)城市里農(nóng)民的購(gòu)房意愿很高，比例高達(dá)60%至80%，對(duì)他們來說，買房的最大動(dòng)力是子女教育和農(nóng)村青年結(jié)婚。

“農(nóng)民給自個(gè)兒花錢可能不舍得，但為了孩子的教育，他們購(gòu)房意愿很高。而且，現(xiàn)在農(nóng)村結(jié)婚已經(jīng)不是過去的老三件了，要是在城里有房，這媒都好說得很！”濮陽市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌近日對(duì)媒體表示。

不只是濮陽，在河南，駐馬店、安陽、洛陽、漯河、濟(jì)源等18個(gè)城市均已出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策。早在2015年10月份，在各地探索的基礎(chǔ)上，河南省出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房消費(fèi)的政策，采取改善金融服務(wù)、實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼、落實(shí)子女教育同城待遇、降低購(gòu)房成本等措施，促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

在全國(guó)范圍內(nèi)，自2014年年中以來，安徽、山東、浙江、四川等多地出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，形式以契稅補(bǔ)貼和現(xiàn)金補(bǔ)貼為主，補(bǔ)貼幅度一般在房?jī)r(jià)的1%-3%之間。

供求需對(duì)等

對(duì)于農(nóng)民工購(gòu)房加速去庫(kù)存的效果，早有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，卸任一年左右的前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在近日與媒體人午餐時(shí)直言，要農(nóng)民工成為進(jìn)城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉(zhuǎn)讓。這一點(diǎn)太難了?！?/p>

盡管如此，業(yè)內(nèi)多數(shù)專家仍然認(rèn)可農(nóng)民工購(gòu)房對(duì)于去庫(kù)存的作用。“鼓勵(lì)農(nóng)民消費(fèi)需求釋放，確實(shí)會(huì)起到積極的刺激作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，農(nóng)民收入水平低，雖然限制了住房需求釋放，但這部分需求處于壓抑狀態(tài)。政府通過各類政策鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，會(huì)激發(fā)這部分需求。

實(shí)際的農(nóng)民工購(gòu)房情況十分低迷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購(gòu)房人口占總體人口的1%。各地的數(shù)據(jù)也不理想，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局江西調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，至2014年年末，在江西省內(nèi)從業(yè)的本省籍與外省籍農(nóng)民工共351.3萬人，但在務(wù)工地購(gòu)房的不到1%。

正因?yàn)榈兔?，龐大的農(nóng)民工群體顯示這一需求前景廣闊。社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機(jī)構(gòu)日前的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2015-2016）》測(cè)算，按照未來5年1億人口城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房，按照人均33.3平方米測(cè)算，每年以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年將達(dá)到23億平方米。

但城市房地產(chǎn)庫(kù)存和農(nóng)民工需求卻不容易對(duì)等匹配。中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部相關(guān)專家鄒一南撰文指出，目前農(nóng)民工主要流入的城市是房?jī)r(jià)高的一、二線城市，但房地產(chǎn)庫(kù)存主要集中在三、四線城市。也就是說，農(nóng)民工流向與去庫(kù)存的目標(biāo)存在著區(qū)域性的錯(cuò)配。

圍繞著讓農(nóng)民工進(jìn)城買房最大的爭(zhēng)議是農(nóng)民工是否具有購(gòu)買城市住房的能力。普遍的觀點(diǎn)是，目前我國(guó)商品房的價(jià)格對(duì)許多農(nóng)民工來說還是太高，即使算上政府提供的購(gòu)房補(bǔ)貼，農(nóng)民工也很難買得起城市住房。也有農(nóng)民工在網(wǎng)上抱怨說：“一年掙的錢買不了一個(gè)衛(wèi)生間，打死也不會(huì)在城里買房?！?/p>

“收入水平低是困擾農(nóng)民工穩(wěn)定在城市的首要問題?！必?cái)經(jīng)評(píng)論人馬躍成表示，在城市擁有了一套房，由此帶來的生活成本問題，也是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的壓力。

盡管在一些大城市，建筑工人和月嫂等崗位月工資水平甚至能夠過萬，但并不能代表總體水平。尤其是重點(diǎn)城市和東部城市，房?jī)r(jià)日益高漲，按照目前的房?jī)r(jià)和收入比，農(nóng)民工難有購(gòu)房的希望。

多矛盾待調(diào)和

除了收入問題外，農(nóng)民工在城市中購(gòu)房，目前仍受到多重條件束縛，如落戶難、住房公積金繳納不規(guī)范等。政府部門必須通過系列政策扶持、鼓勵(lì)一部分農(nóng)民工先買上房子。

但更為重要的是，樓市去庫(kù)存不是簡(jiǎn)單等同于讓農(nóng)民工買房子，而是應(yīng)該讓部分已有一定能力的農(nóng)民工在就業(yè)地落戶、買房并長(zhǎng)久生活。

近日，一名農(nóng)民工給北京某媒體投稿說，很多年以前從鄉(xiāng)下到城里打工，就希望能在城里購(gòu)房，過上城里人的生活，“隨著時(shí)間的推移，我的心里有很大的落差”，不是經(jīng)濟(jì)上的問題，而是由于醫(yī)保教育等問題上，缺乏城市融入感。

實(shí)際上，只有出臺(tái)配套政策，降低農(nóng)民工進(jìn)城門檻，解決農(nóng)民工進(jìn)城后的戶籍管理、子女入學(xué)、醫(yī)療保障等后顧之憂，才能真正消除城鄉(xiāng)壁壘，使在城市中購(gòu)房的農(nóng)民工產(chǎn)生融入城市的真實(shí)感受。

這需要戶籍政策的推進(jìn)。實(shí)際上，在2014年7月國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》后，各地紛紛結(jié)合本地實(shí)際出臺(tái)了一系列的戶籍制度改革舉措，一些特大城市也制定了積分落戶及居住證制度實(shí)施細(xì)則。

在馬躍成看來，中央提出要為農(nóng)民工購(gòu)房創(chuàng)造條件，還是需要各級(jí)政府和各開發(fā)企業(yè)共同努力，這樣去庫(kù)存并不難。關(guān)鍵是做到真正地為農(nóng)民工服務(wù)，提供讓農(nóng)民工買房的條件。