200×年，××市分行個(gè)人住房貸款余額和市場(chǎng)份額持續(xù)下降。為深入分析××市分行個(gè)人住房貸款下滑原因，粵東地區(qū)業(yè)務(wù)總部組成工作組進(jìn)行調(diào)研，幫助××市分行尋找對(duì)策，盡快扭轉(zhuǎn)個(gè)人住房貸款營(yíng)銷的被動(dòng)局面。

一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

200×年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈良好態(tài)勢(shì)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到541億元，較去年同期增長(zhǎng)7.2%；全市金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到369.9億元，比年初增長(zhǎng)20.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面積為39.05萬(wàn)平方米、交易額為73359萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)10.2和11個(gè)百分點(diǎn)，商品房成交價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的回升。全市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮(zhèn)戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價(jià)是1314元／平方米，價(jià)值是98550元，是同期城鎮(zhèn)戶均可支配收入3．22倍?！痢潦蟹?jī)r(jià)仍在合理區(qū)位，居民購(gòu)房仍有一定潛力。

有關(guān)專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在達(dá)到人均住房面積35平方米之前，將保持對(duì)住房的旺盛需求?！痢两ㄊ兄两褚延?3年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質(zhì)量比較低，功能不全，設(shè)計(jì)陳舊，環(huán)境不佳，與新開發(fā)的住宅區(qū)相形見絀，通過二次置業(yè)來改善居住條件是居民的必然要求?？梢?，××市房地產(chǎn)業(yè)具有比較大的市場(chǎng)潛力，為商業(yè)銀行有效營(yíng)銷個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提供廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

二、個(gè)人住房貸款的基本情況

摘要：住房制度改革的不斷深化使得發(fā)展住房金融成為真正啟動(dòng)消費(fèi)信貸的關(guān)鍵問題，而個(gè)人住房貸款作為住房金融重點(diǎn)支柱部分也已成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文從對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征及隱患的分析入手，結(jié)合人行最近出臺(tái)的政策和商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)闡述了風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)特征；風(fēng)險(xiǎn)隱患；防范對(duì)策

一、個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)特征

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款，與傳統(tǒng)的企業(yè)貸款相比，具有以下特點(diǎn)：

1．貸款對(duì)象特殊。根據(jù)人民銀行制定的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定：個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，對(duì)借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

2．貸款用途專一。個(gè)人住房貸款設(shè)立是為了配合我國(guó)住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自用普通房，因此貸款只能用于支付所購(gòu)買住房的房款。

摘要:在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，商業(yè)銀行應(yīng)不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，積極應(yīng)對(duì)新常態(tài)帶來的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。本文首先闡述了個(gè)人住房貸款的定義和特點(diǎn)，然后從銀行、借款人和市場(chǎng)三個(gè)角度分析了個(gè)人住房貸款所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，最后，針對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;個(gè)人住房貸款;風(fēng)險(xiǎn);防范

1.引言

現(xiàn)階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增速放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的新常態(tài)，對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理提出新的挑戰(zhàn)。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將去庫(kù)存作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要任務(wù)以來，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，催生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，給整個(gè)金融體系特別是商業(yè)銀行帶來不穩(wěn)定因素。而今年一季度末全國(guó)各個(gè)城市為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱相繼出臺(tái)的限購(gòu)政策使得房?jī)r(jià)跌落的同時(shí)，也加劇了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)帶來的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下穩(wěn)健發(fā)展。

2.個(gè)人住房貸款的含義與特點(diǎn)

2.1商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的含義。中國(guó)人民銀行將個(gè)人住房貸款定義為:借款人由于購(gòu)買自用普通住房的需要而向貸款人申請(qǐng)的貸款。同時(shí)貸款人在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款是指農(nóng)業(yè)銀行向自然人發(fā)放的用于購(gòu)買國(guó)有土地上的住房，并以購(gòu)房設(shè)定抵押的貸款。2.2商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)。與其他個(gè)人貸款不同，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款主要有以下特點(diǎn):第一，貸款額度較高。隨著房屋價(jià)格的走高，以房產(chǎn)作為抵押物的個(gè)人住房貸款的額度一般在幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等，明顯高于其他個(gè)人貸款額度。第二，貸款期限長(zhǎng)，還款周期短。個(gè)人住房貸款期限根據(jù)借款人年齡及意愿一般為5至20年，最高可達(dá)30年。其還款形式為按月還款的償還方式。第三，貸款對(duì)象、貸款用途與抵押物單一。個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象是自然人，貸款只可用于購(gòu)買自用住房，其抵押物是所購(gòu)買的住房本身。第四，貸款信息分散龐雜。住房貸款屬于個(gè)人消費(fèi)貸款，申請(qǐng)人數(shù)量較多，涉及申請(qǐng)人基本信息和信用信息、貸款數(shù)量和年限信息、還款信息等，對(duì)商業(yè)銀行信息處理能力提出較高要求。

第一章總則

第一條：為支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自用普通住房，規(guī)范個(gè)人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。

第二條：個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。

第三條：本辦法適用于經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行。

第二章貸款對(duì)象和條件

第四條：貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。

自大連市分行第一家按揭中心20****年10月在友好廣場(chǎng)支行成立起，×××就一直擔(dān)任該按揭中心經(jīng)理。在他的帶領(lǐng)下，按揭中心以嚴(yán)格的內(nèi)部管理、優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)和全方位多角度的營(yíng)銷手段迅速占領(lǐng)并不斷擴(kuò)大市場(chǎng)，為友好支行的發(fā)展乃至整個(gè)大連分行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的不斷壯大作出了重要貢獻(xiàn)。他先后被評(píng)為市分行金融先進(jìn)功者，支行優(yōu)秀共產(chǎn)黨員、金融先進(jìn)工作者。

增強(qiáng)素質(zhì)展示黨員形象

作為一名共產(chǎn)黨員，×××對(duì)自己嚴(yán)格要求，長(zhǎng)期堅(jiān)持通過理論學(xué)習(xí)提高自身的政治修養(yǎng)和覺悟。在20****年開展的保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動(dòng)中，他積極參加理論學(xué)習(xí)，認(rèn)真進(jìn)行自我剖析，虛心接受各方面評(píng)議意見，組織本部室黨員開展主題實(shí)踐活動(dòng)，使自身的政治思想素質(zhì)得到了進(jìn)一步提高。他不僅注重在理論上提高完善自己，在實(shí)際行動(dòng)中也充分體現(xiàn)了共產(chǎn)黨員的模范作用。在本職工作崗位上盡職盡責(zé)，發(fā)揮帶頭作用。他還連續(xù)四年參加支行組織的資助莊河夾皮溝小學(xué)貧困兒童的助學(xué)活動(dòng)，累計(jì)捐款捐物近千元。

愛崗敬業(yè)員工心目中的旗幟

喊破嗓子，不如做出樣子。作為一名基層支行的中層干部，×××在崗位上盡職盡責(zé)，正確認(rèn)識(shí)作為部室經(jīng)理的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，既能夠以嚴(yán)肅的工作紀(jì)律和獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度不斷提高本部室的整體工作效率，又以人性化的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和人格魅力帶動(dòng)每一名員工的工作熱情，激發(fā)員工的創(chuàng)造性潛能。在全支行舉行的攬存競(jìng)賽中，他個(gè)人攬入存款近3000萬(wàn)元，個(gè)貸中心也以近億元的存款貢獻(xiàn)量成為全行攬存貢獻(xiàn)最突出的部室，五個(gè)攬存狀元中有三個(gè)出自這里。在不良資產(chǎn)壓降工作中，他帶頭抓重點(diǎn)、攻難點(diǎn)，與清收人員深入小區(qū)進(jìn)行摸底和催收。在支行個(gè)貸中心，無(wú)論是同事間的細(xì)小摩擦，還是工作中的分歧與誤解，甚至家庭中的磕磕碰碰，員工們都會(huì)自然得想到善于解決矛盾的朱翔。在員工的心目中，他是一面最醒目的旗幟，是離員工最近又最可信任的人。在他帶領(lǐng)下，友好支行個(gè)貸中心在三年多的時(shí)間內(nèi)迅速成長(zhǎng)壯大。在連續(xù)四年榮獲大連市分行系統(tǒng)內(nèi)16家支行行長(zhǎng)目標(biāo)責(zé)任制考核排名第一的友好廣場(chǎng)支行，作為該支行建立時(shí)間最短的部室，個(gè)貸中心各項(xiàng)考核指標(biāo)始終名列前茅。

勇立潮頭逆境中取得驕人業(yè)績(jī)

揭陽(yáng)市分行個(gè)人住房貸款余額和市場(chǎng)份額持續(xù)下降。為深入分析揭陽(yáng)市分行個(gè)人住房貸款下滑原因，粵東地區(qū)業(yè)務(wù)總部組成工作組進(jìn)行調(diào)研，幫助揭陽(yáng)市分行尋找對(duì)策，盡快扭轉(zhuǎn)個(gè)人住房貸款營(yíng)銷的被動(dòng)局面。

一、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

2004年揭陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈良好態(tài)勢(shì)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到541億元，較去年同期增長(zhǎng)7.2%；全市金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到369.9億元，比年初增長(zhǎng)20.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)7267元，比增12.1%。

2004年全市商品房成交面積為39.05萬(wàn)平方米、交易額為73359萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)10.2和11個(gè)百分點(diǎn)，商品房成交價(jià)格均出現(xiàn)不同程度的回升。全市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮(zhèn)戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價(jià)是1314元／平方米，價(jià)值是98550元，是同期城鎮(zhèn)戶均可支配收入3．22倍。揭陽(yáng)市房?jī)r(jià)仍在合理區(qū)位，居民購(gòu)房仍有一定潛力。

有關(guān)專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在達(dá)到人均住房面積35平方米之前，將保持對(duì)住房的旺盛需求。揭陽(yáng)建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質(zhì)量比較低，功能不全，設(shè)計(jì)陳舊，環(huán)境不佳，與新開發(fā)的住宅區(qū)相形見絀，通過二次置業(yè)來改善居住條件是居民的必然要求。可見，揭陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)具有比較大的市場(chǎng)潛力，為商業(yè)銀行有效營(yíng)銷個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提供廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)。一、個(gè)人住房貸款的基本情況

（一）貸款余額和占比情況。截至2004年12月30日，全市四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額共92612萬(wàn)元。其中工行31900萬(wàn)元，占比34.4％，排名第一；農(nóng)行21400萬(wàn)元，占比23.1％，排名第二；中行20385萬(wàn)元，占比22％，排名第三；XX銀行18927萬(wàn)元，占比20.4％，排名第四。

摘要:隨著我國(guó)銀行信貸體系的不斷完善，個(gè)人住房貸款成為商業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)中的主體。在了解個(gè)人住房貸款特點(diǎn)及概念的基礎(chǔ)上，分析出商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有宏觀、銀行內(nèi)部以及外部不可控因素，并依據(jù)其影響程度劃分準(zhǔn)則層，來分析不同影響因素的不同權(quán)重。最后，根據(jù)個(gè)人住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)減小個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提出建議。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;住房貸款;風(fēng)險(xiǎn)控制;主成分分析法

一、個(gè)人住房貸款

(一)個(gè)人住房貸款的概念。個(gè)人住房貸款，顧名思義，就是商業(yè)銀行向需要購(gòu)買住房的居民所提供的一項(xiàng)個(gè)人信貸業(yè)務(wù)。為了確?？蛻裟軌虬磿r(shí)還款，商業(yè)銀行通常需要客戶在辦理業(yè)務(wù)時(shí)提供可以作為抵押的擔(dān)保物或資信度較高的擔(dān)保人。如果發(fā)生違約情況，銀行直接收回?fù)?dān)保物或向擔(dān)保人尋求賠償。(二)個(gè)人住房貸款特點(diǎn)。1．貸款金額大。個(gè)人住房貸款的目的是為了支付高昂的購(gòu)房款項(xiàng)，因此其金額與房?jī)r(jià)的變化是息息相關(guān)的。隨著近年來通貨膨脹的壓力和土地價(jià)格的上漲，房?jī)r(jià)也在逐步攀升。以北京市為例，十年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲了181個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致市民對(duì)住房貸款金額的需求也隨之上升。2．利率水平高。相比較其他貸款，個(gè)人住房貸款的利率固定，但是利率水平偏高。以20年的償還期限為例，2017年我國(guó)個(gè)人商業(yè)住房貸款年利率已經(jīng)達(dá)到了5．15%，比人民幣貸款基準(zhǔn)利率多了0．25個(gè)百分點(diǎn)。3．定期還款。個(gè)人住房貸款的還款來源主要是個(gè)人工資和獎(jiǎng)金，都是一些固定性收入。因此，個(gè)人住房貸款每月還款金額固定，還款時(shí)間固定。(三)個(gè)人住房相關(guān)政策。2017年起，我國(guó)開始執(zhí)行住房公積金首套放貸新政。該政策規(guī)定，凡是在2017年6月8日前通過公積金貸款購(gòu)買的住房，利息的繳納降低。并且，2017年個(gè)人住房公積金貸款利率經(jīng)歷了兩次下調(diào)，年利率變?yōu)?%，五年以上的貸款，年利率也下降到了4．5%。雖然對(duì)首套個(gè)人住房的利率有所下降，但是對(duì)于二套房貸的利率卻進(jìn)行了上調(diào)，規(guī)定二房房貸利率上浮10個(gè)百分點(diǎn)，該措施在一定程度上遏制了炒房現(xiàn)象。

二、個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

(一)宏觀風(fēng)險(xiǎn)。宏觀風(fēng)險(xiǎn)主要從市場(chǎng)和政策兩個(gè)方面產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。從市場(chǎng)角度而言，當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)良好，社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于繁榮發(fā)展時(shí)期時(shí)，人們更傾向于安居樂業(yè)，對(duì)個(gè)人住房貸款需求大;當(dāng)經(jīng)濟(jì)萎靡不振、市場(chǎng)情形不樂觀時(shí)，人們大多處于觀望狀態(tài)，對(duì)個(gè)人住房貸款需求小。從政策角度而言，如果國(guó)家采取降低個(gè)人貸款利率，實(shí)行寬松的房地產(chǎn)政策時(shí)，個(gè)人或家庭對(duì)房產(chǎn)的需求會(huì)增加;反之，如果個(gè)人貸款利率過高，對(duì)二房條件政策趨緊時(shí)，房地產(chǎn)的需求往往呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)。(二)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指由于還款人無(wú)法履行合同中預(yù)先規(guī)定的還款義務(wù)，而造成銀行承受經(jīng)濟(jì)損失的行為。還款人不及時(shí)償還貸款主要分為兩個(gè)層次，一是由于國(guó)民素質(zhì)水平不高，還款人信用意識(shí)淡薄而導(dǎo)致的違約;二是因還款人沒有還款能力，惡意騙取貸款。(三)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。近幾年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)容，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)也逐漸增多。而高素質(zhì)銀行從業(yè)人員的補(bǔ)充存在滯后性，銀行員工存在操作不規(guī)范、違規(guī)操作的現(xiàn)象。不僅如此，為了占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，對(duì)貸款的批準(zhǔn)條件放開，對(duì)貸前、貸中、貸后缺乏跟蹤監(jiān)管，也都給商業(yè)銀行帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。(四)抵押物風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人申請(qǐng)住房貸款需要提供易變現(xiàn)的抵押物，住房貸款的擔(dān)保物主要包括貸款人的房屋和銀行認(rèn)可的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。既然是可變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)，那么就存在風(fēng)險(xiǎn)性。首先，有些開發(fā)商為了騙取貸款，利用質(zhì)量不高的樓盤騙取貸款后出逃。其次，一些信譽(yù)不高的開發(fā)商為了周轉(zhuǎn)資金，變相利用個(gè)人信貸籌資。一旦資金鏈斷裂，銀行的貸款追回的可能性極小。

一、商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款中的主要風(fēng)險(xiǎn)

在個(gè)人住房貸款的貸款銀行、開發(fā)商、借款人中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)生違約情況，都可能導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)，危及銀行信貸資產(chǎn)安全，損害銀行合法權(quán)益。因此，在個(gè)人住房貸款中銀行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在，并且其來源多元化，表現(xiàn)形式多樣化。概括起來銀行在個(gè)人住房貸款中主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

1.來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

（1）開發(fā)商的欺詐行為。開發(fā)商在取得銀行給予購(gòu)房人的貸款后，用于其它用途或攜款而逃，此種情況在期房交易中產(chǎn)生的概率較大。

（2）開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無(wú)法按期交樓致使購(gòu)房協(xié)議無(wú)法履行，必然導(dǎo)致貸款協(xié)議無(wú)法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。

（3）由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購(gòu)房人以開發(fā)商違約為由要求解除購(gòu)房協(xié)議不再履行貸款協(xié)議。

摘要:住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的金融創(chuàng)新,涉及諸多法律問題。本文結(jié)合我國(guó)住房抵押貸款證券化的金融生態(tài)環(huán)境,探討了投資者面臨的假按揭風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)和房貸險(xiǎn)等法律問題,提出了完善相關(guān)法律金融制度的建議。

關(guān)鍵詞:住房抵押貸款;法律風(fēng)險(xiǎn);MBS

最近,從中國(guó)銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發(fā)銀行的“姚康達(dá)事件”,我國(guó)商業(yè)銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業(yè)銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購(gòu)買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國(guó)又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環(huán)節(jié)繁多,涉及的法律問題復(fù)雜,因此,完善相關(guān)的法律金融制度,保護(hù)投資者利益,是我國(guó)順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發(fā),探討住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險(xiǎn),從而為完善相關(guān)法律金融制度提供參考依據(jù)。

一、我國(guó)住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架

住房抵押貸款證券化是指發(fā)起人將滿足一定標(biāo)準(zhǔn)的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產(chǎn)池,并將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結(jié)構(gòu)安排,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組,在市場(chǎng)上發(fā)行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離、重新捆綁和信用增級(jí)、證券發(fā)行三個(gè)環(huán)節(jié)。SPV從發(fā)起人受讓被轉(zhuǎn)讓債權(quán)的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉(zhuǎn)讓方式。信托方式是指發(fā)起人以支撐資產(chǎn)設(shè)立信托,讓與SPV以換取受益權(quán)證,然后再銷售給投資者。轉(zhuǎn)讓方式是指發(fā)起人將支撐資產(chǎn)真實(shí)出售給專門從事證券化運(yùn)作的SPV,由其發(fā)行資產(chǎn)支持證券。

近年來,我國(guó)相繼推出了一系列關(guān)于住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)(見表1),從而形成了現(xiàn)行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。

第一章總則

第一條為支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)中國(guó)人民銀行法》《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法〉的通知》《河北省農(nóng)村信用社貸款操作規(guī)程（試行）》《河北省農(nóng)村信用社擔(dān)保業(yè)務(wù)管理辦法（試行）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款是指農(nóng)村信用社向借款人發(fā)放的專項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的貸款。

第三條本辦法所稱借款人是指具有法人資格，并取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第四條本辦法適用于河北省轄內(nèi)農(nóng)村信用社經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款。

第二章貸款條件、期限、利率及相關(guān)規(guī)定