編者按：本文主要從裝修他人房屋的物法效果；裝修他人房屋的債法效果；關(guān)于本案審理結(jié)果的評價進行論述。其中，主要包括：一談到裝修他人房屋的法律效果，民法人往往聯(lián)想到“附合”或者“所有權(quán)的附合取得”、建材所有權(quán)因附合而消滅、房屋所有權(quán)不因附合而變更、房屋所有人的回復(fù)原狀請求權(quán)、房屋所有人受取裝修結(jié)果，則似乎為“利益受取”、自應(yīng)依據(jù)各該情形所對應(yīng)的規(guī)范去處理、不當?shù)美畟乃捻椃梢⒎翘幱诓⒘嘘P(guān)系、定義裝修利益，然后方能討論該利益的損失、裝修是理性行為，裝修人是基于最大化自己利益的考慮、裝修人是趨向于自己的使用、依據(jù)自己的審美偏好去裝修的、在不當?shù)美畟姆梢嫌懻撗b修人的利失之無意義等，具體請詳見。

本案所涉及的裝修他人房屋問題，具有普遍意義。在討論開始，首先必須定義“裝修他人房屋”的含義。我們所討論的裝修他人房屋，應(yīng)指為自己計算而就有根據(jù)占有的他人房屋加以裝修式改良，且對所生法律效果無約定的附合行為。該定義說明，首先，須裝修房屋。如無房屋裝修事實，本案的問題便無從談起。其次，須裝修他人房屋。若裝修自己的房屋，則因任何人均不會與自己發(fā)生糾紛，亦即不存在法律問題。第三，須基于所有人的意思取得對房屋的占有，例如基于租賃、借貸、周轉(zhuǎn)等契約是。這是因為，倘若非法占有房屋，則裝修的效果便被非法占有的效果所吸收，而無須單獨討論。第四，須裝修人為自己計算。裝修人裝修他人房屋既非履行法定或者約定的義務(wù)，亦非為房屋所有人計算。這是因為，若非如此，裝修的法律效果即會依義務(wù)以及無因管理之債的規(guī)范來處理，而無須一般地討論。最后，須對裝修的法律效果無約定。若有約定，即依意思自治處理，也無須專門討論。

一、裝修他人房屋的物法效果

一談到裝修他人房屋的法律效果，民法人往往聯(lián)想到“附合”或者“所有權(quán)的附合取得”。處理本案的法院也是這樣，它正是依據(jù)民法中的不動產(chǎn)添附原理，支持原告的訴訟請求的。然而問題卻是，在裝修他人房屋關(guān)系中，附合取得有無適用余地？

（一）建材所有權(quán)因附合而消滅

裝修他人房屋，自裝修人方面而言，是對建材予以處分，使之附合于他人房屋。當這一附合實現(xiàn)之時，便是建材作為物消滅之日，它們從成為房屋不可分割部分的那一刻起，便不復(fù)保持獨立形態(tài)和獨立功能，不復(fù)充分物的要件。物消滅，自權(quán)利的角度看，以之為對象的物權(quán)也就消滅。李文認為“添附物”的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至房屋所有人（“即使當時的裝潢為被告所建，其所有權(quán)也發(fā)生了改變，該裝潢已不為被告所有，已經(jīng)轉(zhuǎn)移至原告”），對此，筆者不敢茍同。所謂“添附物”并不存在，又何來“添附物”的所有權(quán)？本無所有權(quán)，又何能移轉(zhuǎn)？如果所指的是建材所有權(quán)，則該所有權(quán)也因附合而消滅；消滅的原因是對象消滅，而不是權(quán)利移轉(zhuǎn)。

本案所涉及的裝修他人房屋問題，具有普遍意義。在討論開始，首先必須定義“裝修他人房屋”的含義。我們所討論的裝修他人房屋，應(yīng)指為自己計算而就有根據(jù)占有的他人房屋加以裝修式改良，且對所生法律效果無約定的附合行為。該定義說明，首先，須裝修房屋。如無房屋裝修事實，本案的問題便無從談起。其次，須裝修他人房屋。若裝修自己的房屋，則因任何人均不會與自己發(fā)生糾紛，亦即不存在法律問題。第三，須基于所有人的意思取得對房屋的占有，例如基于租賃、借貸、周轉(zhuǎn)等契約是。這是因為，倘若非法占有房屋，則裝修的效果便被非法占有的效果所吸收，而無須單獨討論。第四，須裝修人為自己計算。裝修人裝修他人房屋既非履行法定或者約定的義務(wù)，亦非為房屋所有人計算。這是因為，若非如此，裝修的法律效果即會依義務(wù)以及無因管理之債的規(guī)范來處理，而無須一般地討論。最后，須對裝修的法律效果無約定。若有約定，即依意思自治處理，也無須專門討論。

一、裝修他人房屋的物法效果

一談到裝修他人房屋的法律效果，民法人往往聯(lián)想到“附合”或者“所有權(quán)的附合取得”。處理本案的法院也是這樣，它正是依據(jù)民法中的不動產(chǎn)添附原理，支持原告的訴訟請求的。然而問題卻是，在裝修他人房屋關(guān)系中，附合取得有無適用余地？

（一）建材所有權(quán)因附合而消滅

裝修他人房屋，自裝修人方面而言，是對建材予以處分，使之附合于他人房屋。當這一附合實現(xiàn)之時，便是建材作為物消滅之日，它們從成為房屋不可分割部分的那一刻起，便不復(fù)保持獨立形態(tài)和獨立功能，不復(fù)充分物的要件。物消滅，自權(quán)利的角度看，以之為對象的物權(quán)也就消滅。李文認為“添附物”的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至房屋所有人（“即使當時的裝潢為被告所建，其所有權(quán)也發(fā)生了改變，該裝潢已不為被告所有，已經(jīng)轉(zhuǎn)移至原告”），對此，筆者不敢茍同。所謂“添附物”并不存在，又何來“添附物”的所有權(quán)？本無所有權(quán)，又何能移轉(zhuǎn)？如果所指的是建材所有權(quán)，則該所有權(quán)也因附合而消滅；消滅的原因是對象消滅，而不是權(quán)利移轉(zhuǎn)。

（二）房屋所有權(quán)不因附合而變更

[內(nèi)容提要]：在審判實踐中，對裝修他人房屋形成附合物的如何處理，是困擾法官的難點問題之一。筆者收集了大量有關(guān)涉及房屋使用人裝修房屋所有人房屋的行政規(guī)章與司法解釋，分析了這些法律規(guī)范存在的價值與缺陷；論述了裝修他人房屋形成附合的法律屬性，以及在目前我國欠缺相關(guān)立法的狀況下，依靠附合理論的支持對處理此類糾紛所具有的現(xiàn)實意義；提出了在審判實踐中，可以以房屋使用人裝修房屋是否取得房屋所有人同意為劃分標準，將此類糾紛區(qū)為分兩類，并結(jié)合有關(guān)附合理論與個案實際，充分考慮房屋使用人裝修房屋是否違背房屋所有人的意愿、房屋使用合同約定的期間，房屋使用目的，房屋實際使用期限，以及房屋使用人裝修投入的合理性等諸多因素，分別依據(jù)有關(guān)當事人意思自治原則、違約責(zé)任原則、侵權(quán)責(zé)任原則、公平責(zé)任原則的法律規(guī)定進行分析、處理，以便切實保護相關(guān)當事人的合法權(quán)益，充分發(fā)揮審判對裝修他人房屋行為的指引與教育功能，防止、減少在裝修房屋過程中違約與侵權(quán)行為的發(fā)生。

近年，因房屋使用人裝修房屋所有人房屋（以下簡稱裝修他人房屋）引發(fā)的民事案件呈上升趨勢。其中，對裝修形成的附合物如何處理，是困擾法官們的難點問題之一。問題的癥結(jié)在于，一方面，案件當事人普遍對于因裝修形成附合物的處理未作約定或約定不明；另一方面，迄今為止，我國民法未對“附合”問題作出比較明確的規(guī)定，因而必然造成裁判行為的任意性，出現(xiàn)了不同法院甚至同一法院中的不同法官對案情基本相同的糾紛，作出截然不同裁判結(jié)果的現(xiàn)象。這不僅會帶來人們對司法公正性的懷疑，也必然會消弱對當事人合法民事權(quán)益的司法保護。因此，有必要對處理此類糾紛的相關(guān)問題進行分析與研究。

一、關(guān)于裝修他人房屋形成附合物的法理分析

（一）裝修他人房屋的定義

由建設(shè)部，1995年9月1日施行的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第二條第三款規(guī)定：“建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進行修飾處理的工程建筑活動?！备鶕?jù)這一規(guī)定，可以推導(dǎo)出本文“裝修他人房屋”的定義――即房屋使用人基于房屋租賃、借用等民事合同，在占有、使用房屋所有人房屋期間，為了滿足自己的需要，使用屬于自己的裝修材料等財產(chǎn)，對該房屋進行修飾處理的工程建筑活動。這個定義包括如下幾個要素：

1、裝修主體系與房屋所有人訂立房屋租賃、借用等民事合同的房屋使用人；

房屋租賃合同

甲方（出租人）：××*，男，住××市××鎮(zhèn)××村××組。

乙方（承租人）：××*，男，住××市××鎮(zhèn)××村××組。

第一條總則

1．1甲、乙雙方在平等、互利、自愿的基礎(chǔ)上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》，經(jīng)充分協(xié)商，達成公務(wù)員之家，全國公務(wù)員共同天地此房屋租賃合同。

第二條房屋租賃的相關(guān)內(nèi)容[]

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號，以下簡稱《征收條例》）的規(guī)定，《市區(qū)人民政府關(guān)于藥市街舊城改造房屋征收補償方案（征求意見稿）征求意見的公告》（府〔〕156號）已于年11月21日起在擬征收范圍張貼和在區(qū)政府門戶網(wǎng)站上，公開征求了你們的意見，該公告公示時間已于12月21日結(jié)束。在征求意見期間共收到書面材料7份，經(jīng)過梳理，現(xiàn)根據(jù)《征收條例》及相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，將你們反饋的意見匯總答復(fù)并公告如下：

一、關(guān)于原地還房的問題

《征收條例》第二十一條規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)該提供改建地段或者就近地段的房屋。該項目產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋位于該征收范圍內(nèi)。

二、關(guān)于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償，可否選擇兩套產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的問題

《征收條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但能否選擇兩套房，視被征收房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源面積而定。

三、關(guān)于共同產(chǎn)權(quán)人能否分別補償?shù)膯栴}

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實踐中，能不能確認房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進行的裝修在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當前房屋租賃合同糾紛審理的難點。筆者試就房屋租賃合同有關(guān)問題，提出自己的觀點供商榷。

一、對房屋租賃合同效力認定問題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認為對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個方面來審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營管理權(quán)的；2、產(chǎn)權(quán)有爭議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標準的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設(shè)部1995年以第42號令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

小區(qū)精神文明公約

熱愛津城遵守秩序

鄰里團結(jié)家庭和睦

禮貌待人舉止文明

愛護公物愛護綠化

保護環(huán)境講究衛(wèi)生

目錄

前言

告全體業(yè)主書

第一章收樓須知

第二章裝修須知

第三章日常管理須知

遠洋天地裝修協(xié)議



甲方：北京遠洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱甲方）

乙方：（以下簡稱乙方）

甲方系遠洋天地物業(yè)管理單位，乙方系小區(qū)住宅單元物業(yè)的購買者或使用者委托進行裝修的單位或個人?，F(xiàn)甲、乙雙方就裝修的有關(guān)事宜，經(jīng)過平等協(xié)商，特簽此協(xié)議．

一、裝修申請與報批第一條乙方在裝修前應(yīng)以書面形式向甲方提出裝修申請，并填寫《裝修申請表》；乙方向甲方提供下列材料：

物業(yè)使用手冊

瀘州東洲物業(yè)管理有限公司

目錄

1、致業(yè)主書P2-3

●函書

●物業(yè)規(guī)劃