1房地產(chǎn)營銷策劃1.1房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”[1]。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風(fēng)，開發(fā)建設(shè)出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導(dǎo)致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營銷策劃就顯得尤為重要了。1.2房地產(chǎn)營銷策劃特點1.2.1“以人為本”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎(chǔ)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷策劃的根本所在。1.2.2地產(chǎn)營銷策劃是各種理念的復(fù)合理念是營銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括[3]：生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)[4]。投資理念。投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。1.2.3策略和手段是營銷策劃的生命樓盤最終需要通過市場的反應(yīng)去實現(xiàn)自身的價值，由此，營銷策劃中所采用的合理策略、手段則成了“檢驗真理”的試金石。通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產(chǎn)生的結(jié)果也將會是令人滿意的[5]。1.3房地產(chǎn)營銷策劃作用1.3.1準(zhǔn)確決策房地產(chǎn)營銷策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家的決策更為準(zhǔn)確，以盡量避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。1.3.2增強競爭力房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，房地產(chǎn)策劃更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。1.3.3增強創(chuàng)新能力房地產(chǎn)策劃能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。1.3.4有效整合資源房地產(chǎn)策劃能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用[6]。2房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容2.1市場分析2.1.1市場供給調(diào)查分析針對某一時期該區(qū)域市場供給狀況的調(diào)查主要包括：市場上已有的在售住房、同期將要建設(shè)的項目以及它們的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積、售價、付款方式；同等級房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、實力和市場占有率；同等級房地產(chǎn)企業(yè)廣告訴求重點、營銷策略、服務(wù)以及效果；同等房地產(chǎn)企業(yè)、同等項目銷售情況和空置情況。2.1.2市場需求調(diào)查分析首先要調(diào)查消費需求的滿足狀況，即市場的實際需求狀況。包括某一時期該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住房已經(jīng)得到滿足。其次，這些有需求欲望的家庭結(jié)構(gòu)和規(guī)模怎么樣，他們需要什么結(jié)構(gòu)和面積的住房。再次，他們的收入水平、受教育狀況以及會購買、能夠買什么樣的住宅，愿意以什么價格購買。最后，這些潛在的客戶集中分布狀況，他們在租售、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何。2.2項目自身分析項目自身在分析外部環(huán)境的同時，必須分析其內(nèi)部環(huán)境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的優(yōu)勢和存在的劣勢。所以應(yīng)使用一些方法對項目自身情況進行分析，例如SWOT方法，它能把內(nèi)、外部環(huán)境有機結(jié)合起來，使我們能調(diào)整策略，謀求更好發(fā)展，又因為是經(jīng)過認(rèn)真地分析得出結(jié)論，所以也能夠提高決策的質(zhì)量[7]。2.3目標(biāo)市場的確定不同消費者的需求和偏好有很大差異。依據(jù)不同的區(qū)域特點，針對目標(biāo)客源的特定需求，制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業(yè)績。選擇了項目的目標(biāo)市場也就確定了目標(biāo)客戶群，此時在對目標(biāo)客戶群進行深入分析是為了項目推廣能夠更加準(zhǔn)確有效。這里的分析結(jié)果將決定整個項目的營銷策劃，包括媒體的選擇、組合，宣傳主題、力度，訴求方式和其它輔助手段，同時，人群定位的結(jié)果也將影響價格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考慮如下問題：目標(biāo)客源的經(jīng)濟背景分析和目標(biāo)客源的文化背景分析。2.4項目定位項目定位是在目標(biāo)客源建立的基礎(chǔ)上，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標(biāo)市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規(guī)定。例如，“海逸長洲”的目標(biāo)客戶是上層富裕家庭，它的項目定位是度假、休閑場所，身份地位的象征。“遠洋新天地”的目標(biāo)客戶是白領(lǐng)人士，它的項目定位是文化豐富的和諧生活。2.5項目推廣2.5.1項目推廣過程房地產(chǎn)的營銷過程共可分為四個階段：預(yù)熱期、強銷期、持銷期、尾盤期，所以項目推廣過程也應(yīng)該相應(yīng)的分為四個階段，一個項目取得成功的前提條件就是針對各個階段銷售任務(wù)的不同來制定不同的推廣計劃，所謂“量體裁衣”[8]。例如：在預(yù)熱期，可以以突出項目的物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況。2.5.2項目推廣方式項目的推廣實施是整個推廣過程中的關(guān)鍵，是將推廣計劃具體落實的過程。從目前國內(nèi)的實際情況來看，房地產(chǎn)項目推廣以廣告推廣為主，廣告效果的好壞直接影響到整個推廣過程的成敗。除此之外，活動推廣和品牌推廣也占據(jù)著重要的地位?；顒油茝V可以借由一些活動來吸引公眾關(guān)心，來提升形象、促進銷售的目的。而在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，品牌的樹立就越發(fā)顯得尤為重要了，品牌推廣越來越成為決勝的關(guān)鍵。3房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)、對策及發(fā)展方向3.1房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)3.1.1房地產(chǎn)公司在營銷策劃中的誤區(qū)（1）只以銷售結(jié)果作為成敗關(guān)鍵房地產(chǎn)營銷策劃的成敗單純以銷售結(jié)果來作為評價指標(biāo)，不注重真正的全程營銷過程，主要以廣告投入為主。就拿天津來說，天津的房地產(chǎn)市場這幾年是很火的，房價一漲再漲，由均價3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但隨著房價的不斷急速攀升，市場銷售開始減緩。于是，各家房地產(chǎn)公司都在報紙上刊登半版或者整版廣告。而有些同時有兩三個樓盤在售的房地產(chǎn)公司還在同一時間在同一份報紙的不同版面上對各個樓盤項目分別做廣告。一時間，房產(chǎn)廣告鋪天蓋地席卷而來，然而最終，這些費用還是得由消費者來承擔(dān)。（2）營銷策劃重心在營銷而非策劃房地產(chǎn)公司只注意對樓盤項目銷售的經(jīng)營，而忽視了對產(chǎn)品的開發(fā)，就如同手機市場一樣。中國的手機生產(chǎn)商購買到漂亮的手機設(shè)計，然后稍作變化就推向市場。其直接后果就是知名度遠高于美譽度，知曉度遠高于認(rèn)知度，忠誠度低而且品牌聯(lián)想模糊零碎。房地產(chǎn)廣告看得多了，房地產(chǎn)公司任何人都能說出幾個，但深入程度僅僅局限于樓盤名稱。德式設(shè)計、美國小鎮(zhèn)、江南水鄉(xiāng)、歐式風(fēng)格，一味追逐市場流行，而拋棄了真正的文化根基。3.1.2策劃人對自身工作的認(rèn)識誤區(qū)（1）策劃人的專業(yè)性不強現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司及策劃公司都在不斷地招聘房地產(chǎn)營銷策劃人員，但真正滿足需要的人卻很少。房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來飛速發(fā)展，由于它在地域發(fā)展的不均衡和自身的周期性，使得現(xiàn)階段鮮有專業(yè)的從業(yè)人員，很多都是看著市場前景較好而從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行過來的。由于缺少相關(guān)的專業(yè)知識，而對房地產(chǎn)業(yè)沒有一個整體的認(rèn)識，有的只是一些其他行業(yè)的營銷操作經(jīng)驗，不能正確認(rèn)識到房地產(chǎn)營銷策劃的重要性和其深層次的涵義與特殊要求。（2）策劃人過于注重甲方、乙方的概念就現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)營銷策劃更多的模式還是由房地產(chǎn)公司外聘策劃公司來對其進行操作，因而，策劃人往往把房地產(chǎn)公司擺在甲方的位置，把自己作為乙方，沒有有效的建立起一種平等的合作關(guān)系，沒有一種對于房地產(chǎn)營銷策劃的使命感與責(zé)任感。其實很多房地產(chǎn)公司也只是在看到這個行業(yè)的巨大利潤后由其他行業(yè)轉(zhuǎn)調(diào)資金而建立起來，根本不具有任何的專業(yè)性。策劃公司由于是專業(yè)從事這方面的工作，因而對市場具有更多的敏感性，在很多方面認(rèn)識更深刻，經(jīng)驗更豐富?？墒菂s在很多時候，在很多事情上不堅持原則，并且主動性不強。3.1.3政府認(rèn)識中存在的誤區(qū)（1）政府沒有意識到房地產(chǎn)營銷策劃重要意義房地產(chǎn)營銷策劃應(yīng)該是一個全民參與的過程。這關(guān)系到一個城市的現(xiàn)在和未來，也關(guān)系到在城市中生存的每一個人的現(xiàn)在和未來。這是一個要將宏觀和微觀結(jié)合考慮的問題，涉及到城市的整體形象、可持續(xù)發(fā)展與城市文化。政府沒有對其進行很好的指導(dǎo)與規(guī)范。由于認(rèn)識方面的缺失，政府對房地產(chǎn)的整體發(fā)展沒有一個很好的長期規(guī)劃，過于注重短期的經(jīng)濟效益，不能有一個準(zhǔn)確地定位。這將嚴(yán)重阻礙城市的發(fā)展，阻礙經(jīng)典城市和百年住宅的形成。（2）政府對于其專業(yè)人才的培養(yǎng)還沒有引起足夠的重視在各高校中，房地產(chǎn)專業(yè)設(shè)置很少，相比其他專業(yè)來說與實際需求人才是嚴(yán)重失衡的，而房地產(chǎn)營銷策劃就更加只是這個專業(yè)中的一門并不專業(yè)的課程。很多房地產(chǎn)專業(yè)有的還只是一種籠統(tǒng)的營銷策劃課程，沒有注意兩者之間所存在的根本區(qū)別。以至于，當(dāng)前市場上專業(yè)人才嚴(yán)重缺乏，很多人只是沖著收入高而來得。其嚴(yán)重結(jié)果可想而知。3.2應(yīng)對房地產(chǎn)營銷策劃問題的對策3.2.1擺正思路并認(rèn)清房地產(chǎn)營銷策劃的正確概念整體的營銷策劃不僅僅是房地產(chǎn)商或策劃人的工作，我們必須突破傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)營銷策劃的概念。營銷推廣在淺層次來說是一種先進的消費理念的引導(dǎo)，深層次來說是企業(yè)文化與核心理念的推廣，是一種強勢文化的自我表達。策劃應(yīng)該是一種建立在整體規(guī)劃之上的全面的執(zhí)行，既包括準(zhǔn)確的規(guī)劃也包括嚴(yán)格的執(zhí)行。我們必須要顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷策劃的理念，營銷策劃必須符合城市可持續(xù)發(fā)展的要求，從城市的整體營銷入手，以鑄造經(jīng)典城市為目的，建造與城市文化相融合的住宅，并注重環(huán)境與公共設(shè)施。構(gòu)筑城市的個性并堅持它，需要大家共同的努力。3.2.2政府正確調(diào)控及把握正確方向政府的政策方向決定城市經(jīng)營和房地產(chǎn)開發(fā)的方向。政府可以利用行政壟斷權(quán)的優(yōu)勢，通過城市規(guī)劃對城市功能進行空間調(diào)整和遷移，使老市區(qū)和新開發(fā)區(qū)通過地價差，都獲得更新與發(fā)展的資金保障。政府也可在開發(fā)商的開發(fā)中進行指令性的規(guī)定，如：在全部規(guī)劃中規(guī)定10%——20%的規(guī)劃比例是屬于普通收入階層能夠消費得起的住宅，其他的方面由開發(fā)商自己掌控。這樣，開發(fā)商既能放手嘗試新的觀念或形式，底層市民的利益也有了一定的保障。3.2.3房地產(chǎn)商的先進開發(fā)理念房產(chǎn)商應(yīng)有一種前瞻性的眼光，房地產(chǎn)業(yè)即將從新洗牌，產(chǎn)品品質(zhì)將代表一切。天津的水晶城是一個很好的正面例子。水晶城的設(shè)計思想體現(xiàn)在各個細節(jié)的處理上。水晶城有著豐富的植被和人文資源，原址是天津玻璃廠，幾百棵大樹、古老的廠房、巨大的吊裝車間以及原有的調(diào)運鐵軌、煙囪等遺留物，做為開發(fā)商施展“手腳”的障礙，通常都被無情的鏟去。而萬科對于該地塊的開發(fā)則是立足于延續(xù)歷史的角度，保持原有建筑的歷史風(fēng)貌，并使其巧妙的融入現(xiàn)在的建筑中，比如600棵大樹形成的舊廠區(qū)林蔭路和花園，在新的規(guī)劃中被保留下來；吊裝車間被賦予現(xiàn)代材料和形式，激活成為晶瑩剔透的社區(qū)會所；老的鐵路和水塔則滲透在景觀的規(guī)劃中，成為標(biāo)志性的要素[9]。3.2.4策劃人的責(zé)任感策劃人，作為一個策劃人的意義，需要每一個策劃人不斷地思考。思考的過程也是實踐的過程,雖然存在著不小的阻力，但要戰(zhàn)勝它并且堅持下去。政府導(dǎo)向不一定支持，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定理解，公眾的眼睛在廣告輿論的狂轟爛炸下不一定明亮，但我們的腦子應(yīng)該清醒，這是一份重要的工作。經(jīng)驗、技巧、手段、關(guān)系統(tǒng)統(tǒng)都不重要，重要的是責(zé)任感。有責(zé)任感就有思考，有思考就有希望。3.3房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展方向3.3.1品牌觀念與效益觀念轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變；從追求社會效益和經(jīng)濟效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，如天津的"水晶城"項目的策劃已在觀念轉(zhuǎn)變中大做文章。該樓盤在名稱上著重體現(xiàn)企業(yè)品牌的聲譽，在觀念上著重表達"歷史的慶典"的主題概念，追求生態(tài)住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的至高境界。實現(xiàn)這一理念，不是策劃人的刻意做作，而是人們對住區(qū)觀念要求變化、創(chuàng)

新的必然結(jié)果。3.3.2房地產(chǎn)的策劃組織方向轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的策劃組織從"自由策劃人"走向群體組織；從群體組織走向?qū)I(yè)分工、相互協(xié)作的軌道。由于房地產(chǎn)策劃最早是由"自由策劃人"實踐、探索而逐漸發(fā)展起來的，至今還有不少"自由策劃人"。隨著房地產(chǎn)策劃業(yè)的深入發(fā)展，策劃人必然走向規(guī)范的組織化道路。這是因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目開發(fā)涉及到人文、經(jīng)濟、管理、建筑、IT業(yè)、生態(tài)與環(huán)境等多個方面，各方面需要互相協(xié)作。再有，策劃人要使策劃的項目成功，必須充分利用與策劃有關(guān)的信息，但策劃者個人無法收集、分析、整理、歸納大量的動態(tài)信息，進而作出正確的判斷和決策。3.3.3房地產(chǎn)的策劃方法轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的策劃方法從側(cè)重項目概念轉(zhuǎn)到項目概念與項目細節(jié)并重的方法上。項目策劃概念是當(dāng)前房地產(chǎn)策劃方法上的主要特征，它強調(diào)某個概念的創(chuàng)意而使樓盤熱銷。隨著消費者消費出發(fā)點的改變，消費者買房不只是買"概念房"，還要買"精品房"。因而，樓盤的細節(jié)、細部的完美和舒適將進一步引起購買者的重視。3.3.4房地產(chǎn)的策劃理論轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學(xué)的理論體系。幾年來，房地產(chǎn)策劃經(jīng)過優(yōu)秀策劃人的辛勤努力，策劃思想不斷豐富，策劃理論研究日益深入，這些實踐積累起來的真知灼見是房地產(chǎn)策劃理論不可多得的財富。經(jīng)過策劃人不懈地實踐、積累和探索，全面、科學(xué)的房地產(chǎn)策劃理論必然會呈現(xiàn)在人們面前。3.3.5房地產(chǎn)的策劃信息轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的策劃信息從人腦搜集轉(zhuǎn)移到人機結(jié)合；在信息的分析上，從定性分析轉(zhuǎn)移到定性定量相結(jié)合。現(xiàn)代計算機業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的發(fā)展，使人們利用計算機和互聯(lián)網(wǎng)進行房地產(chǎn)信息的搜集、分析、加工、整理乃至運用成為可能。從發(fā)展觀點看，處理信息時定性與定量相結(jié)合，互為補充、互為促進，才能使信息處理達到科學(xué)化，才能準(zhǔn)確地反映市場動態(tài)情況。如果這樣，房地產(chǎn)策劃水平就會產(chǎn)生新的提高，新的飛躍[10]。4房地產(chǎn)營銷策劃在“海韻家園”項目中的應(yīng)用海韻家園項目位于河北區(qū)呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區(qū)域。總建筑面積為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調(diào)緯路，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線；西側(cè)到呂緯路。在社區(qū)規(guī)劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結(jié)合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區(qū)尚屬首舉。豪華業(yè)主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質(zhì)極盡凸現(xiàn)出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學(xué)、育嬰里小學(xué)、昆實小學(xué)等多所名校皆在左右。并且世紀(jì)聯(lián)華超市、樂購超市、第四中心醫(yī)院、254醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行，生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，行止皆宜。4.1市場分析4.1.1市場供給調(diào)查分析2005年天津市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)投資、施工形勢持續(xù)良好，增幅提高，與國民經(jīng)濟發(fā)展保持了較合理的比例關(guān)系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創(chuàng)新；空置房面積開始下降，市場供求結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢，并表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。筆者選取本案周邊五個項目進行對比分析：項目名稱建筑面積（M2）均價（M2）總價范圍（萬元）春和景明30萬460035-62風(fēng)和日麗9萬470034-62百合春天22萬460032-60陽光星期八46萬500030-75愛家星河國際14萬550050-77與本案進行比較的項目中，經(jīng)過一定的市場運作周期，春和景明、風(fēng)和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經(jīng)開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產(chǎn)品可比性較低；同時區(qū)域內(nèi)暫時無新項目進入；春和景明、風(fēng)和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風(fēng)和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產(chǎn)品等綜合因素的影響下，本案周邊區(qū)域市場存留著比較大的市場空白空間。項目名稱面積指標(biāo)（平米）主要面積配比兩室三室兩室三室春和景明73-93100-13042%40%風(fēng)和日麗90-102120-13047%33%百合春天90-100120-13047%30%陽光星期八96-110125-15056%30%愛家星河國際92-108115-14037%63%進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標(biāo)普遍小于全市水平，戶型設(shè)計上少有創(chuàng)新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現(xiàn)。項目名稱環(huán)境特點配套特征春和景明無顯著特征樓宇對講風(fēng)和日麗文化主題景觀樓宇對講百合春天無顯著特征會所、社區(qū)智能化水平較高陽光星期八水景式設(shè)計會所、社區(qū)智能化水平較高愛家星河國際中心主題景觀酒店式管理進行比較的項目配套設(shè)施沒有過于顯著的特征，區(qū)別不大?？蛻舻男枨蟛粌H在項目本身上，而且對小區(qū)的環(huán)境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發(fā)商應(yīng)該有區(qū)別于其他項目的設(shè)施，以吸引目標(biāo)客戶群體的目光。4.1.2市場需求調(diào)查分析2006年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)預(yù)測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，外地居民購房預(yù)計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經(jīng)濟增長在不斷加快，經(jīng)濟實力顯著增強，這使得房地產(chǎn)市場需求旺盛。并且隨著宏觀調(diào)控取得初步成效，房價趨穩(wěn)，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。4.2海韻家園項目SWOT分析4.2.1優(yōu)勢本項目是由隸屬于河北區(qū)人民政府，被建設(shè)部批準(zhǔn)為房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)一級企業(yè)，年投資能力超億元的河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團開發(fā)，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業(yè)主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質(zhì)的舒適社區(qū)。小區(qū)采用智能化的物業(yè)管理，由擁有高素質(zhì)專業(yè)人員的物業(yè)公司為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)，保證業(yè)主的品質(zhì)生活。周邊配套設(shè)施完善已形成居住氣候，醫(yī)院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學(xué)、鐵一中、第十四中學(xué)、第五十七中學(xué)、外國語附屬中學(xué)、育嬰里小學(xué)、昆實小學(xué)多所，有著良好的教育氛圍的學(xué)校，為孩子進入理想的學(xué)校提供了保證。4.2.2劣勢近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業(yè)主的出行帶來不方便；北站地區(qū)規(guī)劃參差不齊，片區(qū)形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標(biāo)式建筑；到目前為止已經(jīng)有兩年半的建設(shè)時間，相較于其他同規(guī)模的項目建設(shè)周期較長，并且處于中環(huán)的地理位置相對于內(nèi)環(huán)以內(nèi)的項目優(yōu)勢稍遜一籌。4.2.3機會在日益繁忙的現(xiàn)代社會，便利

的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關(guān)鍵因素，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線——中山路站，為業(yè)主每日繁忙的工作學(xué)習(xí)提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風(fēng)情的意式風(fēng)情區(qū)，有“純奧味”建筑風(fēng)格，用途是商務(wù)辦公的奧式商務(wù)區(qū)；還有海河的改造，提供了優(yōu)美的環(huán)境，能夠吸引很多人的關(guān)注。河北區(qū)發(fā)揮北站的地域優(yōu)勢，打造北站商圈，再造中山路商業(yè)街商貿(mào)優(yōu)勢，并結(jié)合新開河沿岸的綜合開發(fā)，使之形成商貿(mào)氛圍，與在海河的綜合開發(fā)中已經(jīng)基本成型的海河北岸商業(yè)帶相呼應(yīng)。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規(guī)劃建設(shè)能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。4.2.4威脅項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風(fēng)和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產(chǎn)商開發(fā)了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結(jié)構(gòu)的老式住宅；人文環(huán)境相對于河西、南開區(qū)稍差；在區(qū)域發(fā)展上河北區(qū)與市內(nèi)其它幾個區(qū)相比較，其發(fā)展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。4.3海韻家園項目目標(biāo)市場分析主客戶群：周邊企業(yè)的白領(lǐng)階層，區(qū)域內(nèi)的本地居民，與區(qū)域內(nèi)有姻親及其他關(guān)系，在區(qū)域內(nèi)工作的公務(wù)員。次客戶群：在河北區(qū)做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標(biāo)客戶。目標(biāo)客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構(gòu)成，屬于在工作和個人方面上較為穩(wěn)定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環(huán)境和居住質(zhì)量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業(yè)和家庭上有了一定的基礎(chǔ)。年齡、事業(yè)的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。4.4海韻家園項目定位4.4.1定位依據(jù)隨著城市的快速發(fā)展，直接導(dǎo)致了城區(qū)土地價格的不斷急速攀升，使得開發(fā)成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區(qū)內(nèi)可以被開發(fā)利用的土地越來越少，為了降低開發(fā)成本更多的開發(fā)商選擇了城市邊緣的土地。中心城區(qū)的地價要偏高于邊緣地區(qū)，雖然本項目位于中心城區(qū)，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發(fā)商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區(qū)，是現(xiàn)今天津市市內(nèi)已少有的可開發(fā)利用的區(qū)域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優(yōu)于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區(qū)的優(yōu)勢項目，其綜合優(yōu)勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。4.4.2海韻家園項目定位原則挖掘市場空白點，力求在規(guī)劃設(shè)計、建筑形式、產(chǎn)品設(shè)計、園林風(fēng)格等方面有所突破、有所創(chuàng)新；嚴(yán)格保證項目建筑質(zhì)量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產(chǎn)品同質(zhì)化，追求項目個性，以增強產(chǎn)品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應(yīng)，確定自身產(chǎn)品的設(shè)計方向和消費群體。4.4.3定位方向項目定位：CLD北岸風(fēng)情典范社區(qū)主題定位：獨享尊崇，私有首府價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右產(chǎn)品設(shè)計：主打房型為三室和躍層園林風(fēng)格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房項目總建筑面積：8萬平方米為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境綠化、安全防護、社區(qū)氛圍、會所等多個方面入手，在嚴(yán)格控制成本的前提下，豐富產(chǎn)品的內(nèi)容，彰顯自身項目特點，區(qū)別于其他項目更加具有競爭力。4.5海韻家園項目推廣過程由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發(fā)售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。4.5.1老客戶轉(zhuǎn)化期本項目經(jīng)過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續(xù)積累下來部分客戶?，F(xiàn)在項目重新開盤，應(yīng)該積極把一直關(guān)注本項目的客戶轉(zhuǎn)化成最終購買者。時間階段:9月10日——9月25日主要營銷手段：（1）通知老客戶即日起15日內(nèi)到售樓處現(xiàn)場購認(rèn)購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當(dāng)優(yōu)惠。）（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內(nèi)可以選房。時間階段:9月25日——10月15日主要營銷手段：（1）A卡的客戶分批次前來現(xiàn)場選房。（2）對新增客戶開始進行發(fā)號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉(zhuǎn)化為持卡客戶，從而實現(xiàn)了足夠數(shù)量的新增客戶，以實現(xiàn)開盤當(dāng)月的回款目標(biāo)，強化市場關(guān)注程度并進一步積累新增客戶。4.5.2客戶新增期在轉(zhuǎn)化老客戶的同時，也應(yīng)該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。時間階段:10月15日——11月6日主要營銷手段：（1）強化項目優(yōu)勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產(chǎn)品說明會的方式進行宣傳鞏固。（2）以價格的浮動促進客戶轉(zhuǎn)化，可以提前進行合同的簽訂。4.5.3開盤強銷期項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關(guān)注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應(yīng)把握住時機促成案子的最終成交。時間階段:11月6日——12月30日主要營銷手段:（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。（2）通過銷量控制強力推薦高層產(chǎn)品，積累購買高層客戶，并通過拉升多層產(chǎn)品的價格，以體現(xiàn)高層的價格優(yōu)勢，以此來積累和轉(zhuǎn)化購買的高層客戶。（3）通過各種銷售政策以及適當(dāng)?shù)拇黉N政策，來促進銷售業(yè)績。4.6海韻家園項目推廣方式4.6.1廣告推廣（1）老客戶轉(zhuǎn)化期：在這一階段，主要是向客戶展現(xiàn)開發(fā)商和項目品牌的形象。推出物業(yè)與品牌形象，引發(fā)市場與目標(biāo)消費群體的關(guān)注，營造熱賣氣氛，達到市場的預(yù)熱，使市場良性啟動?？梢圆捎脴潜P樣板間、宣傳折頁、手提袋、戶型圖單頁、報刊、戶外媒體廣告的形式進行宣傳。（2）客戶新增期：進入了客戶新增期之后，就應(yīng)該向市場初步展現(xiàn)項目的賣點。進一步提升項目鮮明的個性形象，激發(fā)消費者的購買欲望，輔助商完成從良好的市場預(yù)期到銷售的實效轉(zhuǎn)化，達到預(yù)定銷售目標(biāo)。采用的廣告形式可以為樓盤樣板間、宣傳折頁、手提袋、戶型圖單頁、報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外媒體廣告。（3）開盤強銷期：這一時期為項目銷售的關(guān)鍵時期，廣告訴求重點應(yīng)該是項目賣點的充分表現(xiàn)，以促銷為主要內(nèi)容的具有銷售力的廣告。從而擴大物業(yè)與開發(fā)商的知名度，進一步激發(fā)目標(biāo)消費群體的購買，以提高銷售率為目的。同樣需要采用樓盤樣板間、宣傳折頁、手提袋、戶型圖單頁、報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外媒體廣告等多種方式來進行宣傳。4.6.2活動推廣（1）開盤慶典名為“流光”——海韻家園開盤慶典。此名稱既具形似又有較深刻的內(nèi)涵。坐落在河岸兩側(cè)的住宅項目隨著政府河岸改造等相關(guān)政策的出臺。這類項目今后將越來越少，故能夠居住在河岸，是所有追求品質(zhì)生活的人的至高向往。河水的波光，緩

緩流淌，而珍藏至今的本項目如精心雕琢的琉璃，展現(xiàn)在眾人面前之時，依然風(fēng)姿綽約，溢彩流光。（2）促銷銷售活動以圣誕節(jié)為賣點，將滯銷的房型和位置作為特惠房進行定點促銷，從而造成“淡季不淡”的局面，進一步釋放賣點，支持銷售：例如外飄窗，采光，會所等，繼續(xù)拉升項目的銷售狀況。4.6.3品牌推廣良好的企業(yè)品牌對內(nèi)可以提高員工的忠誠度，對外提高顧客忠誠度，給企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益和社會效益。海達房地產(chǎn)先后投資開發(fā)了“桃花園東里、洛川里、泰來里、日光公寓、祥居公寓、玉泉公寓”等中、高檔規(guī)模住宅，武清開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等三十余萬平方米建筑工程，其中祥居公寓、玉泉公寓已獲市級優(yōu)良工程稱號。在廣大消費者中有著良好的口碑，已經(jīng)建立起自己的品牌。通過本項目——海韻家園的銷售能夠進一步增加企業(yè)的知名度、認(rèn)知度和附加值，為今后的進一步發(fā)展提供了保證。結(jié)束語目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。在日益嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)營銷策劃對一個企業(yè)來說，就如同指引房地產(chǎn)企業(yè)前進的明燈，房地產(chǎn)企業(yè)只有開發(fā)出適應(yīng)市場需求、滿足客戶需要的產(chǎn)品，才會給企業(yè)帶來生存發(fā)展的機會。通過以上的分析，海韻家園項目采用本文提出的房地產(chǎn)營銷策劃，以提高自身的實力，從而加強了在激烈市場中的競爭能力，為企業(yè)的進一步發(fā)展打下了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。附件一:綜述房地產(chǎn)營銷的發(fā)展趨勢1房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境1.1有利于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素1.1.1宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長激發(fā)我國房地產(chǎn)供求的上升從2002年下半年開始，我國經(jīng)濟進入了新一輪的景氣周期。從2004年國民經(jīng)濟高速增長的實際情況中看出，在拉動國民經(jīng)濟快速高效增長的行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)了很重要的一席。2005年我國宏觀經(jīng)濟在科學(xué)發(fā)展觀和科學(xué)改革觀的導(dǎo)向下，繼續(xù)保持良性的發(fā)展勢頭。從近年來房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的貢獻度來分析，2005年我國經(jīng)濟的高速增長和確保財政收支的基本平衡，離不開房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和為財政提供的貢獻。1.1.2居民消費結(jié)構(gòu)的升級和城市化進程帶動房地產(chǎn)業(yè)需求的增長居民消費結(jié)構(gòu)的改善和升級增加了我國的房地產(chǎn)消費需求。我國社會消費結(jié)構(gòu)將向著發(fā)展型、享受型升級。國民經(jīng)濟保持良好的上升勢頭，人均收入不斷提高，人們的消費結(jié)構(gòu)將在收入增加的進程中得以改善和提升，從而使住宅消費需求保持增長的好勢頭。城鄉(xiāng)一體化進程的進一步加快，也促進了我國房地產(chǎn)消費需求的進一步增長。我國正處于城市化的加速演進時期，房地產(chǎn)總量需求和結(jié)構(gòu)性需求不僅同時并存，而且在數(shù)量上呈現(xiàn)明顯的擴張性。這是我國房地產(chǎn)業(yè)在今后10年左右保持較快發(fā)展的巨大動力。新型工業(yè)化將帶動新型城市化和城市的現(xiàn)代化，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更大的機遇和空間。信息技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和物業(yè)管理中的應(yīng)用，使智能建筑應(yīng)運面生數(shù)字化產(chǎn)品、數(shù)字化社區(qū)、數(shù)字化城市、數(shù)字港的建設(shè)和發(fā)展還為智能建筑的進一步發(fā)展開辟了更加廣闊的市場空間。城市舊區(qū)的改造和新區(qū)的拓展，也為房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建了新的項目平臺。1.1.3區(qū)域經(jīng)濟熱點和住房體制改革效應(yīng)的釋放刺激了房地產(chǎn)市場的需求房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性。當(dāng)前我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)為四個熱點地區(qū)：華北的京津地區(qū)、華東的滬杭地區(qū)，華南的廣深地區(qū)和西南的成渝地區(qū)。這些地區(qū)在未來5至10年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都有非常明顯的經(jīng)濟增長因素。同時，城鎮(zhèn)住房制度改革的市場效應(yīng)正在逐步釋放。目前，我國城鎮(zhèn)居民正處于住房的換代期；即原來已經(jīng)購買“房改房”的城鎮(zhèn)居民開始換購新的商品房，不少的城鎮(zhèn)居民開始著手實施“第二居所”計劃，從而為房地產(chǎn)市場注入了新的需求活力。1.1.4經(jīng)濟全球化將給房地產(chǎn)市場帶來新的機遇隨著我國市場的不斷開發(fā)和經(jīng)濟全球化的步伐不斷加快將刺激房地產(chǎn)的需求，尤其是高檔住宅和高檔寫字樓的需求將有望進一步增加。我國入世以后，隨著國內(nèi)投資環(huán)境和法律與國際慣例的靠攏，一大批國外公司和企業(yè)進入我國。這些外資機構(gòu)的進入，也意味著對于本地高質(zhì)量人才的需求。將有大批人才進入外企工作成為白領(lǐng)，其收入水平也將大大提高。這一群體大都比較年輕，具有較高的素質(zhì)和水平，隨著收入的提高，他們也將成為高檔住宅的主要消費群體。1.1.5“二手房”貸款的運作將刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展隨著加入WTO,我國境內(nèi)已有外資銀行進入。這對中資銀行是一個不小的刺激。住房、汽車等消費貸款方式更加靈活、更加簡便。招商銀行等一些銀行把目光瞄準(zhǔn)了“二手房”貸款市場。銀行對“二手房”的交易注入貸款，激活“二手房”市場，使銀行在“二手房”市場上找到了新的經(jīng)濟增長點?！岸址俊辟J款市場業(yè)務(wù)的火爆，將在相當(dāng)大的層面上對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響?！岸址俊笔袌鍪谴媪糠康慕灰资袌??！岸址俊笔袌霾粌H僅是為了滿足居住消費的需求，而且使住房真正成為了—種投資工具，使房地產(chǎn)市場的交易對象具有可流動性和變現(xiàn)性，基于城鎮(zhèn)居民住房的換貸型消費和“第二住房”消費，以及投資型購房的方興未艾使“二手房”交易日趨活躍。1.1.6轎車進入千家萬戶將進一步帶動房地產(chǎn)消費需求中國已經(jīng)超過法國，在美國、日本、德國之后成為世界第四大汽車生產(chǎn)國。汽車行業(yè)繼續(xù)成為拉動國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康增長的“火車頭”。小轎車進入千家萬戶將改變和拓寬居民生活居住的消費空間半徑，使大都市城郊房地產(chǎn)的消費進入城市居民的視野。同時，第二居所的需求也將在有車族中應(yīng)運而生。1.2房地產(chǎn)營銷渠道現(xiàn)狀1.2.1一級市場流通渠道單一對于我國房地產(chǎn)一級市場的土地供應(yīng)，土地國有化確定了供應(yīng)方的唯一性，政府壟斷的土地供應(yīng)，有限的土地資源，使得需求市場的競爭日益激烈，土地租賃價格受需求市場的影響，正呈現(xiàn)快速上升的趨勢。這種供應(yīng)渠道的單一性，使得供需交流的空間也簡單化了，主要依托政府的對外公開信息，或?qū)ｉT的招商引資計劃。1.2.2二級市場營銷渠道狹小而封閉隨著土地分別批租給不同的開發(fā)商，進入二級市場的流通領(lǐng)域后，在經(jīng)過產(chǎn)品精心的研制、設(shè)計之后，地產(chǎn)因為房產(chǎn)營造的特色性而更加富有特質(zhì)，產(chǎn)品供應(yīng)的種類紛繁起來，供應(yīng)商不再唯一，面對的消費群體也由開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榱闵⒌膫€體購房者，或者是其他開發(fā)企業(yè)。在房地產(chǎn)供需市場上，生產(chǎn)者與消費者是分離的，作為聯(lián)系開發(fā)商與購房者關(guān)系的市場營銷渠道，承載著信息流動、融資、促銷、服務(wù)、分散風(fēng)險等多種功能。我國企業(yè)的營銷渠道往往表現(xiàn)為狹小、封閉且條塊分割，與大型化、綜合化、世界一體化的國際營銷渠道發(fā)展趨向不適應(yīng)。尤其是房地產(chǎn)二級市場，由于房屋的不可移動性，使得營銷模式主要為傳統(tǒng)的現(xiàn)場實地交易，因此其面對的客戶除了專門以炒房為目的的異地購房機構(gòu)以外，大部分都要受區(qū)域的限制。1.2.3三級市場有關(guān)營銷渠道、誠信度及管理模式和國內(nèi)外中介機構(gòu)差距明顯近年來城市房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展趨勢都很強勁，大量的連鎖機構(gòu)、加盟店穿插在大街小巷。但總體說來，行業(yè)協(xié)會地位不明確，職能不到位，市場不規(guī)范，國內(nèi)地產(chǎn)中介缺失誠信，國際級地產(chǎn)中介依托成熟的營銷渠道、誠信度和管理模式，則占有明顯的優(yōu)勢，由于入世因素，我國在服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的對外開放很快，國內(nèi)卻還沒有產(chǎn)生具備國際競爭力的房產(chǎn)中介組織，這使得市場競爭顯然有利于外資中介機構(gòu)。全球排名第一的21世紀(jì)，排名第二的

ColdwellBanker(簡稱CB)已經(jīng)進入了我國房地產(chǎn)市場。面對這些外來競爭，我們的中介機構(gòu)所要面對的壓力將是非常強大的，所以需要盡快建立一種多渠道的營銷模式和廣闊的信息平臺。2房地產(chǎn)營銷所面臨的機遇2.1網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)的出現(xiàn)現(xiàn)代社會是信息化的社會，迅猛發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)正在以前所未有的廣度和深度進入人類文明的社會生活。在這個時代中，網(wǎng)絡(luò)以其無所不包的特征，已經(jīng)深深地融入到經(jīng)濟生活的每一個層次中，任何產(chǎn)業(yè)都不可能脫離網(wǎng)絡(luò)的影響而存在，房地產(chǎn)業(yè)，作為二十一世紀(jì)看好的熱門產(chǎn)業(yè)，也正在日益的網(wǎng)絡(luò)化。信息化沖擊著傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營運模式，INTERNET的浪潮正以不可阻擋的態(tài)勢進軍房地產(chǎn)行業(yè)。日新月異的信息技術(shù)，為房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營提供了強大的技術(shù)支持，擺脫了信息傳播受時間、空間的束縛。2.2網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)所具備的優(yōu)勢2.2.1受眾數(shù)量廣泛、潛在消費市場強勁今天我們可以看到INTERNET網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)以前所未有的速度,在全國迅速發(fā)展起來。網(wǎng)絡(luò)在中國已經(jīng)涵蓋了十分廣泛的受眾群體，而在這個群體中，年齡超過25歲的比例保持在50%左右，網(wǎng)民中這一群體與潛在購房者高度重合（具有較強的消費欲望）。而大專以上學(xué)歷的網(wǎng)民數(shù)量一直保持在70%左右，這么高的受教育水平保證了這一人群將有著更高的預(yù)期收入，這保證了他們可以“提前”進入房產(chǎn)消費階段（采用按揭貸款方式），這樣這一人群將有著更高的消費能力。這充分說明了，作為網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)實際上面對著很大的一個潛在的消費群體，網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)大有可為。2.2.2形式新穎、吸引力和開發(fā)性強房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的傳播不受時間和空間的限制，它通過國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)把房地產(chǎn)信息24小時不間斷地傳播到世界各地。這是傳統(tǒng)媒體無法達到的。互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)媒體上的信息是互動傳播，用戶可以獲取他們認(rèn)為有用的信息，開發(fā)商也可以隨時得到寶貴的消費者反饋信息。在Internet上可通過權(quán)威公正的訪客流量統(tǒng)計系統(tǒng)精確統(tǒng)計出每個客的廣告被多少個用戶看過，以及這些用戶查閱的時間分布和地域分布，從而有助于房地產(chǎn)開發(fā)商正確評估廣告，審定廣告投放策略。在Internet上做房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告能按照需要及時變更廣告內(nèi)容。這樣，經(jīng)營決策的變化也能及時實施和推廣。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告以多媒體、超文本格式文件，使消費者能有親身體驗物業(yè)的整體氛圍、物業(yè)管理服務(wù)的有關(guān)情況。并能在網(wǎng)上預(yù)訂、交易與結(jié)算，將更大大增強網(wǎng)絡(luò)廣告的實效。3房地產(chǎn)營銷所面對的問題3.1營銷的自我本位主義房地產(chǎn)行業(yè)及產(chǎn)品本身較其他行業(yè)與產(chǎn)品有著嚴(yán)格的深入的區(qū)別。如嚴(yán)格的區(qū)位界限，不同的置業(yè)目的、個性化的置業(yè)需求及多層次的消費結(jié)構(gòu)無不決定了營銷者必須從客觀存在的實際及問題出發(fā)，對營銷項目進行系統(tǒng)的、準(zhǔn)確的定位。然而實際的房地產(chǎn)營銷過程中，定位不客觀、營銷不實際的主觀盲動往往源于營銷者自我標(biāo)榜的認(rèn)知傾向可以稱之為營銷的自我本位主義。3.2廣告推廣的粗放性粗放性的廣告在營銷上越來越失寵于大眾，推廣力度也越來越顯現(xiàn)出不力。其原因在于：首先，在廣告創(chuàng)作過程中，創(chuàng)作人員缺乏對樓盤要素、樓盤定位及目標(biāo)客戶特征、客戶需求的準(zhǔn)確把握；其二，就創(chuàng)意而言，不少廣告創(chuàng)意及創(chuàng)意的表現(xiàn)力明顯不足。此外，就樓盤廣告的投放來看，不少項目還缺乏媒體投放時機性的把握和系統(tǒng)性的規(guī)劃，且對每次投放的預(yù)期、效果不能做及時的考量和針對性的改進。3.3活動推廣乏善可陳、推廣無力活動推廣是項目營銷中的重要手段，不僅與廣告配合實現(xiàn)廣告落地，而且與客戶面對面做的是現(xiàn)實的營銷。但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)活動推廣可以說乏善可陳，房地產(chǎn)開發(fā)者們欠缺的是客觀、務(wù)實及創(chuàng)新的責(zé)任與壓力。就活動的執(zhí)行而言，不少實際可行的活動，往往因為細節(jié)執(zhí)行欠缺到位，也往往會形成有其事無其實的空架勢，實為執(zhí)行無力。3.4關(guān)于銷售控制營銷系統(tǒng)中的銷售控制是營銷的一個關(guān)鍵，然而部分開發(fā)商在銷售過程中為了急于資金的迅速回籠，往往開盤前就會導(dǎo)致放羊式認(rèn)購情況的出現(xiàn)，雖然一時間很能聚集人氣并能迅速達成較高的成交率，然而時隔不久便會導(dǎo)致項目人氣漸散，而之后無論開發(fā)商怎樣打廣告，也無論銷售人員如何進行推銷，其效果往往不盡人意——畢竟好樓座、好景觀、好戶型、好朝向沒有做好銷售控制和銷售配比，已經(jīng)讓其他消費者沒有了選擇的余地。4房地產(chǎn)營銷發(fā)展策略4.1樓盤要素的營銷考慮“不了解自己就永遠不了解別人”。正確、準(zhǔn)確審視自己的客觀實際是一切營銷行為的出發(fā)點。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，由于項目本身一般涵蓋了多方面的要素，包括樓盤品位、文化、規(guī)劃、設(shè)計、景觀、風(fēng)格、戶型、面積、朝向、價格、公建、物管、便利等等要素，這些不一定是所有客戶都關(guān)心到位的要素，但作為營銷者則必須從這些要素中提煉出營銷項目的核心價值所在，同時準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)自己的不足，以揚長避短做好營銷的有效準(zhǔn)備。4.2真實需求下的精確定位目己身出發(fā)，以消費的真實需求為導(dǎo)向，做好營銷的精確定位。目標(biāo)客戶的定位在于有的放矢進行目標(biāo)客戶的準(zhǔn)確定位是后續(xù)廣告推廣、活動推廣的重要前提。發(fā)現(xiàn)了客戶只是發(fā)現(xiàn)了目標(biāo)對象，要實現(xiàn)產(chǎn)品的銷售還得把握他們真實的需求特征。4.3廣告與活動的營銷推廣廣告推廣與活動推廣是營銷的終端環(huán)節(jié)和執(zhí)行環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)廣告的營銷定位、需求表現(xiàn)、利益承諾、品牌形象、創(chuàng)意思想與原創(chuàng)價值，可以說這六點的集合與集中是一條優(yōu)秀廣告必備的六大品質(zhì)?；顒拥耐茝V要注意活動內(nèi)容、形式的創(chuàng)意創(chuàng)新和活動細節(jié)的有效執(zhí)行。對于活動內(nèi)容形式的創(chuàng)新更多是來源于對項目本身的精確把握和對社會、身邊時事的細節(jié)關(guān)注。5結(jié)束語縱觀目前及未來房地產(chǎn)市場，不言而喻，房地產(chǎn)營銷從一開始便被賦予了艱巨的使命，成為房地產(chǎn)經(jīng)營中必不可少的重要一環(huán)——無論是自銷還是銷售；然而我們更應(yīng)看到，要真正實現(xiàn)從營銷到贏銷的真正跨越，營銷的勝利很大程度上還取決于再定位的勝利。

一藥品營銷策劃策略

1．目標(biāo)營銷

如今，藥品消費者如同其他商品消費者一樣，也呈現(xiàn)出多元化、差異化的趨勢，因此企業(yè)可以利用目標(biāo)營銷策略，在科學(xué)、深入的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，對消費者群體進行劃分，發(fā)展出多個在產(chǎn)品策劃、廣告活動、包裝設(shè)計、分銷規(guī)劃以及價格定位等方面都不同的產(chǎn)品，以滿足不同消費群體的需求，獲得他們的信賴。

2．品牌營銷

積極樹立良好的品牌，利用品牌效應(yīng)取得競爭優(yōu)勢也逐步被醫(yī)藥企業(yè)所使用。由于有關(guān)規(guī)定處方藥不允許在大眾媒體上做廣告，所以眾多企業(yè)就積極利用非處方藥的宣傳廣告，打造良好品牌。

3．連鎖營銷

目前，我國經(jīng)濟大環(huán)境屬于繁榮時期，市場經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，沒有太大的波動，但是市場競爭正在逐漸激烈起來，現(xiàn)在的企業(yè)也是數(shù)量繁多，而且多樣化，為了加強宣傳，從提高企業(yè)知名度各方面考慮，廣告的應(yīng)用必不可少，然而我國的廣告事業(yè)方興未艾，種類新意多種多樣，所以，企業(yè)為提高銷售能力，就要依托廣告的宣傳，從而將企業(yè)辦大辦強，這更加體現(xiàn)出企業(yè)營銷策劃決定著廣告策劃的方向，朝著可控性發(fā)展。本文將就營銷策劃決定著廣告策劃方向問題，進行粗淺的研究與探討。

一、廣告策劃的現(xiàn)狀

當(dāng)今時代下發(fā)展的中國，市場經(jīng)濟發(fā)展使中國商品銷往世界各地，在市場經(jīng)濟日趨激烈的競爭下，對廣告的需求更是急迫，致使我國廣告業(yè)迅速發(fā)展，中國廣告業(yè)依靠自己的在資金、人才、經(jīng)驗、地域等方面的優(yōu)勢，使中國廣告業(yè)長足發(fā)展。作為根植于本土市場的廣告業(yè)，更能諳熟中國企業(yè)的廣告策略，同時，中國的廣告產(chǎn)業(yè)正在逐步朝著專業(yè)化、規(guī)?；⒍鄻踊l(fā)展。

二、營銷策劃與廣告策劃的關(guān)系

企業(yè)營銷策劃在企業(yè)經(jīng)營方面處于關(guān)鍵地位，主要是包括確定戰(zhàn)略目標(biāo)和競爭對手、制定營銷戰(zhàn)略、分析市場發(fā)展?fàn)顩r，從而帶動企業(yè)實現(xiàn)專業(yè)化的目的。廣告策略的制定是從營銷策略方面分析的，將是服從并服務(wù)于企業(yè)的營銷，廣告策劃可以說是營銷策劃的一個關(guān)鍵部分，二者對立統(tǒng)一，實現(xiàn)良性友好發(fā)展，營銷策劃決定著廣告策劃方向。在市場競爭的激烈發(fā)展下，企業(yè)更需要消費者，重視市場，加大市場投入力度，市場營銷在經(jīng)濟生產(chǎn)中的地位越來越舉足輕重，然而廣告策劃正是促進銷售的一項重要策略，在消費者心中建立起一個良好的企業(yè)形象，有利于市場營銷活動的展開，促進產(chǎn)品的銷售。

三、營銷策略在廣告策劃中的意義

1基本含義

營銷策劃是為了完成營銷目標(biāo)，借助科學(xué)方法與創(chuàng)新思維，立足于企業(yè)現(xiàn)有營銷狀況，對企業(yè)未來的營銷發(fā)展做出戰(zhàn)略性的決策和指導(dǎo)，帶有前瞻性、全局性、創(chuàng)新性和系統(tǒng)性。營銷策劃適合任何一個產(chǎn)品，包括無形的服務(wù)，它要求企業(yè)根據(jù)市場環(huán)境變化和自身資源狀況做出相適應(yīng)的規(guī)劃，從而提高產(chǎn)品銷售，獲取利潤。

2營銷要點

機構(gòu)品牌營銷顧問認(rèn)為，快速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)時代讓各大中小型企業(yè)不再忽視網(wǎng)絡(luò)互動營銷的潛在市場，如今正是網(wǎng)絡(luò)營銷的黃金時代。營銷策劃也注定離不開網(wǎng)絡(luò)營銷這一塊。網(wǎng)絡(luò)時代的到來催生出許多新奇的營銷手段，事件營銷就是其中之一。從本質(zhì)上講，事件營銷就是策劃團隊雇傭網(wǎng)絡(luò)“水軍”將某事件當(dāng)成網(wǎng)絡(luò)話題進行炒作，達到“一夜成名”的目的?，F(xiàn)實中這樣的例子不勝枚舉。一般來講，事件營銷策劃成功都說明該事件有其獨特的“賣點”。比如，該事件首先要具有爭議性。爭議性越大，傳播速度就越快，傳播范圍就越廣，更容易受到社會關(guān)注。策劃團隊就是利用該事件的爭議性，本著營銷的目的，對社會輿論加以引導(dǎo)，以此達到宣傳的目的。事件營銷能夠使個人、企業(yè)或網(wǎng)站在瞬息之間火遍整個輿論界，它能夠在短時間內(nèi)為個人或企業(yè)帶來效益。但是也應(yīng)該看到這種事物的對立性。事件在快速傳播的同時，除了事件本身，還可能波及到一些與事件相關(guān)聯(lián)的事物，甚至可能產(chǎn)生一定的負面影響。而且網(wǎng)絡(luò)炒作不僅要求你必須有噱頭可“炒”，所花費的投資也遠遠高于一般營銷方式。如果對輿論方向把控不當(dāng)，就可能陷入“偷雞不成反蝕把米”的窘境。事件營銷可以在短時間之內(nèi)會為你塑造出一個“成功”的品牌，投資巨大，策劃一起事件是需要滿足事件營銷的基本要點，沒有這些要點的支撐，一起事件營銷就很難傳起來。說到這里，你可以從“淘品牌”營銷策劃看“北刀”優(yōu)與憂，這也是營銷當(dāng)中比較經(jīng)典的案例。

3營銷內(nèi)容

營銷策劃主要涵蓋了以下幾部分內(nèi)容：①營銷戰(zhàn)略的總體規(guī)劃；②營銷診斷、品牌策劃、市場推廣；③精英營銷團隊的組建；④促銷政策的編排；⑤直營體系、專賣體系、價格體系的構(gòu)建；⑥終端銷售業(yè)績的提升；⑦樣板市場的打造；⑧分銷體系的構(gòu)建；⑨渠道的搭建；⑩招商策劃；輯輥訛網(wǎng)絡(luò)營銷體系的構(gòu)建。

一、大量使用案例教學(xué)

1.精選案例營銷策劃案例的選擇是上好案例教學(xué)課的關(guān)鍵一步。案例選擇不好，不僅達不到教學(xué)效果，還會給學(xué)生帶來疑惑。我們在選擇教學(xué)案例時，要做到以下幾點：一是案例要很新?，F(xiàn)在營銷環(huán)境可以說是變化相當(dāng)快，策劃案例也要不斷加以更新，切不可一個案例今年講了，明年再講。例如我們以前在講娛樂營銷時，比較喜歡選擇2005年湖南衛(wèi)視的超級女聲的策劃案例。但現(xiàn)在年代已經(jīng)很久遠了，當(dāng)年超級女聲的策劃手段有些已經(jīng)不能很好適應(yīng)目前的娛樂營銷新環(huán)境。因此，我們就要對案例進行更新，選擇案例最好是當(dāng)前有影響的，有一定知名度的企業(yè)營銷策劃案例。這樣可以更好地激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。二是案例大小要合適?？紤]到我們的畢業(yè)生往往都要從最基層做起，我們選擇案例時，切不可一味追求大公司、大企業(yè)的營銷策劃案例。大量實踐證明，許多大企業(yè)、大公司他們的策劃思想和手段會與小公司有所區(qū)別，因此，我們適當(dāng)舉一些我們身邊的營銷策劃案例往往對學(xué)生而言更加具有說服力，這樣也會更好激發(fā)他們的學(xué)習(xí)興趣。三是適當(dāng)選擇一些不成功的案例。目前，我們經(jīng)?？吹降陌咐际瞧髽I(yè)如何策劃成功的案例，我們在講解這些成功案例的同時，也要舉一些企業(yè)失敗的案例，通過對這些失敗案例的分析，讓學(xué)生明白做策劃我們應(yīng)該注意哪些事項，哪些是我們必須要加以克服和避免的，進一步加深他們對營銷策劃知識的了解，有效降低他們今后做營銷策劃時犯錯的概率。2.做好案例教學(xué)的組織和管理工作在實踐中，我們好不容易選擇了一個營銷策劃案例，在進行案例教學(xué)時，往往因為組織管理不當(dāng)，導(dǎo)致教學(xué)效果很差，課堂變成了一團糟。因此，課程的組織管理工作非常重要。比如，我們在講產(chǎn)品策劃時，舉了一個“白加黑”感冒片的策劃案例，首先，我們可以將班上的學(xué)生分成幾組，每組選一個組長，限定討論時間，老師指定問題。每個人都要暢所欲言，小組討論時不加評判。學(xué)生討論結(jié)束后，每人都需要將討論結(jié)果交給所在組的組長進行匯總，每組由組長在課堂上進行陳述。最后由老師進行點評。實踐證明，我們?nèi)绻麑咐虒W(xué)組織好后，學(xué)生的思想會非?；钴S，他們的創(chuàng)造性也將最大限度發(fā)揮出來。

二、做好第二課堂工作，激發(fā)他們的學(xué)習(xí)興趣

從現(xiàn)有情況來看，許多高校都成立有市場營銷協(xié)會。市場營銷協(xié)會對培養(yǎng)學(xué)生的營銷策劃實踐知識起了非常積極的作用。我們以長江大學(xué)為例，學(xué)校成立了市場營銷協(xié)會，每年市場營銷協(xié)會都會組織一系列的活動來活躍校園文化。比較有代表性的是每年一度的長江大學(xué)營銷策劃大賽，我們提供部分資金，組織和宣傳工作由學(xué)生自己來進行，參賽隊伍自行組織，并聯(lián)系相關(guān)企業(yè)進行營銷策劃。比賽分為初賽、復(fù)賽和決賽。初賽評委選擇一些兄弟院校的老師和同學(xué)，復(fù)賽和決賽由管理學(xué)院派老師擔(dān)任，從實踐來看，效果很好，許多企業(yè)的參加積極性很高，學(xué)生往往都拉來了很多贊助。在這個過程中，學(xué)生的溝通交流能力得到了很大的鍛煉，他們在比賽中不僅收獲了知識，也收獲了友誼。目前，長江大學(xué)營銷策劃大賽已經(jīng)成為學(xué)校一項重要的品牌校園文化活動。此外，學(xué)校還積極參加由湖北省市場營銷協(xié)會統(tǒng)一組織的營銷策劃大賽，學(xué)生在策劃大賽中獲取了知識，提高了實戰(zhàn)技能。老師之間通過帶隊參加營銷策劃大賽，可以學(xué)習(xí)一些兄弟院校好的經(jīng)驗和做法，可謂一舉兩得。要上好《營銷策劃》這門課，還可以開展啟發(fā)式教學(xué)和現(xiàn)場實踐教學(xué)。只要認(rèn)真準(zhǔn)備，不斷補充新的知識，不斷改進教學(xué)方法，就一定會培養(yǎng)出優(yōu)秀的營銷策劃人才，為社會主義建設(shè)服務(wù)。

作者：譚俊華單位：長江大學(xué)管理學(xué)院

1.理論思維。

理論思維是指將理論認(rèn)識系統(tǒng)化的思維方式。理論思維具有科學(xué)性、真理性，它不以策劃人的情感和主觀意愿為轉(zhuǎn)移。策劃者必須充分調(diào)研營銷宏觀、微觀環(huán)境以及內(nèi)部條件，以客觀環(huán)境為依據(jù)，運用科學(xué)的策劃理論和方法進行策劃。先進的、成熟的理論是實踐的指導(dǎo)，策劃實踐不能違背營銷的基本規(guī)律。因此要成為一名優(yōu)秀的策劃師，必須提高自己的理論水平。菲利普·科特勒曾經(jīng)說過，市場營銷學(xué)的祖父是數(shù)學(xué)，祖母是哲學(xué)，父親是經(jīng)濟學(xué)，而母親是行為學(xué)，因此這些基礎(chǔ)理論都應(yīng)該掌握應(yīng)用。更重要的是，市場營銷學(xué)的基本理論，尤其是sTP一4P分析體系，是應(yīng)該具備的最基本理論思維。另外，還要重點掌握定位理論、競爭理論、整合營銷傳播理論，并在實踐中應(yīng)用這些理論。以整合營銷傳播理論為例，其理論思維的核心就在于“用一個聲音說話”，因此在營銷策劃過程中應(yīng)當(dāng)始終堅持這個理論思維，以此為指導(dǎo)，不能偏離。比如福建雅客集團將“雅客Vg”定位為“維生素糖果”的新品類，隨之進行了一系列整合營銷傳播:(1)平面及網(wǎng)絡(luò)軟文。公司首先利用大量的軟文對消費者進行了維生素糖果概念的培養(yǎng)，因為畢竟在在雅客Vg之前維生素糖果市場一直未作為獨立的品類來開發(fā)。公司同時利用報紙媒體的大眾性對雅客Vg的代言人及費用做了大量的熱度宣傳，讓人們對雅客的廣告抱有極強的渴望度。隨著央視廣告的大幅度的投放，雅客Vg的知名度大大提升后，雅客則在終端利用軟文進行功能的介紹及品牌核心價值的宣傳。(2)電視廣告。2003年8月26日，具有極強沖擊力和感染力的雅客Vg“跑步篇”廣告開始在中央電視臺的黃金時段播出，廣告一開始告訴觀眾“本年度最具創(chuàng)意的糖果雅客Vg誕生”，中間周迅巧妙的回答了雅客Vg的功能“每天兩粒補充每日所需的9種維生素”。同時利用跑步將運動感和體育精神融人其中。雅客的這個央視廣告使雅客、9在消費者心智中形成了維生素糖果第一品牌的認(rèn)知，建立起雅客Vg作為維生素糖果品類代表的位置，契合了雅客Vg的定位。(3)提醒式廣告。在央視廣告的轟炸式灌輸后，為了迅速提升雅客Vg的認(rèn)知度和影響力，雅客的各種提醒式廣告紛紛登場，車體、燈箱、寫字樓、社區(qū)等能利用的媒介幾乎都被用來宣傳，但都是用一卜聲音說話:維生素糖果的定位。(4)鎖定終端攔截。在終端攔截上雅客為攔截對象設(shè)計了很多有趣的游戲而且還可以積分，這種方式在吸引了注意的同時也提洪了與消費者互動的機會。設(shè)計的各種游伐在網(wǎng)絡(luò)中同樣可以玩，利用網(wǎng)絡(luò)媒體的互動帶動整體的傳播及銷售。(幼事件+活動。當(dāng)雅客的宣傳熱度達到了高峰后，超大規(guī)模的新品派發(fā)品嘗會更將宣傳推向了全新的記錄，同時公司在零售終端上利用精美的pop及終端的各種活動來吸引注意。取得了良好的效果。在以上一系列整合營銷傳播中，雅客Vg始終堅持“維生素糖果”的定位，這種定位理論思維及整合營銷傳播理論思維的應(yīng)用，使雅客Vg成功開創(chuàng)了維生素糖果的新品類，并成為了這個品類的代表。

2.前向思維與逆向思維。

前向思維是從消極保守的量人為出的后項思維轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極樂觀的量出為人的思維。未來的市場規(guī)模和市場目標(biāo)不是根據(jù)過去的銷售資料來確定，而是根據(jù)未來的市場需求與企業(yè)競爭能力來確定。應(yīng)該積極主動地在更寬闊的空間去尋求資源，彌補自有資源的不足。只有按照前向思維開展?fàn)I銷策劃，才能把握未來市場機會，才能最大限度地發(fā)揮資源效應(yīng)，最大限度地擴大市場規(guī)模，最大限度地創(chuàng)造企業(yè)效益。逆向思維即在思考營銷問題時進行反問反思反面質(zhì)疑，從與事物發(fā)展邏輯相反的方向進行思考，激勵新思想新方法的產(chǎn)生。人們的思維方式往往習(xí)慣于正面觀察川頃向思考，忽視反面求異、逆向探索，從而出現(xiàn)一面倒、一窩蜂現(xiàn)象，造成多數(shù)謬誤。而逆向思維從相反的方向考慮問題，往往能夠找到市場空間，避開競爭，趁虛而人，出奇制勝。當(dāng)然，逆向思維之逆反，不是任意的，要從實際出發(fā)，審時度勢，因地制宜。比如美國七喜汽水面對“兩樂”在飲料市場的霸主地位，定位于“非可樂”而獲得成功;我國農(nóng)夫山泉在純凈水占絕對優(yōu)勢的環(huán)境下，推出農(nóng)夫山泉“天然水”的概念。都是逆向思維營銷策劃的成功案例。

3.直觀思維與抽象思維。

直觀思維是指在生活中人們的大腦對外界事物所產(chǎn)生的直接感覺的思維模式。它取決于人的觀察力、記憶力和想像力，具有具體性、生動性和直接性的特點，是創(chuàng)意產(chǎn)生的基礎(chǔ)。直觀思維可以再經(jīng)過選擇、分析、綜合后，對各種直觀現(xiàn)象進行藝術(shù)加工而產(chǎn)生形象思維，形象思維更為生動、具體并富有藝術(shù)性。抽象思維則用科學(xué)抽象概念揭示事物的本質(zhì)，以表達認(rèn)識事物的結(jié)果。它是人們在認(rèn)識過程中，借助概念、判斷、推理反映現(xiàn)實的過程。抽象思維要求把具體問題抽象化再去思考，以便突破具體問題的束縛，突破層層障礙，從多角度尋求啟迪，從意想不到之處加以發(fā)掘。抽象思維可以使策劃者透過現(xiàn)象看到本質(zhì)，使得營銷策劃更加符合營銷的基本規(guī)律。近來香港中文大學(xué)教授郎咸平研究了行業(yè)本質(zhì)的問題，比如他認(rèn)為紡織服裝業(yè)的行業(yè)本質(zhì)是“大幅度縮短前導(dǎo)時間，以對付難以預(yù)測的、市場需求的不確定性”;餐飲業(yè)的行業(yè)本質(zhì)是“提供獨特的體驗，無形體驗和有形體驗”。有的專家認(rèn)為行業(yè)本質(zhì)說對營銷策劃是有價值的，比如我國著名營銷策劃專家孔繁任在其所編寫的《品牌:將生意進行到底》一書中就指出，“郎咸平的研究是十分有價值的，對我們提高品牌策劃的勝算給予了很大的啟示:品牌成功是有捷徑的，那就是抓住生意的本質(zhì)”。但關(guān)于行業(yè)本質(zhì)學(xué)說也還存在學(xué)術(shù)爭論。

掌上卡拉機營銷策劃

一、組織機構(gòu)

，，，，，，，新品中心總經(jīng)理

，，

銷售助理

，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，

一、選擇一本合適的教材，合理安排教學(xué)進度

要上好課，首先要選擇一本合適的營銷教材。目前市場上的《營銷策劃》教材很多，許多專家從不同的角度提出了許多獨特的見解和主張，豐富了營銷策劃理論知識和實踐技能，值得肯定。我們也要看到，由于標(biāo)準(zhǔn)不一樣，不同營銷策劃的教材可以說是千差萬別，我們要選擇一本合適的營銷策劃教材也并非易事。其實，《營銷策劃》這門課重點是培養(yǎng)學(xué)生要在實踐中能活學(xué)活用，因此我們首先要強調(diào)教材的應(yīng)用型特點，要便于學(xué)生在實踐中靈活應(yīng)用。但營銷策劃理論部分的內(nèi)容也很重要，沒有理論知識，學(xué)生在面對紛繁復(fù)雜的營銷策劃環(huán)境時，往往會缺乏大局觀，缺乏長遠思想，策劃出來的東西往往就是一些零散的計謀之類的東西，生搬硬套的東西會比較多。同時，我們在選擇《營銷策劃》教材時，一定要結(jié)合本專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)和學(xué)生的特點。一般本科院?？梢愿噙x擇一些具有一定理論深度的教材。而對于高職高專院校，我們也可以選擇營銷策劃實訓(xùn)教材，重點是培養(yǎng)學(xué)生的實踐操作技能。目前，各本科院校一般都會在學(xué)完《市場營銷學(xué)》、《市場調(diào)研》后再開設(shè)《營銷策劃》課程，這是很合理的，因為營銷策劃的許多相關(guān)知識都來源于《市場營銷學(xué)》和《市場調(diào)研》，市場上許多營銷策劃教材的內(nèi)容往往和這兩本書的內(nèi)容有很多重復(fù)，因此，我們在安排教學(xué)進度時，一定要注意不要與學(xué)生以前所學(xué)的知識重復(fù)太多。一般來說，策劃相關(guān)知識、營銷策劃的程序和方法、營銷策劃創(chuàng)意、營銷調(diào)研、營銷策劃書的撰寫是我們必須要講授的重點。

二、大量使用案例教學(xué)

《營銷策劃》課程是一門實踐性很強的課程，要加深學(xué)生對知識的理解，必須要大量使用案例教學(xué)方式。要做好案例教學(xué)，我們必須做好以下工作：

1.精選案例

營銷策劃案例的選擇是上好案例教學(xué)課的關(guān)鍵一步。案例選擇不好，不僅達不到教學(xué)效果，還會給學(xué)生帶來疑惑。我們在選擇教學(xué)案例時，要做到以下幾點：一是案例要很新?，F(xiàn)在營銷環(huán)境可以說是變化相當(dāng)快，策劃案例也要不斷加以更新，切不可一個案例今年講了，明年再講。例如我們以前在講娛樂營銷時，比較喜歡選擇2005年湖南衛(wèi)視的超級女聲的策劃案例。但現(xiàn)在年代已經(jīng)很久遠了，當(dāng)年超級女聲的策劃手段有些已經(jīng)不能很好適應(yīng)目前的娛樂營銷新環(huán)境。因此，我們就要對案例進行更新，選擇案例最好是當(dāng)前有影響的，有一定知名度的企業(yè)營銷策劃案例。這樣可以更好地激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。二是案例大小要合適?？紤]到我們的畢業(yè)生往往都要從最基層做起，我們選擇案例時，切不可一味追求大公司、大企業(yè)的營銷策劃案例。大量實踐證明，許多大企業(yè)、大公司他們的策劃思想和手段會與小公司有所區(qū)別，因此，我們適當(dāng)舉一些我們身邊的營銷策劃案例往往對學(xué)生而言更加具有說服力，這樣也會更好激發(fā)他們的學(xué)習(xí)興趣。三是適當(dāng)選擇一些不成功的案例。目前，我們經(jīng)?？吹降陌咐际瞧髽I(yè)如何策劃成功的案例，我們在講解這些成功案例的同時，也要舉一些企業(yè)失敗的案例，通過對這些失敗案例的分析，讓學(xué)生明白做策劃我們應(yīng)該注意哪些事項，哪些是我們必須要加以克服和避免的，進一步加深他們對營銷策劃知識的了解，有效降低他們今后做營銷策劃時犯錯的概率。

一、微信公眾平臺營銷與管理應(yīng)用的時代意義

微信是移動互聯(lián)網(wǎng)時代出現(xiàn)的新興媒體，雖然其具有新潮、便捷、多元化的宣傳交流功能，但對于眾多中小微企業(yè)來說，雖然注冊了企業(yè)的公眾微信賬號，但由于不甚了解微信強大的營銷宣傳、策劃、管理等配套服務(wù)功能，無法發(fā)揮其對于企業(yè)宣傳的強大能效。因此，研究企業(yè)微信平臺的營銷策劃與管理能夠為初級使用商戶提供微信公眾平臺的產(chǎn)品宣傳策劃、產(chǎn)品營銷策劃、企業(yè)在線互動交流策劃等，為其節(jié)省新媒體營銷的人力、物力和時間等成本投入。尤其是對中小微型商戶而言，由于企業(yè)運營資本有限，選擇微信營銷宣傳能夠有效節(jié)約運營成本，通過企業(yè)微信公眾營銷與管理平臺的網(wǎng)頁，及時和更新企業(yè)產(chǎn)品信息，能夠有效提升企業(yè)粉絲群體的數(shù)量以及關(guān)注和喜愛程度等。利用微信平臺的后臺管理功能，還可以及時了解和掌控企業(yè)會員數(shù)量的變動情況，從而及時調(diào)整企業(yè)在微信公眾管理平臺上的宣傳策略，吸納更多的粉絲群體關(guān)注企業(yè)的訂閱號，加入企業(yè)的微信會員，享受企業(yè)訂閱號給他們生活帶來的便利。粉絲群體，看似普通的客戶群體，實質(zhì)是隱藏在微信平臺背后強大的客戶群和最直接、最真實的廣告宣傳媒介。值得分享的內(nèi)容，共享在朋友圈內(nèi)，將會為企業(yè)訂閱號帶來更加廣闊的客戶群體和更加巨大的商機。微信平臺策劃與管理能夠幫助企業(yè)廣泛吸引這些潛在的客戶群體，以及深入挖掘潛伏在潛在客戶群體中的市場商機，從而為企業(yè)節(jié)約運營成本的同時，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。

二、微信公眾平臺營銷與管理應(yīng)用的研究現(xiàn)狀

通過可查閱的文獻檢索系統(tǒng)以及行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)與年鑒，目前有關(guān)微信平臺營銷策劃與管理應(yīng)用的研究主要集中于三個層面:

第一，有關(guān)微信營銷現(xiàn)狀及發(fā)展對策的研究:王時杰(2014)、朱妍(2014)通過比較分析微信營銷的基本模式，總結(jié)了微信營銷具體應(yīng)用過程中面臨的主要問題，并據(jù)此提出了開展微信營銷的有效對策;魏淑娟(2014)通過總結(jié)微信營銷的特點，比較分析了微信營銷創(chuàng)業(yè)模式案例，并據(jù)此開展了微信營銷創(chuàng)業(yè)模式的戰(zhàn)略分析;

第二，有關(guān)不同行業(yè)微信營銷的發(fā)展現(xiàn)狀研究:余倩倩(2014)通過分析零售業(yè)開展微信營銷常見策略，歸納總結(jié)了零售業(yè)開展微信營銷的的優(yōu)勢，并結(jié)合零售業(yè)行業(yè)特征提出了微信營銷發(fā)展建議;馬春陽(2014)通過歸納微信營銷的主要特點優(yōu)勢，探索了車企微信公眾平臺模塊的設(shè)置，并據(jù)此提出了車企微信營銷應(yīng)注意的問題;焦世奇(2014)通過分析揚州餐飲企業(yè)對微信營銷的應(yīng)用現(xiàn)狀，總結(jié)了微信在揚州餐飲企業(yè)營銷中存在的弊端，并據(jù)此提出了解決調(diào)整建議;張玉鳳(2014)通過介紹微信及微信公眾平臺的主要功能，比較了企業(yè)微信平臺與圖書館微信平臺的異同，并提出了圖書館微信平臺營銷的合理建議等。

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展與創(chuàng)新，我國的市場活動趨于開放型。在與國際市場的聯(lián)系之間關(guān)系也在不斷地加強。這就使市場的競爭越來越激烈，產(chǎn)生了商場如戰(zhàn)場的局勢。因此，廣告作為一種重要的營銷手段被許多商家廣泛的使用。近年來廣告在市場中的作用越來越大，并不斷地深入我們的生活。廣告與會展?fàn)I銷的有效結(jié)合，可以在很大程度上提高產(chǎn)品的銷售量，促進經(jīng)濟的發(fā)展。在當(dāng)今這個信息時代中，廣告能夠在信息的傳播中迅速發(fā)展，也能給人們帶來許多生活上的便利。人們隨時隨地可以了解商品廣告信息，使消費者便捷地了解商品，促進商家與消費者之間的溝通。

一、廣告策略與會展?fàn)I銷策劃的概念和作用

（一）廣告策略的概念和作用

廣告是市場營銷的重要組成部分，發(fā)揮出的作用是不可替代的。隨著如今經(jīng)濟的發(fā)展和市場競爭力的加強，廣告在市場上不斷地影響營銷觀念。優(yōu)秀的廣告策略有助于企業(yè)開發(fā)和營銷，也可以相對應(yīng)的滿足經(jīng)濟全球化的發(fā)展時代。廣告作為一種促銷手段，可以對消費者進行引導(dǎo)，提高銷量。通過廣告可以推出綠色環(huán)保健康的消費理念，有利于培養(yǎng)消費者的理性消費的理念。廣告在借助現(xiàn)代通信技術(shù)上，使得廣告具有藝術(shù)氣息，為我們的生活帶來藝術(shù)色彩。并且廣告創(chuàng)意，能夠強化消費者的記憶，擴大產(chǎn)品的銷售。

（二）會展?fàn)I銷策劃的概念和作用

會展?fàn)I銷策劃是近年來出現(xiàn)的新經(jīng)濟現(xiàn)象，隨著我國市場發(fā)展的日益多元化，會展?fàn)I銷的地位變得越來越重要。會展?fàn)I銷是企業(yè)為了吸引客戶，為了提高品牌價值與影響力，通過價格方面、服務(wù)方面、形象設(shè)計方面和宣傳等手段進行的推廣活動。會展?fàn)I銷通過會展的方式向消費者或者同行展示自己的產(chǎn)品，可以增加產(chǎn)品的銷售量，另一方面也可以提高企業(yè)的品牌效應(yīng)。