摘要：隨著大自然的風(fēng)吹雨打和時間的折舊，以及使用的磨損，房屋本身不斷減值。房價上漲通常是由于土地增值，而土地增值是政府投資和社會投資以及社會發(fā)展的結(jié)果。所以，房地產(chǎn)漲價之增值實(shí)質(zhì)上是全社會共同創(chuàng)造的價值，應(yīng)該收歸全體人民共享之。中國目前房價高漲的主要原因是“漲價歸私”，“炒房無稅”。解決之道不在于“限購”，而在于“漲價歸公”。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；限購；土地增值稅；資本利得稅

近來，各地紛紛出臺“限購令”或“限外令”，意圖通過限制房屋需求，從而降低房價。2004年“8.31大限”以來，房價上漲如脫韁野馬。決策層總是圍繞著“供需關(guān)系”做文章。以為增加了供應(yīng)，限制了需求，房價就會下降。但事與愿違，房價越調(diào)控就上漲。房屋是人生必需品，而不是投機(jī)品。與其采用“限購令”或“限外令”，何不“漲價歸公”，一舉杜絕投機(jī)炒賣，讓房地產(chǎn)市場回歸正常軌道。

1.房地產(chǎn)是“不完全商品”

商品必須具有流通性。房地產(chǎn)沒有“空間流通性”，所以，房地產(chǎn)是“不完全商品”，房地產(chǎn)市場是“不完全市場”?！肮┬桕P(guān)系決定商品價格”的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則并不適用于房地產(chǎn)市場。

一模一樣的電腦，在偏僻的鄉(xiāng)村和在繁華的大都市，售價相差無幾。而一模一樣的房屋，建在偏僻的鄉(xiāng)村和建在繁華的大都市，售價相差可達(dá)十倍。十年前購買的電腦，現(xiàn)在可能一文不值。而十年前購買的房屋，現(xiàn)在價格可能翻了數(shù)倍。這是因?yàn)椋弘娔X是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是動產(chǎn)，后者是不動產(chǎn)。

樓市新政之中，限購之令頻出。在法律層面探討限購令，通常的路徑必須先從政策文本的具體規(guī)定中來提煉其概念或內(nèi)涵。出于立論與探討重心的異樣，本文對限購令內(nèi)涵的論述將予以簡化，而將著重對限購令的法律屬性進(jìn)行探究，由此闡明其實(shí)施的法經(jīng)濟(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法學(xué)的若干理論基礎(chǔ)，以從正反兩方面來對其進(jìn)行全面審視其“利弊得失”，以推進(jìn)健康、合法的房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制體系的構(gòu)建與完善。

一、限購令之政策起源、法律屬性和實(shí)施概況

（一）政策起源及其依據(jù)中央宏觀調(diào)控機(jī)構(gòu)分別于2010年4月和9月，2011年1月關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策意見。①從內(nèi)容上看，三項(xiàng)政策，層層遞進(jìn)，旨在鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場運(yùn)行出現(xiàn)良性變化，通過繼續(xù)有效地遏制房市投資投機(jī)性因素，遏制房價過快上漲勢頭，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，最終逐步解決城鎮(zhèn)居民家庭住房問題。除了沿用及完善傳統(tǒng)的差別化住房信貸利率政策、住房交易環(huán)節(jié)契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策外，為了應(yīng)對“近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍”的房市運(yùn)行背景，后者《通知》中的第二條第二項(xiàng)中“堅(jiān)決抑制不合理住房需求”中關(guān)于“限購令”政策出臺的授權(quán)性規(guī)定“……地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”，這就是“限購令”政策原始“文件”和各地方政府陸續(xù)出臺限購令的“法律（或政策）依據(jù)”。

（二）法律屬性及其認(rèn)識對限購令內(nèi)涵的認(rèn)識，可從各地出臺的政策文本的內(nèi)容中予以探究提煉。從各地版限購令的具體內(nèi)容來看，本人認(rèn)為，限購令是指限制或禁止構(gòu)成一定條件的民事主體通過（或不通過）融資手段來購買（或交易）商品房屋權(quán)利的普遍性行政指令。盡管限購令本身不是通過專門的政策文件出臺的，但相比其他宏觀調(diào)控政策手段相比，其具有法律屬性上的特殊性。正確看待限購令之價值屬性，必須做到兩點(diǎn)，一是將限購令界定為一種法律手段，并將其“政策法律化”；二是限購令作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策中的一環(huán)，而不是孤立地將其看待。并且不能簡單地通過房價漲跌來評判其價值。限購令只有和其他宏觀調(diào)控政策手段協(xié)調(diào)一體，才能真正從積極方面發(fā)揮其應(yīng)有的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目的。

（三）實(shí)施概況與趨勢截至目前，全國至少有50個左右城市在本區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施房屋限購措施?？偨Y(jié)歸納各個城市限購令的具體內(nèi)容，可以對限購令做出如下幾點(diǎn)基本認(rèn)識：第一，限購令基本上都是規(guī)定在一定時期內(nèi)限制居民購房套數(shù)，但具體限購期限，各地有不同的規(guī)定，有些城市規(guī)定了明確的實(shí)施期限，如福州、?？?、溫州三個城市均將限購令實(shí)施期間屆滿之日定在2010年12月31日；第二，大多數(shù)限購令區(qū)分戶籍內(nèi)外來規(guī)定不同程度限購政策，一般是對戶籍外的居民給予了更嚴(yán)格的限制；第三，限購令不僅規(guī)制一手商品房市場，而且將二手房也納入其規(guī)制的客體范圍；第四，有些城市在基本限購措施外還施加了其他相關(guān)規(guī)定，如廣州的“未滿18歲不得單獨(dú)購買商品房；境外購房按照國家有關(guān)政策執(zhí)行”等；第五，有些城市明確規(guī)定了違反限購令應(yīng)承擔(dān)的法律后果，主要是“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理（辦理）房地產(chǎn)登記”。從目前實(shí)施的效果來看，“限購令”確實(shí)起到了抑制房價非理性的上漲趨勢。加之房地產(chǎn)市場調(diào)控體系尚未完全建立，能預(yù)見限購令將在一段時期內(nèi)繼續(xù)實(shí)施下去。

二、限購令的經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)分析進(jìn)路

摘要：“十三五”至今我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)，作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)調(diào)控政策一直備受關(guān)注。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷推進(jìn)，其政策目標(biāo)更清晰、任務(wù)更明確。文章通過梳理該時期鄭州市在限購、限貸、限價等方面的調(diào)控政策，分析政策變化和演進(jìn)的邏輯，并結(jié)合鄭州市的特殊背景，探討國家中心城市建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)及其調(diào)控政策的影響。

關(guān)鍵詞：“十三五”規(guī)劃；鄭州市；房地產(chǎn)調(diào)控政策；國家中心城市

一、引言

2020年是“十三五”規(guī)劃的收官之年，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在“十三五”期間我國城鎮(zhèn)化率從2016年末的57.35%上升到2019年末的60.60%，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)其地位始終不減。在此期間，房地產(chǎn)調(diào)控作為國家和地方政府保持房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展的政策手段，一直備受關(guān)注。由于我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場具有其各自不同的區(qū)域特征，單獨(dú)對某一城市或者地區(qū)進(jìn)行分析具有必要性。2016年末，《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》得到國務(wù)院批復(fù)，至此鄭州市建設(shè)國家中心城市的重大國家戰(zhàn)略被正式提上日程。在此背景下，對過去一段時期新設(shè)國家中心城市鄭州市的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行梳理并分析政策的演進(jìn)過程，有助于深刻理解地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，闡述國家中心城市建設(shè)對房地產(chǎn)市場及其調(diào)控政策的影響，為其他中心城市房地產(chǎn)調(diào)控提供參考借鑒。

二、“十三五”期間鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

我國全面住房市場化改革始于1998年，為防止我國房地產(chǎn)市場過熱，2003年國家開始出臺一些緊縮的調(diào)控政策。緊隨其后，鄭州市于2004年開始出臺并實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)市場過熱、房地產(chǎn)市場化改革及房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展等方面不斷做出政策調(diào)整。從房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)看,鄭州是我國的新一線城市，投資額等各項(xiàng)指標(biāo)在我國各地房地產(chǎn)市場處于中等水平。從調(diào)控政策執(zhí)行情況看,該類市場調(diào)控力度適中,調(diào)控政策上更傾向于限購和限貸政策。

摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)市場過熱的局面由此引起購買力相對不足，人民生活水平和消費(fèi)水平受到影響以及社會福利感不足的情況引起了國家的重視。在國家出臺限購令的同時，重慶地區(qū)作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，受到各方關(guān)注；而大連地區(qū)，則出臺了相關(guān)的限購細(xì)則，來確保限購令的執(zhí)行。本文通過對近期重慶和大連地區(qū)房地產(chǎn)的相關(guān)政策和數(shù)據(jù)的解讀，分析在“限購令”下的重慶和大連的房地產(chǎn)市場。

關(guān)鍵詞：限購令房地產(chǎn)市場房價調(diào)控政策

2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

一、對重慶和大連房地產(chǎn)市場分析

（一）重慶地區(qū)

作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，2011年對于重慶樓市市場來說，是風(fēng)波四起的一個季度，從國八條到房產(chǎn)稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調(diào)控措施疊加，沖擊著房地產(chǎn)市場。

一、限購令的出現(xiàn)及司法拍賣的概述

(一)限購令的出現(xiàn)及作用

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，人民生活水平顯著提高，大量人口涌入城市，為城市帶來日新月異的變化的同時，人們對于擁有一處自己的居所也有迫切的需求。但房價飆漲，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重，開發(fā)商們和投機(jī)者們在其中謀取暴利，而中低收入者們卻難“安得廣廈，風(fēng)雨不動安如山”了。因此，國家從2008年開始，宏觀調(diào)控政策不斷，特別是2010年4月30日出臺的“國十條”實(shí)施細(xì)則中明確提出:“自本通知之日起，暫定同一購房家庭只能在本市購買一套商品住房”。盡管“限購令”的頒布實(shí)施，引發(fā)了廣泛的社會爭議，開發(fā)商、專家、學(xué)者之間的爭論激烈不休，但不得不說，它的出現(xiàn)可以有效的打擊投機(jī)購房的行為，在穩(wěn)定住房價格方面發(fā)揮了一定作用。所產(chǎn)生的直接效果，就是房地產(chǎn)交易市場中的商品房交易量的快速降低，房價同時也呈現(xiàn)著降低的趨勢。

(二)司法拍賣的概述

司法拍賣，是指當(dāng)被執(zhí)行人逾期不履行義務(wù)，人民法院會對查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，依法強(qiáng)制以公開競價的方式賣與出價最高的競買人，并用所得金額清償債務(wù)的執(zhí)行行為。但在法院實(shí)際執(zhí)行過程中，卻是出現(xiàn)了相當(dāng)多的問題，在本文，就只探究拍賣過程及之后過戶的問題。

1．串標(biāo)、圍標(biāo)的屢屢發(fā)生

一、對行政管理中政策的厘定

宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)是一對雙生花，政府的宏觀調(diào)控不是只有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、社會主義市場經(jīng)濟(jì)有，西方發(fā)達(dá)國家的市場經(jīng)濟(jì)也有，然而西方發(fā)達(dá)國家的關(guān)于政府對經(jīng)濟(jì)的干預(yù)大多通過議案的形式提交國會通過，否則就得不到實(shí)施。在我國，近些年來一些“限”字開頭的經(jīng)濟(jì)調(diào)控從出臺主體、表現(xiàn)形式、執(zhí)行等方面來看其政策屬性一目了然。對政策一詞的解釋是:“國家政權(quán)機(jī)關(guān)、政黨組織和其他社會政治集團(tuán)為了實(shí)現(xiàn)自己所代表的階級、階層的利益與意志，以權(quán)威形式標(biāo)準(zhǔn)化地規(guī)定在一定的歷史時期內(nèi)，應(yīng)該達(dá)到的奮斗目標(biāo)、遵循的行動原則、完成的明確任務(wù)、實(shí)行的工作方式、采取的一般步驟和具體措施?！保?］看起來它多是與政權(quán)、政黨、政治集團(tuán)等政治主體有大的相關(guān)性，然而，根據(jù)我國的現(xiàn)有國情，政策儼然是我們行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)重要的實(shí)現(xiàn)行政管理的手段?！罢摺笔切姓C(jī)關(guān)行使行政權(quán)的手段，不能用其政治的外衣使其陷入朦朧，政策的制定在此背景下只是一項(xiàng)行政權(quán)運(yùn)用的表現(xiàn)形式，是管理的手段，不是管理的目的，是一項(xiàng)行政行為。法治要求行政權(quán)的行使在法制的框架下運(yùn)行，政策的制定和實(shí)施也理應(yīng)在法制的軌道中運(yùn)行，做到依法行政。

二、我國行政管理中政策制定的制度缺陷

(一)政策出臺的位階低

本文討論的是行政管理中的政策制定，所以在“限購”政策中自動屏蔽市場主體的經(jīng)營性限購，政府以文件的形式出臺的“限購令”最早是由北京發(fā)起的，2010年4月30日北京出臺“國十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出的:從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實(shí)填寫一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”，后來大多數(shù)一線城市和省會城市相繼出臺了房屋限購的政策。所謂的“國十條”是2010年4月7日國務(wù)院下發(fā)的針對房地產(chǎn)調(diào)控的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，就在之前的2010年1月7日國務(wù)院還下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(5條)。根據(jù)我國《憲法》第八十九條的規(guī)定，國務(wù)院有編制和執(zhí)行國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃的職能，把國務(wù)院對房地產(chǎn)的調(diào)控看作是在履行其對國民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控職能本是無可厚非，但問題在于國務(wù)院以通知的形式制定的針對全國地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的方針是總方針，具體房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的制定權(quán)限下放到了地方政府，各地方政府制定的針對本地區(qū)的實(shí)施細(xì)則可以被定位為抽象行政行為，即這一抽象行政行為的實(shí)施主體是地方政府，地方政府對相關(guān)政策細(xì)節(jié)的炮制就有很大的自由裁量的性質(zhì)(1)。實(shí)踐證明地方政府在實(shí)施該項(xiàng)抽象行政行為時較倉促，缺乏一些程序保障(如相關(guān)的調(diào)研、聽證、座談、合理性論證等)。所以，綜上看來，政策細(xì)節(jié)制定的位階大多是地方政府，地方政府對諸如房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的干預(yù)，似乎是出出“限購”通知就了事，顯得過于輕視。大部分的地方政策出臺也是如此，位階低是政策制定普遍存在的問題，這也是導(dǎo)致我們在行政管理中紅頭文件泛濫的原因。

(二)欠缺合理有效的監(jiān)督制約

隨著社會發(fā)展,我國的大中城市出現(xiàn)了交通擁堵的問題。發(fā)現(xiàn)交通擁堵的現(xiàn)實(shí)原因,對于治堵方案的正確制定具有現(xiàn)實(shí)意義。社會處于“復(fù)雜”之中,不同的政策提出,可能會給社會各階層、各職業(yè)、各地區(qū)產(chǎn)生不同的影響,治堵方案的提出本身也可能會具有成本和效果(收益),治堵方案的制定應(yīng)當(dāng)基于公平——效率,除此之外,治堵方案定會改變市場結(jié)構(gòu)和收入分配水平。這就決定了提出行之有效的政策,必須比較在不同情況下各政策可能會帶來什么樣的結(jié)果。本文力求通過網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)分析方法,對于各交通治理政策的適用性進(jìn)行系統(tǒng)比較,然后提出各種情況下治堵方案選擇的一般性原則。

1道路及其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)

道路網(wǎng)絡(luò)是交通的核心,現(xiàn)如今我們想從一個空間到達(dá)另一個空間必須借助于交通網(wǎng)絡(luò),這一網(wǎng)絡(luò)包括陸路交通網(wǎng)絡(luò)、水陸交通網(wǎng)絡(luò)和航空交通網(wǎng)絡(luò)等。從絕大多數(shù)的城市看,借助于陸路交通網(wǎng)絡(luò)的占絕對優(yōu)勢?，F(xiàn)在所提出的交通擁堵一般是指陸路交通的擁堵問題,尤其城市內(nèi)部陸路交通網(wǎng)絡(luò)的擁堵問題是研究的重點(diǎn)。要想理解交通為何出現(xiàn)擁堵,首先要對道路的經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行界定。道路作為公共物品,其供給小于需求呈現(xiàn)必然性。道路作為一個社會的公共物品,其供給一般都由地方政府提供。公共物品具有典型的非競爭性和非排他性的特征,道路的非競爭性體現(xiàn)在不擁堵的情況,一個人對道路的使用不會影響到其他人的消費(fèi);道路的非排他性體現(xiàn)在即便沒有付費(fèi)的人使用道路,我們也很難將其排除。雖然我國各地對外地車輛在本地的使用實(shí)施了一定的限制,也就是提升了道路使用的排他能力,道路逐漸向俱樂部產(chǎn)品方向演變。一旦交通發(fā)生擁堵,道路的競爭性也逐漸凸顯,因此當(dāng)交通出現(xiàn)擁堵而政府并未對外來車輛實(shí)施限制時,道路具有競爭性而不具有排他性,是公共資源性質(zhì)。如果擁堵和限制并存道路的將具有私人物品性質(zhì),見圖1。圖1道路是網(wǎng)絡(luò)型投資,從資金、技術(shù)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和影響一個地區(qū)交易成本的角度看,很多人認(rèn)為政府充當(dāng)供給者具有一定的優(yōu)勢。但一旦政府在資金等方面無法提供時,大的財(cái)團(tuán)或者具有一定強(qiáng)制力的非政府組織可能會為此充當(dāng)供給者。原因是當(dāng)市場供給很小而市場對道路的需求很大時,通過“公共事務(wù)治理之道”(奧斯特羅姆)形成的制度能夠?yàn)槭袌鎏峁爱a(chǎn)品”。因此,道路的供給應(yīng)該存在多個方式和多個水平。這為我們尋求多種供給模式和多樣的滿足需求提供可能。路網(wǎng)和路況是決定道路供給的重要因素,炫耀性和可替代性是影響需求的主要因素。從道路供給上看,路網(wǎng)密度是決定擁堵的重要因素,就像無限的供給能滿足有限的需求一樣,只要路網(wǎng)密度足夠大,擁堵問題不會出現(xiàn)。但無限的供給似乎不切實(shí)際,因?yàn)榈缆返奶峁┍旧砭哂谐杀?而這一成本來源于稅收、財(cái)政撥付和集資。路況直接影響車輛行駛速度,對于增加了對道路的占用時間,由此帶來了造成擁堵的可能和先決條件。很多人購買車輛并非由于生活所必須,而是象征高收入或者說是有閑階級(凡勃倫)的象征,因此購車現(xiàn)已成為一種炫耀性商品,尤其大排量的汽車這一特征更加明顯。除此之外,由于各種交通工具的運(yùn)載能力不同,各種交通工具之間的可替代性也決定了交通的現(xiàn)實(shí)問題。交通規(guī)則作為基本行車規(guī)范,對擁堵現(xiàn)象并不構(gòu)成治理。而限購、限行等措施作為內(nèi)化在道路使用者“成本——收益函數(shù)”的制度,能夠起到影響道路需求和供給的目的,至于能否“有的放矢”,關(guān)鍵在于道路公共屬性和政策是否具有針對性。

2交通擁堵政策的比較分析

目前,采用的交通擁堵的治理對策有:政府投資擴(kuò)充路網(wǎng),限購令,降低公共交通費(fèi)用,限行令和征收堵車費(fèi)等。利用經(jīng)濟(jì)學(xué)方式對治堵政策進(jìn)行比較,能夠發(fā)現(xiàn)其優(yōu)勢和弊端,從中能夠找出治堵政策的適用性,根據(jù)社會發(fā)展的公平效率原則,為治堵政策的制定提供依據(jù)。治堵政策主要從幾個當(dāng)面入手,從政策制定上分為兩個維度:供給和需求和制度設(shè)置(管制與激勵),由此可以建立對我國治堵政策進(jìn)行劃分。從表1可以看出,目前的政策制定主要針對于需求管制方面。需求方面,部分城市尤其是大城市,實(shí)施了激勵公共交通發(fā)展,降低公共交通使用費(fèi)用的措施,以緩解交通擁堵問題。供給方面,我國長期實(shí)施特殊情況下的交通管制,和積極擴(kuò)充路網(wǎng)(高架、立交等)等措施,但由于道路的公共屬性,決定了道路擁堵問題必然存在,而且擁堵的現(xiàn)象逐漸在中型城市甚至小城市出現(xiàn)。分析治堵政策,必須對各項(xiàng)政策可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)后果進(jìn)行估計(jì),由于各政策的經(jīng)濟(jì)后果具有明顯的異同,因此在不同的情況下,應(yīng)因地制宜地采用適用政策,方能起到非常好的政策效果。通過對交通擁堵治理政策的比較能夠發(fā)現(xiàn),激勵性措施其成本一般高于其他交通管制措施(由于其需要財(cái)政支持),從道路的經(jīng)濟(jì)屬性上看,激勵政策并不通過改變其屬性以緩解交通問題。雖然此類政策具有高成本性,但其經(jīng)濟(jì)效率較高,并未限制人們的選擇自由以及產(chǎn)生收入再分配效應(yīng)。但由于道路本身的公共物品屬性,其需求過度及市場供給不足的現(xiàn)象是必然的趨勢。相比較而言,通過需求激勵(通過公共交通對私人汽車的替代激勵)的效果優(yōu)于擴(kuò)充路網(wǎng),原因在于需求激勵措施可能帶來更為長久的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。如果考慮到期效的影響因素,需求刺激政策由于其是生活奢侈品(需求價格彈性大于1),當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長較快時政策效果可能受限,而供給激勵政策不僅受制于財(cái)政約束,也受制于城市發(fā)展的未來目標(biāo)。管制政策方面:供給管制政策一般只能作為“權(quán)宜之計(jì)”,對于交通擁堵的治理只能起到暫時的作用。由于交通管制帶來的道路性質(zhì)競爭性,從而使得道路呈現(xiàn)公共資源屬性。這種競爭性造成了資源占有上的不平等,不僅僅限制了道路的利用效率,而且造成了公民選擇上的不自由和利用上的不公正。不僅造成低效,而且影響管制部門的聲譽(yù),因此只能在特殊情況下使用。需求管制政策相對于其他政策,其效果更明顯(一般較長),但需求管制政策的經(jīng)濟(jì)后果差異較大,主要體現(xiàn)在自由的限制,效率問題和收入再分配效應(yīng)中。其中:①限購令的自由選擇問題和收入再分配效應(yīng)較為明顯,如果道路是一項(xiàng)公共物品,那么人民對公共物品的使用不應(yīng)該具有排他性和競爭性,汽車的使用和道路是分不開的,限購令用汽車?yán)壍缆?不僅使得道路具有了競爭性(雖然不是完全的競爭性)和排他性(有可能是完全的排他性),使得道路成為部分人的“準(zhǔn)私人物品”。作為社會公共投資的道路應(yīng)作為公共物品存在,為廣大公民謀求福利,限購性導(dǎo)致了公共物品分配不均,必將產(chǎn)生實(shí)際的收入再分配效應(yīng)。已有限購令會在已有汽車的車主和未購汽車的人之間產(chǎn)生明顯的財(cái)產(chǎn)再分配效應(yīng),目前北京市二手汽車市場的火爆足以證明了財(cái)產(chǎn)再分配效應(yīng)在起作用。限購令使得“牌照”成為一項(xiàng)新的金融資產(chǎn),有用牌照的汽車將通過“掛牌”提升車的使用價值。從收入再分配和財(cái)產(chǎn)再分配上考慮,限購政策存在一定的問題,副作用較為明顯。但限購令對于治理交通擁堵的效果上看,具有較為明顯的優(yōu)勢,由于對于需求的直接管制再配之?dāng)U充路網(wǎng)等措施,治理效果非常明顯。②限號政策是需求管制政策中時效較為短期的一種。道路作為公共物品,其過度需求現(xiàn)象必將產(chǎn)生,除非由于收入不足或者沒有欲望而未構(gòu)成需求。當(dāng)通過限號而產(chǎn)生的道路供給過剩,必將對購車行為產(chǎn)生正向激勵,在我國高速經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平顯著提高的今天,汽車作為奢侈品和炫耀性商品,其購買欲望自然會增強(qiáng),在購買欲望和購買能力具備的條件下,汽車增速顯而易見。由此可以看出,在收入增長過快的環(huán)境下,此類政策效果將會非常的短。③征收堵車費(fèi)是一項(xiàng)通過增加使用者使用成本的方式限制車輛使用已達(dá)到治堵效果的政策。此政策的實(shí)質(zhì)是對一旦發(fā)生擁堵(公共物品性質(zhì)發(fā)生改變)的道路,通過增加需求者的成本(類似于消費(fèi)稅)來改變對道路市場的均衡。

征收堵車費(fèi)會在某一閾值上實(shí)現(xiàn)均衡,例如某城市規(guī)定擁堵值定為車速低于v,當(dāng)速度低于v由于擁堵費(fèi)的征收限制了一定的車輛使用,但速度高于v時也會刺激車輛上路,因此政策只能使得道路在某一行駛速度上實(shí)現(xiàn)均衡。堵車費(fèi)的征收應(yīng)實(shí)施累進(jìn)制,原因在于累進(jìn)制的堵車費(fèi)可以使得在道路供給不變的情況下,通過改變需求,使得市場恢復(fù)平衡,具有較強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力。由于征收堵車費(fèi)不可能真正的致使道路暢通無阻,只是改變了擁堵點(diǎn)(行駛速度的閾值),征收堵車費(fèi)較為適用交通惡化嚴(yán)重的地區(qū)緩解交通壓力。信息不對稱是導(dǎo)致市場失靈的原因之一,信息不對稱會導(dǎo)致道德風(fēng)險和逆向選擇。在擁堵問題上具有非常大的不確定性,例如工作日上路車輛的不確定性、行駛路線的不確定性等成為道路使用者面臨的一個重要風(fēng)險。由此可能引起具有較高邊際效用的車主(可能有重要的急事)不能有效利用,而具有較低利用效率的車主可能卻能獲取道路使用——逆向選擇。也可能出現(xiàn)經(jīng)常利用交通的信息較完備的使用者通過機(jī)會主義方式影響道路的利用——道德風(fēng)險。④增加使用費(fèi)(例如燃油附加稅)是通過增加汽車使用成本的方式限制車輛購買而治堵的政策。其經(jīng)濟(jì)理論依據(jù)來源于戈森第二法則,當(dāng)?shù)缆肥褂贸杀咎岣邥r,消費(fèi)者會選擇相應(yīng)的替代品(替代效應(yīng));同時當(dāng)使用費(fèi)用增加時,實(shí)際收入的減少也會引發(fā)對汽車消費(fèi)的下降(收入效應(yīng),由于汽車是生活奢侈品,其收入彈性較大)。此類治堵政策具有較為明顯的優(yōu)點(diǎn):通過市場選擇進(jìn)行治堵,不會對消費(fèi)者具有強(qiáng)制性;通過對市場的分辨,能抑制炫耀性購車行為,市場能自動剔除需求強(qiáng)度較低的人。缺點(diǎn)體現(xiàn)在,道路使用成本無疑是市場交易成本之一,此種提升使用成本必將提升社會的交易成本,可能引發(fā)交易成本提升帶來的社會效率低下。另外,增加車輛使用費(fèi)分為固定費(fèi)形式和單位使用費(fèi)形式。兩種形式可能導(dǎo)致不同的效果。其中固定使用費(fèi)形式可能只能較少的減少車輛;而單位費(fèi)用隨著對道路(里程)的使用量增加而增加,對長距離的道路使用具有較好的效果。增加使用費(fèi)對道路需求過度的糾正并不具有顯著性和穩(wěn)定性,汽車作為生活奢侈品的事實(shí)并未改變,因此當(dāng)收入增長較快時,擁堵問題會變得一樣嚴(yán)重。由于使用費(fèi)的征收具有同一性,因此在區(qū)域收入差距較小的情況下適用。

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)政稅收政策的支持下在我國市場經(jīng)濟(jì)中的地位越來越高，其對市場的作用力也越來越大，一定程度上推動了我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但同時也使得一些問題突顯出來。本文主要通過分析財(cái)政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的影響，從而提出優(yōu)化財(cái)政稅收政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施。

關(guān)鍵詞：財(cái)政稅收政策；房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)；影響；措施

隨著國家對市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，在財(cái)政稅收政策的支持下我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)正不斷朝著健康的方向發(fā)展。但隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)在迎來機(jī)遇的同時也面臨著一系列挑戰(zhàn)。因此，在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，只有國家通過財(cái)政稅收政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，才能保障我國市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

一、財(cái)政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的影響

在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，我國市場經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)在迎來發(fā)展機(jī)遇的同時也面臨著一系列的挑戰(zhàn)，為了保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，避免經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，國家要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，通過財(cái)政稅收政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場進(jìn)行健康發(fā)展，從而推動國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（一）有利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)科學(xué)穩(wěn)定發(fā)展。隨著中國特色社會主義國家的不斷建設(shè)，我國為實(shí)現(xiàn)依法治國，不斷健全法律法制。國家通過制定財(cái)政稅收政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行指導(dǎo)與調(diào)控，能在一定程度上對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，防止房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，從而促使我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行健康發(fā)展。換言之，財(cái)政稅收政策為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了法律保障，依照財(cái)政稅收政策治理房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場有法可依，同時針對房地產(chǎn)行業(yè)的不法行為做到違法必究，有利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的科學(xué)穩(wěn)定發(fā)展。（二）有利于房價的穩(wěn)定與合理。現(xiàn)階段我國各地房價普遍較高，且房價的漲勢呈快速增長狀態(tài)，居高不下的房價與我國居民收入嚴(yán)重不符。限購政策未下發(fā)之前，許多人員通過銀行信貸多處購買房產(chǎn)，致使房地產(chǎn)行業(yè)房源緊缺，開發(fā)商趁機(jī)哄抬房價，最終導(dǎo)致房價不斷上漲，出現(xiàn)部分人一人多房，其他人無房可住的現(xiàn)象。通過財(cái)政稅收政策的不斷調(diào)控，如頒布限購令、征收房產(chǎn)稅和增值稅等措施，一定程度上回籠了信貸資金，控制了房價的漲勢，同時增加了市場上的流動房產(chǎn)數(shù)量，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。財(cái)政稅收政策通過征收房產(chǎn)稅以及增值稅等具體措施，細(xì)化了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范，并通過銀行信貸等方面給予開發(fā)商優(yōu)惠，一定程度上調(diào)動了開發(fā)商調(diào)控的積極性，有利于房價的穩(wěn)定與合理。（三）有利于實(shí)現(xiàn)利益分配的公平性近。年來隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，財(cái)政稅收政策也不斷加大管理力度，增值稅的征收一定程度上能控制房地產(chǎn)市場中二手房的流動房產(chǎn)數(shù)量，也有利于國家財(cái)政收入的提高，實(shí)現(xiàn)利益分配的公平性。隨著我國財(cái)政稅收政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越規(guī)范化，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)也得到了健康平穩(wěn)的發(fā)展。

二、優(yōu)化財(cái)政稅收政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的有效措施

2011年兩會期間的政府工作報(bào)告結(jié)合了我國的基本國情，實(shí)事求是地總結(jié)了2010年的工作，并提出了2011年的主要任務(wù)，提到的問題都是事關(guān)改革和發(fā)展大局的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，比如就業(yè)、教育、分配、社保、穩(wěn)定等等，并且對這些關(guān)系到人民群眾的基本需要的問題提出的應(yīng)對措施可操作性很強(qiáng)，充分反映了全國人民的發(fā)展需求，說出了老百姓愛聽愛看的大實(shí)話，求真務(wù)實(shí)，腳踏實(shí)地，催人奮進(jìn)。

下面，我對兩會期間的提出的問題說出自己的觀點(diǎn)。

一、針對居高不下的房價問題

我們國家曾先后出臺政策——提高首付、限購、限炒（地皮）以及國企退出機(jī)制等政策措施不可謂不夠狠，中國國務(wù)院1月底又出臺調(diào)控房市的“新國八條”，規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺房地產(chǎn)限購令實(shí)施細(xì)則。在政府工作報(bào)告中多次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。這在歷屆政府工作報(bào)告中是沒有過。足見中央政府對房價問題之重視程度有多么地高。

在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容：

（一）進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。

實(shí)施汽車、摩托車下鄉(xiāng)補(bǔ)貼政策是推動汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、促進(jìn)農(nóng)村消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的一項(xiàng)重要舉措。根據(jù)財(cái)政部等七部委《汽車摩托車下鄉(xiāng)實(shí)施方案》（財(cái)建[2009]104號）和省財(cái)政廳等部門《關(guān)于印發(fā)*省汽車摩托車下鄉(xiāng)實(shí)施方案的通知》（浙財(cái)企字[2009]81號）有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)特制定汽車摩托車下鄉(xiāng)補(bǔ)貼資金使用管理辦法如下：

一、汽車摩托車下鄉(xiāng)補(bǔ)貼對象及實(shí)施時間。

1．自2009年3月1日至2009年12月31日止，我縣農(nóng)民將三輪汽車或低速貨車報(bào)廢并換購輕型載貨車(以下簡稱換購輕型載貨車)，報(bào)廢車輛車主與新購車輛車主為同一農(nóng)民的，可給予財(cái)政補(bǔ)貼。享受財(cái)政補(bǔ)貼的輕型載貨車每戶限購一輛。

2．自2009年3月1日至2009年12月31日止，我縣農(nóng)民購買1.3升及以下排量微型客車的，可給予補(bǔ)貼。享受補(bǔ)貼的微型客車每戶限購一輛。

3．自2009年2月1日至2013年1月31日止，我縣農(nóng)民購買摩托車的，比照家電下鄉(xiāng)政策給予財(cái)政補(bǔ)貼。享受補(bǔ)貼的摩托車每戶限購兩輛。

補(bǔ)貼產(chǎn)品中三輪汽車指原三輪農(nóng)用車；低速貨車指原四輪農(nóng)用車；輕型載貨車指總質(zhì)量大于1.8噸但不超過6噸、至少四個車輪且用于載貨的機(jī)動車輛；微型客車指發(fā)動機(jī)排量在1.3升及以下、至少四個車輪且用于載客的機(jī)動車輛(不含轎車)。