一、物業(yè)維修基金的現(xiàn)狀

在我國(guó)，物業(yè)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定，但是卻也由此產(chǎn)生一系列問(wèn)題，只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下，才能夠有效地提出解決問(wèn)題的方法。目前我國(guó)物業(yè)維修基金現(xiàn)狀從幾個(gè)方面看：

（一）關(guān)于維修基金的繳交。

1.維修基金繳納人?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第五十四條明確規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！憋@然，繳交主體是業(yè)主，這是由專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)決定的?！稐l例》明確了“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！睒I(yè)主購(gòu)買了房屋在依法擁有房屋所有權(quán)的同時(shí)，也擁有了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造責(zé)任，這部分資金的支出應(yīng)由購(gòu)房業(yè)主承擔(dān)，而不應(yīng)由已售房屋的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

2.維修基金繳納時(shí)間。從道理上講，專項(xiàng)維修資金可以采用一次性交納，也可采用隨物業(yè)管理費(fèi)用按月收取專戶儲(chǔ)存，或需要維修、更新、改造時(shí)向業(yè)主隨時(shí)收取的做法，這些做法分別在不同國(guó)家實(shí)行。但考慮到目前我國(guó)法制不夠健全，業(yè)主責(zé)任意識(shí)尚不到位，在一些地方物業(yè)管理收費(fèi)拖欠現(xiàn)象還嚴(yán)重存在等因素，目前我國(guó)專項(xiàng)維修資金的制度設(shè)計(jì)宜采用主要在購(gòu)房時(shí)一次性交納，待物業(yè)使用到一定年限，維修資金不夠使用時(shí)再向業(yè)主續(xù)籌。

3.維修資金繳納數(shù)量。收取維修基金時(shí)主要應(yīng)考慮在一般情況下，物業(yè)使用到一定年限內(nèi)所需的資金量，可考慮按購(gòu)房款的2～3％，或物業(yè)單體建安造價(jià)的一定比例。比較來(lái)看，按建安造價(jià)一定比例較為科學(xué)，但鑒于建安造價(jià)基數(shù)較購(gòu)房款小得多，若采用建安造價(jià)為基數(shù)，則應(yīng)適當(dāng)提高交納比例。此外，還可以在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，以減輕今后續(xù)籌資金的壓力。

【關(guān)鍵詞】：維修基金保險(xiǎn)金運(yùn)營(yíng)方式“政府主導(dǎo)型”管理模式

【摘要】：物業(yè)專項(xiàng)維修基金的建立，相當(dāng)于為業(yè)主所擁有的房屋提供了“養(yǎng)老保險(xiǎn)”。現(xiàn)行的管理辦法，使此項(xiàng)資金在歸集及監(jiān)管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的今天，一個(gè)省（市）有著規(guī)模達(dá)幾十、甚至上百億的資金成了“不動(dòng)產(chǎn)”，能不引人深思？業(yè)主利益的保障，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都促使著對(duì)維修基金的運(yùn)營(yíng)方式及風(fēng)險(xiǎn)管理模式作根本性變革。本文直擊現(xiàn)行維修基金管理模式存在的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)保險(xiǎn)資金與維修基金作類比性分析及兩者運(yùn)營(yíng)方式有機(jī)結(jié)合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險(xiǎn)金運(yùn)營(yíng)方式及“政府主導(dǎo)型”管理模式，以期實(shí)現(xiàn)維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。

建立物業(yè)專項(xiàng)維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金），是物業(yè)管理發(fā)展史上的一大創(chuàng)舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產(chǎn)物。歸集此項(xiàng)基金，相當(dāng)于對(duì)房屋建立了“養(yǎng)老保險(xiǎn)”，使房屋共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時(shí)在責(zé)任分?jǐn)偧傲x務(wù)履行上產(chǎn)生矛盾，有利于物業(yè)的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項(xiàng)涉及民生、意義重大的基金，自99年國(guó)家開(kāi)始實(shí)行以來(lái)，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監(jiān)管嚴(yán)格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計(jì)歸集維修基金已達(dá)38億元，累計(jì)使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒(méi)有適合的增值渠道，而是現(xiàn)行管理機(jī)制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。

如何實(shí)現(xiàn)維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認(rèn)為，同樣具有保障性質(zhì)的保險(xiǎn)資金，已有上百年的發(fā)展史，在管理模式及運(yùn)營(yíng)方式上相對(duì)比較成熟和規(guī)范，既能按保險(xiǎn)協(xié)議向受益人提供保障，又能靈活地對(duì)資金進(jìn)行理財(cái)操作。兩種資金既然都以穩(wěn)健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險(xiǎn)資金的管理運(yùn)營(yíng)模式來(lái)改革現(xiàn)行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學(xué)化、社會(huì)效用最大化。

維修基金管理現(xiàn)狀分析

（一）現(xiàn)行管理模式

一、業(yè)主委員會(huì)自主管理物業(yè)維修基金

（一）成立業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)成立前，即在前期物業(yè)管理期間（即在業(yè)主委員會(huì)成立之前），物業(yè)管理公司由發(fā)展商選聘，業(yè)主通常向物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)，并向其繳納物業(yè)維修基金。

1．業(yè)主委員會(huì)自主管理物業(yè)維修基金，須遵守物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定，不得將物業(yè)維修基金出借，不得將物業(yè)維修基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不得用物業(yè)維修基金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。不得將以下四項(xiàng)費(fèi)用列入專項(xiàng)維修資金中：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

2．業(yè)主委員會(huì)須向業(yè)主大會(huì)提交自主管理物業(yè)維修基金的實(shí)施方案，其中應(yīng)明確是業(yè)委會(huì)自行管理還是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，并詳細(xì)說(shuō)明物業(yè)維修基金的存儲(chǔ)銀行及帳號(hào)、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業(yè)主查詢本息余額的方式等內(nèi)容。對(duì)因業(yè)主委員會(huì)集體或業(yè)主委員會(huì)成員個(gè)人原因致使物業(yè)維修基金無(wú)法保值增值或?qū)е沦Y金流失的，實(shí)施方案應(yīng)預(yù)先提出解決方法。

3．上述方案須在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決同意后，由業(yè)主大會(huì)出具相關(guān)書(shū)面決定。如小區(qū)某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

第一條為規(guī)范物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理,維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《*市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條*市市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū))物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理,適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)維修基金,僅指商品房物業(yè)維修基金。

第三條本辦法所稱的物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的范圍,按照《*市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備,不屬于本辦法所稱的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

第四條新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)維修基金)。物業(yè)維修基金屬于業(yè)主所有。

物業(yè)管理辦公室2006年工作總結(jié)

在2006年的工作中，我辦嚴(yán)格執(zhí)行了物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)，同時(shí)按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結(jié)合琿春實(shí)際情況，對(duì)全市的物業(yè)進(jìn)行了規(guī)范的管理工作。具體主要抓了以下幾個(gè)方面的工作。

一、進(jìn)一步強(qiáng)化單位的制度建設(shè)

今年我辦進(jìn)一步加強(qiáng)了單位的規(guī)章制度和考勤制度，每周都抽出半個(gè)工作日進(jìn)行學(xué)習(xí)各項(xiàng)業(yè)務(wù)知公務(wù)員之家版權(quán)所有識(shí)，要求每位單位職工都要認(rèn)真做好學(xué)習(xí)筆記，同時(shí)也要求記好個(gè)人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設(shè)方面，我辦嚴(yán)格杜絕因工作方面的原因發(fā)生的吃、拿、卡、要、報(bào)等情況，從提高個(gè)人的自身素質(zhì)建設(shè)出發(fā)，真正地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)和黨員的先進(jìn)模范作用，使之在工作中都要從服務(wù)廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)做好自身的本職工作，從而表現(xiàn)出黨員的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力。為我市物業(yè)管理的發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

二、建立、建全單位的檔案管理工作

為保存好我辦的相關(guān)檔案資料，實(shí)行檔案統(tǒng)一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學(xué)習(xí)了檔案管理，同時(shí)對(duì)近年的檔案進(jìn)行了有序整理及分類備檔，即：（1）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位確保自管的房屋；（2）使用房屋進(jìn)行抵頂維修基金的房屋；（3）欠繳維修基金的房屋；（4）維修基金繳納比較齊全的房屋；為今后工作查找資料時(shí)能夠做到及時(shí)便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

在xxx年的工作中，我辦嚴(yán)格執(zhí)行了物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)，同時(shí)按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結(jié)合**實(shí)際情況，對(duì)全市的物業(yè)進(jìn)行了規(guī)范的管理工作。具體主要抓了以下幾個(gè)方面的工作。

一、進(jìn)一步強(qiáng)化單位的制度建設(shè)

今年我辦進(jìn)一步加強(qiáng)了單位的規(guī)章制度和考勤制度，每周都抽出半個(gè)工作日進(jìn)行學(xué)習(xí)各項(xiàng)業(yè)務(wù)知識(shí)，要求每位單位職工都要認(rèn)真做好學(xué)習(xí)筆記，同時(shí)也要求記好個(gè)人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設(shè)方面，我辦嚴(yán)格杜絕因工作方面的原因發(fā)生的吃、拿、卡、要、報(bào)等情況，從提高個(gè)人的自身素質(zhì)建設(shè)出發(fā)，真正地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)和黨員的先進(jìn)模范作用，使之在工作中都要從服務(wù)廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)做好自身的本職工作，從而表現(xiàn)出黨員的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力。為我市物業(yè)管理的發(fā)展做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

二、建立、建全單位的檔案管理工作

為保存好我辦的相關(guān)檔案資料，實(shí)行檔案統(tǒng)一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學(xué)習(xí)了檔案管理，同時(shí)對(duì)近年的檔案進(jìn)行了有序整理及分類備檔，即：（1）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位確保自管的房屋；（2）使用房屋進(jìn)行抵頂維修基金的房屋；（3）欠繳維修基金的房屋；（4）維修基金繳納比較齊全的房屋；為今后工作查找資料時(shí)能夠做到及時(shí)便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、“物業(yè)維修基金”的管理工作

第一條為了保障房屋售后的維修管理，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房〔1998〕213號(hào)）、《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及城市住房制度有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際制定本辦法。

第二條本辦法所指的房屋公共維修基金是指小區(qū)、大廈、樓宇內(nèi)的房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造、維修所需要的資金。

第三條凡在我縣城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋業(yè)主單位和個(gè)人（產(chǎn)權(quán)人），按以下標(biāo)準(zhǔn)交納房屋公共維修基金：

新建商品房、集資建房、拆遷安置還房、聯(lián)合建房、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位尚未出售的余房和自用房，住宅按每平方米15元交納；非住宅按每平方米22.5元交納。

第四條上述規(guī)定的公共維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或聯(lián)建、集資的組織單位（以下簡(jiǎn)稱“建設(shè)單位”）向房屋業(yè)主一次性收取并代其存入縣住房資金管理中心專戶。

建設(shè)單位未收取或未足額收齊的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)代交納。

總則

為規(guī)范本區(qū)維修資金的帳目公布，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《市商品住宅維修基金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

維修資金公布分商品房維修資金和售后公房三項(xiàng)維修資金兩類。拆私還私維修資金、使用權(quán)轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)維修資金歸為商品房維修資金類；有限產(chǎn)權(quán)接軌維修資金歸為售后公房三項(xiàng)維修資金類。

對(duì)于商品房維修資金和售后公房三項(xiàng)維修資金兼有的業(yè)委會(huì)，根據(jù)小區(qū)的立項(xiàng)性質(zhì)，確定帳目公布的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

商品房

一、帳目結(jié)構(gòu)

住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。它不僅是保障房屋所有權(quán)人或房屋使用人的合法權(quán)益的基本手段，也是維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定的有效途徑。自1999年停止福利分房后，我縣住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修的矛盾日益加劇，出現(xiàn)了以北門安居小區(qū)為典型的多處業(yè)主聚眾上訪事件，影響了社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。因此，規(guī)范我縣住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金管理，已迫在眉睫。

一、我縣住宅公共部位維修資金管理政策亟需完善

我縣自1994年開(kāi)始提取維修基金以來(lái)，為規(guī)范維修基金的歸集、管理和使用，縣政府及建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件。目前我縣公共部位維修資金管理的政策依據(jù)，主要是年縣政府印發(fā)的《縣住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行規(guī)定》和年縣財(cái)政局、建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施備維修基金歸集與管理的通知》。從這兩個(gè)文件施行的情況來(lái)看，雖然對(duì)規(guī)范維修基金的管理發(fā)揮了積極的作用，但也顯現(xiàn)出執(zhí)行力不夠、可操作性不強(qiáng)等不足。特別是近年來(lái)，屋面漏水等涉及公共部位維修的問(wèn)題層出不窮，每年由此而導(dǎo)致的上訪投訴也與日俱增，現(xiàn)行政策既不能很好地解決歷史遺留問(wèn)題，也無(wú)法完全適應(yīng)住宅建設(shè)發(fā)展的新形勢(shì)和新要求。因此，完善住宅公共部位維修資金管理現(xiàn)行機(jī)制，建立行之有效的歸集管理模式，已是群眾安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)和諧穩(wěn)定的當(dāng)務(wù)之急。

二、公共部位維修資金的歸集力度亟需加強(qiáng)

解決公共部位維修矛盾的關(guān)鍵是資金。住宅的性質(zhì)不同，公共部位維修資金歸集的情況也不一樣。首先來(lái)看房改房:1994年我縣在公有住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售和1999年公有住房由標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向完全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡時(shí)，即分別按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位維修基金。全縣按房改政策出售的住房共380多棟5100多套，涉及211個(gè)單位和部門，共歸集到維修基金1492.02萬(wàn)元。但15年來(lái)，因住房維修、企業(yè)改制等原因，絕大部分公共部位維修基金已返還給了繳存單位，部分單位和小區(qū)的維修基金早已使用殆盡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣維修基金賬面可用余額共282.89萬(wàn)元，在住房資金管理中心開(kāi)設(shè)維修基金帳戶的211個(gè)單位和部門中，賬面余額5萬(wàn)元以上的僅9家，不足萬(wàn)元的竟多達(dá)138家。由于公房出售后長(zhǎng)年失修失養(yǎng)，住宅公共部位的維修矛盾日漸突出，加之近年來(lái)維修費(fèi)用日益上漲，目前僅存的、有限的一點(diǎn)兒維修基金已是杯水車薪。再看商品房:從2007年鵬程·時(shí)代交付使用起，我縣開(kāi)始征收商品住宅公共部位維修基金，歸集比例為個(gè)人2%、建設(shè)單位1%。截至目前，共歸集資金85萬(wàn)元。隨著我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品住宅公共部位維修基金歸集工作還有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。最后來(lái)看其他性質(zhì)的住宅：由于我縣商品房公共部位維修基金起征時(shí)間較晚，1996年至年間建成的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和集資房均沒(méi)有按規(guī)定建立維修基金。因維修資金無(wú)法落實(shí)，住宅公共部位維修矛盾始終無(wú)法化解，購(gòu)房居民苦不堪言卻投訴無(wú)門，行業(yè)管理部門深感其苦卻無(wú)能為力。

三、公共部位維修資金的管理體制亟需理順

第一章總則

第一條為了保障住房售后的維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，根據(jù)國(guó)務(wù)院和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條在本市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、郊區(qū)、高新區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房(包括經(jīng)濟(jì)適用房、以下簡(jiǎn)稱“商品房”)和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理，均適用本規(guī)定。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個(gè)人出售的公有住房。

第三條本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊過(guò)道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條凡商品房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)。

第五條市房產(chǎn)行政主管部門對(duì)本市住宅維修基金的收取、使用實(shí)行監(jiān)督管理。