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住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。它不僅是保障房屋所有權(quán)人或房屋使用人的合法權(quán)益的基本手段，也是維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定的有效途徑。自1999年停止福利分房后，我縣住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修的矛盾日益加劇，出現(xiàn)了以北門安居小區(qū)為典型的多處業(yè)主聚眾上訪事件，影響了社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。因此，規(guī)范我縣住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金管理，已迫在眉睫。

一、我縣住宅公共部位維修資金管理政策亟需完善

我縣自1994年開始提取維修基金以來，為規(guī)范維修基金的歸集、管理和使用，縣政府及建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件。目前我縣公共部位維修資金管理的政策依據(jù)，主要是年縣政府印發(fā)的《縣住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行規(guī)定》和年縣財(cái)政局、建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施備維修基金歸集與管理的通知》。從這兩個(gè)文件施行的情況來看，雖然對(duì)規(guī)范維修基金的管理發(fā)揮了積極的作用，但也顯現(xiàn)出執(zhí)行力不夠、可操作性不強(qiáng)等不足。特別是近年來，屋面漏水等涉及公共部位維修的問題層出不窮，每年由此而導(dǎo)致的上訪投訴也與日俱增，現(xiàn)行政策既不能很好地解決歷史遺留問題，也無法完全適應(yīng)住宅建設(shè)發(fā)展的新形勢(shì)和新要求。因此，完善住宅公共部位維修資金管理現(xiàn)行機(jī)制，建立行之有效的歸集管理模式，已是群眾安居樂業(yè)、社會(huì)和諧穩(wěn)定的當(dāng)務(wù)之急。

二、公共部位維修資金的歸集力度亟需加強(qiáng)

解決公共部位維修矛盾的關(guān)鍵是資金。住宅的性質(zhì)不同，公共部位維修資金歸集的情況也不一樣。首先來看房改房:1994年我縣在公有住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售和1999年公有住房由標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向完全產(chǎn)權(quán)過渡時(shí)，即分別按照售房款的6%和20%的比例提取了公共部位維修基金。全縣按房改政策出售的住房共380多棟5100多套，涉及211個(gè)單位和部門，共歸集到維修基金1492.02萬元。但15年來，因住房維修、企業(yè)改制等原因，絕大部分公共部位維修基金已返還給了繳存單位，部分單位和小區(qū)的維修基金早已使用殆盡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣維修基金賬面可用余額共282.89萬元，在住房資金管理中心開設(shè)維修基金帳戶的211個(gè)單位和部門中，賬面余額5萬元以上的僅9家，不足萬元的竟多達(dá)138家。由于公房出售后長(zhǎng)年失修失養(yǎng)，住宅公共部位的維修矛盾日漸突出，加之近年來維修費(fèi)用日益上漲，目前僅存的、有限的一點(diǎn)兒維修基金已是杯水車薪。再看商品房:從2007年鵬程·時(shí)代交付使用起，我縣開始征收商品住宅公共部位維修基金，歸集比例為個(gè)人2%、建設(shè)單位1%。截至目前，共歸集資金85萬元。隨著我縣房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品住宅公共部位維修基金歸集工作還有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。最后來看其他性質(zhì)的住宅：由于我縣商品房公共部位維修基金起征時(shí)間較晚，1996年至年間建成的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和集資房均沒有按規(guī)定建立維修基金。因維修資金無法落實(shí)，住宅公共部位維修矛盾始終無法化解，購(gòu)房居民苦不堪言卻投訴無門，行業(yè)管理部門深感其苦卻無能為力。

三、公共部位維修資金的管理體制亟需理順

如果說住宅公共部位維修基金是公共部位維修的保障，那么，建立規(guī)范、順暢的管理體制則是確保維修基金物盡其用的前提。強(qiáng)化住宅公共部位維修基金管理的作用，一是確保維修基金用到該用的地方，即保證資金的安全，而不至于被擠占、挪用；二是保證維修基金能用到需要用的地方，而不至于在需要?jiǎng)佑镁S修基金的時(shí)候卻要通過上訪投訴來解決。我縣從1994年建立住宅公共部位維修基金開始，一直實(shí)行住房資金管理中心專戶管理、縣房改辦監(jiān)督使用的管理模式。1999年住房資金管理中心劃歸財(cái)政局、房改辦與房管局合并以后，縣政府于2001年在《縣住宅公共部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行規(guī)定》中，明確“縣建設(shè)局和財(cái)政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用”。表面看來，原來縣體改辦一個(gè)部門管的事變成了兩個(gè)部門管，管理力度有所加大。但事與愿違的是，管理體制的變化不僅沒有收到預(yù)期目的，反而顯露出許多弊端。由于體制不順，兩個(gè)管理部門之間心存顧忌，不愿管，也放不開手腳去管，以至于政府的一些政策規(guī)定無法落到實(shí)處；由于體制不順，“分棟建立維修基金臺(tái)帳”等基礎(chǔ)性的工作至今，由于體制不順，各單位在資金管理中心的維修基金帳戶余額越來越少；同時(shí)，由于體制不順，因公共部位維修而上訪的群眾找哪個(gè)部門都解決不了問題，最后往往只好不了了之。

四、公共部位維修資金的續(xù)籌機(jī)制亟需建立

從1994年推行住房制度改革至今，兩次房改形成的售房款收入和維修基金收入共計(jì)7460.12萬元。截止2009年5月31日，15年間已累計(jì)返還各單位售房款和維修基金6963.82萬元。在返還的6963.82萬元中，如果一半用于公共部位維修，那么平均每年公共部位維修的資金就需要232.13萬元。而當(dāng)前，全縣公共部位維修資金賬面余額僅282.89萬元，絕大多數(shù)單位的維修基金賬面余額已經(jīng)無法滿足任意一項(xiàng)公共部位維修的資金需求。若不盡快建立行之有效的公共部位維修基金續(xù)籌機(jī)制，就是再規(guī)范、再有效的管理，恐怕也無法改變維修資金越來越少的局面。如果說房改房的維修資金是杯水車薪的話，那么，1996年至2005年間建成的一大批經(jīng)濟(jì)適用房、集資房和商品房就完全是無米之炊了。這一批住宅由于建成年限較短，目前維修矛盾還不是特別尖銳，但隨著住宅的自然老化、毀損，屋面漏水、下水道堵塞等各種問題必然會(huì)接踵而至。而防患于未然的唯一辦法，就是向業(yè)主續(xù)籌維修基金。其實(shí)我縣早在2001年出臺(tái)的《縣住宅公共部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》中，就提出了續(xù)籌維修基金的概念，但由于沒有明確的政策規(guī)定和具體的操作程序，至今沒有任何實(shí)際的進(jìn)展。所以，完善住宅公共部位維修資金管理的重中之重，就是針對(duì)我縣住宅維修資金不足的現(xiàn)狀，分門別類地建立維修資金的續(xù)籌機(jī)制，使之具有強(qiáng)制性、可行性和可操作性。

強(qiáng)化住宅公共部位維修資金管理，不僅是保證住宅正常使用、改善民生的利民之舉，也是促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的和諧之基。結(jié)合當(dāng)前我縣住宅公共部位維修基金管理現(xiàn)狀，建議采取以下對(duì)策措施：

一、修訂出臺(tái)新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。

目前我縣維修基金管理的政策依據(jù)，還是2001年出臺(tái)實(shí)施的《縣住宅公共部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》，由于該辦法的執(zhí)行力不夠、可操作性不強(qiáng)，且部分條款與建設(shè)部、財(cái)政部2007年12月的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》不相符合，迫切需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后，用于指導(dǎo)我縣住宅專項(xiàng)維修資金的管理。

二、加大住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和續(xù)籌力度。

一是嚴(yán)把房屋產(chǎn)權(quán)登記關(guān)，確保所有新建商品房按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定的比例足額交存維修資金；二是針對(duì)無維修資金或維修資金不足的住宅制定出臺(tái)維修基金續(xù)籌辦法，建議根據(jù)住宅的不同情況，采取隨物業(yè)管理費(fèi)按月定額收取、住宅交易時(shí)強(qiáng)制性收取等有效措施向業(yè)主續(xù)籌維修基金。三是建議政府從維修基金增值收益或其他渠道籌集資金，建立全縣住宅公共部位維修專項(xiàng)基金，專項(xiàng)用于矛盾突出而又確實(shí)無法解決的住宅公共部位維修，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。

三、規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的管理使用程序。

根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，資金管理的主體不是建設(shè)局和財(cái)政局，也不是房管局和住房資金管理中心，而是業(yè)主委員會(huì)。因此，理順住宅專項(xiàng)維修資金的管理使用程序，首先必須強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，并按照規(guī)定把維修資金移交給業(yè)主委員會(huì)管理，建設(shè)、財(cái)政等主管部門只對(duì)維修資金管理和使用行使指導(dǎo)監(jiān)督職能，讓業(yè)主委員會(huì)在維修資金的管理、使用、續(xù)籌等方面真正發(fā)揮作用。

四、強(qiáng)化專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)管。

由于公共部位維修項(xiàng)目工程標(biāo)的額較低，一般沒有進(jìn)入公開招投標(biāo)程序，實(shí)施過程中也沒有質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)介入，以至于施工隊(duì)伍大多是一些無資質(zhì)、無專業(yè)技術(shù)的草臺(tái)班子，維修質(zhì)量無法保證，往往是前面的矛盾還未解決，后面的問題已經(jīng)出現(xiàn)。因此，建議依靠物業(yè)管理組建專業(yè)維修隊(duì)伍，住宅公共部位的維修一律限定由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，維修質(zhì)量由業(yè)主委員會(huì)和公共部位直接受益人共同把關(guān)負(fù)責(zé)，建設(shè)、財(cái)政等主管部門要建立資金撥付會(huì)審制度，加強(qiáng)對(duì)資金使用情況的審查監(jiān)督。這樣，增加物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任，又強(qiáng)化了業(yè)主委員會(huì)的管理意識(shí)，主管部門、受益業(yè)主也無法置身事外，確保專項(xiàng)維修資金用到“刀刃”上。

五、理順住宅專項(xiàng)維修資金的管理體制。

一是根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定和我縣實(shí)際情況，已售公有住房專項(xiàng)維修資金由縣資金管理中心負(fù)責(zé)，縣房管局監(jiān)督物業(yè)企業(yè)使用。商品房的住宅專項(xiàng)維修資金由縣房管局委托建設(shè)銀行支行歸集，縣財(cái)政局監(jiān)督資金使用。住宅專項(xiàng)維修資金的續(xù)集由縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)。二是為維修資金管理提供人力和財(cái)力保障。住宅專項(xiàng)維修資金管理工作涉及到政策研究、資金歸集、資金管理、資金審批等諸多內(nèi)容，工作量大、紛繁復(fù)雜。建議縣政府在理順住宅專項(xiàng)維修資金的管理體制時(shí)，根據(jù)工作實(shí)際需要核定專職的工作人員、落實(shí)必要的專項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi)，確保住宅專項(xiàng)維修資金管理工作有專人抓，并能抓出成效。