導(dǎo)語：物業(yè)維修基金管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、業(yè)主委員會自主管理物業(yè)維修基金

（一）成立業(yè)主委員會

業(yè)主委員會成立前，即在前期物業(yè)管理期間（即在業(yè)主委員會成立之前），物業(yè)管理公司由發(fā)展商選聘，業(yè)主通常向物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)，并向其繳納物業(yè)維修基金。

1．業(yè)主委員會自主管理物業(yè)維修基金，須遵守物業(yè)專項維修資金管理辦法規(guī)定，不得將物業(yè)維修基金出借，不得將物業(yè)維修基金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動，不得用物業(yè)維修基金為單位和個人提供任何形式的擔(dān)保。不得將以下四項費用列入專項維修資金中：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。

2．業(yè)主委員會須向業(yè)主大會提交自主管理物業(yè)維修基金的實施方案，其中應(yīng)明確是業(yè)委會自行管理還是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，并詳細(xì)說明物業(yè)維修基金的存儲銀行及帳號、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業(yè)主查詢本息余額的方式等內(nèi)容。對因業(yè)主委員會集體或業(yè)主委員會成員個人原因致使物業(yè)維修基金無法保值增值或?qū)е沦Y金流失的，實施方案應(yīng)預(yù)先提出解決方法。

3．上述方案須在業(yè)主大會會議上，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決同意后，由業(yè)主大會出具相關(guān)書面決定。如小區(qū)某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

4．業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會代表列席。業(yè)主表決意見及業(yè)主大會決定須提供公證證明，并與實施方案一并報市物業(yè)主管部門備案。

盡管有關(guān)規(guī)定的非常明確，但由于種種原因，客觀上缺乏有力的監(jiān)督，發(fā)展商延遲繳納其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)維修基金以及物業(yè)管理公司挪用物業(yè)維修基金就成為可能，特別是發(fā)展商拖延繳納物業(yè)維修基金的現(xiàn)象更是常有的事；由于發(fā)展商和物業(yè)公司并非完全嚴(yán)格依法從事，要從真正意義上解決物業(yè)維修基金糾紛問題，需要一種規(guī)范的管理機(jī)制，需要有專門的機(jī)構(gòu)科學(xué)規(guī)范的管理物業(yè)維修基金。

二、獨立的物業(yè)維修基金管理部門

目前一些城市設(shè)立了物業(yè)維修資金管理中心統(tǒng)一管理物業(yè)維修基金。

（一）物業(yè)維修資金管理中心基本職能

1．負(fù)責(zé)全市住宅共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修基金的歸集；2．負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修基金的日常財務(wù)管理；3．負(fù)責(zé)全市住宅共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備大修以上項目及預(yù)算、決算的審核；4．負(fù)責(zé)全市物業(yè)維修基金的使用監(jiān)督；5．負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理人員的培訓(xùn)；6．市物業(yè)行政主管部門交辦的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)維修基金使用申請表和經(jīng)費預(yù)算方案報業(yè)主大會批準(zhǔn)后,再報市物業(yè)維修資金管理中心。經(jīng)核實后，撥付70%的維修費用。2．維修更新工程完工后,由物業(yè)管理企業(yè)將下列要件報市物業(yè)維修資金管理中心，經(jīng)核實后，撥付維修費用的余額：(1)經(jīng)審計的工程決算單；(2)業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發(fā)票原件；(4)業(yè)主委員會驗收合格證明。

（三）針對社會認(rèn)知度不強(qiáng)的舉措

1．加強(qiáng)內(nèi)涵建設(shè)，抓好內(nèi)部管理和職工隊伍建設(shè)。明確工作人員的“責(zé)、權(quán)、利”，充分調(diào)動工作積極性，又嚴(yán)格落實各項規(guī)章制度，加強(qiáng)教育培訓(xùn)和考核獎懲，在端正工作態(tài)度、熱情服務(wù)群眾、改善管理形象等方面有新的提升。

2．對外加強(qiáng)宣傳力度。針對有關(guān)物業(yè)維修基金的政策法規(guī)宣傳力度不足，致使有些業(yè)主不知曉相關(guān)規(guī)定，甚至對物業(yè)維修基金概念了解不夠的問題，物業(yè)維修資金管理中心可開設(shè)宣傳專刊、開展有獎?wù)鞔鸺耙庖娊ㄗh征集活動、舉辦巡回講座等方式在業(yè)主委員會中開展《辦法》的宣傳工作，努力促進(jìn)依法辦事，切實維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

3．針對申請使用物業(yè)維修基金的某些規(guī)定和程序在實際中操作性不強(qiáng)，群眾容易出現(xiàn)意見較大的問題，物業(yè)維修資金管理中心將組織力量對基金使用中出現(xiàn)的一些熱點難點問題進(jìn)行調(diào)研，提出解決方案，力爭加強(qiáng)物業(yè)維修基金使用的科學(xué)性、可操作性。

4．當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達(dá)到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機(jī)構(gòu)很難達(dá)到，那么可以委托管理公司管理?，F(xiàn)階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產(chǎn)、直接貸款、進(jìn)行國際投資。進(jìn)行資本運作時要符合下面要求：安全性高，風(fēng)險性為零；流動性強(qiáng)，可隨時變現(xiàn)，方便資金的靈活使用；收益率較高等。

三、附屬有關(guān)職能部門進(jìn)行物業(yè)基金的監(jiān)管

物業(yè)維修基金管理的實踐中，因各種原因不能設(shè)置統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)的，均附屬有關(guān)職能部門進(jìn)行物業(yè)基金的監(jiān)管。如南京市房產(chǎn)局物業(yè)辦公室管理物業(yè)維修基金；廣州國土房管局管理物業(yè)維修基金等。

（一）監(jiān)管現(xiàn)狀

1．集量大、使用量小。拿南京為例，購房人交繳的維修基金總量非常巨大，但使用出去的量卻只有3000萬元，還不到歸集總量的2％。2．相關(guān)法律制定的不完善和相互沖突，使管理上問題不斷出現(xiàn)。

（二）措施

1．向相關(guān)部門反映，加快物業(yè)管理條例修改進(jìn)度。2．盡快解釋法律適用問題，明確1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。3．參照上海、成都等城市的做法，加快完善專項維修基金立法，對專項維修基金的繳存、管理、使用和責(zé)任等一系列具體問題予以明確，將專項維修基金的繳交與開發(fā)企業(yè)辦理開發(fā)項目有關(guān)手續(xù)、業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證等相掛鉤。4．繼續(xù)加強(qiáng)對專項維修基金的監(jiān)督。先進(jìn)行全面檢查清理，下一步繼續(xù)督促繳交責(zé)任人履行繳交責(zé)任，健全執(zhí)法制度，引導(dǎo)業(yè)主有效維護(hù)合法權(quán)益。5．繼續(xù)加大對開發(fā)建設(shè)單位欠繳資金的追討力度，繼續(xù)積極主動地協(xié)調(diào)市、區(qū)法院，支持業(yè)主通過司法途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益。6．是進(jìn)一步加大宣傳力度，采取形式多樣的宣傳方式，加大力度，宣傳專項維修基金政策法規(guī)，營造專項維修基金繳交、使用的誠信、公平環(huán)境，引導(dǎo)社會各方主體自覺維護(hù)自己的權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

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[論文關(guān)鍵詞]物業(yè)維修基金業(yè)主委員會物業(yè)公司

[論文摘要]物業(yè)維修基金是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項。由于物業(yè)維修基金使用和管理上出現(xiàn)的問題越來越多，深深刺痛了開發(fā)商和業(yè)主的心。本文對物業(yè)維修基金管理模式進(jìn)行探討，以期促進(jìn)物業(yè)維修基金良性運轉(zhuǎn)。