土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓所獲得的土地增值額征收的一種稅。

1987年以來，隨著土地使用制度的改革和土地市場(chǎng)的放開，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對(duì)改善投資環(huán)境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時(shí)也帶來了一些新問題。利用稅收杠桿這個(gè)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和規(guī)范非常必要。首先，開征土地增值稅，是適應(yīng)國(guó)有土地使用制度改革的需要；其次，開征土地增值稅，是保護(hù)土地資源，維護(hù)國(guó)家權(quán)益的需要；再次，開征土地增值稅，是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的需要；最后，開征土地增值稅，是擴(kuò)大地方稅稅源，建立健全我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度的需要。

設(shè)置土地增值稅的一個(gè)重要原則，就是要對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過高收益進(jìn)行調(diào)節(jié)，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機(jī)牟。取暴利行為，保護(hù)正常從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)者的合理權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康順利發(fā)展。

一、納稅義務(wù)人

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織；這里所說的個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

二、征稅范圍

摘要:包括土地增值稅在內(nèi)的增值稅獨(dú)特的價(jià)外稅計(jì)稅規(guī)則，使計(jì)稅依據(jù)的確定受到影響，實(shí)際操作中對(duì)具體業(yè)務(wù)的處理就出現(xiàn)爭(zhēng)議，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算。以嘉禾公司為例，從計(jì)稅依據(jù)、計(jì)稅原理、會(huì)計(jì)核算及營(yíng)改增前后影響等方面進(jìn)行分析，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，該部分稅額更接近于進(jìn)項(xiàng)稅額，在清算時(shí)無(wú)需恢復(fù)至收入，而應(yīng)相應(yīng)調(diào)整可扣除項(xiàng)的地價(jià)款金額。

關(guān)鍵詞:土地增值稅;計(jì)稅依據(jù)

一、引言

由于增值稅獨(dú)特的價(jià)外稅計(jì)稅規(guī)則，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅不可避免地影響了其他稅種計(jì)稅依據(jù)的確定，土地增值稅也不例外。但不同稅種稅額的計(jì)算規(guī)則和步驟各不相同，目前稅收政策并沒有細(xì)化到就每一計(jì)算環(huán)節(jié)遇到的問題予以明確。于是，在實(shí)際操作中對(duì)一些具體業(yè)務(wù)的處理就出現(xiàn)了不同的聲音。本文僅就“營(yíng)改增”后增值稅差額征稅對(duì)房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響進(jìn)行分析。以嘉禾公司為例:2018年9月，嘉禾房地產(chǎn)公司(一般納稅人，適用一般計(jì)稅方法)通過“招、拍、掛”方式取得一地塊，支付土地價(jià)款10．9億元(為簡(jiǎn)化，假設(shè)取得土地的其他相關(guān)稅費(fèi)為0)，用于開發(fā)“嘉禾麗園”項(xiàng)目。2019年8月“嘉禾麗園”項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，隨即陸續(xù)銷售。至2021年4月銷售比例已達(dá)到86%，取得銷售總價(jià)款43．6億元。目前進(jìn)入土地增值稅清算階段。但在確認(rèn)嘉禾公司土地增值稅清算收入和可扣除的地價(jià)款金額時(shí)，卻出現(xiàn)了意見分歧:有人認(rèn)為收入和扣除應(yīng)分別為40．9億元和10．9億元;而有人則認(rèn)為應(yīng)是40億元和10億元。分歧起因緣于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅差額征稅。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。”可以從銷售收入中扣除一定金額再計(jì)算增值稅稅款的做法在實(shí)務(wù)中俗稱為“差額征稅”。上述案例之所以出現(xiàn)兩種答案，就是因?yàn)閷?duì)差除的地價(jià)款中含有的增值稅稅額的性質(zhì)產(chǎn)生了不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為:地價(jià)款中含有的增值稅稅額屬于銷項(xiàng)稅額，在清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)恢復(fù)至收入，而可扣除項(xiàng)的地價(jià)款無(wú)需調(diào)整。據(jù)此，收入和可扣除應(yīng)分別為40．9億元和10．9億元。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為:該部分增值稅稅額不屬于銷項(xiàng)稅額范疇，更接近于進(jìn)項(xiàng)稅額，在清算土地增值稅時(shí)，無(wú)需恢復(fù)至收入，反而應(yīng)相應(yīng)調(diào)整可扣除的地價(jià)款金額。據(jù)此，收入和可扣除應(yīng)分別為40億元和10億元。本文認(rèn)為第二種觀點(diǎn)更為合理，從以下幾方面進(jìn)行分析。

二、從土地增值稅計(jì)稅依據(jù)確定上分析

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！卑凑赵鲋刀悆r(jià)外稅的計(jì)算規(guī)則，本案中，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入”應(yīng)為40億元，即43．6÷(1+9%)，將含稅收入額按適用的增值稅稅率換算為不含稅收入額。但后續(xù)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)文)卻引發(fā)了討論。該文進(jìn)一步規(guī)定:“營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！贝蠹覍?duì)這段文字中的“銷項(xiàng)稅額”產(chǎn)生了不同看法。有人認(rèn)為應(yīng)直接從增值稅申報(bào)表取數(shù)，即增值稅納稅申報(bào)表(一般納納稅人適用)第11行“銷項(xiàng)稅額”，本案為2．7億元=(43．6－10．9)÷(1+9%)×9%。按此口徑，土地增值稅應(yīng)稅收入即為40．9億元(43．6－2．7)。筆者認(rèn)為這種理解并不符合增值稅原理。申報(bào)表第11行“銷項(xiàng)稅額”2．7億元是差除地價(jià)款后計(jì)算出來的稅額，并非真正意義上的銷項(xiàng)稅額。報(bào)表的設(shè)計(jì)主要是考慮納稅人填報(bào)方便。事實(shí)上這樣的報(bào)表呈現(xiàn)，與會(huì)計(jì)核算是不匹配的，現(xiàn)實(shí)中也確實(shí)給納稅人帶來困惑。其實(shí)，“營(yíng)改增”早期試點(diǎn)時(shí)，申報(bào)表是另一種設(shè)計(jì)思路:將差除部分涉及的稅額于附列資料三“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)”單設(shè)一列，不經(jīng)過附列資料一“本期銷售情況明細(xì)”，而直接進(jìn)入主表，在主表11行下另設(shè)“第11－1行銷項(xiàng)稅額抵減額”。按照這一填報(bào)規(guī)則，申報(bào)表上的“銷項(xiàng)稅額”即為3．6億元。這里報(bào)表設(shè)計(jì)既做到了路徑明晰又符合增值稅計(jì)稅原理，可以認(rèn)為，國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)和財(cái)稅〔2016〕43號(hào)的內(nèi)在含義并無(wú)不同。

一、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

摘要：當(dāng)前，房?jī)r(jià)的畸高和政府調(diào)控房?jī)r(jià)的力度之強(qiáng)史無(wú)前例。國(guó)家稅務(wù)總局為調(diào)控房?jī)r(jià)最新出臺(tái)了有關(guān)加強(qiáng)土地增值稅征繳的三項(xiàng)政令，基于此，本文從準(zhǔn)備、征繳和督查三個(gè)環(huán)節(jié)上提出一系列建議，期望對(duì)此次土地增值稅征繳新政的實(shí)施略有裨益。

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算宏觀調(diào)控征繳

近期，國(guó)家稅務(wù)總局密集出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)的通知》、《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》等三項(xiàng)政令，分別從產(chǎn)品完工條件、清算、預(yù)征三個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)土地增值稅的征繳。顯然，這是國(guó)家稅務(wù)總局為貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（“國(guó)十條”）而采取的一系列嚴(yán)厲舉措，力度之大，前所未有，且可操作性較強(qiáng)，充分彰顯出在復(fù)雜的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)中，當(dāng)前的畸高房?jī)r(jià)以及由此引起的社會(huì)問題已經(jīng)引起黨中央國(guó)務(wù)院的高度重視，中央穩(wěn)定房?jī)r(jià)決心穩(wěn)如磐石。

一、我國(guó)土地增值稅征繳歷程簡(jiǎn)要回顧

1.啟動(dòng)征收階段

1994年1月1日,國(guó)務(wù)院實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下稱簡(jiǎn)稱《條例》），標(biāo)志著土地增值稅開始征收。自那時(shí)起到2006年12月底國(guó)稅總局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》為止，國(guó)家稅務(wù)總局或單獨(dú)、或聯(lián)合財(cái)政部、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局、國(guó)家土地管理局、建設(shè)部等部門實(shí)施的以及各省、自治區(qū)、直轄市等地方配套出臺(tái)的有關(guān)土地增值稅征管的政策文件達(dá)60余項(xiàng)，其中國(guó)家稅務(wù)總局牽頭的就有10項(xiàng)之多。內(nèi)容涉及到條例的實(shí)施細(xì)則、相關(guān)會(huì)計(jì)處理方法以及在執(zhí)行條例的過程中針對(duì)出現(xiàn)的問題適時(shí)應(yīng)采取的措施事項(xiàng)等等。

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)中，土地增值稅占有較大的比重，它稅率高、稅負(fù)重，嚴(yán)征土地增值稅對(duì)開發(fā)商和消費(fèi)者來說，都是一個(gè)不容忽視的問題。清算土地增值稅是國(guó)家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控出臺(tái)的新規(guī)定，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤(rùn)。做好土地增值稅的清算工作，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到積極的作用。

關(guān)鍵詞：土地增值稅，清算，預(yù)征，累進(jìn)稅率

根據(jù)國(guó)稅總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，今年2月1日起全國(guó)各地將開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。一聽說土地增值稅要清算，全國(guó)的開發(fā)商都跳了起來，煞是熱鬧。讓人想不明白的是，這本是13年前就該征收的老稅種，何以開發(fā)商的反應(yīng)還會(huì)如此強(qiáng)烈？

一、土地增值稅簡(jiǎn)介

土地增值稅并不是一個(gè)新稅種，1993年中國(guó)就開征了土地增值稅。但由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)還相當(dāng)不景氣，為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)流通，一直未對(duì)土地增值稅進(jìn)行嚴(yán)格征收。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。又有《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。在項(xiàng)目銷售面積不到85%的時(shí)候，預(yù)征土地增值稅(各地稅率不同，北京為銷售收入的1%)，等銷售超過85%后再清算補(bǔ)足。由于當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本(即可扣除項(xiàng)目)的確定方法不詳，土地增值稅征收多采用“預(yù)征”，在實(shí)際操作中，這往往成為開發(fā)商拖欠稅款的借口。

土地增值稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)利益中政府與開發(fā)商的分配，它雖然不是新的政策，但最大的變化在于征收方式由事前的預(yù)征改為清算。一般此類稅種大約占公司開發(fā)成本的百分之三左右；現(xiàn)在，土地增值稅大約占開發(fā)成本的百分之十左右。按過去根據(jù)銷售收入預(yù)征百分之一計(jì)算，到現(xiàn)在的按百分之三十甚至是六十計(jì)征，假如北京一家房產(chǎn)商售出一套200平方米的房子，該房產(chǎn)土地和建筑成本是5000元/平方米，售價(jià)是10000元/平方米，即總房?jī)r(jià)為200萬(wàn)元，其中土地增值稅的除項(xiàng)目總額為100萬(wàn)元，增值額為100萬(wàn)元。按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分(即增值額中的50萬(wàn)元)，稅率為30%，應(yīng)繳稅額為15萬(wàn)元；增值額為扣除金額50%-100%部分(即余下的100-50=50萬(wàn)元)，稅率為40%，應(yīng)繳稅額為20萬(wàn)元。到項(xiàng)目清算時(shí)，該房地產(chǎn)商應(yīng)為該套房產(chǎn)的銷售繳納15+20=35萬(wàn)元的土地增值稅。但按1%的預(yù)征率，該房地產(chǎn)商在銷售該房地產(chǎn)時(shí)只需繳納200×1%=2萬(wàn)元，中間的差額達(dá)到33萬(wàn)元?？梢?，預(yù)征額相對(duì)于真正的應(yīng)繳稅額來說不過是九牛一毛，完全起不到該稅種應(yīng)有的利潤(rùn)調(diào)節(jié)作用。

摘要：以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算的土地增值稅改革能帶來土地市場(chǎng)的嬗變，能彌補(bǔ)地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，卻不能增加普通住房的市場(chǎng)供應(yīng)量與提升普通購(gòu)房者的利益。

關(guān)鍵詞：增值稅

為了節(jié)約土地資源、降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)、抑制投資、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，1820年德國(guó)最早開征了土地增值稅。之后，又有英、日等國(guó)相繼開征，然而，它的成長(zhǎng)發(fā)展歷程并不向財(cái)產(chǎn)稅與所得稅那樣一帆風(fēng)順，中間跌宕起伏，至今效果難以發(fā)揮。

我國(guó)自建國(guó)以來,對(duì)城市土地長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償?shù)闹噶钚詣澃魏蜔o(wú)期限使用的管理制度。改革開放以后,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素的不斷擴(kuò)大，以及非公有制經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加速了房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，原有的無(wú)償使用國(guó)家土地的制度逐步向有償使用的方向轉(zhuǎn)化。

1987年，我國(guó)對(duì)城市土地使用制度做出重大改革，在深圳、上海、天津、廣州等城市試點(diǎn)，改過去的指令性計(jì)劃撥無(wú)償使用為有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度，這對(duì)強(qiáng)化城市土地管理、促進(jìn)城市土地的合理利用，充分發(fā)揮效益，保證城市有規(guī)劃地健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。然而之后出現(xiàn)的一些深層次問題如土地供給計(jì)劃性不強(qiáng)，成片批租的量過大、價(jià)格低；各地盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)圈地，大量耕地被占用，開發(fā)利用率低；房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不完善，市場(chǎng)行為不規(guī)范，炒風(fēng)過盛直接影響了其作用效果。

為了增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控，抑制土地炒買炒賣，保障國(guó)家的土地權(quán)益，規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加財(cái)政收入，國(guó)務(wù)院于1993年12月13日了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，財(cái)政部于1995年1月27日頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，決定自1994年1月1日起在全國(guó)開征土地增值稅，這是我國(guó)開征的第一個(gè)對(duì)土地增值額或土地收益額征收的稅種，深圳市原本是最早實(shí)施對(duì)土地增值額征稅的城市，后來為了鼓勵(lì)、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，對(duì)這一稅種長(zhǎng)期采取了政策性減免的做法。深圳市出于抑制過高房?jī)r(jià)，特別是高檔住宅上漲存在著暴利的可能和緩解普通商品房的市場(chǎng)需求很大，但是市場(chǎng)供給不足的矛盾，于2005年11月1日起恢復(fù)征收土地增值稅，目的是通過對(duì)高利潤(rùn)的項(xiàng)目增加稅率，來引導(dǎo)和鼓勵(lì)更多的發(fā)展商多開發(fā)普通住房。但恢復(fù)征收一年以來，收效甚微。北京地稅局繼二手房開征土地增值稅后，從今年1月1日起，對(duì)新房中的普通住宅征收1％的土地增值稅。此前，普通住宅列在免征土地增值稅的范圍內(nèi)。

【摘要】土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一,由于其納稅機(jī)制的特殊性,能否進(jìn)行合理有效的稅收籌劃成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要問題之一。文章從扣除項(xiàng)目金額、不同增值率的房產(chǎn)和如何對(duì)房產(chǎn)合理定價(jià)三個(gè)方面,結(jié)合具體案例論述土地增值稅的稅收籌劃。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

2010年的兩會(huì)期間,房?jī)r(jià)過高問題成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)?？偫碓谡ぷ鲌?bào)告中強(qiáng)調(diào):“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭,滿足民眾的基本住房需求?！弊?010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國(guó)家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看,無(wú)疑都是為了遏制房?jī)r(jià),這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個(gè)利好消息。客觀來說,我國(guó)房?jī)r(jià)過高的原因很復(fù)雜,其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要的原因。在國(guó)外,地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%左右,而國(guó)內(nèi)卻高達(dá)50%—60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費(fèi)中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點(diǎn),降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項(xiàng)目金額

摘要：以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算的土地增值稅改革能帶來土地市場(chǎng)的嬗變，能彌補(bǔ)地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，卻不能增加普通住房的市場(chǎng)供應(yīng)量與提升普通購(gòu)房者的利益。

關(guān)鍵詞：土地增值；增值稅；土地；改革

Abstract:Carriesonthesettlementtakethepropertydevelopmentprojectastheunitthelandincrementdutyreformtobeabletobringthelandmarkettheevolution,canmakeupLocalauthority''''slandincome,canchangetherealestatetoacertainextentthebusinessmodel,actuallycannotincreasetheordinaryhousingthemarketsupplyandthepromotionordinaryhome-buyer''''sbenefit.

keyword:Landincrement;Incrementduty;Land;Reform

前言

為了節(jié)約土地資源、降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)、抑制投資、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，1820年德國(guó)最早開征了土地增值稅。之后，又有英、日等國(guó)相繼開征，然而，它的成長(zhǎng)發(fā)展歷程并不向財(cái)產(chǎn)稅與所得稅那樣一帆風(fēng)順，中間跌宕起伏，至今效果難以發(fā)揮。

摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。

關(guān)鍵詞：稅收管理土地增值稅清算方法

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。

計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

第一章總則

第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[*]187號(hào)）以及《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。

第二條本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對(duì)納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。

第三條納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。

第四條在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對(duì)象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對(duì)鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng)。

第五條承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：