內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過(guò)對(duì)土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補(bǔ)措施。提出關(guān)于土地抵押權(quán)制度在運(yùn)行和實(shí)踐中存在的種種問(wèn)題，其著眼點(diǎn)在于通過(guò)對(duì)土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實(shí)踐狀況，進(jìn)行理論性的解說(shuō)，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有明確規(guī)定。

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過(guò)對(duì)土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補(bǔ)措施。提出關(guān)于土地抵押權(quán)制度在運(yùn)行和實(shí)踐中存在的種種問(wèn)題，其著眼點(diǎn)在于通過(guò)對(duì)土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實(shí)踐狀況，進(jìn)行理論性的解說(shuō)，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有明確規(guī)定。

摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

內(nèi)容提要：本文闡述了土地抵押權(quán)的概念及其法律特征，著重探討土地抵押權(quán)的法律內(nèi)涵。通過(guò)對(duì)土地抵押制度的分析論證，旨在解決現(xiàn)行土地抵押權(quán)制度的不足及彌補(bǔ)措施。提出關(guān)于土地抵押權(quán)制度在運(yùn)行和實(shí)踐中存在的種種問(wèn)題，其著眼點(diǎn)在于通過(guò)對(duì)土地抵押權(quán)的法律規(guī)定和法律原理，結(jié)合土地抵押權(quán)的實(shí)踐狀況，進(jìn)行理論性的解說(shuō)，為土地抵押權(quán)制度的完善提供參考。

主題詞：土地使用權(quán)抵押客體抵押權(quán)登記效力

一、土地抵押權(quán)的概念

在我國(guó)，土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保；當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并由處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，提供土地使用權(quán)作為擔(dān)保的，為抵押人，接受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人，為抵押權(quán)人。

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

從我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，土地抵押權(quán)是指的土地使用權(quán)抵押權(quán)，法律只允許對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，而對(duì)土地使用權(quán)以外的其他土地他項(xiàng)權(quán)利，沒(méi)有明確規(guī)定。

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

論文摘要

土地抵押權(quán)是指在土地抵押關(guān)系中，抵押權(quán)人對(duì)作為抵押物的土地使用權(quán)和土地附著物所享有的處分權(quán)和優(yōu)先受償?shù)南嚓P(guān)權(quán)利。

土地抵押權(quán)的法律特征：

1、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)和土地它項(xiàng)權(quán)利雙重性質(zhì)；2、土地抵押權(quán)的標(biāo)的為土地使用權(quán)；3、土地抵押附屬于土地使用權(quán)；4、土地抵押權(quán)的設(shè)定屬于要式行為；5、土地抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的功用和效力。

土地抵押權(quán)的客體范圍：

1、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)；2、出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；3、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物戰(zhàn)勝范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

我國(guó)正在制定《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱為《物權(quán)法》),需要人人獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策,以便未來(lái)的《物權(quán)法》成為優(yōu)秀的法典。

本著這種想法,本文檢討我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定,評(píng)論《中華人民共和國(guó)物權(quán)法征求意見(jiàn)稿》(以下簡(jiǎn)稱為《物權(quán)法征求意見(jiàn)稿》)的若干條文,就抵押權(quán)的追及效力等三個(gè)問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn),既拋磚引玉,又接受批評(píng)。

未來(lái)的物權(quán)法應(yīng)當(dāng)采取抵押權(quán)追及效力的方案取代現(xiàn)行法上的相關(guān)制度;應(yīng)當(dāng)明確抵押權(quán)的次序及其處分規(guī)則;應(yīng)當(dāng)明確土地使用權(quán)抵押和房屋抵押作為共同抵押的形態(tài)、成立要件和效力協(xié)調(diào);應(yīng)當(dāng)承認(rèn)最高額抵押擔(dān)保債權(quán)的讓與性。

一、應(yīng)當(dāng)重視抵押權(quán)的追及效力,并設(shè)置相應(yīng)的規(guī)則

在抵押權(quán)的有效期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物,可能會(huì)使抵押權(quán)消滅或者效力減損。于此場(chǎng)合,必須設(shè)置救濟(jì)制度,以保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》(以下簡(jiǎn)稱為《擔(dān)保法》)設(shè)計(jì)了如下救濟(jì)制度:其一,抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物時(shí),抵押人通知抵押權(quán)人或者告知受讓人系轉(zhuǎn)讓抵押物行為的有效要件,抵押人未履行通知義務(wù)或者告知義務(wù)人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效(第49條第1款)。這可簡(jiǎn)稱為“不通知或告知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效制度”。其二,轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物(第49條第2款)。我們可將其簡(jiǎn)稱為“提供相應(yīng)的擔(dān)保制度”。其三,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存(第49條第3款前段)。這就是“提前清償或提存制度”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱為法釋[2000]44號(hào))回避了這些制度,另辟蹊徑,以抵押權(quán)的追及效力和抵押物取得人的滌除權(quán)兩項(xiàng)制度解決抵押物的轉(zhuǎn)讓出現(xiàn)的相應(yīng)問(wèn)題(第67條、第68條)?！段餀?quán)法草案征求意見(jiàn)稿》只采納了抵押物取得人的滌除權(quán)一項(xiàng),依然欠缺抵押權(quán)的追及效力的規(guī)定。未來(lái)的《物權(quán)法》究竟選擇什么方案呢?

《擔(dān)保法》規(guī)定的上述三項(xiàng)制度,確實(shí)有利于抵押權(quán)人,但其代價(jià)高昂?！安煌ㄖ蚋嬷?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效制度”實(shí)際上是“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效”和“不告知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效”兩個(gè)制度的合稱。其中,“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效”制度的要義是:在抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理了抵押登記的抵押物情況下,抵押人未將該轉(zhuǎn)讓事實(shí)通知抵押權(quán)人的,則該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。其優(yōu)點(diǎn)是:可以最大程度地降低抵押物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn),不增加抵押權(quán)實(shí)行時(shí)的障礙。其不足表現(xiàn)為:在受讓人為善意的情況下,規(guī)定轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無(wú)效,一是和善意取得制度產(chǎn)生了沖突,二是使善意受讓人遭受到不測(cè)之損害,不利于交易安全。盡管在抵押物系土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等以登記為公示方式,受讓人在受讓抵押物時(shí)不易構(gòu)成善意,但在登記錯(cuò)誤等場(chǎng)合,仍然存在著受讓人善意的個(gè)案。我們能否找到一種制度,既能有利于抵押權(quán)人,或者說(shuō)能夠發(fā)揮出“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效”制度的優(yōu)點(diǎn),又能克服“不通知?jiǎng)t轉(zhuǎn)讓無(wú)效”制度的缺點(diǎn)呢?回答是肯定的,主要是抵押權(quán)的追及效力。只要此次物權(quán)立法確立抵押權(quán)的追及效力,那么,不論抵押物輾轉(zhuǎn)流入何人之手,抵押權(quán)人都可以追及至抵押物之所在而主張抵押權(quán),抵押物的受讓人無(wú)權(quán)抗辯,抵押權(quán)的合法權(quán)益不因抵押物轉(zhuǎn)讓與否而受影響。并且,抵押人不履行轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)給抵押權(quán)人造成損害時(shí),抵押權(quán)人還可以基于侵權(quán)行為請(qǐng)求抵押人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。另一方面,轉(zhuǎn)讓抵押物的行為不因抵押人是否履行了轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)而受影響,對(duì)于善意受讓人給予足夠的保護(hù),達(dá)到保護(hù)交易安全的目的。還有,同樣重要的是,一個(gè)正常的經(jīng)濟(jì)制度下,財(cái)產(chǎn)的流通性或曰財(cái)產(chǎn)權(quán)的讓與性是健康的社會(huì)范圍的經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)所必需的,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)名符其實(shí)甚至增值的前提和表現(xiàn)。所以,在目前,適用法律解決個(gè)案時(shí),不宜適用《擔(dān)保法》第49條第1款的規(guī)定,而應(yīng)當(dāng)適用法釋[2000]44號(hào)第67條關(guān)于“抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)”的規(guī)定,不應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無(wú)效。

論文摘要抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

房屋和土地一并抵押的規(guī)定只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。關(guān)鍵詞：抵押權(quán)效力、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、合并抵押抵押權(quán)效力的范圍取決于當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)的約定和登記。房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時(shí)的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對(duì)未約定的部分不能優(yōu)先受償。

一、合并抵押不成立法定抵押權(quán)

法律規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并抵押的，并不成立法定抵押權(quán)。所謂法定抵押權(quán)，是指不需要當(dāng)事人設(shè)定抵押的合意，也不需辦理抵押登記，而根據(jù)法律規(guī)定直接發(fā)生抵押效力的抵押權(quán)。觀諸世界各國(guó)的抵押權(quán)制度，法定抵押權(quán)的情形主要有下列幾種：

1、公法性質(zhì)的法定抵押權(quán)。如瑞士《民法典》第836條規(guī)定，基于公法或其他對(duì)土地所有人有普遍約束力的，并由各地州法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，除另有規(guī)定外，雖未登記，仍生效力。此類抵押權(quán)是為了確保國(guó)家稅收等權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

2、基于和抵押人之間的特殊關(guān)系的法定抵押權(quán)。比如法國(guó)《民法典》第2121條規(guī)定，夫妻一方對(duì)另一方的財(cái)產(chǎn)，未成年人與受監(jiān)護(hù)的成年人對(duì)監(jiān)護(hù)人或者法定管理人的財(cái)產(chǎn)，國(guó)家、省、市鎮(zhèn)行政公共機(jī)構(gòu)對(duì)稅收人員和會(huì)計(jì)人員的財(cái)產(chǎn)等享有法定抵押權(quán)。這類法定抵押權(quán)的目的是為了保護(hù)夫妻一方，未成年人或者國(guó)家、省、市鎮(zhèn)等的合法效益，確保其對(duì)夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、特殊的國(guó)家工作人員的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樵谏鲜鲋黧w關(guān)系中，夫妻另一方、監(jiān)護(hù)人、稅收人員或者會(huì)計(jì)人員在很大程度上掌握著另一方的財(cái)產(chǎn)，存在利用這種優(yōu)勢(shì)侵吞另一方利益從而增加自己財(cái)產(chǎn)的極大風(fēng)險(xiǎn)與可能，所以，法律有必要給與特殊的保護(hù)。