摘要:介紹了建筑面積的概念和作用,并對計算工程建筑面積的新《規(guī)范》與舊規(guī)則進(jìn)行了比較。

關(guān)鍵詞:建筑工程;建筑面積;規(guī)范;規(guī)則

1建筑面積的概念

建筑面積亦稱建筑展開面積,是指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中,可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中,亦稱“居住面積”。輔助面積,是指建筑物各層平面布置中為輔助生產(chǎn)或生活所占凈面積總和,使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風(fēng)道、附屬煙囪等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

2建筑面積的作用

建筑面積是一項重要的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),在國民經(jīng)濟一定時期內(nèi)完成建筑面積的多少,也標(biāo)志著一個國家的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設(shè)施發(fā)展的程度。

摘要:介紹了建筑面積的概念和作用,并對計算工程建筑面積的新《規(guī)范》與舊規(guī)則進(jìn)行了比較。

關(guān)鍵詞:建筑工程;建筑面積;規(guī)范;規(guī)則

1建筑面積的概念

建筑面積亦稱建筑展開面積,是指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中,可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中,亦稱“居住面積”。輔助面積,是指建筑物各層平面布置中為輔助生產(chǎn)或生活所占凈面積總和,使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風(fēng)道、附屬煙囪等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

2建筑面積的作用

建筑面積是一項重要的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),在國民經(jīng)濟一定時期內(nèi)完成建筑面積的多少,也標(biāo)志著一個國家的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設(shè)施發(fā)展的程度。

摘要:介紹了建筑面積的概念和作用,并對計算工程建筑面積的新《規(guī)范》與舊規(guī)則進(jìn)行了比較。

關(guān)鍵詞:建筑工程;建筑面積;規(guī)范;規(guī)則

1建筑面積的概念

建筑面積亦稱建筑展開面積,是指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中,可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中,亦稱“居住面積”。輔助面積,是指建筑物各層平面布置中為輔助生產(chǎn)或生活所占凈面積總和,使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風(fēng)道、附屬煙囪等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

2建筑面積的作用

建筑面積是一項重要的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),在國民經(jīng)濟一定時期內(nèi)完成建筑面積的多少,也標(biāo)志著一個國家的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設(shè)施發(fā)展的程度。

摘要:介紹了建筑面積的概念和作用,并對計算工程建筑面積的新《規(guī)范》與舊規(guī)則進(jìn)行了比較。

關(guān)鍵詞:建筑工程;建筑面積;規(guī)范;規(guī)則

1建筑面積的概念

建筑面積亦稱建筑展開面積,是指建筑物各層面積之和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。使用面積是指建筑物各層平面布置中,可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。居室凈面積在民用建筑中,亦稱“居住面積”。輔助面積,是指建筑物各層平面布置中為輔助生產(chǎn)或生活所占凈面積總和,使用面積與輔助面積的總和稱為“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面布置中的墻體、柱、垃圾道、通風(fēng)道、附屬煙囪等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

2建筑面積的作用

建筑面積是一項重要的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),在國民經(jīng)濟一定時期內(nèi)完成建筑面積的多少,也標(biāo)志著一個國家的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、人民生活居住條件的改善和文化生活福利設(shè)施發(fā)展的程度。

南方網(wǎng)訊面積問題是近年來房地產(chǎn)糾紛的主要原因之一，如何簽訂面積條款也是很多購房者所關(guān)心的問題。本文結(jié)合示范合同文本談?wù)勅绾蝸砗炗喢娣e條款。

新舊文本面積條款不同

合同第四條是計價方式與價款條款，第五條是面積確認(rèn)及面積差異處理條款。這兩條相互獨立又密切聯(lián)公務(wù)員之家，全國公務(wù)員共同天地系，即計價方式的選擇關(guān)系到面積差異處理方式的選擇，如在第四條中選擇按套內(nèi)建筑面積計價，則在面積差異處理條款中約定套內(nèi)建筑面積的差異處理方式。

2002年11月，北京市房管局對示范合同文本作了小的修改，除了增加“共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏募s定”條款外，主要對面積差異處理方式的第五條作了修改，對按建筑面積方式計價情況下面積差異的處理作了新的規(guī)定。

按照原文本，“建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價款；建筑面積誤差比超出3%時，買受人有權(quán)退房?！卑凑招挛谋?，“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價款；建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權(quán)退房?！辈贿^，新文本只在2003年2月1日后新申領(lǐng)銷售許可證的項目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項目中實行，而其他的項目仍然使用原文本，因此，目前兩種文本在同時使用。

新面積條款仍有漏洞

內(nèi)容摘要：本文作者長期在深圳從事房產(chǎn)測繪工作,也多次到有關(guān)省份參加房產(chǎn)測繪專題的專題調(diào)研,對房產(chǎn)測繪有一定的見解和理論,本文所寫內(nèi)容主要是根據(jù)深圳案例結(jié)合國內(nèi)情形進(jìn)行比照,分析了房產(chǎn)測繪成果對目前售房方案的影響，并對此提出了自己的見解。

一、目前市場上商品房交易的幾種模式

自從國家取消福利分房，實行分房的貨幣化后，商品房作為一種特殊商品的概念已經(jīng)被廣大購房者所認(rèn)同和接受。從開發(fā)商手中或房產(chǎn)交易所等中介機構(gòu)中購買自己稱心如意的住房已經(jīng)成為人們置業(yè)的主要方式。然而由于法律、法規(guī)的不健全，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，開發(fā)商或中介機構(gòu)存在投機取巧的行為；測量部門人員技術(shù)不全面、責(zé)任心不強，出具的資料不符合規(guī)范；政府監(jiān)督部門沒有認(rèn)真履行職責(zé)等原因存在，使少量商品房面積存在粗差，造成面積嚴(yán)重“縮水”或“漲水”，極大地?fù)p害了消費者的利益。造成面積糾紛，成為近年來商品房買賣糾紛中的一個主要內(nèi)容，也是買房消費者投訴的一個重點。面積縮水與漲水，公攤面積不明確，面積測繪結(jié)果不公開等，是多年來困擾買房人的幾大心病。因此社會上對目前的商品房銷售方式提出了質(zhì)疑，有個別省份和城市出臺了不同的商品房銷售辦法，有的已經(jīng)開始實施。誰料一石激起千層浪，擁護(hù)者有之，反對者有之，各執(zhí)一詞，莫衷一是。各地房產(chǎn)界專業(yè)人士就此就此展開了激烈。

一般來說，商品房的建筑面積由兩部分組成，即套內(nèi)建筑面積和與公用分?jǐn)偨ㄖ娣e（以下簡稱公攤面積），而套內(nèi)建筑面積由三部分組成，即套內(nèi)建筑面積等于套內(nèi)使用面積加套內(nèi)墻體面積再加陽臺建筑面積。對于購房者來說，他們關(guān)心的是套內(nèi)建筑面積的大小，更準(zhǔn)確地說，購房者關(guān)心的是套內(nèi)使用面積的大小，即在同等單價的前提下，套內(nèi)使用面積越大，購房者認(rèn)為越合算，反之則虧。目前在商品房的銷售中以建筑面積作為銷售的計量單位，消費者無法知道套內(nèi)墻體面積、公攤面積，當(dāng)然也就無法知道自己的套內(nèi)使用面積到底是多少，無法知道自己的權(quán)益是否受到侵害。

根據(jù)建設(shè)部出臺的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套單元出售，也可以按套內(nèi)使用面積或者建筑面積出售，前不久還出現(xiàn)了按套內(nèi)建筑面積出售的。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》，各省市分別制定了當(dāng)?shù)氐纳唐贩坑媰r和銷售辦法，據(jù)了解，廣東省建設(shè)廳、物價局曾于去年聯(lián)合下發(fā)了《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，明確宣布商品房以套內(nèi)建筑面積計算房價，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費用計入總成本，即套內(nèi)建筑面積銷售單價包含公攤面積的成本，公攤面積不另行單獨計算。而深圳現(xiàn)行的房地產(chǎn)買賣合同文本卻規(guī)定有三種選擇：一是按建筑面積計算；二是按套內(nèi)建筑面積計算；三是按套計算。

目前在商品房交易過程中，一般都是以建筑面積和套內(nèi)建筑面積作為銷售的主要方式，尤其是前者占有主導(dǎo)地位，只有極個別的項目采用按套（一般只有在拍賣房產(chǎn)時采用）和按使用面積出售。到目前為止，筆者很少聽說市場上在商品房的交易中以套內(nèi)使用面積（或稱凈使用面積）作為銷售的計量單位。因此本文主要是對前面兩種銷售方式與房產(chǎn)測繪的關(guān)系進(jìn)行分析，后面兩種只作簡單的說明。

第一條（目的與依據(jù)）

為了加強規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)農(nóng)民住房管理，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，保障區(qū)總體規(guī)劃的順利實施，根據(jù)《市農(nóng)村個人住房建設(shè)管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和《市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》）及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實際情況，制定本暫行辦法。

第二條（適用范圍）

區(qū)、、工業(yè)區(qū)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)依法符合建房條件，申請新建住房的無房戶以及符合分戶建房條件的建房申請戶因規(guī)劃原因不能建房的，按照本暫行辦法的規(guī)定解決住房。

第三條（無房戶和分戶建房戶的解決措施）

符合《管理辦法》的申請新建住房的無房戶（以下簡稱無房戶），按核準(zhǔn)的擬建住房建筑面積補貼同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積土地使用權(quán)基價（以下簡稱土地使用權(quán)基價）。

歲月如梭，一晃二十多年過去了。這二十多年的建筑生涯，使我從當(dāng)初最基層的鋼筋工、實習(xí)工長，成長為后來的施工員、主辦施工員、技術(shù)負(fù)責(zé)人?；仡櫠嗄陙淼墓ぷ鳎m歷經(jīng)了種種風(fēng)雨磨難和艱辛努力，但獲取的是不斷豐富的知識積累和不斷的進(jìn)步。通過自己頑強拼搏、精益求精的學(xué)習(xí)和實踐，已在現(xiàn)場施工管理和建筑施工技術(shù)方面取得了一定的成績。這些與本人能做到堅持以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、實事求是的原則對待所負(fù)責(zé)施工的工程項目、能根據(jù)施工現(xiàn)場的實際情況，在管理上有目標(biāo)、有原則、有依據(jù)、有頭緒、在技術(shù)上做到尊重師長、尊重科學(xué)、嚴(yán)格按規(guī)范執(zhí)行、嚴(yán)格按合同行事是分不開的。公務(wù)員之家版權(quán)所有

二十多年的漫長歲月，能磨煉一個人，也能造就一個人；二十多年的成長歷程和得與失，亦非只言片語所能道清，本人自1980年7月從中國人民解放軍后勤工程學(xué)院地下建筑專業(yè)畢業(yè)以來，一直辛勤耕耘在部隊和地方基本建設(shè)戰(zhàn)線上，為國家基本建設(shè)做了大量的工作，取得了較好的成績。到地方從事房地產(chǎn)開發(fā)10多年來，先后經(jīng)手開發(fā)的記地產(chǎn)項目多達(dá)46個，總計建筑面積達(dá)406068平方米，現(xiàn)特將歷年工作簡要總結(jié)如下：

1980年7月在成都軍區(qū)后勤部工程建設(shè)管理局任工程技術(shù)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)了0.6萬立方米的地下油庫的土建施工技術(shù)管理工作。具體主持該工程的軸線測量、設(shè)計、計算布置爆破孔密度及深度。同時負(fù)責(zé)編制工程概算和施工組織設(shè)計，及其各種相關(guān)資料的收集整理。通過該工程使自身業(yè)務(wù)技術(shù)水平及管理水平有了較大提高。

1983年至1984年4月從事營房工程工作，具體從事部隊民用住宅施工管理工作。主要內(nèi)容是：負(fù)責(zé)編制單位工程的概算和施工組織設(shè)計，并獨立承擔(dān)單位工程的施工技術(shù)管理，以及收集、整理工程技術(shù)資料。

1984年5月從部隊轉(zhuǎn)業(yè)到沙區(qū)統(tǒng)建辦公室工作，其后即任職現(xiàn)場代表、工程組長、設(shè)計規(guī)劃組長等職務(wù)，共經(jīng)辦10多個項目的規(guī)劃設(shè)計，工程施工手續(xù)及部分項目的現(xiàn)場施工管理，它們是：上土灣一期工程（建筑面積11289平方米）；沙區(qū)政協(xié)辦公樓（建筑面積1010平方米）；沙區(qū)電臺村住宅（建筑面積11006平方米）；小龍坎美味餐廳后排住宅（建筑面積2957平方米）；石橋鎮(zhèn)門前住宅（建筑面積11180平方米）；沙區(qū)政府住宅（建筑面積1820平方米）；市三中校內(nèi)還建住宅（建筑面積18120平方米）；沙區(qū)政府人大辦公樓（建筑面積4598平方米）；沙區(qū)工人村統(tǒng)建辦公樓（建筑面積826平方米）；沙區(qū)南友村住宅區(qū)（建筑面積14575平方米）；沙區(qū)壯志路政法學(xué)院住宅工程（建筑面積7726平方米），合計建筑面積80902平方米。

1986年1月至1987年12月，在沙區(qū)統(tǒng)建辦工程組任組長和規(guī)劃設(shè)計組長，期間主要任務(wù)是負(fù)責(zé)完成新區(qū)開發(fā)及舊城改造項目的立項，可行性研究，主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)測算、設(shè)計、施工合同的簽定，辦理初設(shè)、技術(shù)設(shè)及施工圖設(shè)計各階段的出圖，完善各種施工手續(xù)，申辦項目施工許可證，繳納各種開發(fā)費用；負(fù)責(zé)組織建設(shè)項目具體實施，進(jìn)行日常施工技術(shù)管理及管理監(jiān)督，收集并整理各種技術(shù)資料，完善竣工手續(xù)，此間共經(jīng)辦完成開發(fā)大小項目9個，總開發(fā)量為44261平方米，截止87年底共計完成竣工建筑面積26551平方米，合格率達(dá)100%，。新開工項目有：大坪石油路菜亭一、二期工程（建筑面積4354平方米）、上橋八廟堂住宅（建筑面積10142平方米）、沙區(qū)石碾盤一期住宅（建筑面積14890平方米）、歇臺子省二黨校住宅（建筑面積4329平方米）；白馬凼3-1、3-3住宅（建筑面積6846平方米）；大坪九坑子市氣辦住宅（建筑面積3700平方米）。