(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要分支.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與其他市場(chǎng)營(yíng)銷一樣,也是個(gè)人和集體通過一系列的活動(dòng),特別是某些創(chuàng)造性的活動(dòng),同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值,以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目的的一種社會(huì)過程.可見,房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn),企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤(rùn)的一種商務(wù)活動(dòng).與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷相比,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷既有其特點(diǎn),同時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用.現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項(xiàng)相關(guān)活動(dòng)中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié).市場(chǎng)營(yíng)銷作為一門獨(dú)立的學(xué)科,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家是從20世紀(jì)50年代開始趨于成熟,在我國(guó)則是在20世紀(jì)80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應(yīng)用.(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征由于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種商務(wù)和管理活動(dòng),因此,必須充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn),以便為有效管理和組織市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)服務(wù).作為整個(gè)市場(chǎng)體系的組成部分,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下主要特點(diǎn).1.房地產(chǎn)市場(chǎng)是權(quán)益交易市場(chǎng).由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的對(duì)象實(shí)際上是附著在每一宗房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)益.交易的對(duì)象可以是房地產(chǎn)的所有權(quán)(包括占有權(quán),使用權(quán),收益權(quán)和處分權(quán)),也可以是部分所有權(quán).不同權(quán)益的交易,形成市場(chǎng)上不同性質(zhì)的交易行為.2.房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng).由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)都只能在特定的地點(diǎn)進(jìn)行,從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性的特征.這一特征要求房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場(chǎng)為主.例如市場(chǎng)調(diào)查,目標(biāo)市場(chǎng),產(chǎn)品定位,銷售策略的確定等都應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)所在地市場(chǎng)進(jìn)行.3.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng).房地產(chǎn)的異質(zhì)性使房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商品具有差異性,如果考慮房地產(chǎn)的區(qū)位因素,則各項(xiàng)房地產(chǎn)商品各不相同,但不同房地產(chǎn)之間又不是不能替代的,所以,房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種不完全競(jìng)爭(zhēng)特征明顯的市場(chǎng).二,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念直接影響企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的組織和管理,在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,市場(chǎng)營(yíng)銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導(dǎo)思想.(一)生產(chǎn)觀點(diǎn)20世紀(jì)20年代以前,資本主義經(jīng)濟(jì)雖然得到了高度發(fā)展,但社會(huì)生產(chǎn)的增長(zhǎng)速度仍然落后于消費(fèi)增長(zhǎng)的速度,社會(huì)產(chǎn)品供應(yīng)不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場(chǎng)需求處于被動(dòng)的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個(gè)的著眼點(diǎn)就放在生產(chǎn)上面,"我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么",企業(yè)的普遍思想是"生產(chǎn)觀點(diǎn)".(二)推銷觀點(diǎn)20世紀(jì)20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復(fù)蘇,資本主義經(jīng)濟(jì)由于大批軍品生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)運(yùn)用于民品,社會(huì)生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場(chǎng)商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競(jìng)爭(zhēng)開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用"推銷觀點(diǎn)"指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng).其基本特征是"我賣什么,人們就買什么".這一時(shí)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)雖然增加了推銷活動(dòng),但其仍然是一種"以產(chǎn)定銷"的觀念,即"我生產(chǎn)了什么,就推銷什么".(三)市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀(jì)50年代以后,商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,廣大消費(fèi)者的生活方式發(fā)生了極大的變化,市場(chǎng)商品進(jìn)一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng),許多企業(yè)家開始認(rèn)識(shí)到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場(chǎng)的需求,在市場(chǎng)上占有較大的份額,關(guān)系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)逐漸用"市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)"代替"推銷觀點(diǎn)".用市場(chǎng)營(yíng)銷的觀點(diǎn)組織房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng),最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解潛在的市場(chǎng)和需求,以及消費(fèi)者和可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好,并運(yùn)用合適的產(chǎn)品,定價(jià),銷售渠道,促銷和服務(wù)等方法來滿足消費(fèi)者的需要,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)商應(yīng)本著顧客需要的宗旨去開發(fā)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),才有可能吸引購(gòu)房者,才能獲取盈利,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),做不到這一點(diǎn),市場(chǎng)營(yíng)銷工作就可能是浪費(fèi)金錢和時(shí)間.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷觀點(diǎn)組織房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng),才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝.三,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已不再是單純的推銷工作,而是企業(yè)以滿足市場(chǎng)需求為中心的整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng),要從研究市場(chǎng)人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷涵蓋面廣,包含豐富的內(nèi)容.概括起來,包括以下方面.(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析1.市場(chǎng)需求分析.通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè),了解房地產(chǎn)市場(chǎng)近期或未來需求是什么.2.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析.分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)面臨哪些宏觀環(huán)境的影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的高價(jià)值財(cái)產(chǎn),受環(huán)境的影響大,因此,環(huán)境分析是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重要內(nèi)容.(二)確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)在研究和分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,作出經(jīng)營(yíng)決策,包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模,投資方向,投資地區(qū)和地點(diǎn)以及投資方式.在進(jìn)行上述決策之前,必須選定適當(dāng)?shù)念櫩腿?任何企業(yè)都不可能面向所有的市場(chǎng),滿足所有顧客的需求.而房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的商品房在一定時(shí)期內(nèi)所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業(yè)必須明確"我為哪一類用戶開發(fā)房地產(chǎn)商品及提供相應(yīng)的服務(wù)"企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí),首先必須解決這個(gè)問題,從現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷的角度而言,即目標(biāo)市場(chǎng)選擇――我是準(zhǔn)備面向普通老百姓開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用的住宅,還是高級(jí)別墅,或者是高檔酒店.確定目標(biāo)市場(chǎng)時(shí),至少需要考慮兩個(gè)基本問題:一是這個(gè)顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個(gè)顧客群中,供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,特別是具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)手要盡量少.(三)項(xiàng)目決策項(xiàng)目決策是在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定的基礎(chǔ)上,根據(jù)選定的地段和項(xiàng)目,決定能夠滿足市場(chǎng)需要的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略.具體包括以下幾種.1.產(chǎn)品策略.確定和開發(fā)滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)商品.適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品是同適當(dāng)?shù)念櫩腿合嗦?lián)系的.當(dāng)目標(biāo)市場(chǎng)選定以后,必須設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)可以滿足顧客群的適銷對(duì)路的房地產(chǎn)商品或相應(yīng)的服務(wù).2.價(jià)格策略.根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析的情況,制定房地產(chǎn)價(jià)格,受國(guó)家調(diào)控的房地產(chǎn)價(jià)格的確定應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定.3.銷售渠道選擇.選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑,房地產(chǎn)開發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售各有特點(diǎn),要進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目情況決定經(jīng)營(yíng)方式.(四)促進(jìn)銷售確定和使用有效的信息傳遞促進(jìn)銷售的手段,如房地產(chǎn)廣告,房地產(chǎn)交易會(huì)等,提供售前咨詢服務(wù),吸引租客或買家,促成房地產(chǎn)交易.(五)信息反饋和物業(yè)管理提供售后服務(wù)和良好的物業(yè)管理,并搜集反饋信息,擴(kuò)大顧客群.以上幾個(gè)方面,是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷的主要內(nèi)容.在上述市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過程中,每個(gè)環(huán)節(jié)又有更多的策略性選擇.四,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本過程根據(jù)上述房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容和現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷的觀念,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本過程,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本過程可以概括如下.1.分析市場(chǎng)機(jī)會(huì).2.研究和選擇目標(biāo)市場(chǎng).結(jié)合市場(chǎng)情況和企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì),通過可行性研究分析,作出投資決策.3.制定營(yíng)銷戰(zhàn)略,包括產(chǎn)品定位,建筑設(shè)計(jì).4.制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略,包括定價(jià),銷售渠道選擇,促銷的策劃和計(jì)劃.5.執(zhí)行和控制市場(chǎng)營(yíng)銷工作.

1房地產(chǎn)新政與房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)

2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲聲一片，全國(guó)及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快，2009年年底，中央政府加大了對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，以2010年1月7日出臺(tái)的“國(guó)十一條”為標(biāo)志，2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段。“國(guó)十一條”出臺(tái)以后，2010年1-2月份，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了交易量萎縮，房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。但進(jìn)入三月份情況發(fā)生變化，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份全國(guó)商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長(zhǎng)35.8%。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價(jià)為5193元，同比上升16.1%；房?jī)r(jià)再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。面對(duì)這種房地產(chǎn)形勢(shì)，中央政府又及時(shí)出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

2010年4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定實(shí)行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過快上漲。之后4月17日，國(guó)辦又了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，通知要求對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地產(chǎn)政策調(diào)控被認(rèn)為是歷次房地產(chǎn)政策中調(diào)控力度最大的一次，但調(diào)控效果卻并不如人意，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅銷售價(jià)格同比上17.3%，漲幅創(chuàng)下紀(jì)錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價(jià)格上漲幅度更是達(dá)到22.4%。尤其值得注意的是，和“國(guó)十條”出臺(tái)后市場(chǎng)一片看跌背道而馳的是，上述兩個(gè)數(shù)字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

2房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因分析

不可否認(rèn)，此次房地產(chǎn)政策調(diào)控調(diào)控的力度之大，出臺(tái)的政策之多，頻率之高都是史無前例的，這表明了政府堅(jiān)決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控中，大中城市的房?jī)r(jià)為何不降反升，房地產(chǎn)政策調(diào)控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點(diǎn)：

各縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì)),市政府各部門:

為進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,推進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)號(hào)文件進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》精神,經(jīng)市政府同意,現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下:

一、明確新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,2012年我市新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)是:新建住房?jī)r(jià)格增幅低于同期全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。各縣(市)要按照上級(jí)要求,在第一季度向社會(huì)公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。

二、進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度

(一)擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模。各縣(市、區(qū))要嚴(yán)格按照全市城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上簽訂的《2012年度保障性住房和農(nóng)房建設(shè)責(zé)任書》要求,堅(jiān)決完成年度任務(wù)目標(biāo)。2012年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù),必須在10月31日前開工建設(shè)。有關(guān)部門和新聞單位要每月公布保障性安居工程建設(shè)開工等完成情況。各縣(市、區(qū))要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策,確保完成計(jì)劃任務(wù)。要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。加強(qiáng)保障性住房管理,做好公開分配工作,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實(shí)做到公開、公平、公正。

為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，又好又快地推進(jìn)省會(huì)面貌“三年大變樣”，市政府決定，自*月*日至*月*日，集中利用*個(gè)月時(shí)間，在市區(qū)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)，特制定本實(shí)施方案。

一、工作目標(biāo)

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和規(guī)章為依據(jù)，以建立公平誠(chéng)信、健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?yàn)槟繕?biāo)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)和交易過程中出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，為構(gòu)建繁華舒適、現(xiàn)代一流的省會(huì)城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、整治內(nèi)容

（一）未辦理規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)或手續(xù)不全擅自建設(shè)的；

（二）未按規(guī)劃方案內(nèi)容建設(shè)的；

各區(qū)縣人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市政府有關(guān)部門，有關(guān)單位，有關(guān)企業(yè)：

為認(rèn)真貫徹落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部(關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知)精神，迸一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，經(jīng)市政府研究，決定在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)合執(zhí)法檢查?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下:

一、檢查的范圍和目的

對(duì)全市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、參與建設(shè)的“兩區(qū)一村”改造、農(nóng)村住房建設(shè)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查。以解決關(guān)系人民群眾切實(shí)利益的問題為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持標(biāo)本兼治，綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題。

二、檢查的內(nèi)容

（一）是否在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；

摘要：文章描述了上海近年樓市狀況，通過科學(xué)的統(tǒng)計(jì)和分析，尋找上海房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的根本原因。為保證房產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，文章建議采取多種措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制投機(jī)活動(dòng)，最終目的是使上海樓市走上可持續(xù)發(fā)展道路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟(jì)；宏觀調(diào)控

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房?jī)r(jià)的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現(xiàn)短暫“停滯”，2007年5月以來，房?jī)r(jià)又開始緩步上揚(yáng)，雖然期間政府陸續(xù)出臺(tái)了限制房?jī)r(jià)過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產(chǎn)市場(chǎng)存在兩個(gè)現(xiàn)狀：漲得快、漲幅高。

上海房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的根本原因是什么？房地產(chǎn)的未來是否能走上可持續(xù)發(fā)展道路？防范房地產(chǎn)泡沫有何良策？本文對(duì)此進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)的特征

所謂房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)三個(gè)角度來分析房地產(chǎn)所具有的特征。

摘要：廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾十年時(shí)間中經(jīng)歷了長(zhǎng)期的增長(zhǎng)與發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)廣西經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了較大貢獻(xiàn)。2020年疫情的暴發(fā)給廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了較大的不確定性，筆者在分析廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的基礎(chǔ)上，對(duì)貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)調(diào)控政策、人口等影響因素進(jìn)行了討論，認(rèn)為廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整階段已經(jīng)來臨，該階段市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)房屋有效供給增加、價(jià)格穩(wěn)中趨降、開發(fā)商兼并整合等特點(diǎn)，并對(duì)此提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：廣西；　房地產(chǎn)；　疫情??；供求分析

房地產(chǎn)是我國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展息息相關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的健康與否也是跟我國(guó)廣大人民群眾密切相關(guān)的重大民生問題，人民群眾是否住有所居，直接影響著社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾十年時(shí)間中經(jīng)歷了長(zhǎng)期的增長(zhǎng)與發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)廣西經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了較大貢獻(xiàn)，但在快速增長(zhǎng)過程中也存在著一定問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過銀行信貸與整個(gè)金融系統(tǒng)聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)市場(chǎng)如果出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，將會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)金融系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量。2020年是特殊的一年，全世界都受到了的侵?jǐn)_，疫情給各行各業(yè)帶來了較大沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴的金融環(huán)境也發(fā)生了重大變化，西方大國(guó)大量印鈔的行為更帶來了外部的不確定性。在這樣的情況下，明確廣西房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)廣西經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)大局穩(wěn)定具有重要意義。

一、廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給分析

衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)供給一般可以用房屋施工面積和房屋竣工面積兩個(gè)指標(biāo)來表示，前者表示目前正在施工的項(xiàng)目面積，可用此指標(biāo)估計(jì)未來兩年左右即將上市的房屋面積，竣工面積是當(dāng)年已經(jīng)完成的項(xiàng)目面積，反映的是當(dāng)年的房產(chǎn)供應(yīng)量。從2012年起至今，廣西房地產(chǎn)的供應(yīng)量經(jīng)歷了長(zhǎng)期快速的增長(zhǎng)，如圖1所示，年施工面積從2012年的11846.86萬平方米增長(zhǎng)到了2020年的23779.14萬平方米，供應(yīng)量出現(xiàn)了翻倍式增長(zhǎng)。其中2016年以后的各年份是廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)供給快速增長(zhǎng)的時(shí)期，2018年和2019年兩年的增長(zhǎng)率更分別達(dá)到了12%和19%。即使面對(duì)疫情沖擊，2020年廣西房地產(chǎn)的年施工面積同比增長(zhǎng)率也達(dá)到了7%。在年竣工面積方面，廣西每年的數(shù)據(jù)圍繞著1400萬平方米為中軸進(jìn)行波動(dòng)，2012年是最高值，達(dá)1956.57萬平方米。2020年雖然受到疫情影響，竣工面積也未見明顯減少，為1561.89萬平方米，處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。在正常情況下，年施工面積出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，未來兩年左右的竣工面積也應(yīng)出現(xiàn)類似增長(zhǎng)。但廣西過去的數(shù)據(jù)卻反映不出這個(gè)規(guī)律。究其原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮下房地產(chǎn)開發(fā)商的惜售行為，大量項(xiàng)目的開發(fā)期被大幅延長(zhǎng)。

1房地產(chǎn)市場(chǎng)政府監(jiān)管的必要性

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷性。由于房地產(chǎn)的性質(zhì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的壟斷性。房子一旦建立就很難進(jìn)行移動(dòng)，而且房子由于樓層、朝向和地理位置等的不同，在出售時(shí)面對(duì)的人群就不同。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很大的壁壘，房地產(chǎn)行業(yè)中成本很大，需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能回收，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金也提出了一定的要求，所以只有部分企業(yè)能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。因此在這樣的環(huán)境下那些大型的房地產(chǎn)企業(yè)就容易形成壟斷，壟斷則不利于市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。再加上土地是由政府控制的，還有經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房都是要政府控制，所以說政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管是十分有必要的，政府監(jiān)管能夠避免壟斷競(jìng)爭(zhēng)，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。1.2房地產(chǎn)交易存在信息不對(duì)稱的情況。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，這種信息不對(duì)稱使得房地產(chǎn)交易過程中，消費(fèi)者容易遭受損失。上文介紹中，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的經(jīng)濟(jì)壁壘，能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，資金力量都是比較雄厚，這些企業(yè)的信息渠道一般比較廣，能夠了解到較多的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，并且他們能夠清楚地知道房子的質(zhì)量和其他的一些附加價(jià)值。相比于開發(fā)商來說，購(gòu)買者一般沒有能力也沒有精力了解到更多的房產(chǎn)信息，一般就是通過銷售者的介紹，然后從地理位置、價(jià)格、樓層等方面進(jìn)行自己的比對(duì)，掌握的信息資源過少。這種信息不對(duì)稱現(xiàn)象就會(huì)相應(yīng)的提高出售者的議價(jià)能力和降低消費(fèi)者的議價(jià)能力。同時(shí)信息的不對(duì)稱性會(huì)降低市場(chǎng)的流動(dòng)。政府有必要進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管，來擴(kuò)大市場(chǎng)流通和維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)存在滯后性。相比于其他的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的反應(yīng)不夠敏感。總體上來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)與經(jīng)濟(jì)的總體形勢(shì)是同向的，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具有一定的壟斷性，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)反應(yīng)不敏感，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑幅度往往低于整體的下滑幅度。1.4影響范圍的區(qū)域性。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，具有很強(qiáng)的地域性，比如說食品在一個(gè)地方需求不平衡時(shí)，很容易就可以從其他的區(qū)域引入糧食，通過與其他區(qū)域的調(diào)劑來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的一種平衡。但是對(duì)于房地產(chǎn)來說，很難通過與其他區(qū)域市場(chǎng)的一種協(xié)調(diào)來實(shí)現(xiàn)某個(gè)建筑節(jié)能地區(qū)的市場(chǎng)平衡，就當(dāng)前來說，一些繁華都市的房子就處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，但是在一些小的縣城房子就處于供大于求，但是還能進(jìn)行房子的移動(dòng)來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的平衡。所以說房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的區(qū)域，由于市場(chǎng)供求的不同，價(jià)格會(huì)存在很大的差異，而且很難通過區(qū)域調(diào)劑來達(dá)到一定的平衡。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)政府監(jiān)管存在的問題

2.1監(jiān)管機(jī)構(gòu)眾多，監(jiān)管效力分散。在我們國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管的部門很多，中央層面的房地產(chǎn)監(jiān)管部門主要是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，對(duì)住房監(jiān)管的各種政策都是由這些部門共同制定的。地方層面的房地產(chǎn)監(jiān)管部門更多，比如說住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管局等，這些不同的部門在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管的時(shí)候可能就會(huì)存在一些溝通不好的情況，這樣他們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管的時(shí)候就很容易出現(xiàn)問題，一旦出現(xiàn)問題，將會(huì)對(duì)消費(fèi)者的合法權(quán)益造成一定程度的影響。這樣來說這些錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)監(jiān)管部門要想開展好工作就要實(shí)時(shí)溝通，這樣各個(gè)部門之間才能更好的工作，保證房地產(chǎn)監(jiān)管的有效進(jìn)行。2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管缺乏法律依據(jù)。我們國(guó)家的房地產(chǎn)事業(yè)在近幾年的發(fā)展很快，相關(guān)的法律法規(guī)也在不斷的發(fā)展和完善，但是在房地產(chǎn)的監(jiān)管過程中還是存在很多的問題，這些問題沒有對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)作為依據(jù)，這樣在處理這些問題的時(shí)候就很困難。除了這方面的問題，還有就是相關(guān)的部門在進(jìn)行房地產(chǎn)監(jiān)管的時(shí)候沒有按照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行，這樣房地產(chǎn)監(jiān)管的過程中就存在很多的不合理之處，對(duì)人們的合法權(quán)益造成一定程度的損害，不利于房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。2.3保障房建設(shè)推進(jìn)緩慢。近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們國(guó)家很多城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，這樣很多的低收入人群在買房子的時(shí)候就顯得很吃力。如何解決這樣的矛盾就成了我們政府關(guān)心的問題，保障房建設(shè)的推行就是針對(duì)這方面的有利策略，這個(gè)策略的推行也在很大程度上改善了低收入家庭的住房問題，但是我們國(guó)家的很多地區(qū)的保障房的建設(shè)推進(jìn)速度緩慢，這樣的現(xiàn)象是經(jīng)常存在的。這樣的現(xiàn)象的出現(xiàn)就給很多的低收入家庭的住房帶來了問題，他們?cè)诤芏嗟牡胤劫I不到房子，不能有一個(gè)安穩(wěn)的居住地，這樣不利于社會(huì)的安定和人們的安居樂業(yè)，所以說保障房建設(shè)的推進(jìn)是必須的，這樣我們才能在最大限度上保證低收入家庭的住房問題。

3提高房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管效果的策略

3.1發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律監(jiān)管作用。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中具有很多的行業(yè)協(xié)會(huì)，但是這些協(xié)會(huì)一般是依附于當(dāng)前的地方政府，使得這些協(xié)會(huì)失去了本身應(yīng)該具有的作用。因此，要實(shí)行有效的監(jiān)管就要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律監(jiān)管作用，政府要將一定的權(quán)力進(jìn)行下放，由行業(yè)協(xié)會(huì)中的成員進(jìn)行協(xié)議約定，并嚴(yán)格按照協(xié)議約定辦事，不同的行業(yè)協(xié)會(huì)時(shí)間進(jìn)行相互的監(jiān)督。3.2采取宏觀調(diào)控的政策手段。政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管時(shí)可以采用宏觀調(diào)控的政策手段。宏觀調(diào)控的政策手段具體是指，政府應(yīng)該采取一定的政策手段來嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中的哄抬價(jià)格、炒作銷售等行為。在進(jìn)行宏觀監(jiān)管時(shí)，政府要進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)分，將房地產(chǎn)容易上升的區(qū)域作為監(jiān)管的重點(diǎn)，加大對(duì)此區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)流動(dòng)情況的監(jiān)控。3.3提高信息披露度。當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的合法權(quán)益。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的很多信息存在著不對(duì)稱，價(jià)格信息、質(zhì)量信息、企業(yè)信息等，企業(yè)應(yīng)該提高信息的披露度，建立一定的信息披露機(jī)制。政府要提高房地產(chǎn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格禁止一些不符合要求的房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。在房產(chǎn)銷售時(shí)，政府要采取一定的政策使開發(fā)商能夠向客戶披露更多的信息，提高消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)的議價(jià)能力。同時(shí)，政府要提高消費(fèi)者辨識(shí)信息的能力，在進(jìn)行買房簽約時(shí)，購(gòu)房者要將開發(fā)商之間保證過的信息一并寫入合同，防止開發(fā)商欺詐行為。3.4對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的確定關(guān)系著人們是否能買得起房子，所以說政府要對(duì)這方面進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，這樣我們才能保證房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展，也才能保證廣大的人民可以買得起住房，這樣才有利人民的安定和社會(huì)的健康發(fā)展。這樣政府就要對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管，把房地產(chǎn)的價(jià)格限制在合理的范圍內(nèi)，這樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和社會(huì)的發(fā)展來說很重要的，圖1是某段時(shí)期各部位對(duì)樓市價(jià)格限制的措施。3.5規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的的經(jīng)營(yíng)行為?，F(xiàn)在我們國(guó)家很多的房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房的時(shí)候經(jīng)常采取不正常的手段來謀取利益，這樣的行為對(duì)消費(fèi)者來說是很不公平的。很多的房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房的時(shí)候經(jīng)常主動(dòng)違約，這樣做的目的就是賣出更好的價(jià)格，這樣他們支付給消費(fèi)者一定的違約金之后就可以賣出更高的價(jià)格，最終還是消費(fèi)者的權(quán)益受到損害。因此，我們要不斷對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行監(jiān)督和規(guī)范，這樣我們才能在最大程度上保證開發(fā)商行為的合法性。

各區(qū)（市）人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市政府各部門，各大企業(yè)：

為認(rèn)真貫徹省人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)號(hào)文件進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》神，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)問題通知如下：

一、明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的總體要求

今后一段時(shí)期，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的總體要求是：深入落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，結(jié)合實(shí)際，以解決城鎮(zhèn)居民基本居住問題、不斷改善城鎮(zhèn)居民住房條件為出發(fā)點(diǎn)，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過高、過快增長(zhǎng)，進(jìn)一步強(qiáng)化政府責(zé)任，綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等手段，加大供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等，綜合確定我市2012年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，即：新建住房?jī)r(jià)格（均價(jià)）同比漲幅低于我市當(dāng)年城市人均可支配收入增幅。

二、進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度

內(nèi)容摘要：從世界各國(guó)的情況看，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)可以分為數(shù)量調(diào)節(jié)和價(jià)格調(diào)節(jié)兩種，不同方式的調(diào)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不同的影響，本文從國(guó)家數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)宏觀調(diào)控

政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)大致可以歸結(jié)為兩種方式:數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)。其中數(shù)量干預(yù)主要是對(duì)住房供給數(shù)量的干預(yù)，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財(cái)政背上沉重的包袱。所以，在實(shí)踐中除了公共住房，政府還采取了財(cái)政補(bǔ)貼的方式，這實(shí)際上是對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，財(cái)政補(bǔ)貼又可以分為對(duì)購(gòu)房者的需求補(bǔ)貼和對(duì)開發(fā)商的供給補(bǔ)貼。按照政府政策和干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同特點(diǎn)，本文將從數(shù)量干預(yù)與價(jià)格干預(yù)兩個(gè)部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預(yù)效果以及政策演變趨勢(shì)。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量調(diào)節(jié)

土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度

世界各國(guó)的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國(guó)家)所有。但就世界各國(guó)的實(shí)踐來看，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國(guó)家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財(cái)產(chǎn)制度的英美等國(guó)政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價(jià)控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。