一、房產(chǎn)測(cè)量的意義

房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益房產(chǎn)測(cè)量的全過(guò)程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產(chǎn)測(cè)量按照國(guó)家有關(guān)部門(mén)制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過(guò)對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬?zèng)r的專(zhuān)業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資開(kāi)發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。最后，房產(chǎn)測(cè)量也是檢驗(yàn)商品房買(mǎi)賣(mài)面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房?jī)r(jià)格居高不下，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主義主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

二、房產(chǎn)測(cè)量若干問(wèn)題研究

房產(chǎn)測(cè)量隨著房屋價(jià)格的上漲而愈發(fā)廣受關(guān)注，因而在此意義上對(duì)房屋測(cè)量若干問(wèn)題進(jìn)行研究具有重大的意義。

（一）共有建筑面積和公用建筑面積

共有建筑面積和公用建筑面積是在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量時(shí)無(wú)法回避的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布的JJF1058-1998《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范的規(guī)定：消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的商品房建筑面積（銷(xiāo)售面積）為該商品房套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和；建設(shè)部建房[1995]517號(hào)文件也曾明確指出：商品房建筑面積由該商品房套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分組成。在此有必要對(duì)“共有”和“公用”進(jìn)行區(qū)分?！肮谩笔侵竷蓚€(gè)或兩個(gè)以上的人享有對(duì)某物的使用權(quán)，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對(duì)某物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，共有人對(duì)共有物有使用權(quán)，收益權(quán)和處置權(quán)，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。

抵押權(quán)人：________________________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

抵押人：________________________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

訂立合同雙方：

出賣(mài)方：＿＿＿＿＿＿，以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方；公務(wù)員之家，全國(guó)公務(wù)員共同天地

購(gòu)買(mǎi)方：＿＿＿＿＿＿，以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方購(gòu)買(mǎi)甲方座落在＿＿＿＿市＿＿＿＿街＿＿＿＿巷＿＿＿＿號(hào)的房屋＿＿＿＿棟＿＿＿＿間，建筑面積為＿＿＿＿平方米。

第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

1、前言

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，基于局域網(wǎng)環(huán)境下的房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)（MIS）已經(jīng)取代了單用戶MIS系統(tǒng)。日趨成熟的地理信息系統(tǒng)技術(shù)為房產(chǎn)管理提出了一個(gè)嶄新的管理理念。它不是單純意義上的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)管理中的運(yùn)用，而是GIS和MIS的結(jié)合，形成房產(chǎn)管理的決策支持系統(tǒng)。它不僅擁有管理信息系統(tǒng)的各種特點(diǎn)，更主要在于其存儲(chǔ)的信息采用了地理編碼，將房屋的空間地理屬性、自然屬性、社會(huì)人文屬性有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，使房產(chǎn)管理向科學(xué)、規(guī)范和智能化的方向發(fā)展，形成多方位、多層次、網(wǎng)絡(luò)化、自動(dòng)化、現(xiàn)代化的房產(chǎn)管理體系。

2、測(cè)繪技術(shù)在房產(chǎn)管理中應(yīng)用的必要性

房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪儀器和技術(shù)來(lái)測(cè)定房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況及利用狀況的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪，是根據(jù)房產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)及其它需要，對(duì)一個(gè)或若干個(gè)權(quán)屬單元測(cè)繪的房產(chǎn)分丘平面圖或房屋分層分戶進(jìn)行平面測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)繪不僅為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、交易管理、開(kāi)發(fā)管理，為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供各種圖、表、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息，而且也為城市規(guī)劃、城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。因此，房產(chǎn)測(cè)繪的重要性越來(lái)越突出，其獲取的信息數(shù)據(jù)在房產(chǎn)管理中的作用越來(lái)越明顯。

2.1房產(chǎn)測(cè)繪是房產(chǎn)行業(yè)管理的主要基礎(chǔ)房產(chǎn)測(cè)繪主要對(duì)象是房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況及相關(guān)要素，通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行定位、定性、定界、定量，調(diào)查房屋的權(quán)屬性質(zhì)、測(cè)定房屋的范圍和權(quán)界、測(cè)算房屋的建筑面積，采集大量的有關(guān)房屋、土地、權(quán)屬狀況及權(quán)屬產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代等房產(chǎn)要素，利用狀況等空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，納入房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理，做到以圖管房、以圖管證、以圖管檔，能有效防止房屋重登、漏登及產(chǎn)權(quán)虛報(bào)、瞞報(bào)。

2.2房產(chǎn)測(cè)繪是確認(rèn)房屋權(quán)屬的首要依據(jù)辦理房產(chǎn)證件，要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和產(chǎn)權(quán)狀況的證件進(jìn)行審查。在審查和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之前，必須持房屋的圖紙及相關(guān)資料，通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪單位，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，測(cè)繪出房產(chǎn)圖，獲取房屋空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，并準(zhǔn)確的測(cè)算出房屋面積，方可全面確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和權(quán)屬界線。尤其是房產(chǎn)面積的測(cè)算，要求精確度高和100％的正確率，不能有細(xì)微的差錯(cuò),不然就會(huì)給產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)權(quán)益上的損害。只有依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪提供的數(shù)據(jù)資料和房產(chǎn)圖，才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

第一條房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

第二條房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱(chēng)為納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人)。

第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

自20世紀(jì)90年代以來(lái),產(chǎn)業(yè)禁入的解除及國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)建設(shè)投資的大力支持,使得房地產(chǎn)成為一大投資熱點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)日益由幼稚產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),眾多的房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展壯大。與此同時(shí),其他行業(yè)巨頭紛紛涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域,房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃也越來(lái)越受到人們的重視。提升我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃能力已成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的重要任務(wù)。

1房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在我國(guó)的應(yīng)用

在我國(guó),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃相對(duì)于其他策劃來(lái)說(shuō)開(kāi)始的比較晚。在我國(guó)內(nèi)地1992、1993年之后,房地產(chǎn)才剛剛開(kāi)始興起,任何人在拿到土地后,只需畫(huà)出一張圖紙,然后轉(zhuǎn)手倒賣(mài),一夜之間就可以暴富,那種情況下當(dāng)然不需要什么房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃。1992、1993年以后,國(guó)家實(shí)施銀根緊縮的貨幣政策,導(dǎo)致了大量樓盤(pán)爛尾,許多樓盤(pán)也銷(xiāo)售困難,新的形式呼喚策劃人出場(chǎng)亮相。最早廣州、上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市開(kāi)始引入房地產(chǎn)策劃,進(jìn)而房地產(chǎn)策劃從沿海發(fā)達(dá)城市向內(nèi)地城市推進(jìn),但"克隆"現(xiàn)象比較普遍。一些城市引入房產(chǎn)策劃的途徑主要有:一是派專(zhuān)業(yè)人員到沿海城市學(xué)習(xí)、取經(jīng),參加各類(lèi)策劃培訓(xùn)班;二是邀請(qǐng)知名策劃人前往內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擔(dān)任總策劃或顧問(wèn);三是內(nèi)地舉辦各種房地產(chǎn)策劃演講會(huì),并邀請(qǐng)知名策劃人參加交流,從中獲得沿海地區(qū)房地產(chǎn)策劃的最新理念。多年的房地產(chǎn)策劃實(shí)踐,使第一線的策劃人積累了豐富的策劃案例和極有價(jià)值的策劃理論,也催生了各類(lèi)房地產(chǎn)策劃咨詢(xún)公司。2005年,人力資源和社會(huì)保障部正式推出了房地產(chǎn)策劃師認(rèn)證,面向從事房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投資管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。時(shí)至今日,策劃方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中得到了廣泛的應(yīng)用,各種概念樓盤(pán)應(yīng)運(yùn)而生:生態(tài)住宅概念、綠色住宅概念、健康住宅概念、可持續(xù)發(fā)展住宅概念、山水人居概念、休閑人居概念、優(yōu)良性?xún)r(jià)比概念、新獨(dú)院住宅概念,集成式規(guī)模開(kāi)發(fā)概念等,各種概念的樓盤(pán)層出不窮?，F(xiàn)在許多大型的房地產(chǎn)企業(yè)都有了自己的營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén),專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)地產(chǎn)咨詢(xún)策劃公司、房產(chǎn)策劃人到處都是,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃也成了許多人的職業(yè)。

但是,房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃還缺乏一定的專(zhuān)業(yè)化和規(guī)范化,還沒(méi)要形成全面、系統(tǒng)的理論體系。雖然實(shí)際中涌現(xiàn)了一批經(jīng)典的策劃案例,但是也有很多企業(yè)引入房地產(chǎn)策劃有很大的隨機(jī)性,有些干脆依葫蘆畫(huà)瓢照搬一套模式。房地產(chǎn)策劃克隆現(xiàn)象常見(jiàn),良莠不齊,造成房地產(chǎn)資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

2研究現(xiàn)狀

學(xué)術(shù)界,近幾年來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的研究越來(lái)越受到有關(guān)學(xué)者的關(guān)注,內(nèi)容上主要集中于房地產(chǎn)項(xiàng)目定位、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地營(yíng)銷(xiāo)策略等方向。最近一兩年,有關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面的研究生論文數(shù)量迅速上升。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品受地域、文化習(xí)慣等影響巨大,在研究上離不開(kāi)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)案的實(shí)證分析,而上述研究的房產(chǎn)個(gè)案大都集中于中心城市,對(duì)中心城市向副中心城市輻射提供了一定的借鑒,而針對(duì)衛(wèi)星城鎮(zhèn)或城市周邊區(qū)域的房產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃個(gè)案缺乏一定的研究。在策劃理論上,房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃主要有概念策劃模式、賣(mài)點(diǎn)群策劃模式、等值策劃模式、增值策劃模式、全程策劃模式、復(fù)合策劃模式等策劃理論。

引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái),國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆,創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡,在很多地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下,人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域,不論之前做過(guò)何種工作,仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而,經(jīng)過(guò)幾年盲目的火爆之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大,國(guó)家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題,一些調(diào)控措施不斷出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開(kāi)始逐漸回歸理性。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示,房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確,在對(duì)重慶、上海兩地試點(diǎn)情況總結(jié)后,將討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,最近以北京、武漢等為代表的城市,修改了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類(lèi)別而做準(zhǔn)備。社科院在其的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》中則建議說(shuō),房產(chǎn)稅試點(diǎn)要在“十二五”期間應(yīng)加快向全國(guó)推廣,宜從量從價(jià)綜合征收,并作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后,其將開(kāi)始逐漸成為一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè),是否對(duì)相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行投資也被人越來(lái)越多的仔細(xì)評(píng)價(jià)。雖然在過(guò)去的幾年中房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出了不完善的一面,但是仍然有很多在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)際操作中存在的問(wèn)題可以引起我們的思考,從而指導(dǎo)我們今后更好地完善這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

一、行業(yè)內(nèi)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不重視

其實(shí)從之前來(lái)看,國(guó)內(nèi)在十幾年前房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛開(kāi)放的時(shí)候就已經(jīng)就項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方面的內(nèi)容進(jìn)行了引入和闡述,只不過(guò)開(kāi)放商和地方政府都未能引起足夠的重視,甚至部分地區(qū)的銀行等金融機(jī)構(gòu)也忽略了其存在,從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看,有一些比較大的甚至知名項(xiàng)目都沒(méi)有經(jīng)過(guò)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),其可行性從未得到評(píng)估。不過(guò)隨著時(shí)間的推移,越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和部門(mén)開(kāi)始逐漸對(duì)此問(wèn)題給予了足夠的重視,這是一個(gè)好的現(xiàn)象。希望越來(lái)越多的企業(yè)能夠認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性,真正的將房地產(chǎn)作為一個(gè)企業(yè)認(rèn)真去做。

二、評(píng)價(jià)內(nèi)容不準(zhǔn)確,甚至作假

項(xiàng)目評(píng)價(jià)是圍繞項(xiàng)目來(lái)展開(kāi)的,所作為的評(píng)價(jià)也基本上是為開(kāi)發(fā)商服務(wù)的,有些開(kāi)發(fā)商意識(shí)到了這一問(wèn)題,便對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論進(jìn)行了部分更改,使得其作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資決策的依據(jù)不再充分,也許有的開(kāi)發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)是好的,但是其性質(zhì)已經(jīng)有些變了。還有的開(kāi)放商則明目張膽的作假,做出多份經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告,有的是給自己看的,有的是給銀行看的,有的是給政府看的,除了自己的那一本是相對(duì)真實(shí)的之外,給政府看的和給銀行看的往往含有夸大和虛假性質(zhì),或者是為了獲取補(bǔ)貼,或者是為了減少稅費(fèi),或者是為了騙取貸款等等,真實(shí)性值得懷疑。

房產(chǎn)三句半:

1、我們四個(gè)來(lái)演出好笑你就把掌鼓假如諷刺了哪一個(gè)別哭

2、西現(xiàn)代城真不錯(cuò)紅頂灰墻路邊坐路人見(jiàn)了啥評(píng)價(jià)不錯(cuò)公務(wù)員之家版權(quán)所有

3、想知到底怎么樣讓我來(lái)把實(shí)話說(shuō)開(kāi)頭該從何處起聽(tīng)著

4、售樓小姐水平高邊領(lǐng)看房邊介紹精裝家具品種全這房---賊好

5、掏空腰包買(mǎi)了房裝修還得自己忙門(mén)窗地板和墻面重裝

為了有效預(yù)防、及時(shí)控制群訪突發(fā)事件的危害，確保迅速有效地處置群訪突發(fā)事件，結(jié)合我局實(shí)際，制定本預(yù)案。

一、組織機(jī)構(gòu)

成立樂(lè)清市房產(chǎn)管理局信訪突發(fā)事件應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一指揮群訪突發(fā)事件的應(yīng)急處置工作。

二、處置原則

1、報(bào)告及時(shí)、準(zhǔn)確；

2、調(diào)查實(shí)事求是、尊重科學(xué)；

編者按：本文主要從房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略；房地產(chǎn)價(jià)格策略；房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)策略；結(jié)束語(yǔ)進(jìn)行論述。其中，主要包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件、商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會(huì)將消費(fèi)者拒之門(mén)外、設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)師與策劃專(zhuān)員應(yīng)該共同商討、相互協(xié)作、房地產(chǎn)生命周期分為4個(gè)階段、品牌的樹(shù)立就成為決勝的關(guān)鍵、產(chǎn)品主導(dǎo)型定價(jià)策略蘊(yùn)含著定價(jià)過(guò)高產(chǎn)品滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)過(guò)低較難贏取超高額利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略可以分為人員促銷(xiāo)和非人員促銷(xiāo)、房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷(xiāo)活動(dòng)包括人為制造新聞點(diǎn)等，具體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。這些活動(dòng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、項(xiàng)目定位、市場(chǎng)推廣等內(nèi)容.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性，但4Ps市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合理論也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。

1.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略（Product）

在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品策略時(shí)，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

1.1位置條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件是打造核心產(chǎn)品的首要條件，位置條件的優(yōu)劣直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)獲得利潤(rùn)的多少。就商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)處在交通便利區(qū)、人流量集中區(qū)，把握好交通及客流“兩大動(dòng)線”，商鋪投資的回報(bào)率才可能實(shí)現(xiàn)。從交通便利性來(lái)講，軌道交通、公共交通都發(fā)達(dá)的地方自然能帶來(lái)更多人氣。另外要注意的是，商業(yè)的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因?yàn)檫@相當(dāng)于多了一個(gè)天然的交通隔離帶。外部交通固然重要，但商業(yè)體內(nèi)部的交通流線如果不順暢，同樣會(huì)將消費(fèi)者拒之門(mén)外。如果說(shuō)交通動(dòng)線決定了多少人會(huì)經(jīng)過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，那客流動(dòng)線就決定了消費(fèi)者與商品摩擦的機(jī)會(huì)。因此，從客流動(dòng)線這個(gè)角度講，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部的合理設(shè)計(jì)能夠讓消費(fèi)者在商業(yè)體中逗留更長(zhǎng)的時(shí)間，從而產(chǎn)生更多消費(fèi)，更多的利潤(rùn)。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、環(huán)境安靜、服務(wù)設(shè)施齊全等方面的條件。

1.2產(chǎn)品設(shè)計(jì)：為了滿足消費(fèi)者需要，對(duì)設(shè)計(jì)者而言，應(yīng)放下專(zhuān)業(yè)人士的架子去聽(tīng)一聽(tīng)你設(shè)計(jì)的房子中住戶的想法，去聽(tīng)聽(tīng)策劃人員的意見(jiàn)；對(duì)策劃者而言，加強(qiáng)自己專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，真正的深入群眾去探求市場(chǎng)的聲音。關(guān)鍵是整合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品屬性與策劃的市場(chǎng)屬性，找到中間的最佳結(jié)合點(diǎn)。設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)師與策劃專(zhuān)員應(yīng)該共同商討、相互協(xié)作，根據(jù)目標(biāo)客戶的特性分析，作出房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等。